Renovierung: Diese Regelungen sollten private Vermieter kennen

Mieter möchten ihre vier Wände so gestalten, wie es ihnen gefällt. Vermieter haben berechtigtes Interesse daran, dass die Wohnung in einem guten Zustand bleibt und nach dem Auszug schnell wieder vermietet werden kann. Dafür werden oftmals Renovierungsklauseln in den Mietvertrag aufgenommen. Doch längst nicht alle Forderungen sind auch rechtlich haltbar. Was unter die Renovierung fällt, welche Arbeiten Vermieter vertraglich umlegen können und warum eine Endrenovierungsklausel nicht zulässig ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 10 Min. Lesezeit

Handwerker mit blauem T-Shirt, weissem Overall und weissem Helm hat eine Farbrolle in der rechten Hand und streicht damit eine hellblaue Wand weiss. Die Wand ist auf der linken Seite bis circa zur Haelfte bereits gestrichen.

Das Wichtigste in Kürze

Eine Renovierung hat eine Verbesserung der Optik des Wohnraums zum Ziel und beinhaltet vor allem die Ausbesserung kleinerer Mängel.

Eine Wohnung muss nicht vor dem Einzug renoviert werden. Stattdessen kann dem Mieter ein finanzieller Ausgleich zur eigenen Durchführung der Arbeiten geboten werden.

Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind unwirksam. Es sollten flexible Zeiträume für rechtliche Gültigkeit gewährt werden.

Kommt der Mieter seiner Renovierungspflicht nicht nach, können Vermieter Schadenersatzansprüche stellen.

Definition der Renovierung

Immer wieder werden Renovierung, Modernisierung und Sanierung synonym verwendet. Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Begrifflichkeiten, die Vermieter kennen sollten.

Renovierung: Verschönerung als Ziel

Durch Renovierungsmaßnahmen soll vor allem die Optik verbessert werden. Es handelt sich also nicht um Arbeiten, die durchgeführt werden müssen, sondern um solche, die eine Verbesserung des Wohngefühls mit sich bringen. Im deutschen Mietrecht wird unter der Renovierung die Durchführung von Schönheitsreparaturen verstanden.

Dazu gehört vor allem die Ausbesserung kleinerer Mängel. Solche Mängel entstehen in den meisten Fällen durch eine tägliche bzw. häufige Nutzung der entsprechenden Elemente.

Unter die typischen Renovierungsarbeiten fallen das Tapezieren bzw. Streichen von Wänden und Fassaden sowie das Austauschen von Fußbodenbelägen. Eine Veränderung an der Bausubstanz findet nicht statt.

Unterschiede zur Sanierung und Modernisierung

Im Gegensatz zu diesen einfachen Verschönerungsmaßnahmen fallen die Sanierung und Modernisierung umfangreicher und in der Regel auch kostspieliger aus.

Modernisieren zur Verbesserung

Mithilfe von Modernisierungsmaßnahmen können Sie Ihre Immobilie auf den neuesten Stand bringen, um den Wohnkomfort zu erhöhen und langfristig Kosten einzusparen. Durch energetische Modernisierungen können beispielsweise die Wasser- und Energiekosten gesenkt und der Wert der Immobilie erhöht werden.

Zu den häufigsten Modernisierungsmaßnahmen zählen unter anderem die Dämmung von Außenwänden und Dach, der Einbau einer modernen Heizanlage sowie das Einsetzen neuer, gut isolierter Fenster.

Sanierung als Reparaturmaßnahme

Im Zuge einer Sanierung soll der ursprüngliche Zustand der Immobilie wiederhergestellt werden. Diese Reparaturmaßnahme ist nach Auftreten eines schwerwiegenden Mangels nötig. Ist also der Keller feucht, die Wände sind undicht oder es hat sich Schimmel gebildet, ist der ursprüngliche und vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben, wodurch eine Sanierung zur Instandsetzung erforderlich wird.

Häufig sind die Kosten bei einer Sanierung oder Modernisierung auf den ersten Blick sehr hoch, allerdings wird der Wert der Immobilie dadurch gesteigert, was sich positiv auf Mieteinnahmen und den Verkaufspreis auswirkt.

Renovierung vor dem Einzug?

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, Ihre Wohnung in einem renovierten Zustand zu vermieten. Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung sollte daher geklärt werden, ob der Interessent mit der Anmietung einer unrenovierten Wohnung einverstanden ist.

Bei noch ausstehenden Arbeiten sollte es sich allerdings um solche handeln, die der zukünftige Mieter beim Heimwerken selbst erledigen kann. Dazu gehören z. B. das Tapezieren oder Streichen der Wände und das Verlegen eines Fußbodens.

Finanziellen Ausgleich bieten

Übergeben Sie die Mieteinheit in einem unrenovierten Zustand, können Sie dem Mieter einen Ausgleich wie das Erlassen der ersten Mietzahlung oder die Übernahme der Materialkosten anbieten, damit dieser die Arbeiten selbst ausführt.

Wird ein solcher Ausgleich mietvertraglich festgehalten, ist der Mieter zu einer Renovierung verpflichtet, sofern keine übermäßige Belastung vorliegt.

Andernfalls besteht keine Verpflichtung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten durch den Mieter.

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Mieter zur Renovierung verpflichten

Gemäß § 535 Absatz 1 BGB obliegt es Ihnen, die Wohnung während des Mietverhältnisses instand zu halten und den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Mieter dürfen daher nur unter bestimmten Umständen zu einer Renovierung verpflichtet werden, sodass viele mietvertragliche Klauseln unwirksam sind. Ob die Klauseln rechtlich gültig sind, hängt oftmals von dem jeweils zuständigen Gericht ab, sollte es zu einem Rechtsstreit kommen.

Starre Fristen sind unwirksam

Haben Sie im Mietvertrag verschiedene starre Renovierungsfristen festgelegt, sind diese nicht wirksam. Auch wenn Ihr Mieter den Vertrag mit dieser Klausel unterschrieben hat, ist er nicht verpflichtet, die entsprechenden Arbeiten auszuführen.

Zu den starren Fristen zählen Formulierungen wie:

Schönheitsreparaturen müssen mindestens alle drei Jahre in Küche und Bad, alle vier Jahre in Wohn- und Schlafräumen sowie alle sechs Jahre in den übrigen Räumen durchgeführt werden
Mindestens alle sieben Jahre sind die Heizkörper und Türen zu lackieren

Wäre die Klausel wirksam, müsste der Mieter auch dann die Arbeiten durchführen, wenn sie noch nicht notwendig sind.

Sind die Zeiträume dagegen länger gewählt, kann die Klausel unter Umständen gültig sein. Auch dann gilt jedoch, dass die Renovierung nur erforderlich ist, wenn entsprechende Verschleißerscheinungen vorhanden sind.

Flexibilität ist rechtsgültig

Anstelle starrer Fristen sollten flexible Zeiträume, in denen der Mieter Renovierungsmaßnahmen nach Bedarf vorzunehmen hat, in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dafür können Formulierungen gewählt werden wie beispielsweise:

Falls erforderlich sind Renovierungsarbeiten in Küche und Bad alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre sowie in den übrigen Räumen alle zehn Jahre durchzuführen

Faustregel: Auch wenn die Renovierungsfristen im Mietvertrag gültig sind, müssen die Arbeiten durch den Mieter nur dann ausgeführt werden, wenn auch Bedarf besteht. Weist die Wohnung keine Abnutzungserscheinungen auf, muss auch nicht renoviert werden.

Gut zu wissen

Im Zweifelsfall sind Gerichte eher geneigt, Fristen als gültig zu erklären, wenn die Zeiträume länger sind. Wählen Sie also die Fristen nicht zu kurz, sondern eher Zeiträume von fünf, acht und zehn Jahren.

Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen

Zwar sind Sie als Vermieter prinzipiell dazu verpflichtet, für Reparaturen an der Mietsache aufzukommen, allerdings können Sie Ihren Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Wichtig ist dabei zu beachten, dass Sie nicht verlangen dürfen, die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausführen zu lassen.

Bei Schönheitsreparaturen darf es sich nur um Arbeiten handeln, die der Mieter selbst übernehmen kann. Ihm steht es jedoch frei, diese auf eigene Kosten einem entsprechenden Dienstleister zu übertragen.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen, die Sie auf den Mieter übertragen dürfen, gehören gemäß § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV):

Streichen, Tapezieren oder Kalken der Wände/Decken
Lackieren der Heizungen und Rohre
Streichen von Fußböden, Innentüren sowie Fensterrahmen und Außentüren von innen

Vorbereitende Maßnahmen, die solche Arbeiten ermöglichen, fallen ebenso unter den Aspekt der Schönheitsreparaturen. Dazu zählt z. B. das ordnungsgemäße Verschließen von Bohrlöchern.

Aber Achtung: Werden mehr Arbeiten als die gesetzlich festgelegten im Vertrag verlangt, wird die Klausel unwirksam. Achten Sie also unbedingt auf die Formulierung.

Größere Arbeiten sind Vermietersache

Alle größeren Arbeiten und aufwendigen Reparaturen müssen durch Sie als Vermieter durchgeführt bzw. in Auftrag gegeben werden. Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung eines Teppichbodens, das Streichen der äußeren Fensterrahmen und Türen sowie die Reparatur von Heizungen, von Elektroinstallationen, die nicht durch den Mieter erfolgt sind und den Sanitäranlagen.

Die dafür anfallenden Kosten sollten bereits beim Festlegen der Miete berücksichtigt werden.

Sind Schäden durch fahrlässiges oder absichtliches Verhalten des Mieters entstanden und übersteigen das Maß an normalen Abnutzungsspuren, müssen Sie nicht für die Renovierungskosten aufkommen.

Kleinreparaturklausel als Zusatz

Neben den Klauseln zur Renovierung können Sie zusätzlich eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren. Mithilfe einer doppelt beschränkten Höchstgrenze können Sie Reparaturkosten für kleinere Defekte, welche dem direkten Zugang des Mieters unterliegen, auf diesen umlegen. Angemessen für die Grenze sind 6-8 % der jährlichen Kaltmiete und ca. 100 € pro Reparatur.

Was tun bei fehlenden Renovierungsklauseln?

Wurde die Wohnung in einem unrenovierten Zustand an den Mieter übergeben, ist die Forderung einer Renovierung bei Auszug in jedem Fall unwirksam. Sind auch andere dort verankerte Klauseln zum Beispiel aufgrund starrer Fristen nicht gültig oder fehlen gänzlich, obliegt es Ihnen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie können dies also nicht von Ihrem Mieter verlangen.

Fordert der Mieter jedoch von Ihnen die Durchführung solcher Arbeiten, verbessert sich in der Regel auch die Mietsache und entspricht damit nicht mehr der vertraglich vereinbarten Wohnung. Als Vermieter sind Sie also nicht verpflichtet, dem Wunsch des Mieters nachzukommen, ohne, dass dieser sich an den Kosten beteiligt.

Kostenteilung bei Mieterforderung

Als praktikable Lösung hat sich daher nach mehreren Urteilen des BGH die gerechte Teilung der Kosten zu je 50 % etabliert (AZ VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Nicht immer hälftige Kostenteilung

In vielen Fällen kommt die Kostenteilung von je 50 % zum Tragen. Hat die Mietwohnung jedoch schon bei der Übergabe starke Abnutzungen aufgewiesen, können Sie mit einem höheren Kostenanteil belangt werden.

Gleichermaßen kann der Mieter den größeren Anteil zu tragen haben, wenn die Abnutzungserscheinungen noch nicht stark ausgeprägt sind. In diesen Fällen handelt es sich meist um gerichtliche Einzelfallentscheidungen, sofern Sie und Ihr Mieter keine Einigung finden.

Renovierung bei Auszug

Wurde dem Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben, wird häufig verlangt, dass er die Mietsache in einem eben solchen Zustand wieder zurückgibt. Allerdings ist eine solche Endrenovierungsklausel dann unwirksam, wenn eine komplette Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung verlangt wird. Dies geht aus einem Urteil des BGH hervor (BGH, AZ: VIII ZR 316/06).

Liegt die letzte Schönheitsreparatur also noch nicht weit zurück und die Wohnung befindet sich in einem guten Allgemeinzustand, ist die Forderung einer Endrenovierung unzulässig.

Verpflichtung zu neutralen Tönen

Ihr Mieter ist während des laufenden Mietverhältnisses frei in der Wahl seiner Wandfarben. Das Vorschreiben von bestimmten Farben ist daher nicht zulässig. Wurde die Wohnung jedoch mit weißen oder hellen Wänden übergeben, ist sie auch bei Auszug so zu hinterlassen. Dies hat der BGH in einem Urteil 2013 festgelegt, da Wände mit kräftigen Farbtönen die Neuvermietung erschweren (AZ: VIII ZR 416/12).

Keine Farbeinschränkung während der Mietzeit

Solange das Mietverhältnis läuft, hat Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse daran, die Mietsache nach seinen Wünschen farblich zu gestalten. Demgegenüber steht Ihr Interesse, die Wohnung nach dem Auszug zeitnah neu zu vermieten.

Bei kräftigen Farben, die nicht dem allgemeinen Geschmack entsprechen, ist der Mieter daher verpflichtet, die Wände vor der Übergabe in neutralen Farben zu streichen, wenn er sie in diesem Zustand von Ihnen übernommen hat.

Mieter kommt Renovierungspflicht nicht nach

Ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag gültig und der Mieter kommt seiner Pflicht nicht nach, können Sie Schadenersatzansprüche stellen. Dies ist dann möglich, wenn Sie die notwendigen Arbeiten selbst durchführen bzw. sie durchführen lassen. Der Mieter kann dann auf die Übernahme der Kosten verklagt werden.

Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters können Sie bei einer abgeschlossenen Mietbürgschaft den Bürgen zur Zahlung verpflichten. In keinem Fall ist es jedoch zulässig, dass die Rückgabe der Mieteinheit durch Sie verweigert wird.

Fazit

Im Allgemeinen obliegt Ihnen als Vermieter die Renovierungspflicht. Einige der Arbeiten können als sogenannte Schönheitsreparaturen jedoch auf den Mieter übertragen werden. Starre Fristen sollten dabei im Vertrag vermieden werden, damit sie rechtlich wirksam sind.

Bei einer zulässigen Übertragung ist immer zu beachten, dass die Renovierungsmaßnahmen nur dann ausgeführt werden müssen, wenn auch ein tatsächlicher Bedarf besteht. Klauseln, die Ihren Mieter dazu verpflichten, eine Endrenovierung durchzuführen, obwohl erst vor Kurzem Schönheitsreparaturen getätigt wurden und diese eine gesamte Renovierung überflüssig machen, sind nicht zulässig.

Nutzen Sie einen Formularmietvertrag, darf dieser keine Klauseln beinhalten, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Generell gilt, dass der Mieter die Wohnung in einem ähnlichen Zustand an Sie zurückgeben muss, wie er sie übernommen hat. Davon ausgenommen sind normale Abnutzungserscheinungen.

Haben Sie auf gültige Klauseln im Mietvertrag geachtet, steht einem harmonischen Mieter-Vermieter-Verhältnis nichts mehr im Wege.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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