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Nebenkostenabrechnung: Alles Wichtige für Vermieter

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 14 Min. Lesezeit

Nebenkostenabrechnung: Mann mit blauem Jeanshemd und weißem Shirt sitzt an einem Holztisch vor einem Laptop und haelt ein Dokument in den Haenden. Er laechelt dabei. Auf dem Tisch steht ein Laptop und im Hintergrund haengen mehrere weiße Regale, auf denen weiße Boxen und Gruenpflanzen stehen.

Gerade der Start als privater Vermieter kann mitunter schwierig sein. Das erste Objekt, die ersten Mieter sowie viele Themen und Begriffe, mit denen Sie bisher nicht viel zu tun hatten. Eines der größten Themenfelder bezieht sich auf Nebenkosten sowie die dazugehörige Abrechnung. Mit unserem Überblick zum Thema Nebenkostenabrechnung möchten wir Ihnen alle nötigen Informationen an die Hand geben, damit Sie sich entspannter der Vermietung Ihrer Objekte widmen können.

Definition: Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung ist ein Dokument, welches einen Gesamtüberblick über die gezahlten und verbrauchten Nebenkosten liefert. Gemäß § 556 BGB muss diese jährlich vom Vermieter erstellt und den Mietern übermittelt werden.

Abhängig von der Differenz zwischen Vorauszahlung und den realen Kosten müssen Mieter eine Nachzahlung vornehmen oder bekommen zu viel gezahltes Geld vom Vermieter zurück.

Wann muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden?

Das Erstellen der jährlichen Nebenkostenabrechnung ist immer dann verpflichtend, wenn Sie mit dem Mieter eine Vorauszahlung der Nebenkosten ausdrücklich vereinbart haben.

Dafür ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag entscheidend.

Im Mietvertrag wird festgelegt, dass der Mieter neben der Kaltmiete, also den reinen Kosten für die Wohnungsnutzung, auch die anfallenden Betriebskosten zahlen muss ($ 556 Abs. 1 BGB). Nur dann wird die Nebenkostenabrechnung zur Pflicht.

Varianten ohne Nebenkostenabrechnung

Neben der Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung kann auch eine Pauschale vereinbart werden. Dabei wird von Ihnen ein Betrag festgelegt, den der Mieter zahlt. Mit dieser meist monatlichen Zahlung sind alle anfallenden Nebenkosten abgegolten. Nachforderungen sind in diesem Fall nicht möglich.

Auch gibt es die Möglichkeit einer Bruttokaltmiete. Hier sind die Kaltmiete und die Nebenkosten in einem Betrag zusammengefasst.

Bei beiden Varianten gibt es die Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, da diese zu mindestens 50 %, aber höchstens 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Sowohl die Nebenkostenpauschale als auch die Bruttokaltmiete finden in der Praxis immer seltener Anwendung.

Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) bildet die Grundlage der Abrechnung. Sie gibt den gesetzlichen Rahmen zu den Kosten vor, die Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen.

Es gilt, dass nur laufende Kosten, also Kosten, die regelmäßig entstehen, auf den Mieter umlagefähig sind. Es spielt jedoch keine Rolle, ob diese Kosten beispielsweise monatlich, jährlich oder nur alle zwei Jahre anfallen.

Anfallende Nebenkosten dienen gemäß § 1 BetrKV dazu, den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilien zu gewährleisten. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Grundsteuer, Müllabfuhr, Gebäudereinigung oder Wasserversorgung (§ 2 BetrKV)

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten sind gemäß § 1 BetrKV von der Umlage ausgeschlossen. Anfallende Positionen in diesen Bereichen müssen Sie als Vermieter tragen.

Die Abrechnung dient dem Mieter dazu, nachzuvollziehen, welche Kosten wofür angefallen sind.

Rechnungen aufbewahren

Rechnungen und Belege über die Kosten angefallener Dienstleitungen müssen unbedingt aufbewahrt werden, da sie als Grundlage zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung dienen. Sinnvoll ist es, die Dokumente auch noch nach Ende des Abrechnungszeitraums aufzubewahren, da der Mieter bei Widerspruch gegen die Abrechnung ein Recht auf Dokumenteneinsicht hat. In einem solchen Fall müssen die Rechnungen vorgelegt werden können.

Die Beträge sind bei der Abrechnungserstellung entsprechend zu verteilen und einem Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel zuzuordnen. Verteilerschlüssel sollten bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Geschieht dies nicht, werden die verbrauchsunabhängigen Kosten über den Schlüssel „Wohnfläche“ abgerechnet.

Anschreiben verfassen

Zusätzlich zur vollständigen Nebenkostenabrechnung kann ein Anschreiben verfasst werden. Dieses sollte neben den Mieterdaten und Ihren Daten Infos zum Abrechnungszeitraum und eine Zusammenfassung der Kosten enthalten.

Dazu gehören auch ein eventuelles Guthaben oder Nachforderungen sowie eine Angabe zu Zahlungsfristen.

Eine komplette Nebenkostenabrechnung inklusive Anschreiben können Sie ganz einfach online mit objego erstellen.

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Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung

Für eine korrekte Nebenkostenabrechnung müssen einige Pflichtangaben enthalten sein. Nur dann sind eventuelle Nachforderungen möglich und Sie verhindern Rückfragen durch den Mieter.

Neben den genauen Daten des Abrechnenden und des Mieters sowie Angaben zur Mietimmobilie müssen weitere Inhalte vorhanden sein.

Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate betragen (§ 556 Abs. 3 BGB). In vielen Fällen beträgt er ein Kalenderjahr, geht also vom 01.01. bis zum 31.12. Aber auch davon abweichende Zeiträume sind möglich.

Sie haben nach Ende des Abrechnungszeitraums gemäß § 556 Abs. 3 BGB höchstens 12 Monate Zeit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter vorzulegen. Endete der Abrechnungszeitraum also am 31.12.2022, muss dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum 31.12.2023 zugegangen sein. Um eine korrekte Abrechnung erstellen zu können, müssen alle wichtigen Fristen berücksichtigt werden.

Kostenarten

2 BetrKV beinhaltet 16 umlagefähige Kostenarten sowie den Punkt „Sonstige Kosten“. Diese müssen entsprechend der im Mietvertrag festgelegten Regelungen aufgeführt sein.

Zu den Kosten, die Sie auf den Mieter übertragen dürfen, zählen:

Öffentliche Lasten

Hierunter fällt insbesondere die Grundsteuer.

Wasserversorgung

Zur Wasserversorgung zählen die Grundgebühren für Wasserzähler, Eichung und Wartung des Wasserverbrauchs sowie der Betrieb einer hauseigenen Versorgungs- oder Aufbereitungsanlage.

Entwässerung

Neben Kosten für die Entwässerung von Haus und Grundstück fallen auch Kosten für eine Entwässerungsanlage oder Entwässerungspumpe unter diesen Punkt.

Heizung

Zum Punkt „Heizung“ zählen Kosten für den Betrieb der Zentralheizung (inklusive der Abgasanlage und der Eichung) sowie Kosten für Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und für Fernwärme.

Warmwasser

Hierunter sind Kostenpositionen für die zentrale Wassererwärmung und Reinigung sowie Wartung der Warmwassergeräte zusammengefasst.

Verbundene Versorgung von Heizung & Warmwasser

Brennstoffkosten für zentrale Anlagen für Heizung und Wassererwärmung sind ebenfalls umlagefähig.

Aufzug

Kosten für Betriebsstrom, Wartung, Überwachung, Reinigung und Pflege für den Fahrstuhl zählen zu den umlagefähigen Kosten. Gibt es einen Aufzug, der lediglich in die Dachgeschosswohnung führt und andere Mieter diesen daher nicht nutzen können, muss der Mieter der Dachgeschosswohnung die Kosten allein tragen.

Straßenreinigung & Müllbeseitigung

Zu diesem Punkt gehören neben Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung auch die für Schnee- und Eisbeseitigung sowie Betriebskosten für eine Müllkompressoranlage.

Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung

Zur Gebäudereinigung gehören anfallende Kosten für die von Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie das Treppenhaus, der Fahrstuhl, Flure und die Waschküche.

Gartenpflege

Zusätzlich zu den Kosten für die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen sind auch die Kosten zur Spielplatzpflege umlagefähig.

Beleuchtung

Dazu gehören Stromkosten sowohl für die Innen- als auch für die Außenbeleuchtung der Gebäudeteile, also z. B. Zugänge, Treppen und Ähnliches, welche von den Mietern genutzt werden.

Schornsteinreinigung

Hierunter fallen die wiederkehrenden Kehrgebühren.

Versicherungen

Zu den umlagefähigen Versicherungen gehören die Sach- und Haftpflichtversicherung, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltanks und den Aufzug.

Hauswart

Umlagefähig sind hier die Kosten für den Hausmeister mit Ausnahme von Kosten für Verwaltungsarbeiten, die dieser eventuell übernimmt.

Antennenanlage & Kabelanschluss

Monatliche Grundgebühren für den Kabelanschluss sowie Betriebs- und Wartungskosten für Antennen- und Verteileranlagen können auf die Mieter umgelegt werden. Durch eine Änderung des Telekommunikationsgesetzes sind ab dem 01. Juli 2024 die Kabelgebühren nicht mehr umlagefähig.

Einrichtungen für Wäschepflege

Steht den Mietern ein Waschkeller zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung sind die Kosten für Strom, Reinigung und Wartung umlagefähig.

Sonstige Betriebskosten

Gibt es weitere Kosten, die nicht bereits durch die vorherigen 16 Punkte abgedeckt wurden, können diese unter den sonstigen Kosten aufgeführt werden. Dazu gehört beispielsweise die Reinigung von Dachrinnen oder die Wartung von Rauchmeldern. Wichtig ist, dass diese Kosten im Mietvertrag genau aufgelistet sind.

Verteilerschlüssel

Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung sind Verteilerschlüssel zentral. Durch sie werden die Kosten auf die Mieter verteilt.

Ihnen stehen vier Schlüssel zur Auswahl:

Wohnfläche
Wohneinheit
Personenanzahl
Verbrauch

Mithilfe der Verteilerschlüssel, auch Umlageschlüssel genannt, legen Sie die Kostenverteilung fest. Eine Kombination ist möglich, um die Umlage gerecht zu gestalten.

Wie die Aufteilung erfolgen soll, ist bereits im Mietvertrag festzulegen. Bei Fehlen der Schlüssel im Mietvertrag erfolgt gemäß § 556a BGB automatisch eine Abrechnung nach Wohnfläche.

In der Nebenkostenabrechnung sind der oder die Verteilerschlüssel unbedingt anzugeben. Geschieht dies nicht, handelt es sich um eine formell fehlerhafte Abrechnung.

Angabe über Gesamtkosten

Für eine inhaltliche vollständige Nebenkostenabrechnung müssen Sie die entstandenen Gesamtkosten angeben. Dies gilt für jede der Kostenarten.

Berechnung des Mieteranteils

Damit die Mieter nachvollziehen können, zu welchem Anteil die entstanden Kosten auf sie entfallen, muss eine entsprechende Berechnung anhand der verschiedenen Betriebskostenarten erfolgen.

Vorauszahlungen

Die Vorauszahlungen, welche der Mieter über das Jahr geleistet hat, müssen in jedem Fall in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Dies gehört zu den inhaltlichen Pflichtangaben.

Nachzahlungen oder Guthaben

Muss der Mieter eine Nachzahlung leisten, weil die tatsächlichen Betriebskosten höher waren als die geleisteten Vorauszahlungen, ist dies in der Abrechnung anzugeben.

Nachforderungen müssen innerhalb von 30 Tagen beglichen werden. Der Mieter hat jedoch das Recht, die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten, sollte er bei der Überprüfung einen inhaltlichen Fehler gefunden haben. So gerät er bei einer formell korrekten Abrechnung nicht in Zahlungsverzug. Für einen Einspruch hat er dann bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Zeit.

Haben Sie die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig zugestellt, können Sie keine Nachforderungen mehr geltend machen. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur dann möglich, wenn Sie die verspätete Zustellung nicht zu vertreten haben, beispielsweise weil der Mieter unbekannt verzogen ist.

Für die Auszahlung von Guthaben gilt ebenfalls eine 30-tägige Frist, sofern kein Verrechnen mit der nächsten Zahlung vereinbart wurde.

Exkurs: Verbrauchserfassung

Gemäß § 4 Abs. 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sind Sie zur Erfassung des anteiligen Wärme- und Warmwasserverbrauchs Ihrer Mieter verpflichtet. Diese warmen Betriebskosten müssen zumindest zu einem gewissen Anteil nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden.

Die Betriebskosten sind zu mindestens 50 %, aber höchstens 70 % nach individuellen Verbrauch abzurechnen (§ 7 Abs. 1 & § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Die Höhe des Verbrauchs und die Kostenverteilung ist dem Mieter über eine jährliche Heizkostenabrechnung mitzuteilen.

Die übrigen 30 bis 50 % legen Sie verbrauchsunabhängig auf die Mieter um. Hier ist entweder nach Quadratmetern oder nach umbautem Raum abzurechnen.

Gilt für die Heizkosten derselbe Abrechnungszeitraum wie für die Nebenkosten, kann die Abrechnung der Heizkosten mit der Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Zähler an Heizkörpern

Der Verbrauch wird über entsprechende Zähler ermittelt. Diese Heizkostenverteiler werden an den verschiedenen Heizkörpern befestigt und erfassen dann die verbrauchte Wärmemenge. Heutzutage kommen meist elektronische Verteiler zum Einsatz. Diese messen sowohl die Raumtemperatur als auch die des Heizkörpers über Sensoren. Das verbaute Display zeigt dann die Temperaturdifferenz an.

Diese elektronischen Heizkostenverteiler können zudem über Funk abgelesen werden. Den Mietern werden dann zusätzlich zur jährlichen Heizkostenabrechnung auch monatliche Verbrauchswerte zur Verfügung gestellt.

Bis spätestens Ende 2026 müssen vorhandene Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Eine Ausnahme von der Pflicht ist nur dann möglich, wenn aus technischen Gründen keine Installation erfolgen kann oder die Installation einen unangemessenen Aufwand bedeuten würde.

Neu eingebaute Geräte müssen bereits seit Dezember 2021 fernauslesbar sein.

Formelle Anforderungen

Neben den inhaltlichen Pflichtangaben gibt es zahlreiche formelle Anforderungen, die für eine gültige Nebenkostenabrechnung beachtet werden müssen.

Zunächst gilt, dass die Abrechnung auch für juristische Laien sowohl nachvollziehbar als auch überprüfbar sein muss.

Zusätzlich müssen:

die Betriebskosten getrennt nach den Arten aufgestellt,
die Gesamtkosten der Immobilie genannt,
die genutzten Verteilerschlüssel aufgelistet,
die auf den Mieter entfallen Kosten genannt,
und die Summe der Vorauszahlung angegeben werden.

Ist die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft, erlangt sie keine rechtliche Wirksamkeit. Der Mieter muss keine Nachzahlungen leisten, solange er keine korrekte Abrechnung erhält und kann das Dokument so behandeln, als hätte er keine Abrechnung erhalten.

Abrechnung muss verständlich sein

Besonders wichtig bei der Nebenkostenabrechnung neben den erforderlichen Inhalten ist die Nachvollziehbarkeit für den Mieter.

Dieser muss in der Lage sein, die gesamte Abrechnung eigenständig zu verstehen und nachzuvollziehen, auch wenn er juristischer Laie ist.

Prüfpunkte für Vermieter

Bevor Sie die Nebenkostenabrechnung an die Mieter versenden, sollte eine genaue Überprüfung stattfinden, um späteren Ärger zu vermeiden. Insbesondere Vollständigkeit, die korrekte Erstellung und die richtige Berechnung sind hier zu prüfen.

Vollständigkeit

Sind alle Rechnungen in der Abrechnung erfasst? Haben Sie eine Rechnung vergessen, können Sie den Betrag später nicht mehr bei Ihren Mietern geltend machen. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass Sie Rechnungen während des laufenden Abrechnungszeitraums erhalten, sicher ablegen und erfassen.

Haben Sie dann alle Pflichtangaben beachtet, sollte die Nebenkostenabrechnung vollständig sein.

Ordnungsgemäße Erstellung

Bei der ordnungsgemäßen Erstellung ist es vor allem wichtig, den Abrechnungszeitraum einzuhalten. Zudem muss die Abrechnung sowohl rechnerisch überprüfbar als auch logisch nachvollziehbar sein.

Alle genutzten Umlageschlüssel müssen angegeben sein, bestenfalls mit einer entsprechenden Erläuterung. Ist die Berechnung des Mieteranteils vorhanden, die Vorauszahlungen aufgelistet und die Summe der Nachzahlung oder des Guthabens ersichtlich, sind die formellen Angaben eingehalten und die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß erstellt.

Korrekte Berechnung

Die richtige Berechnung und Verteilung der Kosten ist meist der größte Streitpunkt der Nebenkostenabrechnung.

Hier sollten Sie noch einmal alle Rechnungen und aufgelisteten Kostenpositionen durchgehen und vergleichen. Wichtig ist auch, dass wirklich nur umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV in die Abrechnung einfließen.

Als weiterer Aspekt sollten die Verteilerschlüssel geprüft werden. Hier geht es vor allem darum, Berechnungs- oder Anwendungsfehler auszuschließen. Die Kosten dürfen nur nach den im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüsseln umgelegt werden. Ist keine Vereinbarung vorhanden, gilt der Schlüssel „Wohnfläche“.

Auch bei der Erfassung von verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kosten sollte ein besonderes Augenmerk auf die Verteilerschlüssel gelegt werden. Gibt es individuelle Verbrauchszähler in den Einheiten, müssen diese Daten in der Nebenkostenabrechnung erfasst werden. Die verbrauchsunabhängigen Kosten werden zusätzlich anhand des festgelegten Schlüssels verteilt.

Tipps für eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung

Um eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung zu erstellen, müssen Sie vor allem bei gesetzlichen Änderungen auf dem neuesten Stand sein. Das ist oft gar nicht so einfach und erfordert jedes Jahr aufs Neue viel Zeit und Mühe.

Mit Beachtung der rechtlichen Mindestvorgaben für Inhalt und Aufbau haben Sie jedoch bereits den wichtigsten Schritt getan.

Hilfreiche Tools zur Erstellung

Durch die Digitalisierung müssen Nebenkostenabrechnungen nicht mehr mit Stift und Papier erledigt werden. Das Aufbereiten von Daten wird leichter und das Sammeln von zahllosen Dokumenten in Ordnern entfällt.

Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung gibt es mehrere Möglichkeiten, die Sie nutzen können.

Excel

Viele Vermieter nutzen Excel für die jährliche Nebenkostenabrechnung. Dafür sollte bereits einige Erfahrung mit dem Programm vorhanden sein, um wirklich alle Vorgaben beachten zu können. Zudem beachtet Excel keine aktuellen Rechtslagen, sodass es häufiger zu Fehlern kommen kann und viel Zeit bei der Recherche verloren geht.

Können Sie mit dem Programm gut umgehen, kann Excel eine kostengünstige Variante zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung sein.

Digitale Lösung: Software für die Nebenkostenabrechnung

Wer den größten Mehrwert möchte, setzt auf spezialisierte Software für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung. Im Laufe der Zeit haben sich mehrere Anbieter etabliert, die in verschiedenen Größenordnungen agieren. So richtet sich objego beispielsweise vor allem an private Vermieter.

Unser Problemlöser: Betriebskostenabrechnung-Erstellung mit objego

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte objego verwenden, um seine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Unser Fokus auf private Vermieter ermöglicht es uns, uns auf Ihre Bedürfnisse zu spezialisieren und unsere Software gemeinsam weiterzuentwickeln.

Darüber hinaus bieten wir weitere nützliche Funktionen an. Eine digitale Dokumentverwaltung, eine Mieteingangsübersicht sowie verschiedene hinterlegbare Objekte sind nur einige unsere Funktionen.

Informieren Sie sich einfach über die Funktionen der objego Immobilienverwaltung und testen Sie unsere Software selbst (kostenlos).

Checkliste für Vermieter

Für einen kurzen Überblick über die formellen und inhaltliche Punkte, die bei der Nebenkostenabrechnung beachtet werden sollten, haben wir eine Checkliste zusammengestellt:

rechnerische und logische Nachvollziehbarkeit
Daten des Abrechnenden, des Mieters und Angaben zum Mietobjekt
Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum
Auflistung der Kostenarten entsprechen der mietvertraglichen Vereinbarung (inkl. sonstige Betriebskosten)
Erläuterung zu den genutzten Umlageschlüsseln
Angabe über die Gesamtkosten
Berechnung der Kostenanteile des Mieters nach Betriebskostenart
Angabe der geleisteten Vorauszahlungen
Saldo unter Abzug der Vorauszahlungen
Angabe, ob eine Nachzahlung erfolgen muss oder ein Guthaben besteht

Muster-Nebenkostenabrechnung

Als Orientierungshilfe kann ein Muster für die Nebenkostenabrechnung dienen. So haben Sie als erste Info alle erforderlichen Angaben auf einen Blick und reduzieren das Fehlerrisiko.

Vor der Erstellung Ihrer ersten Nebenkostenabrechnung mit objego können Sie sich ein kostenloses Muster herunterladen. Dieses finden Sie nach Ihrer Registrierung im Bereich „Betriebskosten“ im Produkt.

Fazit

Das Thema Nebenkostenabrechnung ist sehr komplex und insbesondere für erstmalige Vermieter nicht immer leicht.

Viele Vorgaben sind dabei zu beachten, angefangen von der Vereinbarung im Mietvertrag über bestimmte Mindestinhalte bis hin zur fristgerechten Zustellung an den Mieter.

Zusätzlich müssen rechtliche Änderungen im Blick behalten werden, um eine korrekte Abrechnung erstellen zu können.

Neben Programmen wie Excel stehen Ihnen auch Software-Programme wie objego zur Verfügung. So sparen Sie nicht nur viel Zeit bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, da Sie Schritt-für-Schritt durch das Programm geführt werden und so Fehler minimieren, sondern können sicher sein, das rechtliche Vorgaben beachtet. Dadurch steht einer rechtssicheren Nebenkostenabrechnung und einer guten Mieter-Vermieter-Beziehung nichts mehr im Wege.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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