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Mietvertrag (mit Muster): Das müssen Vermieter beachten

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 11 Min. Lesezeit

Eine linke Hand und Arm in schwarzem Sakko und weißem Hemd uebergibt von der rechten Bildseite Schluessel an eine Hand auf der linken Bildseite. Die rechte Hand ruht auf einem Schreibtisch. Auf dem Tisch zwischen den Personen liegt ein Klemmbrett mit Dokumenten und einem Stift. Im Hintergrund stehen eine kleine Gruenpflanze in silbernem Topf, ein Laptop, ein Notizbuch und ein kleines weißes Haus als Deko. Durch ein Fenster scheint warmes Licht auf den Tisch.

Schon während der Mietersuche sollten sich Vermieter mit der Ausarbeitung des schriftlichen Mietvertrags vertraut machen. Das Schriftstück wird Mieter und Vermieter im Idealfall über Jahre hinweg rechtlich binden. Wir sagen Ihnen, auf welche Details Sie achten sollten und bieten Ihnen ein Muster für Mietverträge zum Download an.

Das Wichtigste in Kürze

Angaben zu persönlichen Daten, Mietsache, Kosten und der Art des Mietverhältnisses sind im Mietvertrag verpflichtend.

Optional können noch weitere Elemente zu Nebenkosten, Kaution und Reparaturen sowie andere individuelle Vereinbarungen aufgenommen werden.

Vermieter sollten vertraglich genau festhalten, was alles vermietet wird. Angaben z. B. zur Gartennutzung oder Stellplätzen sollen daher zur Vermeidung von Unstimmigkeiten nicht fehlen.

Grundsätzlich sind auch mündliche Mietverträge möglich, die schriftliche Variante wird jedoch in der Regel bevorzugt.

Welche Inhalte im Mietvertrag sind Pflicht?

Im Mietvertrag werden die Konditionen der Vermietung geregelt. Neben wichtigen Details sind einige Angaben in einem Mietvertrag obligatorisch und dürfen auf keinen Fall fehlen. Dazu gehören:

1. Name und Anschrift des Vermieters

Falls es mehrere Vermieter gibt, müssen alle gleichermaßen im Mietvertrag auftauchen.

2. Persönliche Details des Mieters bzw. der Mieter

Name und Geburtsdatum, Geburtsort und letzte Adresse des Hauptmieters / der Hauptmieter sowie alle Namen der künftigen Bewohner. Zudem sollte auch die Personalausweisnummer vermerkt werden.

3. Angaben zur Mietsache

Exakte Anschrift, Lage der Wohnung im Gebäude, wenn es sich um ein Mehrparteienhaus handelt, Angabe über zusätzlich nutzbare Flächen wie Garten, Kellerabteil oder Dachboden.

4. Mietkosten

Kaltmiete, Nebenkosten mit Aufschlüsselung oder Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

5. Mietverhältnis

Dauer des Mietverhältnisses, entweder unbefristet oder bei Befristung unter Angabe des Zeitpunkts, an dem der Mietvertrag endet.

6. Mietanpassung

Informationen über die Veränderung der Mietkosten, also Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag.

Anzahl übergebener Schlüssel festhalten

Mindestens im Übergabeprotokoll sollte die Anzahl der an den Mieter übergebenen Schlüssel festgehalten werden. Aber auch im Mietvertrag kann es sinnvoll sein, alle zur Mietsache gehörenden Schlüssel aufzuführen. Neben der Schlüssel für Haus- und Wohnungstür sind hier beispielsweise Briefkasten-, Keller-, Dachboden-, Garagen- oder Gartentorschlüssel wichtig.

Weitere Angaben im Mietvertrag

Neben den obligatorischen Angaben gibt es zusätzliche Elemente, die in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten. Diese sind besonders wichtig, um später nicht auf hohen Kosten sitzen zu bleiben.

Dazu zählen:

Kaution
Reparaturen
Nebenkosten

Mietvertragliche Kautionsvereinbarung

Das Verlangen einer Mietkaution ist nicht verpflichtend. Sie dient jedoch der Absicherung im Schadensfall nach Auszug des Mieters. Gestattet ist eine Maximalhöhe von drei Monatskaltmieten.

Die Zahlung der Kaution kann gemäß § 515 BGB in drei gleichhohen Ratenzahlungen erfolgen, wobei die erste Zahlung mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Im Mietvertrag sollten bei Vereinbarung einer Kaution die Höhe sowie ggf. Zahlungshinweise wie zur Ratenzahlung und die Kontoverbindung genannt werden.

Kleinreparaturklausel für Kostenübernahme

Damit der Mieter eventuelle Reparaturen an der Mietsache tragen muss, ist eine entsprechende Reparaturklausel mit doppelt beschränkter Höchstgrenze erforderlich.

Diese muss genau festlegen, bis zu welcher Höhe Kosten auf den Mieter pro Jahr und Reparatur umgelegt werden können.

Als angemessenen gelten zwischen 6 und 8 % der jährlichen Kaltmiete sowie ca. 100 € pro Reparatur.

Wird die Höchstgrenze überschritten, müssen Vermieter trotz gültiger Klausel für alle Kosten aufkommen.

Wurde keine Kleireparaturklausel in den Mietvertrag aufgenommen, müssen ebenfalls sämtliche Kosten vom Vermieter getragen werden.

Nebenkosten im Mietvertrag

Mit Blick auf die Renditeziele ist es darüber hinaus wichtig, dass im Mietvertrag alle anfallenden Betriebskosten genannt werden, die auf den Mieter umgelegt werden sollen. Andernfalls wird die dem Mieter ausgehändigte Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung anfechtbar und Sie als Vermieter bleiben auf den Betriebskosten sitzen.

Um Fehler oder Unvollständigkeit zu vermeiden, sollte unbedingt auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen werden. Dann können alle in der Verordnung genannten Kosten abgerechnet werden.

„Darüber hinaus gibt es verschiedene Betriebskostenarten, die nicht in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Solche sonstigen Betriebskosten muss der Vermieter gesondert auflisten, damit der Mieter sie tragen muss“, erklärt Rechtsanwalt Steffen Groß, Geschäftsführer von Lewento.

Mietvertrag Muster zum Download

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Was wird vermietet?

Häufig gehören neben der Wohnfläche auch noch andere Bereiche zum vermieteten Objekt. Diese sollten im Mietvertrag präzise aufgeschlüsselt und mit den jeweiligen Konditionen hinterlegt werden.

Dazu gehören zum Beispiel die Zuweisung eines Kellerabteils zur Alleinnutzung oder Details zur Nutzung des Gartens. Hier können sich viele Fragen ergeben, die es im Mietvertrag zu klären gilt:

Garten:

Darf der Garten vor dem Küchenfenster des Mieters genutzt werden?
Ist der Garten zur alleinigen Nutzung bestimmt oder können alle Mieter diesen Garten nutzen?

Stellplatz:

Gehört ein Stellplatz für das Auto zur Wohnung oder muss er zusätzlich gemietet werden?
Welcher konkrete Stellplatz gehört zur Wohnung?
Muss für den Stellplatz etwas extra bezahlt werden?

Dachboden:

Der Dachboden wird von den Mietern des Hauses zum Trocknen der Wäsche genutzt – soll der Dachboden Teil des Mietvertrages werden?
Was passiert, wenn das Dachgeschoss ausgebaut und als Wohnung gesondert vermietet werden soll?
Hat der Mieter Anspruch auf die Nutzung des Dachbodens, kann der Mieter den Dachgeschossausbau verweigern?

Bereits diese Auswahl an Fragen zeigt laut Rechtsanwalt Steffen Groß von Lewento, dass sich Vermieter bereits vor der Vermietung klar darüber werden sollten, was sie konkret vermieten wollen und zu welchen Konditionen.

„Mieter sind zu Beginn des Mietverhältnisses viel eher bereit, gewisse Bedingungen zu akzeptieren, bzw. können sich entscheiden, ob sie unter diesen Vorgaben die Wohnung anmieten wollen oder auch nicht. Wenn das Mietverhältnis erst einmal läuft, ist eine nachträgliche Vertragsanpassung für den Vermieter oft sehr teuer. Denn der Mieter kann für Zugeständnisse oder reduzierte Nutzungsrechte in der Regel eine Gegenleistung erwarten.“

Beispiel Gartennutzung

Inwiefern ein Mieter dazu berechtigt ist, einen Garten zu nutzen, ergibt sich aus dem Mietvertrag oder aber aus Teilen der Hausordnung. Hier sind besonders dann schriftliche Vereinbarungen notwendig, wenn ein Garten nicht explizit zum vermieteten Objekt gehört, sondern auch für andere Mietparteien frei zugänglich ist. Gerade im Sommer herrscht hier schließlich großes Konfliktpotenzial.

Im Mietvertrag kann zudem auch definiert werden, ob ein Mieter eine Umgestaltung der Gartenanlage, bei der beispielsweise aus Rasenflächen Gemüsebeete werden, übernehmen darf. Im Zweifelsfall muss für eine solche Umgestaltung stets die Einwilligung des Vermieters eingeholt werden, sofern dies nicht explizit im Mietvertrag vereinbart worden ist. Ebenso kann eine schriftliche Festlegung darüber erfolgen, wer die Pflege des Gartens übernehmen muss.

Verschiedene Arten des Mietvertrags

Gelten keine besonderen Bedingungen wie etwa eine Befristung des Vertrages, handelt es sich um einen Standard-Mietvertrag. Neben dieser Vertragsart gibt es jedoch noch weitere Formen, die abgeschlossen werden können.

Befristeter Mietvertrag

Standard-Mietverträge werden auf unbefristete Zeit abgeschlossen und es Bedarf von Vermieterseite her besonderer Bedingungen, wenn Sie dem Mieter kündigen möchten.

Aufgrund der 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform sind befristete Mietverträge nur mit Begründung der Befristung möglich. Für einen solchen Zeitmietvertrag sind also strenge gesetzliche Regelungen zu beachten.

Unbefristeter Vertrag mit Kündigungsverzicht

Der Standard-Mietvertrag kann um eine Klausel zu beidseitigem Kündigungsverzicht ergänzt werden. Es gilt dann, dass keine Partei innerhalb des festgelegten Zeitraums kündigen kann.

Wichtig ist, dass der Zeitraum des Kündigungsverzichts maximal vier Jahre betragen darf, ausgehend von der Vertragsunterzeichnung. Längere Fristen sind rechtlich nicht zulässig. Werden sie dennoch vereinbart, wird die gesamte Klausel unwirksam.

Untermietvertrag

Vermieter und Untermieter stehen in keiner vertraglichen Beziehung zueinander. Ihr Mieter kann jedoch mit Ihrem Einverständnis die Wohnung untervermieten und benötigt in diesem Fall einen Untermietvertrag.

Indexmietvertrag

Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Höhe der Miete am Preisindex für die Lebenshaltungskosten von privaten Haushalten des Statistischen Bundesamtes.

Die Miethöhe wird dabei jährlich entsprechend der Inflationsrate angepasst. Dabei kann sie sich sowohl erhöhen als auch verringern.

Staffelmietvertrag

Im Falle von Staffelmietverträgen legen Sie als Vermieter jährliche Erhöhungen bereits vertraglich fest. Wurde der Vertrag nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen, darf die Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Andernfalls darf die gestaffelte Miete darüber liegen und auch die Kappungsgrenze gilt nicht.

Vorteilhaft ist, dass der Mieter sich bereits bei Vertragsabschluss auf die Mieterhöhungen einstellen kann.

Vorbereitung ist wichtig

Eine gute Vorbereitung ist beim Aufsetzen eines Mietvertrages das A und O. Als Vermieter müssen Sie Ihre Rechte und Pflichten kennen, um einen sachgerechten Vertrag zu entwerfen. Dabei dürfen Sie aber nicht vergessen, dass auch der Mieter Rechte hat.

Mietvertrag selbst aufsetzen?

Grundsätzlich ist es Vermietern möglich, einen Mietvertrag selbst zu erstellen. Wichtig ist nur, dass alle obligatorischen Angaben enthalten sind und auf die jeweils wichtigen zusätzlichen Angaben geachtet wird.

Ein Rechtsanwalt mit Fachkenntnissen im Mietrecht kann an dieser Stelle eine große Unterstützung sein. Bei Vorlagen aus dem Internet sollten Vermieter allerdings prüfen, ob das Formular nicht möglicherweise veraltete Inhalte oder ungültige Klauseln enthält. Die Vorlage von objego wird monatlich durch Fachanwälte geprüft, sodass sie immer rechtlich auf dem neuesten Stand ist.

Einige lange Zeit gängige Vertragsdetails sind nach heutiger Rechtsprechung ungültig. Dazu gehört beispielsweise die Anforderung, nach jeweils zwei Jahren Renovierungsarbeiten in allen Zimmern durchzuführen. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen an den Mieter ist zwar durchaus legitim, nur darf sie keiner Frist unterliegen. Bei einem Rechtsstreit würde hier zugunsten des Mieters entschieden, daher sollten Vermieter auf einen zeitgemäßen Mietvertrag bauen.

Mietvertrag mündlich abschließen?

Es gibt keine rechtliche Vorgabe, dass der Mietvertrag zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss. Allerdings sind in diesem Fall keine Sondervereinbarungen möglich, sodass lediglich die juristisch festgelegten Regelungen des BGB greifen.

Zudem steht im Fall einer (gerichtlichen) Auseinandersetzung ein Wort gegen das andere, da keine Partei schriftliche Nachweise über Vereinbarungen hat.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten daher die getroffenen Vereinbarungen immer schriftlich festgehalten und von Ihnen und dem Mieter unterschrieben werden, um ein rechtsgültiges Dokument vorliegen zu haben.

Abschluss des Mietvertrags

Für den Mietvertragsabschluss ist sowohl die Schriftform als auch die mündliche Variante möglich.

Die Schriftform bietet jedoch deutliche Vorteile in Bezug auf die Nachweisbarkeit von Vereinbarungen. Zudem sind dabei auch Sondervereinbarungen wie z. B. die Kostenumlage sonstiger Kosten gemäß § 2 Punkt 17 BetrKV möglich.

Rechte und Pflichten

Der Gesetzgeber hat klar geregelt: Der Vermieter ist für die Instandhaltung verantwortlich und muss Reparaturen, die aufgrund von Verschleiß anfallen, übernehmen. Dafür steht der Mieter in der Pflicht, auftretende Schäden oder Mängel zeitnah an den Vermieter zu melden. Informationen dazu sind oft auch Teil eines Mietvertrags.

Weitere Pflichten des Vermieters

Neben der Pflicht zur Instandhaltung des Mietobjekts haben Sie weitere Pflichten als Vermieter, die es zu erfüllen gilt.

Heizung

In der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April müssen Wohnungen beheizt werden können. Dafür hat ausschließlich der Vermieter Sorge zu tragen.

Verkehrssicherungspflicht

Als Vermieter haben Sie die Sicherheit bei Dunkelheit, Nässe und Glätte zu gewährleisten. Ausnahme: Der Winterdienst wurde im Mietvertrag ausdrücklich auf den Mieter übertragen.

Nebenkostenabrechnung

Alle Nebenkosten müssen belegbar nachgewiesen werden, zu viel gezahlte Nebenkosten müssen erstattet werden.

Wohnungsgeberbestätigung

Zum Nachweis beim Bürgeramt benötigen Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung, die innerhalb der ersten zwei Wochen nach Einzug auszuhändigen ist.

Ruhe

Als Vermieter haben Sie Sorge zu tragen, dass das Wohnen nicht durch unzumutbaren Lärm beeinträchtigt wird.

Pflichten des Mieters

Gleichzeitig hat aber auch ein Mieter gewisse Pflichten, die er im Rahmen eines Mietverhältnisses zu erfüllen hat. Auch auf diese sollte in einem Mietvertrag hingewiesen werden.

Mietzahlung

Sie muss vollständig und pünktlich im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen.

Schäden umgehend melden

Entstehen im Mietobjekt Schäden, so muss ein Mieter den Vermieter umgehend darüber in Kenntnis setzen, damit eine zeitnahe Reparatur gewährleistet werden kann.

Selbstverursachte Schäden

Schäden, die ein Mieter eigenständig verursacht hat, müssen privat vom Mieter oder seiner Haftpflichtversicherung übernommen werden.

Hausordnung einhalten

Die Hausordnung sollte eingehalten werden. Das gilt insbesondere dann, wenn sie Teil des Mietvertrages ist, da es sich um einen rechtlich bindenden Vertrag handelt.

Heizpflicht

Während der Heizperiode ist die Wohnung zu heizen. Dies dient auch der Vermeidung von Frostschäden an Wasserleitungen.

Kündigung des Mietvertrags

Nach beidseitiger Unterschrift des Mietvertrags ist dieser ein bindendes Rechtsdokument. Eine Kündigung durch den Mieter muss dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB erfolgen.

Für Vermieter gilt, dass eine Kündigung des Mietvertrags nur unter bestimmten Umständen zulässig ist. Möchten Sie dem Mieter kündigen, muss entweder eine Pflichtverletzung, ein Eigenbedarf oder eine wirtschaftliche Verwertung vorliegen.

Alternativ kann in den Mietvertrag eine Rücktrittsklausel aufgenommen werden. Dabei gilt jedoch gleiches Recht für beide Seiten. Sofern der Mieter noch nicht eingezogen ist, kann der Mietvertrag innerhalb der vertraglich festgelegten Frist ohne Angabe von Gründen widerrufen werden.

Fazit

Der Mietvertrag ist die Grundlage für ein gutes Mietverhältnis und kann mögliche Konflikte mit dem Mieter bereits im Vorfeld verhindern. Als Vermieter sollten Sie deshalb unbedingt darauf achten, dass der von Ihnen genutzte Mietvertrag stets aktuell und juristisch korrekt formuliert ist.

Einen Mietvertrag für ein Mehrfamilienhaus sowie weitere praktische Vorlagen können nach Ihrer Anmeldung bei objego ganz einfach herunterladen. Die Vorlage entspricht dabei der aktuell geltenden Rechtsprechung.

Für individuelle Mietverträge sollten Sie dagegen immer die Leistung eines entsprechenden Fachanwalts in Anspruch nehmen.