Steuern

Renovierungskosten absetzen: Steuerinfos für Vermieter

Letztes Update: 20. Februar 2025 | 8 Min. Lesezeit

Renovierungskosten absetzen: Handwerker in rotem T-Shirt, grauer Latzhose und roter Kappe steht in einem Zimmer mit hellgrauen Waenden. Er traegt rote Handschuhe und haelt eine Malerrolle an einem langen Stab in dden Haenden, mit der weisse Farbe auf eine Wand aufgetragen wird. Das Fenster im Hintergrund ist abgeklebt. Neben dem Fenster steht eine kleine Holzleiter, auf der Fensterbank ist ein Spachtel abgelegt.

Die Immobilienvermietung geht nicht nur mit Einnahmen, sondern auch einigen Kosten einher. Insbesondere Arbeiten in und am Gebäude können schnell teuer werden. Allerdings haben Vermieter die Möglichkeit, einige der Kosten steuerlich abzusetzen. Infos darüber, wie Vermieter Renovierungskosten absetzen können, was dabei beachtet werden muss und welche Grenzen es gibt, hält dieser Artikel bereit.

Das Wichtigste in Kürze

Renovierungskosten können als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie unter den Erhaltungsaufwand fallen. Dabei wird nur die Immobilie durch einzelne Arbeiten erhalten.

Werden die Arbeiten als Herstellungsaufwand eingestuft (Verbesserung des Standards) ist eine Abschreibung über die Nutzungsdauer der Immobilie vorgeschrieben.

Um die Renovierungskosten geltend machen zu können, müssen Vermieter die Anlage V der Steuererklärung ausfüllen und alle Rechnungen und Quittungen als Nachweise aufbewahren.

Auch bei leerstehenden Mieteinheiten können Vermieter Renovierungskosten absetzen, sofern eine Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann.

Welche Voraussetzungen gelten für Vermieter?

Um Renovierungskosten absetzen zu können, müssen Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

Es besteht eine klare Absicht zur Erzielung von Einkünften. Bei Leerstand sind Bemühungen zur Vermietung nachzuweisen.
Die Mieteinnahmen übersteigen einen jährlichen Betrag von 410 €.
Die Anlage V wird ausgefüllt und der Steuererklärung beigefügt.

Renovierungskosten absetzen: Juristische Grundlage

Die juristische Grundlage zum Absetzen der Renovierungskosten bildet § 9 Einkommensteuergesetz (EStG). Der Paragraph beinhaltet die Werbungskosten, welche geltend gemacht werden können, um steuerpflichtige Einnahmen zu reduzieren.

Gemäß Abs. 1 handelt es sich bei Werbungskosten um Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.

Übersteigen die Werbungskosten beispielsweise durch die Renovierungsarbeiten die Mieteinnahmen, entsteht aus steuerlicher Sicht ein Verlust. Dieser kann mit den Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu senken.

Achtung: Gibt es über mehrere Jahre einen Verlust, kann das Finanzamt misstrauisch werden. Es kann dann sein, dass die Verluste nur unter Vorbehalt akzeptiert werden, sodass eine nachträgliche Änderung der Steuerbescheide möglich ist. Bei Renovierungen in leerstehenden Immobilien ist es wichtig, eine Vermietungsabsicht nachweisen zu können.

Was fällt noch unter Werbungskosten?

Neben Renovierungskosten fallen weitere Ausgaben unter die absetzbaren Werbungskosten. Dazu gehören beispielsweise laufende Immobilienkosten, Maklerprovisionen, Kontoführungsgebühren, Anwaltskosten oder Gebäudeabschreibungen.

Welche Renovierungskosten können steuerlich abgesetzt werden?

Vermieter können alle Kosten für Renovierungsmaßnahmen als Werbungskosten in vollem Umfang von der Steuer absetzen. Voraussetzung dafür ist, dass die entstandenen Kosten vom Finanzamt als Erhaltungsaufwendungen eingestuft werden.

Ist dies der Fall, können die Kosten auf einmal steuerlich geltend gemacht werden.

Werden die Ausgaben für die Renovierung als Herstellungsaufwand beurteilt, ist eine Abschreibung über mehrere Jahre vorgeschrieben.

Unter übliche Kostenpositionen zur Absetzung von der Steuer fallen:

Streichen von Fensterrahmen und Türen
Tapezieren und Streichen der Wände
Erneuerung von Bodenbelägen
Badezimmerrenovierung
Reparatur oder Neudeckung des Dachs
Streichen der Fassade
Austausch von Fenstern und Türen
Erneuerung der Heizungsanlage
Einbau von Türsprechanlangen
Erneuerung von Elektroinstallationen
Erneuerung von Rohrleitungen
Reparaturen an Elektro, Heizung, Fenster und Sanitär (ohne Standardverbesserung)

Die entstandenen Kosten werden von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen, sodass die Höhe des zu versteuernden Einkommens sinkt. Insgesamt müssen dadurch weniger Steuern gezahlt werden.

Abzüge bei Immobilien, in denen Vermieter selbst wohnen

Wer selbst mit in der vermieteten Immobilie wohnt, muss bei der Absetzung von Renovierungskosten den selbstgenutzten Anteil herausrechnen. Dieser kann nicht steuerlich berücksichtigt werden.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand

Es bestehen wichtige Unterschiede zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand in Bezug auf die steuerliche Absetzung.

Unter den Begriff Erhaltungsaufwand fallen Aufwendungen für Arbeiten, welche der Erhaltung der Immobilie dienen, also die Erneuerung bereits vorhandener Elemente. Die neu eingebauten Teile müssen einen vergleichbaren Ersatz bieten, um das Gebäude wieder wie vorgesehen nutzen und Einkünfte erzielen zu können.

Der Austausch von Fenstern, Türschlössern und Türen oder die Reparatur des Dachs sind klassische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen.

Es handelt sich um Arbeiten und daraus entstehende Kosten, die durch den Eigentümer erbracht werden müssen, um den ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Diese Kosten können entweder auf einmal oder über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abgeschrieben werden.

Arbeiten, die unter den Herstellungsaufwand fallen, sind deutlich umfangreicher als beim Erhaltungsaufwand. Hierbei geht es um Erweiterungen des Wohnraums oder die Erhöhung des Standards durch Verbesserungen. Der Wert der Immobilie wird aufgrund der Maßnahmen gesteigert.

Der Ausbau des Dachbodens oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage sind Beispiele für einen Herstellungsaufwand.

Kosten für solche Arbeiten müssen über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.

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Wie können Vermieter Renovierungskosten absetzen?

Die Kosten der Renovierung können in voller Höhe im Entstehungsjahr von der Steuer abgesetzt werden (§ 11 Abs. 2 EStG).

Größere Erhaltungsaufwände können gemäß § 82b Abs. 1 EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, sofern das Gebäude übermäßig zu Wohnzwecken dient.

Welche Variante gewählt wird, ist individuell abhängig. Vor allem bei einem hohen Einkommen kann es sich lohnen, die Gesamtkosten direkt abzusetzen.

Wahlfreiheit für jede Renovierung

Vermieter haben bei der Absetzung von Erhaltungsaufwänden Wahlfreiheit. Dies umfasst, dass für jede Renovierungsmaßnahme neu entschieden werden darf, ob die Kosten im gleichen Jahr oder verteilt abgesetzt werden.

Anlage V muss ausgefüllt werden

Für das Absetzen der Aufwendungen ist das Ausfüllen der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Pflicht. Darin werden neben den Mieteinnahmen auch die Ausgaben erfasst. Diese müssen von den Einkünften abgezogen werden. Was dann übrig bleibt, wird auf den individuellen Steuersatz angewendet und sorgt für eine reduzierte Einkommensteuerlast.

Um die Ausgaben der Renovierung belegen zu können, müssen sämtliche Quittungen oder Rechnungen aufbewahrt werden, um dieser der Anlage V beizufügen.

Mit objego können Vermieter die Anlage V online vorbereiten. Wer seine Immobilien digital mit objego verwaltet, spart Zeit beim Ausfüllen des Dokuments. Die Software identifiziert alle relevanten Daten und stellt diese in einer übersichtlichen Tabelle zusammen, sodass sich die Anlage V einfacher ausfüllen lässt.

Sonderfall bei Arbeiten nach Immobilienerwerb

Wird die Immobilie innerhalb von drei Jahren nach Kauf renoviert und die Kosten dafür sind höher als 15 % des Anschaffungspreises (ohne Umsatzsteuer), muss eine Abschreibung als AfA (Abschreibung für Abnutzung) über die Immobilien-Nutzungsdauer von 50 Jahren gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfolgen.

Auch wenn es sich bei den Arbeiten theoretisch um Erhaltungsaufwendungen handelt, wird in diesem Fall von anschaffungsnahen Herstellungskosten gesprochen.

Renovierungskosten absetzen: Das muss beachtet werden

Um die Renovierungskosten steuerlich absetzen zu können, müssen Vermieter alle Ausgaben separat auflisten. Um diese Ausgaben für das Finanzamt beweisen zu können, ist es wichtig, alle Quittungen und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Barzahlungen vermieden werden, auch wenn eine Quittung ausgestellt wird. Eine durch Überweisung bezahlte Rechnung wird häufig eher vom Finanzamt akzeptiert.

Tipp: Werden die Arbeiten selbst durchgeführt, sind lediglich die Materialkosten steuerlich absetzbar. Die Arbeitsleistung kann nicht geltend gemacht werden.

Private Renovierungen nur bedingt absetzbar

Wird eine Immobilie renoviert, die der Eigentümer selbst bewohnt, gibt es strenge Vorgaben zur Absetzbarkeit der Kosten. Handwerkerkosten von bis zu 1.200 € pro Kalenderjahr und notwendige Maßnahmen aufgrund außergewöhnlicher Belastungen gehören dazu. Dazu zählt beispielsweise eine Gebäudebelastung mit Asbest.

Exkurs: Was ist die Sonderabschreibung?

Seit 2019 gibt es eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Es gilt, dass es sich um neu geschaffenen Wohnraum handeln muss.

Es kann sich dabei um verschiedene Arten der Neuschaffung handeln:

Neubau von Wohnimmobilien
Ausbau bestehender Gebäude
Gebäudeaufstockung
Anbauten
Umgestaltung bisher gewerblich genutzter Flächen zu Wohnraum

Beim Kauf eines Neubaus muss darauf geachtet werden, dass dieser bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Nur so können die Sonderabschreibungen von dem Anschaffenden in Anspruch genommen werden.

Vier Jahre lang können jeweils bis zu 5 % der Anschaffungskosten als Sonderabschreibung abgesetzt werden. Dies gilt zusätzlich zu den 2 % Absetzung für Abnutzung pro Jahr gemäß § 7 EStG.

Geltende Nutzungsvoraussetzungen

Um die Möglichkeit der Sonderabschreibung nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Dazu gehören:

Der Wohnraum wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den darauffolgenden 9 Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen
Der Mietvertrag ist unbefristet oder die Überlassung der Wohnung erfolgt für mindestens ein Jahr
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 €/m² Wohnfläche nicht übersteigen

In Anspruch genommene Sonderabschreibungen sind dann rückgängig zu machen, wenn die Baukostenobergrenze innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Renovierungskosten auf Mieter umlegen?

Die Kosten für Renovierungen dürfen nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Es handelt es sich um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten, welche gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV vom Eigentümer zu tragen sind.

Allerdings besteht die Möglichkeit, im Mietvertrag flexible Renovierungsfristen und eine Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren.Eine Formulierung mit flexibler Frist kann beispielsweise so aussehen:

Falls erforderlich sind Renovierungsarbeiten in Küche und Bad alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre sowie in den übrigen Räumen alle zehn Jahre durchzuführen.

Wichtig ist, dass der Mieter die Arbeiten nur dann durchführen muss, wenn auch entsprechender Bedarf besteht. Weisen die Räume also keine Abnutzungserscheinungen auf, muss auch nicht zwangsläufig renoviert werden.

Es gibt zudem nur bestimmte Schönheitsreparaturen, die wirksam auf den Mieter übertragen werden können. Nach § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen folgende Aspekte:

Tapezieren
Streichen
Kalken der Wände und Decken
Streichen der Fußböden, Heizkörper (einschließlich der Rohre), der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Werden mehr als die gesetzlich festgelegten Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verlangt, wird die gesamte Klausel unwirksam. Daher sollte ein besonderes Augenmerk auf rechtskonforme Formulierungen gelegt werden.

Fazit

Vermieter können Renovierungskosten in der Regel steuerlich in vollem Umfang absetzen. Solange eine Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann, ist dies auch während eines Leerstands möglich.

Besonders wichtig für die Absetzung ist die Anlage V der Steuererklärung, in der alle einzelnen Kostenpunkte aufgeführt werden können. Rechnungen und Zahlungsbelege sollten dabei gut aufbewahrt werden.

In den meisten Fällen ist das Absetzen der Renovierungskosten als Werbungskosten auf einmal möglich. Kommt es durch die Arbeiten zu einer Verbesserung des Gebäudestandards muss die Abschreibung über mehrere Jahre erfolgen.

Vermieter können durch Renovierungen nicht nur den Wert ihrer Immobilie erhalten, sondern auch die Steuerlast deutlich senken.