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Sanierung: Leitfaden für private Vermieter

Letztes Update: 23. Februar 2024 | 11 Min. Lesezeit

Leeres Zimmer mit Fensterfront. Die Waende und der Boden sind ohne Verkleidung. Im Raum stehen an der Wand Daemmplatten und Steine, auf dem Boden liegen weitere Steine und Arbeitsmaterial wie eine Saege und ein Maßband.

Ihre Immobilie ist bereits einige Jahre alt und die vergangene Zeit macht sich langsam bemerkbar. Die Fenster werden undicht, die Fassade bekommt Risse und im feuchten Keller bildet sich Schimmel. Oder Sie haben gerade Eigentum erworben, welches vor dem Einzug der Mieter noch einiger Maßnahmen bedarf. Dann wird es Zeit für eine Sanierung. Was dabei alles beachtet werden muss, wie Sie richtig vorgehen und wo die Abgrenzung zur Renovierung und Modernisierung liegt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Abgrenzung Renovierung, Modernisierung, Sanierung

Ältere Immobilien sind häufig günstiger zu erwerben, erfordern jedoch noch einiges an Arbeit, bis der Weg zur Wunschvorstellung gegangen ist. Dabei sind die notwendigen Maßnahmen mal umfangreich und mal mit relativ wenig Aufwand bestritten.

Renovierung

Muss die Immobilie lediglich renoviert werden, so ist dies der einfachste Schritt. Bei der Renovierung geht es darum, etwas bereits Bestehendes zu verbessern und den Wünschen entsprechend anzupassen. Dazu gehören kleinere Arbeiten wie das Tapezieren von Wänden, das Erneuern des Bodenbelages oder das Streichen der Fassade. Der Einzug von Ihnen oder den Mietern kann dann zeitnah erfolgen und die Kosten halten sich meist in Grenzen.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen sind bereits deutlich umfangreicher als eine einfache Renovierung. Hierbei geht es oft um energetische Maßnahmen, die langfristig die Kosten für Wasser- und Energiekosten senken sollen. Im Allgemeinen wird die Immobilie dabei auf einen neuen, modernen Stand gebracht, der den Wohnkomfort erhöht.

Die Dämmung der Wände, der Einbau neuer isolierter Fenster sowie der Tausch von Fußböden oder der Heizungsanlage gehören dabei zu den häufigsten Maßnahmen. Mit einer umfassenden Modernisierung kann bei einem späteren Verkauf der Immobilie in der Regel ein höherer Gewinn erzielt werden.

Sanierung

Bei der Sanierung geht es darum, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie wiederherzustellen, nachdem dieser durch einen starken Mangel beeinträchtigt wurde, also Reparaturmaßnahmen vorzunehmen. Schimmel im Gebäude, feuchte Wände und Keller oder ein undichtes Dach sind häufige Gründe für eine Sanierung. Mit Durchführung der Maßnahmen steigen der Wert und die Lebensdauer Ihrer Immobilie, auch wenn die Investition zunächst hoch erscheint.

Energetische Sanierung

Wie schon bei der energetischen Modernisierung geht es auch bei der Sanierung um die langfristige Senkung von Kosten und die Verbesserung der Energieeffizienz. Allerdings sind die Maßnahmen bei der energetischen Sanierung deutlich umfangreicher und zunächst muss auch eine höhere Summe investiert werden.

Dabei kann eine neue oder verstärkte Dämmung von Wänden und Decken genauso erfolgen wie das Wechseln von Fenstern und Türen, alten Rohren sowie Heizkörpern. Auch die Ausbesserung von Fassadenrissen gehört zu den Maßnahmen einer energetischen Sanierung.

Da die Kosten je nach Art der Sanierung sehr hoch ausfallen können, gibt es verschiedene Formen der Unterstützung von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Sie können bei Ihrem Kreditinstitut entsprechende Kredite und Investitionszuschüsse speziell für diese Art der Sanierungsmaßnahmen beantragen.

Achtung bei der Antragsgenehmigung

Achten Sie darauf, dass die Förderungsanträge vor Beginn der Sanierung genehmigt sind. Haben die Arbeiten bereits begonnen, ist keine nachträgliche Förderung mehr möglich.

Reihenfolge der Sanierung beachten

Soll nur eine Teil- anstelle einer Komplettsanierung erfolgen, so sollte eine gewisse Reihenfolge beachtet werden. Beginnen Sie zunächst mit den Elementen, durch die Wärme entweicht. Sollen also undichte Fenster getauscht, Risse in der Fassade geflickt oder unzureichende Wärmedämmung angepasst werden, so ist es sinnvoll, mit diesen Maßnahmen zu beginnen, bevor die Heizung getauscht wird. Dadurch verhindern Sie, dass die Wärme weiterhin entweicht und Sie unnötig hohe Heizkosten entstehen.

Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen

2020 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Das Gesetz besagt, dass eine Sanierungspflicht für Häuser herrscht, bei denen seit dem 01.02.2002 ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Nur wenn der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt die Immobilie bereits selbst bewohnt hat, entfällt die Pflicht. Die Maßnahmen müssen bei Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb einer Frist von zwei Jahren umgesetzt werden. Geschieht dies nicht, drohen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 €.

Zu den Maßnahmen gehören:

Dämmung der oberen Geschossdecken / des Daches
Dämmung der warmwasserführenden Rohre
Austausch von Heizkesseln, die über 30 Jahre alt sind

Teilweise gibt es Ausnahmen von den Regelungen. Ob Ihre Immobilie von den Ausnahmen profitieren kann, kann durch einen Sachverständigen geprüft und festgestellt werden. Für Altbauten gelten zudem weitere Pflichten wie die Wartung der Haustechnik sowie die Erstellung eines Energieausweises.

Anforderungen gelten auch bei einzelnem Bauteilaustausch

Das GEG schreibt auch für den Tausch einzelner Elemente wie Fenstern oder der Entfernung von Putz an der Fassade Dämmwerte vor, die mit den neuen Teilen eingehalten werden müssen. Bevor Maßnahmen ergriffen werden, sollten Sie sich daher umfassend über die geltenden Regelungen und Ausnahmen informieren. Eine Pflicht zur Erneuerung, beispielsweise wenn die alten Fenster undicht sind, gibt es jedoch nicht.

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Schritt 1: Planung

Ein jedes Projekt beginnt mit der ersten Planung. Nach Erwerb der Immobilie oder Auszug der Mieter geht es auch bei der Sanierung darum, einen Plan aufzustellen und die Ziele festzulegen.

Bestandsaufnahme

Führen Sie eine erste Bestandsaufnahme des Gebäudes durch. Dies kann mithilfe eines Sachverständigen geschehen, der vorhandene Schwachstellen erkennt und bei einer geplanten Teilsanierung die Dringlichkeit einzelner Maßnahmen aufzeigen kann, eine Pflicht besteht jedoch nicht.

Zieldefinition und Budgetfestlegung

Ist die erste Bestandsaufnahme abgeschlossen, sollten nun die Sanierungsziele definiert werden. Diese gehen mit Ihrem geplanten Budget einher und sollten anhand dessen festgelegt werden.

Wie viel die einzelnen Sanierungsmaßnahmen kosten, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt dabei auf die notwendigen bzw. geplanten Arbeiten an. Im Internet gibt es verschiedene Tabellen mit Kostenkalkulationen für unterschiedliche Maßnahmen, die als erste Anhaltspunkte dienen können.

Aufgaben selbst übernehmen

Wer handwerklich begabt ist, kann auch bei einer Sanierung einiges selbst erledigen. So lassen sich viele hundert Euro sparen, da die reinen Materialkosten oftmals verhältnismäßig gering ausfallen.

Bausachverständigen konsultieren

Sind die Ziele definiert und mit dem Budget abgestimmt, wird es Zeit, die Unterstützung eines Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen. Dieser prüft, ob die gesetzten Ziele realistisch sind und kann gemeinsam mit Ihnen gegebenenfalls Anpassungen vornehmen.

Für den gesamten Planungsprozess gilt: Vier Augen sehen mehr als zwei. Lassen Sie alles von einer zweiten Person kontrollieren und arbeiten Sie stets nach dem 4-Augen-Prinzip, damit am Ende keine unangenehmen Überraschungen auf Sie warten.

Schritt 2: Vergleichen von Angeboten

Ist die Planungsphase beendet, wird die Sanierung konkreter. Nun geht es darum, verschiedene Angebote einzuholen, Preise zu vergleichen und die passenden Handwerker und Betriebe zu finden, die Sie auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus unterstützen.

Wer schnell fertig werden möchte, neigt dazu, das erstbeste Angebot anzunehmen. Davon ist jedoch dringend abzuraten. Holen Sie mindestens drei verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie Preise sowie Leistungen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu ermitteln.

Referenzen und Verfügbarkeit prüfen

Dabei ist es von Vorteil, wenn die Referenzen der Handwerker geprüft werden. Schauen Sie sich auf der Webseite um, eventuell haben auch Bekannte bei ihrer Sanierung bereits einen der Betriebe genutzt. Sie können sich zudem von Ihrem gewünschten Handwerker zeigen lassen, an welchen Objekten er bereits gearbeitet hat.

Gute Handwerker sind zudem oft Monate im Voraus ausgebucht. Prüfen Sie daher rechtzeitig, ob ausreichend Kapazitäten vorhanden sind, um Ihren zeitlichen Plan einzuhalten.

Schritt 3: Dokumentation der Sanierung

Die Planung steht, die Handwerker sind gefunden, nun rückt die eigentliche Sanierung in greifbare Nähe. Wichtig ist nun, dass alle anstehenden Termine frühzeitig festgelegt werden, damit es nicht zu Verzögerungen kommt. Setzen Sie sich von Beginn an Zwischenziele, um so den Sanierungsfortschritt abschnittsweise zu prüfen und eventuell die gesetzten Ziele anzupassen.

Schriftliches Festhalten von Absprachen

Mündlich kann vieles vereinbart werden – existiert kein Schriftstück, wird ein entsprechender Nachweis jedoch schwierig. Halten Sie daher alles Wichtige schriftlich fest, um auf Nummer sicher zu gehen.

Abschließen von Verträgen

Für den Abschluss von Verträgen können Sie sich an der Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) orientieren. Diese ist in Deutschland für private Bauverträge nicht verpflichtend, findet jedoch häufig Anwendung.

Teil B der VOB, genannt VOB/B, fungiert als Allgemeine Geschäftsbedingungen und hat auch Gültigkeit für das private Baurecht, muss jedoch in diesem Fall explizit als Teil des Vertrages benannt und vollständig übermittelt werden.

Daran anschließend gilt dann auch die VOB/C, also die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (§ 1 Absatz 1 Satz 2 VOB/B).

Nachträge zur Vereinbarung

Insbesondere im privaten Baurecht bedarf es häufig eines Nachtrags zu den ursprünglich abgeschlossenen Verträgen. Damit ist gemeint, dass oftmals eine nachträgliche Änderung des Vertrages beziehungsweise das Hinzufügen von Elementen zum Vertrag vonnöten ist, da es zu unvorhersehbaren Ereignissen kommen kann, welche die ursprünglich vereinbarten Pläne nicht durchführbar machen.

Auch kann es dazu kommen, dass bei Vertragsabschluss die gesamten Sanierungspläne noch nicht fertiggestellt sind oder sich während der Bauphase neue Wünsche ergeben, sodass ein Nachtrag später notwendig wird.

Besonderheit bei Verträgen nach VOB

Wurde der Vertrag gemäß VOB/B abgeschlossen, ist der Auftragnehmer verpflichtet, etwaige zusätzliche Leistungen auf Ihren Wunsch hin auszuführen, sofern der Betrieb die entsprechenden Leistungen anbietet. In diesem Fall bedarf es keines Nachtrages, da Sie als Auftraggeber über ein Leistungsbestimmungsrecht verfügen.

Daraus ergeben sich jedoch eventuelle Forderungen, die sich nach dem Umfang der erbrachten Mehrleistung richten(§ 2 Absatz 5 und 6 der VOB/B). In jedem Fall sollte vor Beginn einer Maßnahme, welche Mehrkosten mit sich bringt, eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Dienstleister erfolgen. Halten Sie die Änderungen schriftlich fest. So vermeiden Sie spätere Auseinandersetzungen.

Bei Vereinbarung einer Pauschalsumme bleibt diese nach § 2 Absatz 7 VOB/B unverändert, sofern es zu keinem übermäßigen Kostenanstieg kommt, der mit der zuvor vereinbarten Summe unvereinbar ist.

Keine Verpflichtung

Es besteht keine Verpflichtung, den Vertrag nach VOB aufzusetzen. Mittlerweile wurden die Inhalte jedoch auch an das private Baurecht angepasst, da sie immer häufiger auch in diesem Bereich Einsatz finden und als gute Grundlage dienen.

Schritt 4: Überwachung der Baustelle

Nach Unterzeichnung der Verträge kann es auf der Baustelle losgehen. Auch wenn die Hauptarbeit durch die Handwerker erfolgt, so ist es sinnvoll, einmal wöchentlich eine Begehung der Baustelle vorzunehmen und den Fortschritt sowie zwischendrin erfolgte Absprachen schriftlich festzuhalten.

Dokumente sammeln und ordnen

Von Beginn an kommt eine Vielzahl an Schriftstücken zusammen. Dabei ist es nicht leicht, einen Überblick zu behalten. Sammeln Sie daher alle relevanten Dokumente an einem Ort und ordnen Sie diese entsprechend der verschiedenen Kategorien. So stellen Sie sicher, dass alle Schriftstücke schnell zur Hand sind.

Hinterfragen der Entscheidungen

Scheuen Sie sich nicht, Entscheidungen der Handwerker zu hinterfragen, falls Sie etwas nicht verstehen oder nicht nachvollziehen können, schließlich geht es um Ihr investiertes Geld und Ihre Immobilie.

Schritt 5: Bauabnahme

Die Sanierung ist abgeschlossen und auf den ersten Blick sieht alles genauso aus, wie Sie es sich vorgestellt haben. Die Durchführung einer Bauabnahme ist dennoch unerlässlich. Begehen Sie daher am besten mit einer zweiten Person die Immobilie und prüfen sie auf Mängel.

Mängel festhalten

Fallen Ihnen bei der Abnahme Mängel auf, so sollten diese sowohl schriftlich als auch in Bildform festgehalten werden. Ein umfassendes Abnahmeprotokoll sichert Sie ab und fungiert als Beweismittel bei eventuellen rechtlichen Problemen. Lassen Sie also besondere Sorgfalt walten, da es in Ihrer Pflicht liegt, nicht im Protokoll vermerkte Mängel dem Dienstleister später nachzuweisen.

Ist das Protokoll unterzeichnet, gilt die Bauabnahme als abgeschlossen. Sinnvoll ist, dass auch Ihr Vertragspartner seine Unterschrift hinzufügt. Beiden Parteien sollte am Ende ein unterschriebenes Exemplar vorliegen.

Fristen setzen

Bei aufgetretenen Mängeln sollte eine Frist zur Beseitigung dieser gesetzt werden. Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt für das Gebäude vier Jahre. Die Frist beginnt nach der erfolgten Bauabnahme.

Rechnungen abschließend prüfen

Bevor die endgültige Bauabnahme erfolgt, sollten zudem alle Rechnungen auf ihre Richtigkeit überprüft werden. Spätere Unstimmigkeiten können nicht mehr geltend gemacht werden, sobald alle Rechnungen bezahlt worden sind.

Stimmen alle Rechnungen und es sind keine Mängel aufgetreten bzw. sind diese beseitigt worden, ist mit Zahlung der Rechnung und Unterschrift der Bauabnahme die Sanierung abgeschlossen. Sie können nun Ihre Immobilie selbst beziehen oder mit gutem Gewissen vermieten.

Fazit

Die Sanierung einer Immobilie oder Wohnung ist mit Planungsaufwand und oftmals hohen Kosten verbunden. Eine genaue Zielsetzung und Budgetplanung sind daher unerlässlich, damit es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommt. Einige Sanierungsmaßnahmen sind gemäß des Gebäudeenergiegesetzes sogar verpflichtend. Informieren Sie sich daher über geltende Richtlinien.

Bei einer Teilsanierung gilt der Grundsatz, von außen nach innen zu arbeiten, also beispielsweise zuerst die Fassade und zuletzt die Heizung zu erneuern.

Ziel der Sanierung ist nicht nur die baulich-technische Wiederherstellung der Immobilie, sondern bei energetischen Maßnahmen auch die langfristige Kosteneinsparung und die Reduzierung der CO2-Emissionen. Sie tun also nicht nur etwas für Ihren Geldbeutel, sondern auch für die Umwelt.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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