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Rücktritt vom Mietvertrag: Wichtige Regelungen für private Vermieter

Letztes Update: 20. September 2024 | 9 Min. Lesezeit

Haende von zwei Personen, die sich an einem Holztisch gegenuebersitzen. Beide halten Stifte in den Haenden und zwischen ihnen liegt eine schwarze Mappe mit mehreren Dokumenten. Die Person auf der linken Seite deutet auf eine Stelle im Dokument, die Person auf der rechten Seite setzt den Stift zum Schreiben an. Im Hintergrund steht ein kleines Modellhaus aus hellem Holz und durch das Fenster scheint warmes Licht ins Zimmer.

Der Mietvertrag ist unterschrieben, Sie freuen sich darüber, einen passenden Mieter gefunden zu haben und noch vor dem Einzug möchte Ihr Mieter plötzlich vom Vertrag zurücktreten. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern auch lediglich unter bestimmten Umständen möglich. Welche juristischen Regelungen gelten, welche Alternativen es gibt und auf was Sie besonders achten sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Das in Deutschland geltende 14-tägige Widerrufsrecht findet im privaten Mietrecht keine Anwendung.

Es kann jedoch eine entsprechende Rücktrittsklausel im Mietvertrag vereinbart werden, sofern beide Seiten einverstanden sind. Dadurch haben Mieter und Vermieter das Recht, ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag zu widerrufen.

Alternativ kann fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt werden. Bis dahin muss die Miete gezahlt werden, egal ob der Mieter einzieht oder nicht.

Liegen schwerwiegende Mängel vor oder wurden falsche Tatsachen vorgetäuscht, rechtfertigt dies einen Rücktritt vom Vertrag. Rechtlich gesehen handelt es sich aber um eine fristlose Kündigung.

Unterschrift ist rechtlich bindend

Für in Deutschland abgeschlossene Verträge gilt im Allgemeinen ein 14-tägiges Widerrufs- bzw. Rücktrittsrecht. Allerdings bezieht sich dieses Recht lediglich auf Verbraucherverträge und findet daher im privaten Mietrecht keine Anwendung.

Sobald Ihr Mieter und Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, stellt dieser ein rechtlich bindendes Dokument dar. Der Mieter kann es sich also in der Regel nicht spontan anders überlegen und vom Vertrag zurücktreten.

Achtung bei mündlichen Verträgen

Mietverträge dürfen auch mündlich geschlossen werden. Eine beidseitige mündliche Zustimmung ist ebenso rechtlich bindend wie ein schriftlicher Vertrag. Ein Rücktritt ist daher auch in diesem Fall nicht einfach möglich.

Sinnvoll ist es jedoch, einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen oder den mündlichen Vertrag im Beisein von Zeugen auszusprechen, da sonst bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung oder anderen Unstimmigkeiten Aussage gegen Aussage steht.

Rücktrittsregelung im Mietvertrag

Eine Veränderung des beruflichen oder persönlichen Umfeldes kann einen kurzfristigen Rücktritt vom Mietvertrag nötig machen. Durch eine Klausel im Mietvertrag können Sie dem Mieter daher die Möglichkeit geben, auch nach dem Unterschreiben des Vertrags von diesem zurückzutreten. Eventuell bereits gezahlte Kautionsbeträge müssen dem Mieter erstattet werden.

In der Regel enthalten Standardmietverträge eine solche Klausel nicht. Ist sie gewünscht, muss der Mietvertrag vor der Unterschrift also entsprechend angepasst werden. Viele Musterverträge bieten daher zusätzlichen Platz für individuelle Vereinbarungen, die Sie mit Ihrem Mieter treffen können.

Gleiches Recht für beide Seiten

Wurde vertraglich eine Rücktrittsklausel vereinbart, so gilt dieses Recht nicht nur für Ihren Mieter, sondern auch für Sie. Sofern Ihr Mieter noch nicht eingezogen ist, das Mietverhältnis also noch nicht begonnen hat, können Sie den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Kündigung statt Rücktritt

Ist der Rücktritt nicht möglich, so muss sich der Mieter an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten (§ 573c BGB). Dabei spielt es keine Rolle, ob er in die Wohnung einzieht oder nicht. Die Miete muss für diesen Zeitraum gezahlt werden.

Wichtig ist hier, dass Sie eine Klausel in den Mietvertrag einbinden können, die eine Kündigung erst zu Beginn des vertraglich festgelegten Mietverhältnisses erlaubt. Der Mieter kann dann die Kündigung zwar früher einreichen, die 3-monatige Frist beginnt jedoch erst ab dem vereinbarten Beginn der Miete.

Sobald der Mieter die Wohnung bezogen hat, ist lediglich eine ordentliche Kündigung möglich. Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht erlischt ab diesem Zeitpunkt. Teilweise wird hier auch der Moment der Schlüsselübergabe als entscheidender Zeitpunkt festgelegt, da prinzipiell ab dieser eine Gebrauchsüberlassung stattfindet.

Sie können jedoch weiterhin individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter treffen, sofern diese nicht zu seinem Nachteil ausfallen.

Keine Kündigung während Mindestmietdauer

Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Mindestmietdauer vereinbart und dieser möchte vom Vertrag zurücktreten, bedarf es Ihrer Kulanz, da eine Kündigung innerhalb dieses Zeitraumes nicht möglich ist. Der Mieter hat zwar die Option, bereits vor Ablauf der Mietdauer auszuziehen, muss jedoch bis zum Eintritt der wirksamen Kündigung weiterhin Mietzahlungen an Sie leisten.

Aufhebungsvertrag als Alternative

Ist ein Nachmieter bereits in Aussicht, da es beispielsweise mehrere Interessenten für die Wohneinheit gab, können Sie mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag vereinbaren. Dies kann sowohl bei fehlender Rücktrittsklausel als auch nach Antritt des Mietverhältnisses erfolgen.

Die Bedingungen können dabei individuell festgelegt werden. Wichtig ist jedoch, dass der Vertrag nur rechtskräftig wird, sofern beide Parteien mit seinem Inhalt einverstanden sind. Alle Vertragskonditionen sollten aufgenommen werden, damit später keine Missverständnisse oder Streitigkeiten entstehen und das Mietverhältnis einvernehmlich beendet werden kann.

Sinnvoll ist, dass der Aufhebungsvertrag in schriftlicher Form erfolgt, da Sie und Ihr Mieter so ein rechtskräftiges Dokument zur Verfügung haben, auf das Sie sich im Zweifelsfall berufen können.

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Rücktritt bei Mängeln oder Täuschung

Wurde ein schwerwiegender Mangel vor Unterschreiben des Vertrages verschwiegen, kann der Mieter von diesem zurücktreten. Wurde zudem die Beseitigung eines Mangels bei Unterschreiben des Vertrages vereinbart und Sie sind dieser Vereinbarung nicht nachgekommen, kann der Mieter ebenfalls eine Aufhebung des Vertrages verlangen.

Auch eine nicht fristgerechte Übergabe der Wohneinheit, beispielsweise weil eine Sanierung nicht fristgerecht abgeschlossen wurde, kann einen Rücktritt vom Mietvertrag rechtfertigen. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass Sie als Vermieter ihm die Mietsache pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben (§ 323 BGB).

Rechtlich gesehen handelt es sich in diesen Fällen jedoch um eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB. Ein Rücktritt bzw. eine Kündigung ist dann auch nach Einzug möglich, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Es spielt zudem keine Rolle, ob Sie als Vermieter oder ob äußere Einflüsse für den Mangel verantwortlich sind.

Ebenfalls stellt die Vortäuschung falscher Tatsachen einen legitimen Rücktrittsgrund dar. Dies kann der Fall sein, wenn Sie in der Wohnungsanzeige die Umgebung als kinderfreundlich beschrieben haben, die Nachbarn sich jedoch über Kinderlärm beschweren.

Gemäß einem Urteil des Landgerichts Essen ist eine Anfechtung des Mietvertrages dann der erste Schritt. Ist keine Einigung möglich beziehungsweise wäre die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar, kann der Rücktritt vom Mietvertrag erfolgen.

Entscheidungen für diese Rechtsfragen sind jedoch einzelfallabhängig und sollten juristisch geprüft werden, sofern es zu keiner außergerichtlichen Beilegung kommt.

Rücktritt bei Täuschung durch den Mieter

Nicht nur Ihr Mieter hat das Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten, sollte eine Täuschung vorliegen, auch Ihnen steht dieses Recht zu. Hat der Mieter beispielsweise bei der Selbstauskunft falsche Angaben in Bezug auf seine Bonität gemacht, ist dies ein Grund, einen Rücktritt vom Mietvertrag zu veranlassen.

Verträge können aufgrund von Täuschung angefochten werden. Ist dies erfolgreich, wird der abgeschlossene Mietvertrag ungültig (§ 123 BGB). Für die Anfechtung haben Sie ein Jahr nach Erlangung der Kenntnis über die Täuschung Zeit.

Neuvermietung für private Vermieter

In unserem kostenlosen E-Book für private Vermieter haben wir umfangreiche Informationen rund um die Neuvermietung Ihrer Immobilie zusammengefasst. Hier geben wir auch wertvolle Tipps, wie Sie Ihren Wunschmieter finden können.

Vorzeitiges Beenden des Mietvertrages

Einen Sonderfall stellt der Wunsch des Mieters dar, den Mietvertrag vor Auslaufen der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden zu können. Nach wie vor hält sich unter Mietern und Vermieterin der Irrglaube, dass es nur der Nennung dreier potenzieller Nachmieter bedarf, um frühzeitig den laufenden Mietvertrag zu beenden.

Korrekt ist jedoch, dass Sie nicht verpflichtet sind, dieses Angebot Ihres Mieters zu akzeptieren. Aus Kulanzgründen können Sie dies jedoch selbstverständlich tun.

Nachmietklausel im Vertrag

Es besteht die Möglichkeit, eine sogenannte Nachmietklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese sollte beinhalten, dass der Mieter die Möglichkeit hat, einen oder mehrere geeignete Nachmieter zu nennen, um den Vertrag früher zu beenden.

Dabei wird zwischen einer echten sowie einer unechten Nachmietklausel unterschieden. Während Sie bei der Echten den Vorschlag Ihres Mieters akzeptieren müssen, können Sie bei der Unechten den Vorschlag des Mieters ablehnen.

Rücktritt bei Einstufung als Unternehmer

Auch mit einer nur geringen Anzahl an Wohneinheiten können Vermieter als Unternehmer eingestuft werden. Wie viele Einheiten dafür in Ihrem Besitz sein müssen, unterscheidet sich nach Urteilen verschiedener Landgerichte allerdings maßgeblich. Sobald Sie jedoch eine Hausverwaltung beauftragt haben, die in Ihrem Sinne handelt und Ihre Aufgaben übernimmt, erfolgt in aller Regel eine Einstufung als Unternehmer.

Damit ändert sich auch das Recht zum Rücktritt vom Mietvertrag. Der Mieter kann den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Sie sollten den Mieter über sein Recht zum Widerruf in Kenntnis setzen, da sich die Frist andernfalls um ein Jahr verlängert.

Achtung: Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist nur für die Vermietung von Wohnraum zulässig. Gewerberäume sind von einem Widerrufs- bzw. Rücktrittsrecht ausgeschlossen. Hier sind lediglich individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter möglich.

Ausnahmen des Rücktrittsrechts

Bei der unternehmerischen Vermietung gibt es zwei Ausnahmen, durch welche ein Rücktritt vom Mietvertrag ausgeschlossen ist. Wurde der Mietvertrag in Ihren Geschäftsräumen oder denen Ihrer Hausverwaltung unterschrieben und hat der Mieter zuvor den Wohnraum in seinem vollen Umfang besichtigen können, entfällt das Recht auf den Rücktritt. Eine fristgerechte Kündigung oder das Treffen einer individuellen Vereinbarung sind dann die einzigen Möglichkeiten.

Um beweisen zu können, dass der Mieter den Wohnraum vollumfänglich besichtigt hat, ist es sinnvoll, ein entsprechendes Protokoll anzufertigen, welches Sie und der Mieter am Ende der Besichtigung unterschreiben.

Sonderfall Haustürgeschäfte

Wie bei anderen sogenannten Haustürgeschäften, bei denen ein Vertrag bei einem unaufgeforderten Besuch unterschrieben wird, haben auch Mieter die Möglichkeit, von einem solchen Vertrag zurückzutreten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie als Vermieter oder die Hausverwaltung in Ihrem Auftrag Ihren Mieter aufsucht, um einen neuen Mietvertrag oder eine Mieterhöhung unterschreiben zu lassen, ohne dass der Mieter im Vorfeld darüber informiert wurde.

In diesem Fall fühlt sich der Mieter oft zu einer Unterschrift genötigt, kann jedoch nach Unterschreiben des Vertrages gemäß § 355 BGB innerhalb von 14 Tagen von diesem zurücktreten. Wurde der Mieter nicht über sein Widerrufsrecht informiert, verlängert sich die Rücktrittsfrist auf ein Jahr und 14 Tage.

Fazit

Bei der privaten Vermietung ist der Rücktritt vom Mietvertrag nur dann zulässig, wenn es eine entsprechende Klausel im Vertrag gibt. Da diese nicht in Standardmietverträgen enthalten ist, muss sie bei Bedarf vor Vertragsabschluss hinzugefügt werden. Generell ist ein Rücktritt für beide Seiten jedoch nur bis zum Einzug bzw. bis zur Schlüsselübergabe möglich.

Möchten Sie eine solche Klausel nicht einfügen oder wurde die Wohnung bereits bezogen, hat Ihr Mieter die Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung einzureichen oder Sie um einen Aufhebungsvertrag zu bitten.

Bei Mängeln oder Täuschung kann zudem eine fristlose Kündigung durch den Mieter ausgesprochen werden. Auch Sie haben das Recht, bei Täuschung durch den Mieter diesem fristlos zu kündigen.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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