Letztes Update: 22. Juli 2022

Nebenkosten im Mietvertrag: Diese Regelungen sollten private Vermieter kennen

Die Nebenkosten sind ein Thema, das ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen Mietern und Vermietern birgt. Insbesondere wenn der Mietvertrag keine rechtswirksamen Vereinbarungen zu den umlagefähigen Betriebskosten enthält, kann dies zu finanziellen Nachteilen für den Vermieter führen. Was in einem Mietvertrag zu den Nebenkosten stehen sollte und welche Formulierungen von Gerichten nicht anerkannt werden, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Nebenkosten im Mietvertrag: Mann mit Stift in der Hand sitzt vor einem Laptop und mehreren Dokumenten

Zahlung von Betriebskosten: Verpflichtung im Mietvertrag festlegen

Grundsätzlich besteht für Mieter keine gesetzliche Verpflichtung, die Betriebskosten für die von ihnen angemietete Wohnung zu übernehmen. Diese Verpflichtung entsteht erst mit einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.

Fehlt eine solche Klausel im Vertrag, gelten die Nebenkosten als in der Mietzahlung enthalten. In diesem Fall kann weder eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung noch eine Nachzahlung am Ende eines Abrechnungszeitraums verlangt werden. Um eine rechtsgültige Zahlungsverpflichtung zu erreichen, muss der Mietvertrag eine eindeutige Formulierung enthalten.

Klare Formulierung ist notwendig

Viel wurde schon darüber gestritten, was Eindeutigkeit in dieser Frage bedeutet. Allgemeine Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Nebenkosten“ oder „Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen“ werden von Gerichten ohne eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Posten oft nicht anerkannt.

Deshalb sollten Sie als Vermieter die sichere Variante wählen und die Formulierung „Der Mieter trägt die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung“ in Ihre Mietverträge aufnehmen. Die in der Verordnung genannten Kosten können dem Mieter so rechtssicher anteilig in Rechnung gestellt werden.

Keine detaillierte Auflistung aller Nebenkosten erforderlich

Mit dem Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) entfällt für Sie als Vermieter die Notwendigkeit, die einzelnen Nebenkostenposten explizit aufzuführen.

Sollten Sie als Vermieter aber dennoch, wie früher üblich, jede Nebenkostenart im Mietvertrag einzeln aufführen, ist es wichtig, dass es sich dabei um eine vollständige Liste handelt. Nur die Nebenkosten, die in dieser Liste ausdrücklich genannt werden, dürfen anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Es ist nicht zulässig, einzelne Kosten beispielhaft zu nennen und daraus eine allgemeine Zahlungspflicht abzuleiten.

Umlagefähige Betriebskosten

Einfacher und sicherer ist es, sich auf die Betriebskostenverordnung zu beziehen und diese dem Mietvertrag als Anlage hinzuzufügen. Selbst wenn die BetrKV einmal geändert werden sollte, behält der Mietvertrag seine grundsätzliche Gültigkeit. In § 2 der BetrKV sind insgesamt 17 Kostenarten aufgeführt, die auf den Mieter umgelegt werden können. Dabei handelt es sich um

  1. Grundsteuer
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung
  4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage
  5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  6. Kosten für Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Aufzugskosten
  8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
  16. Kosten für die Einrichtungen der Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Punkt 17, sonstige Betriebskosten, führt nicht selten zu Streit zwischen Mietern und Vermietern, wenn diese nicht konkret benannt sind. Hier gilt wieder, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die explizit im Mietvertrag erwähnt sind.

Besonderes Augenmerk auf sonstige Kosten legen

Nur wenn die sonstigen Kosten genau im Mietvertrag aufgeführt wurden, ist eine Umlage möglich. Es ist also nicht ausreichend, lediglich auf Punkt 17 der BetrKV zu verweisen. Fehlende Kosten können nur mit Zustimmung aller Mieter im Nachhinein ergänzt werden. Zu den sonstigen Kosten gehört beispielsweise die Dachrinnenreinigung, wenn Sie Ihre Immobilie winterfest machen.

Individuelle Verbrauchskosten und allgemeine Betriebskosten

In den meisten Fällen wird zwischen den individuellen Verbrauchskosten und den allgemeinen Betriebskosten unterschieden, die jeweils anteilig auf die Bewohner eines Hauses verteilt werden. Beide Nebenkostenarten werden in der Regel über eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung abgerechnet, die vom Mieter zusammen mit der Miete überwiesen wird.

Einmal pro Jahr wird eine abschließende Nebenkostenabrechnung erstellt. Diese weist aus, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er eine Gutschrift erhält.

Keine Abrechnung bei Pauschalzahlung

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, eine solche Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Fristen vorzulegen. Eine Abrechnung ist nur dann nicht erforderlich, wenn Sie mit Ihrem Mieter im Mietvertrag einen Pauschalbetrag für die Betriebskosten vereinbart haben.

In diesem Fall können Sie jedoch auch keine Nachzahlung verlangen, wenn die Kosten höher ausfallen als ursprünglich angenommen. Allerdings müssen Sie bei geringeren Nebenkosten kein Geld an Ihren Mieter zurückzahlen. Das Risiko, bei einer Nebenkostenpauschale auf erhöhten Kosten sitzen zu bleiben, ist bei einer solchen Regelung jedoch stets vorhanden.

Um nicht draufzuzahlen ist daher die Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll. Die verpflichtende Nebenkostenabrechnung kann dann einfach mit objego erstellt werden. 

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Betriebskostenvorauszahlung realistisch kalkulieren

Grundsätzlich sollten Sie als Vermieter die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung so kalkulieren, dass der Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums nicht mit hohen Nachzahlungsforderungen konfrontiert wird. Ein zu niedriger Abschlag führt nicht selten zu Streit zwischen den Vertragsparteien. Die zu erwartenden Kosten in angemessener Höhe auf zwölf Monate zu verteilen, ist auch aus Sicht des Mieters die bessere Lösung und sorgt für ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis.

Vergleichswerte für Kalkulation nutzen

Überhöhte Nebenkostenvorauszahlungen können aber ebenfalls zu Unstimmigkeiten führen. Liegen Erfahrungswerte aus vorherigen Abrechnungen vor, können Sie sich als Vermieter an diesen bei der Festlegung der Höhe der Vorauszahlungen orientieren. Verfügen Sie über keine Erfahrungswerte, sollten Sie sich die Werte für vergleichbare Objekte anschauen und die Zahl der Personen berücksichtigen, die in die Wohnung einziehen.

Sind einzelne Punkte aus der BetrKV-Liste in Ihrem Fall derzeit nicht relevant, sollten Sie dennoch darauf verzichten, sie aus dem Mietvertrag zu streichen. Denn in Zukunft könnten sich die Voraussetzungen ändern. Fehlen diese Punkte dann in der Aufzählung, besteht für Sie als Vermieter keine Möglichkeit, die dafür anfallenden Kosten auf den Mieter umzulegen, sofern nicht alle Mieter mit der nachträglichen Aufnahme einverstanden sind.

Fazit

Die Vereinbarungen zur Berechnung der Nebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil eines jeden Mietvertrages. Nur die Kosten, die hier aufgeführt sind, dürfen auch abgerechnet werden. Als Vermieter haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, eigene Formulierungen zu verwenden.

Einfacher und sicherer ist jedoch, in Ihren Mietverträgen ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen und lediglich die sonstigen Kosten gesondert zu nennen. Fügen Sie die Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag als Anlage bei, sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite.

Außerdem sollten Sie die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen realistisch berechnen, um hohe Nachzahlungen und späteren Ärger mit Ihrem Mieter zu umgehen. Vermeiden sollten Sie außerdem pauschale Regelungen. Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag vereinbart, sparen Sie sich zwar die jährliche Abrechnung, es besteht jedoch das Risiko, dass Sie am Ende auf höheren Kosten sitzen bleiben.

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