Rauchmelderpflicht: Diese Regelungen sollten private Vermieter kennen
Ein Wohnungsbrand stellt wohl den größten Albtraum eines jeden Mieters und Vermieters dar. Um Personen- und Sachschäden zu vermeiden, gilt in Deutschland seit einigen Jahren die Rauchmelderpflicht. Was Sie als privater Vermieter über Ihre Verpflichtungen, den Umgang mit den Geräten und eventuelle Kostenumlagen wissen müssen, erfahren Sie im folgenden Artikel.
Letztes Update: 10. Februar 2023 | 12 Min. Lesezeit
Rauchmelderpflicht in Deutschland
Seit 2013 gilt in Deutschland die Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern in selbstgenutztem und vermietetem privaten Wohnraum. Für die Versorgung mit den Geräten sind Sie als Vermieter beziehungsweise Eigentümer verantwortlich. Die Grundlage für die Pflicht ist die Anwendernorm DIN 14676, in der konkrete Anweisungen zu Einbau und Wartung sowie sonstige Informationen zum Umgang mit Rauchmeldern festgelegt wurden.
Bestimmungen sind Ländersache
Die Vorgaben zur Rauchmelderpflicht gelten auf Landesebene und werden von allen 16 Bundesländern individuell festgelegt. Als privater Vermieter ist es daher für Sie wichtig, sich über die geltenden Regeln Ihres Bundeslandes zu informieren, welche in der jeweiligen Landesbauordnung verzeichnet sind.
Die Rauchmelderpflicht wurde außerdem zu unterschiedlichen Zeitpunkten in den einzelnen Ländern eingeführt: So gilt sie in NRW für Neu- und Umbauten seit 2013 und für Bestandsbauten seit dem 01.01.2017, während die Frist zur Nachrüstung in Bestandsbauten in Berlin und Brandenburg bis zum 31.12.2020 erfüllt sein musste oder in Mecklenburg-Vorpommern für Neu- und Bestandsbauten bereits seit 2010 gilt.
Umso wichtiger ist daher der Blick in die Landesbauordnung, da sich auch die Bestimmungen über Montageorte und Wartung von Land zu Land unterscheiden.
Die richtige Anwendung
Geregelt wird der Umgang mit Rauchmeldern in Deutschland durch die national geltende DIN 14676 Norm. Diese umfasst unter anderem technische Vorgaben, Regelungen zum Einbau und seit 2018 auch Anforderungen an Dienstleistungserbringer, die die Geräte einbauen und kontrollieren. Die Richtlinien gelten für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung.
Erfüllung der Rauchmelderpflicht
Nur bei vollständiger Beachtung aller Vorgaben der Norm ist ein ganzheitlicher Brandschutz gewährleistet und Sie als Vermieter erfüllen die Rauchmelderpflicht.
Die DIN 14676 enthält außerdem Angaben über die Funktionstüchtigkeit und Überwachung des Rauchmelders sowie über die Wartung und Vernetzungsmöglichkeiten der Geräte per Funk.
Montage des Rauchmelders
Die Landesbauordnungen sehen vor, dass Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit einem Rauchmelder ausgestattet werden. Hier sollten auch Flure im Keller- oder Dachgeschoss beachtet werden. Sind Räume nach oben hin offen und erstrecken sich über mehrere Geschosse, so ist auf der obersten Etage ein Gerät zu installieren.
Essenziell ist dabei, dass der Rauchmelder so angebracht wird, dass er Brandrauch frühzeitig erkennt und meldet. Um die einwandfreie Funktion des Rauchmelders zu gewährleisten, platzieren Sie ihn mindestens 50 cm von Wänden und Gegenständen entfernt, besser jedoch mittig an der Zimmerdecke. So stellen Sie sicher, dass das Gerät in der gesamten Laufzeit sicheren Brandschutz ermöglicht.
Wichtig: Die Lage des Rauchmelders sollte individuell an den Raum angepasst sein. Gibt es zum Beispiel Dachschrägen in einem Zimmer, so müssen Sie je nach Anzahl und Anordnung oder Winkel der Schrägen zusätzliche Auflagen beachten.
Unterschiede auf Landesebene
Bei der Wahl der Räume müssen Sie als Vermieter ebenfalls darauf achten, welche Bestimmungen für Ihr Bundesland gelten, denn auch hier gibt es Unterschiede. So gilt in Baden-Württemberg, dass ein Rauchmelder zusätzlich in Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, angebracht werden muss. Berlin und Brandenburg erweitern diese Regel um alle Aufenthaltsräume wie beispielsweise das Wohnzimmer.
Küche und Bad sind in allen Bundesländern von der Verpflichtung ausgenommen, jedoch gibt es für diese Räume spezielle Geräte, die an die besonderen Bedingungen durch den Wasserdampf angepasst sind.
Keine Pflicht in Treppenhäusern
Für Treppenhäuser gibt es keine allgemeine Pflicht zur Anbringung eines Rauchmelders. Diese sollte gut überlegt sein, denn das Treppenhaus zählt aus Schutzgründen nicht zu den Fluchtwegen. Würde ein Rauchmelder im Hausflur Alarm schlagen, so würde dies die Bewohner der einzelnen Wohnungen dazu verleiten, das Gebäude über diesen Weg zu verlassen und sich somit den Gefahren des Brandes und des Rauches auszusetzen. Bewohner sollten bei einem Brand, der sich nicht in ihrer eigenen Wohnung befindet, diese nicht verlassen und stattdessen bei geöffneten Fenstern auf Hilfe warten.
Eine Lösung wäre daher, die Bewohner über das richtige Verhalten im Brandfall zu informieren und mit ihnen abzustimmen, ob ein Rauchmelder im Treppenhaus angebracht werden soll.
Montage durch Dienstleister
Möchten Sie die Aufgabe der Installation eines Rauchmelders lieber einem Experten überlassen, stehen Ihnen hierfür Rauchmelderdienstleister zu Verfügung. Diese bieten neben der Montage auch Serviceleistungen wie Funk-Fernprüfungen und rechtssichere Dokumentationen an. In diesem Fall müssen Sie höhere Kosten einplanen, als bei der Eigenmontage anfallen würden.
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Die Frage der Verantwortung
In allen Bundesländern Deutschlands liegt die Verantwortung für den Einbau von Rauchmeldern bei den Eigentümern beziehungsweise Vermietern des jeweiligen Wohnobjekts. Auch für die Wartung des Gerätes sind Sie dem Gesetz nach zuständig. Hier kann es jedoch Unterschiede in den verschiedenen Bundesländern geben, sodass Sie sich in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes und in der DIN 14676 über die Zuständigkeiten informieren sollten.
Es liegt in Ihrer Pflicht, die Wartung des Gerätes sicherzustellen. Dieser Sicherstellung kommen Sie nach, indem Sie das Gerät entweder selbst warten oder die Möglichkeit nutzen, eine Vereinbarung mit Ihrem Mieter zu treffen und die Verantwortung auf diesen zu übertragen.
Wenn eine solche Verantwortungsübertragung vereinbart wurde, bleiben Sie dennoch in der Pflicht sicherzustellen, dass der Mieter auch in der Lage ist, die Betriebsfähigkeit des Rauchmelders zu überprüfen und dieser Aufgabe nachkommt. Im Falle eines Ausfalls des Gerätes tragen Sie also dennoch die so genannte Sekundärhaftung. Umso wichtiger ist auch hier das schriftliche Festhalten der Vereinbarung über die Zuständigkeit der Wartung im Mietvertrag.
Wartungsprotokoll zur Dokumentation
Sicherheit über die gewissenhafte Überprüfung der Rauchmelder durch Ihren Mieter kann Ihnen ein Wartungsprotokoll geben. Die DIN 14676 legt fest, welche Mindestanforderungen bei der Instandhaltung des Gerätes erfüllt werden müssen. Einmal im Jahr kann die Funktion des Gerätes zum einen durch die Prüftaste und zum anderen durch eine Sichtprüfung der Raucheintrittsöffnungen kontrolliert werden. Außerdem sollte der Rauchmelder von Staub und Verschmutzungen befreit werden.
Ein Wartungsprotokoll enthält die Grunddaten über den Mieter und bietet Platz für Eintragungen zur Prüfung jedes vorhandenen Gerätes. Auch Maßnahmen wie ein Batteriewechsel können dort festgehalten werden.
Download Wartungsprotokoll
Hier können Sie kostenlos ein Protokoll für die Wartung Ihrer Rauchmelder herunterladen.
Kostenumlage auf den Mieter
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt Aufschluss darüber, welche Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Rauchmelder als Modernisierungsmaßnahme
Die Anschaffungskosten eines Rauchmelders zählen nicht zu den laufend anfallenden Kosten und stellen deshalb gemäß der Definition keine Nebenkosten dar. Die Anschaffung und der Einbau eines Rauchmelders gelten jedoch als Modernisierungsmaßnahme, weil sich dadurch die Sicherheit und somit auch der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöhen. Mieter müssen die Anbringung dulden.
Sie sind deshalb berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um acht Prozent der Anschaffungskosten zu erhöhen.
Wartungskosten umlegen
Wird der Rauchmelder durch einen Dienstleister gewartet, so zählen die anfallenden Kosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung als Nebenkosten, genauer zu den sonstigen Betriebskosten, und können auf den Mieter umgelegt werden.
In den letzten Jahren lassen sich jedoch unterschiedliche Urteile des BGH bei derartigen Rechtsstreits beobachten, sodass aufgrund der unklaren Rechtslage eine Vereinbarung mit dem Mieter im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden sollte.
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Anmietung von Rauchmeldern
Anstatt ein Gerät zu kaufen, können Sie Rauchmelder auch mieten. Auch bei Beauftragung eines Dienstleisters zur Montage kommen meist gemietete Geräte zum Einsatz.
Auf diese Weise fallen für Sie keine hohen Anschaffungsgebühren an, jedoch können Sie die Kosten für die Anmietung eines Rauchmelders gemäß einem Urteil des Landgerichts Hagen von 2016 (Az.: 1 S 198 / 15) nicht auf Ihre Mieter umlegen. Mietkosten für derartige technische Einrichtungen zählen demnach nicht zu den Betriebskosten, da sie die eigentlichen Anschaffungskosten ersetzen und zu den Kapitalkosten von Vermietern gehören.
Ein im Mai 2022 getroffenes Urteil wurde Anfang Juni in Karlsruhe veröffentlicht. Auch darin wurde entschieden, dass eine Umlage bei gemieteten Rauchmeldern nicht möglich ist. Allerdings muss der Fall aufgrund formaler Mängel neu verhandelt werden (BGH Urteil vom 11.05.2022, AZ.: VIII ZR 379/20).
Kostenumlage nur bei vertraglicher Vereinbarung
Bezüglich der Umlagefähigkeit von Miet- und Wartungskosten gemieteter Rauchmelder gibt es rechtlich noch kein höchstrichterliches Urteil und Entscheidungen der Landgerichte fielen unterschiedlich aus, sodass eine Kostenumlage nur möglich ist, wenn Sie diese individuell mit dem Mieter vereinbart und im Mietvertrag festgehalten haben.
In jedem Fall gilt auch hier, dass Sie mit einem entsprechenden Vermerk im Mietvertrag, der sowohl die Verantwortung der Installation und Wartung als auch die eventuelle Kostenumlage konkret festlegt, auf der sicheren Seite sind – sowohl rechtlich als auch brandschutztechnisch.
Download Checkliste
In der Checkliste finden Sie alle Informationen rund um die Rauchmelderpflicht gesammelt zum Herunterladen.
Auswahl des richtigen Gerätes
Für die Installation des Rauchmelders können Sie zwischen verschiedenen Gerätetypen wählen. Am gängigsten für Mietwohnungen sind foto-optische Rauchwarnmelder, die durch das Streulichtverfahren Rauch erkennen und Alarm auslösen.
Vermieten Sie große Wohnungen über mehrere Geschosse, ist die Installation eines Funkrauchmelders sinnvoll. Funkrauchmelder senden ihr Signal an angeschlossene Geräte und bieten damit Sicherheit über den betroffenen Raum hinaus. Auch in Treppenhäusern von Mehrfamilienhäusern bietet ein solches vernetztes Gerät Schutz über mehrere Etagen.
Die Wahl eines CO-Melders empfiehlt sich bei staubigen Räumen, in denen Verbrennungsgase wie Kohlenstoffmonoxid entstehen, während Hitzemelder dafür gedacht sind, in Küche oder Bad angebracht zu werden.
Gerätenorm DIN EN 14604
Rauchmelder müssen der DIN EN 14604 entsprechen. Dies ist eine europäische Gerätenorm, die Anforderungen an das Gerät sowie bestimmte Prüfverfahren festlegt. Ist der Rauchmelder DIN EN 14604 zertifiziert, trägt er das CE-Zeichen und wurde einer werkseigenen Kontrolle und einer Typprüfung durch eine unabhängige Produktzertifizierungsstelle unterzogen.
Ein entsprechendes Gerät durchläuft 29 verschiedene Prüfungsverfahren. Zu diesen gehören unter anderem die Überprüfung der Rauchkammer und Testfunktion, der Empfindlichkeit gegenüber Temperaturschwankungen und Fremdkörpern sowie der Lautstärke des Alarms.
Neben der CE-Kennzeichnung erkennen Sie ein DIN EN 14606 entsprechendes Gerät außerdem an der Nummer des EG-Konformitätszertifikats, an Angaben über den Namen beziehungsweise über das Handelszeichen und die Adresse des Herstellers sowie an Informationen über das Herstellungs- und das empfohlene Austauschdatum.
Fazit
Als Vermieter sind Sie für die Anschaffung von Rauchmeldern in privatem Wohnraum zuständig und können sich dabei an der DIN 14676 orientieren.
Was die Wartung oder Miete von Rauchmeldern betrifft, ist die Gesetzeslage teilweise umstritten und allgemeingültige Angaben stehen noch aus.
Der Mietvertrag bildet deshalb die Basis für alle Vereinbarungen rund um den Umgang mit der Rauchmelderpflicht. Vereinbarungen über Anschaffung, Mietkosten und Wartung des Gerätes sowie die Kostenumlage und die Zuständigkeitsverteilung zwischen Ihnen und Ihren Mietern sollten stets vertraglich festgehalten werden, um Unstimmigkeiten oder Fahrlässigkeiten zu vermeiden und Sicherheit für die Bewohner zu gewährleisten.
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