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Modernisierung: Wissenswertes für private Vermieter

Letztes Update: 23. Februar 2024 | 7 Min. Lesezeit

Leere Wohnung mit zwei Fenstern sowie unverputzten Waenden und Boden ohne Belag. Auf dem Boden liegen Bau- und Arbeitsmaterialien. Saecke mit Beton, Holzzuschnitte und Metallschienen sind verteilt. Dazwischen steht eine Werkbank aus Holz. Auf den Fensterbaenken liegen unter anderem Jacken.

Um langfristig den Wert einer Immobilie zu erhalten oder den Ertrag zu steigern, sind regelmäßige Modernisierungen erforderlich. Obwohl auch der Mieter von den Verbesserungen der Wohnqualität profitiert, kommt es wegen der Belästigungen durch die Bauarbeiten oder einer möglichen Erhöhung der Miete nicht selten zu Differenzen zwischen den Parteien. Was Sie als Vermieter bei der Modernisierung Ihrer Immobilie beachten und welche Fehler Sie vermeiden sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Definition der Modernisierung

Um zu klären, was im Mietrecht unter dem Begriff Modernisierung verstanden wird, hilft ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch. In § 555b BGB ist genau definiert, welche Bedingungen für Arbeiten an einer Immobilie erfüllt sein müssen, um als Modernisierungsmaßnahme zu gelten. Grundsätzlich müssen die Maßnahmen zu einer baulichen Veränderung an der Mietsache führen.

Insbesondere Bauarbeiten, die zur Reduzierung des Energieverbrauchs führen und zum Klimaschutz beitragen, gelten als Modernisierung im Sinne des Gesetzes. Auch wenn neuer Wohnraum geschaffen oder durch die getroffenen Maßnahmen eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse erreicht wird, gelten die rechtlichen Bedingungen für eine Modernisierung als erfüllt.

Grundsätzlich darf es sich jedoch nicht um Arbeiten handeln, die gemäß § 555a BGB lediglich der Erhaltung der Immobilie dienen.

Nicht umlagefähige Kosten

Viele, aber nicht alle der durch die entsprechenden Bauarbeiten entstehenden Modernisierungskosten dürfen in Form einer höheren Miete auf den Mieter umgelegt werden. Maximal acht Prozent der Aufwendungen können Sie als Vermieter im Umlageverfahren auf die Jahreskaltmiete aufschlagen. Auch hierzu sind im BGB die entsprechenden gesetzlichen Grundlagen zu finden. In § 559 BGB ist festgelegt, in welchen Fällen eine Modernisierungsumlage rechtens ist und bei welchen Maßnahmen die Kosten allein vom Vermieter getragen werden müssen.

Grundsätzlich nicht umlagefähig sind Modernisierungsmaßnahmen, die geeignet sind, den Verbrauch erneuerbarer Primärenergie zu reduzieren oder einen maßgeblichen Anteil zum Klimaschutz zu leisten. Auch Maßnahmen, die darauf abzielen, neuen Wohnraum zu schaffen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

So sind zum Beispiel die Kosten für die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder der Ausbau des Dachgeschosses allein vom Vermieter zu tragen, da der Mieter davon keinen unmittelbaren Vorteil hat.

Mieter muss in Kenntnis gesetzt werden

Unabhängig von der Umlagefähigkeit der Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie Ihren Mieter rechtzeitig über die anstehenden Arbeiten in Kenntnis setzen. Mit einer Frist von mindestens drei Monaten vor Baubeginn muss dem Mieter eine schriftliche Ankündigung vorliegen (§ 555c BGB).

Um den Anforderungen des Gesetzes zu entsprechen, muss die Ankündigung folgende Informationen enthalten:

Art sowie Umfang der Arbeiten
Beginn und voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen
Angaben zur Mieterhöhung
Informationen zur Höhe der neuen Betriebskosten

Darüber hinaus ist ein Hinweis auf das mögliche Bestehen eines Härtefalls erforderlich.

Wann muss der Miete die neue Miethöhe zahlen?

Sind die Modernisierungsmaßnahmen vollständig beendet, müssen Sie dem Mieter ein Schreiben zukommen lassen, in dem Sie die neue Miethöhe offiziell ankündigen und im Detail erläutern.

Fällig wird die Zahlung dann mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens.

Fristverlängerung bei verspäteter Ankündigung

Haben Sie nicht alle gesetzlichen Vorgaben zur schriftlichen Ankündigung beachtet, verlängert sich die Frist, ab dem die neue Miete gezahlt werden muss, gemäß § 559b BGB von drei auf neun Monate. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern kann vor allem bei der Modernisierung von Mehrfamilienhäusern auch einen hohen finanziellen Schaden für Sie bedeuten.

Die Gründe für eine Fristverlängerung sind:

das Fehlen einer schriftlichen Ankündigung der Maßnahmen
keine fristgerechte Zustellung des Schreibens
die Nichtbeachtung der rechtlichen Vorgaben zum Mindestinhalt
eine tatsächliche Mieterhöhung, welche die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 % überschreitet

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Verzögerung durch Härtefälle

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Liegen jedoch besondere Umstände vor, greift die Duldungspflicht des Mieters nicht. Von einem Härtefall wird ausgegangen, wenn der Mieter selbst, ein Familienangehöriger, ein Mitbewohner oder ein Untermieter durch die bevorstehenden Bauarbeiten unangemessen belastet wird.

Eine Härte liegt unbestreitbar dann vor, wenn durch die Bauarbeiten unzumutbare Beeinträchtigungen eintreten oder die Wohnung während der Dauer der Arbeiten unbewohnbar wird. Härteeinwände sind auch dann berechtigt, wenn aufgrund des hohen Alters, einer schweren Krankheit oder der Invalidität des Mieters eine Gefahr für Leib und Leben besteht.

Bei Kündigung erst Baubeginn nach Auszug

Liegt bereits eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter vor, darf erst nach dessen Auszug mit den Bauarbeiten begonnen werden. Außerdem muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn ihm daraus Nachteile wie etwa Feuchtigkeitsschäden oder andere Einschränkungen erwachsen.

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Härte auch bei zu hoher finanzieller Belastung

Unter bestimmten Umständen können einem Härtefall auch finanzielle Aspekte zugrunde liegen. Droht die aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung den Mieter zu überfordern, wird ebenfalls von einem Härtefall ausgegangen. Liegt die neue Miete deutlich über der bisherigen und beansprucht mehr als 30 bis 40 % des Haushaltseinkommens, muss der Mieter die Maßnahmen nicht dulden.

Ausnahmen der finanziellen Härte

Allerdings kann sich der Mieter nicht in jedem Fall auf eine finanzielle Härte berufen. Erfolgt die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorschriften oder um die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der als allgemein üblich gilt, kann ein Einwand aus finanziellen Gründen nicht erhoben werden.

Auch wenn die Erhöhung der Miete durch den Bezug von Wohngeld kompensiert werden kann, liegt kein Härtefall vor. Gleiches gilt, wenn die Wohnfläche aufgrund der Modernisierung anwächst und dadurch eine höhere Miete gerechtfertigt ist.

Frist zum Härtefallantrag des Mieters

Härteeinwände müssen vom Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, schriftlich eingereicht und nachgewiesen werden.

Diese Frist entfällt, wenn im Rahmen der Modernisierungsankündigung nicht auf die Härtefallregelung hingewiesen wurde oder der Mieter aus gesundheitlichen Gründen keine Möglichkeit hatte, den Einwand fristgemäß zu erheben.

Modernisierungsvereinbarung für Planungssicherheit

Ihnen als Vermieter stellt sich im Fall des Mietereinwandes die Frage, wie damit umgegangen werden soll. Auf diese Frage gibt es leider keine allgemeingültige Antwort. Grundsätzlich sind Vermieter jedoch verpflichtet, eine Abwägung der unterschiedlichen Interessen vorzunehmen. Eine Einzelfallprüfung ist deshalb unerlässlich. Im Streitfall wird die Entscheidung über das Vorliegen eines Härtefalls von einem Gericht getroffen.

Um langwierige juristische Auseinandersetzungen zu verhindern, sollten Sie als Vermieter versuchen, mit Ihrem Mieter im Vorfeld eine Modernisierungsvereinbarung zu treffen. Diese Möglichkeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 555f ausdrücklich erwähnt.

Eine solche Vereinbarung sollte folgende Punkte enthalten:

Absprachen über den zeitlichen und technischen Umfang der Arbeiten
die Höhe der zukünftigen Miete
Vereinbarungen über mögliche Ersatzansprüche und Gewährleistungsrechte des Mieters

Vorteile der Vereinbarung

Eine Modernisierungsvereinbarung ermöglicht es Ihnen als Vermieter, die erforderlichen Arbeiten ohne mögliche Einwände zu planen und umzusetzen. Der Mieter dagegen erfährt genau, welche Einschränkungen auf ihn zukommen, welchen Nutzen er aus den Modernisierungsmaßnahmen zieht und wie sich die Verbesserung der Wohnqualität auf seine zukünftige Miete und die Nebenkosten auswirkt.

Eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien wird jedoch nur dann möglich sein, wenn die Interessen aller Beteiligten in angemessener Weise berücksichtigt werden.

Fazit

Die Modernisierung einer Immobilie ist für Sie nicht nur eine Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu erhalten oder zu steigern, sondern auch eine große Herausforderung. Zunächst einmal muss geklärt werden, ob die Kosten für die geplanten Arbeiten im Rahmen einer Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden können. Unabhängig davon müssen die Arbeiten dem Mieter mit einer Frist von mindestens drei Monaten schriftlich angekündigt werden.

Grundsätzlich sind Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter zu dulden. Stellen die mit der Modernisierung verbundenen Umstände jedoch eine unzumutbare Härte für den Mieter dar, kann er sich mit einer Einrede gegen die Maßnahmen wehren. Im Streitfall entscheidet der Richter unter Berücksichtigung des Einzelfalls, ob eine unzumutbare Härte vorliegt.

Um langwierige juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine Modernisierungsvereinbarung zu treffen, die nicht nur Ihnen als Vermieter mehr Planungssicherheit verschafft. Auch der Mieter erhält die Möglichkeit, die individuellen Auswirkungen der Modernisierung zu erkennen und einzuschätzen.

Am Ende bedeutet eine gut geplante Modernisierung, bei der die Interessen aller Seiten in angemessener Form berücksichtigt werden, einen Gewinn für alle Beteiligten.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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