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Sanierung: Leitfaden für private Vermieter

Letztes Update: 6. Februar 2025 | 11 Min. Lesezeit

Leeres Zimmer mit Fensterfront. Die Waende und der Boden sind ohne Verkleidung. Im Raum stehen an der Wand Daemmplatten und Steine, auf dem Boden liegen weitere Steine und Arbeitsmaterial wie eine Saege und ein Maßband.

Ist die Immobilie bereits einige Jahre alt, hinterlässt die Zeit oft Spuren in Form undichter Fenster, rissiger Fassadenelemente oder feuchter Keller. Eine Sanierung ist dann der nächste Schritt, um das Gebäude wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Auch nach dem Erwerb einer Immobilie setzen viele Eigentümer zunächst auf Sanierungsmaßnahmen, bevor sie selbst oder Mieter einziehen. Infos darüber, was bei einer Sanierung alles beachtet werden muss und wie richtig vorgegangen wird, hält dieser Beitrag bereit.

Das Wichtigste in Kürze

Die Bestandsaufnahme mit anschließender Festlegung der Ziele und einem festen Budget sind die ersten Schritte bei einer Sanierung.

Mit einer genauen Dokumentation und dem Setzen von Zwischenzielen bei der Sanierung werden spätere Unstimmigkeiten vermieden.

Die Bauabnahme mit detaillierter Mängelprüfung sollte nach dem 4-Augen-Prinzip stattfinden.

Bei Teilsanierungen müssen die Vorgaben des GEG zur Sanierungspflicht beachtet werden.

Schritt 1: Planung

Ein jedes Projekt beginnt mit der ersten Planung. Nach Erwerb der Immobilie oder Auszug der Mieter geht es auch bei der Sanierung darum, einen Plan aufzustellen und die Ziele festzulegen.

Ältere Immobilien sind häufig günstiger zu erwerben, erfordern jedoch noch einiges an Arbeit, bis der Weg zur Wunschvorstellung gegangen ist. Dabei sind die notwendigen Maßnahmen mal umfangreich und mal mit relativ wenig Aufwand bestritten.

Bestandsaufnahme

Zunächst sollte eine erste Bestandsaufnahme des Gebäudes durchgeführt werden. Dies kann mithilfe eines Sachverständigen geschehen, der vorhandene Schwachstellen erkennt und bei einer geplanten Teilsanierung die Dringlichkeit einzelner Maßnahmen aufzeigen kann, eine Pflicht besteht jedoch nicht.

Zieldefinition und Budgetfestlegung

Ist die erste Bestandsaufnahme abgeschlossen, sollten nun die Sanierungsziele definiert werden. Diese gehen mit dem geplanten Budget einher und sollten anhand dessen festgelegt werden.

Wie viel die einzelnen Sanierungsmaßnahmen kosten, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt dabei auf die notwendigen bzw. geplanten Arbeiten an. Im Internet gibt es verschiedene Tabellen mit Kostenkalkulationen für unterschiedliche Maßnahmen, die als erste Anhaltspunkte dienen können.

Aufgaben selbst übernehmen

Wer handwerklich begabt ist, kann auch bei einer Sanierung einiges selbst erledigen. So lassen sich viele hundert Euro sparen, da die reinen Materialkosten oftmals verhältnismäßig gering ausfallen.

Bausachverständigen konsultieren

Sind die Ziele definiert und mit dem Budget abgestimmt, wird es Zeit, die Unterstützung eines Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen. Dieser prüft, ob die gesetzten Ziele realistisch sind und kann gegebenenfalls Anpassungen vornehmen.

Für den gesamten Planungsprozess gilt: Vier Augen sehen mehr als zwei. Daher sollte alles von einer zweiten Person kontrolliert werden, damit am Ende keine unangenehmen Überraschungen warten.

Schritt 2: Vergleichen von Angeboten

Ist die Planungsphase beendet, wird die Sanierung konkreter. Nun geht es darum, verschiedene Angebote einzuholen, Preise zu vergleichen sowie die passenden Handwerker und Betriebe zur Unterstützung zu finden.

Wer schnell fertig werden möchte, neigt dazu, das erstbeste Angebot anzunehmen. Davon ist jedoch dringend abzuraten. Mindestens drei verschiedene Angebote sollten eingeholt werden. Zudem ist es wichtig, Preise sowie Leistungen zu vergleichen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu ermitteln.

Referenzen und Verfügbarkeit prüfen

Dabei ist es von Vorteil, wenn die Referenzen der Handwerker geprüft werden. Hilfreich ist es, sich in Ruhe auf der Webseite umzuschauen. Eventuell haben auch Bekannte bei ihrer Sanierung bereits einen der Betriebe genutzt. Es ist zudem in der Regel möglich, sich vom gewünschten Handwerker zeigen zu lassen, an welchen Objekten er bereits gearbeitet hat.

Gute Handwerker sind oft Monate im Voraus ausgebucht. Daher muss rechtzeitig geprüft werden, ob ausreichend Kapazitäten vorhanden sind, um den zeitlichen Plan einzuhalten.

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Schritt 3: Dokumentation der Sanierung

Die Planung steht, die Handwerker sind gefunden, nun rückt die eigentliche Sanierung in greifbare Nähe. Wichtig ist nun, dass alle anstehenden Termine frühzeitig festgelegt werden, damit es nicht zu Verzögerungen kommt.

Es ist hilfreich, von Beginn an Zwischenziele zu setzen, um so den Sanierungsfortschritt abschnittsweise zu prüfen und eventuell die gesetzten Ziele anzupassen.

Schriftliches Festhalten von Absprachen

Mündlich kann vieles vereinbart werden – existiert kein Schriftstück, wird ein entsprechender Nachweis jedoch schwierig. Alles Wichtige ist daher schriftlich festzuhalten, um auf Nummer sicher zu gehen.

Abschließen von Verträgen

Für den Abschluss von Verträgen kann sich an der Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) orientiert werden. Diese ist in Deutschland für private Bauverträge nicht verpflichtend, findet jedoch häufig Anwendung.

Teil B der VOB, genannt VOB/B, fungiert als Allgemeine Geschäftsbedingungen und hat auch Gültigkeit für das private Baurecht, muss jedoch in diesem Fall explizit als Teil des Vertrages benannt und vollständig übermittelt werden.

Daran anschließend gilt dann auch die VOB/C, also die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (§ 1 Absatz 1 Satz 2 VOB/B).

Nachträge zur Vereinbarung

Insbesondere im privaten Baurecht bedarf es häufig eines Nachtrags zu den ursprünglich abgeschlossenen Verträgen. Damit ist gemeint, dass oftmals eine nachträgliche Änderung des Vertrages beziehungsweise das Hinzufügen von Elementen zum Vertrag vonnöten ist, da es zu unvorhersehbaren Ereignissen kommen kann, welche die ursprünglich vereinbarten Pläne nicht durchführbar machen.

Auch kann es dazu kommen, dass bei Vertragsabschluss die gesamten Sanierungspläne noch nicht fertiggestellt sind oder sich während der Bauphase neue Wünsche ergeben, sodass ein Nachtrag später notwendig wird.

Besonderheit bei Verträgen nach VOB

Wurde der Vertrag gemäß VOB/B abgeschlossen, ist der Auftragnehmer verpflichtet, etwaige zusätzliche Leistungen auf Wunsch hin auszuführen, sofern der Betrieb die entsprechenden Leistungen anbietet. In diesem Fall bedarf es keines Nachtrages, da der Auftraggeber über ein Leistungsbestimmungsrecht verfügt.

Daraus ergeben sich jedoch eventuelle Forderungen, die sich nach dem Umfang der erbrachten Mehrleistung richten(§ 2 Absatz 5 und 6 der VOB/B). In jedem Fall sollte vor Beginn einer Maßnahme, welche Mehrkosten mit sich bringt, eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Dienstleister erfolgen. Änderungen sollten dabei schriftlich festgehalten werden, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Bei Vereinbarung einer Pauschalsumme bleibt diese nach § 2 Absatz 7 VOB/B unverändert, sofern es zu keinem übermäßigen Kostenanstieg kommt, der mit der zuvor vereinbarten Summe unvereinbar ist.

Keine Verpflichtung

Es besteht keine Verpflichtung, den Vertrag nach VOB aufzusetzen. Mittlerweile wurden die Inhalte jedoch auch an das private Baurecht angepasst, da sie immer häufiger auch in diesem Bereich Einsatz finden und als gute Grundlage dienen.

Schritt 4: Überwachung der Baustelle

Nach Unterzeichnung der Verträge kann es auf der Baustelle losgehen. Auch wenn die Hauptarbeit durch die Handwerker erfolgt, so ist es sinnvoll, einmal wöchentlich eine Begehung der Baustelle vorzunehmen und den Fortschritt sowie zwischendrin erfolgte Absprachen schriftlich festzuhalten.

Dokumente sammeln und ordnen

Von Beginn an kommt eine Vielzahl an Schriftstücken zusammen. Dabei ist es nicht leicht, einen Überblick zu behalten. Alle relevanten Dokumente sollten daher an einem Ort gesammelt und entsprechend der verschiedenen Kategorien geordnet werden. So wird sichergestellt, dass alle Schriftstücke schnell zur Hand sind.

Hinterfragen der Entscheidungen

Keine Scheu, die Entscheidungen der Handwerker zu hinterfragen, falls etwas nicht verstanden wird oder nicht nachvollzogen werden kann. Schließlich geht es um viel investiertes Geld und die eigene Immobilie.

Schritt 5: Bauabnahme

Die Sanierung ist abgeschlossen und auf den ersten Blick sieht alles genauso aus, wie in der Vorstellung. Die Durchführung einer Bauabnahme ist dennoch unerlässlich. Daher sollte eine Begehung der Immobilie am besten mit einer zweiten Person stattfinden und diese auf Mängel geprüft werden.

Mängel festhalten

Fallen bei der Abnahme Mängel auf, so sollten diese sowohl schriftlich als auch in Bildform festgehalten werden. Ein umfassendes Abnahmeprotokoll sichert ab und fungiert als Beweismittel bei eventuellen rechtlichen Problemen. Hier ist besondere Sorgfalt geboten, da es Pflicht des Auftraggebers, nicht im Protokoll vermerkte Mängel dem Dienstleister später nachzuweisen.

Ist das Protokoll unterzeichnet, gilt die Bauabnahme als abgeschlossen. Sinnvoll ist, dass auch der Vertragspartner seine Unterschrift hinzufügt. Beiden Parteien sollte am Ende ein unterschriebenes Exemplar vorliegen.

Fristen setzen

Bei aufgetretenen Mängeln sollte eine Frist zur Beseitigung dieser gesetzt werden. Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt für das Gebäude vier Jahre. Die Frist beginnt nach der erfolgten Bauabnahme.

Rechnungen abschließend prüfen

Bevor die endgültige Bauabnahme erfolgt, sollten zudem alle Rechnungen auf ihre Richtigkeit überprüft werden. Spätere Unstimmigkeiten können nicht mehr geltend gemacht werden, sobald alle Rechnungen bezahlt worden sind.

Stimmen alle Rechnungen und es sind keine Mängel aufgetreten bzw. sind diese beseitigt worden, ist mit Zahlung der Rechnung und Unterschrift der Bauabnahme die Sanierung abgeschlossen. Die Immobilie kann nun selbst bezogen oder guten Gewissens vermietet werden.

Teilsanierung richtig planen

Soll nur eine Teil- anstelle einer Komplettsanierung erfolgen, ist es sinnvoll, eine gewisse Reihenfolge zu beachten.

Zunächst sollte mit den Elementen begonnen werden, durch die Wärme entweicht. Sollen also undichte Fenster getauscht, Risse in der Fassade geflickt oder unzureichende Wärmedämmung angepasst werden, so ist es sinnvoll, mit diesen Maßnahmen zu beginnen, bevor die Heizung getauscht wird.

Dadurch wird verhindert, dass die Wärme weiterhin entweicht und unnötig hohe Heizkosten entstehen.

Sanierungspflicht: Anforderungen des GEG erfüllen

2020 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Das Gesetz besagt, dass eine Sanierungspflicht für Häuser herrscht, bei denen seit dem 01.02.2002 ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Nur wenn der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt die Immobilie bereits selbst bewohnt hat, entfällt die Pflicht. Weitere Ausnahmen gelten bei Denkmalschutz und Unzumutbarkeit.

Die Maßnahmen müssen bei Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb einer Frist von zwei Jahren umgesetzt werden. Geschieht dies nicht, drohen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 €.

Zu den Maßnahmen gehören:

Austausch von Heizkesseln
Dämmung von Dächern und/oder Dachgeschossen
Dämmung von wasserführenden Rohren
Energetische Sanierung, wenn mehr als 10 % des Gebäudes erneuert werden (z. B. bei Fassadenerneuerung)

Anforderungen gelten auch bei einzelnem Bauteilaustausch

Das GEG schreibt auch für den Tausch einzelner Elemente wie Fenstern oder der Entfernung von Putz an der Fassade Dämmwerte vor, die mit den neuen Teilen eingehalten werden müssen. Bevor Maßnahmen ergriffen werden, ist daher wichtig, sich umfassend über die geltenden Regelungen und Ausnahmen zu informieren.

Abgrenzung Renovierung, Modernisierung, Sanierung

Immer wieder werden die Begriffe Renovierung, Modernisierung oder Sanierung synonym verwendet. Es bestehen jedoch signifikante Unterschiede was Art, Umfang und Ziel der Arbeiten betrifft.

Renovierung

Muss die Immobilie lediglich renoviert werden, so ist dies der einfachste Schritt. Bei der Renovierung geht es darum, etwas bereits Bestehendes zu verbessern und den Wünschen entsprechend anzupassen.

Dazu gehören kleinere Arbeiten wie das Tapezieren von Wänden, das Erneuern des Bodenbelages oder das Streichen der Fassade. Der Einzug vom Eigentümer selbst oder den Mietern kann dann zeitnah erfolgen und die Kosten halten sich meist in Grenzen.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen sind bereits deutlich umfangreicher als eine einfache Renovierung. Hierbei geht es oft um energetische Maßnahmen, die langfristig die Kosten für Wasser- und Energiekosten senken sollen. Im Allgemeinen wird die Immobilie dabei auf einen neuen, modernen Stand gebracht, der den Wohnkomfort erhöht.

Die Dämmung der Wände, der Einbau neuer isolierter Fenster sowie der Tausch von Fußböden oder der Heizungsanlage gehören dabei zu den häufigsten Maßnahmen. Mit einer umfassenden Modernisierung kann bei einem späteren Verkauf der Immobilie in der Regel ein höherer Gewinn erzielt werden.

Sanierung

Bei der Sanierung geht es darum, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie wiederherzustellen, nachdem dieser durch einen starken Mangel beeinträchtigt wurde, also Reparaturmaßnahmen vorzunehmen. Schimmel im Gebäude, feuchte Wände und Keller oder ein undichtes Dach sind häufige Gründe für eine Sanierung.

Mit Durchführung der Maßnahmen steigen der Wert und die Lebensdauer der Immobilie, auch wenn die Investition zunächst hoch erscheint.

Energetische Sanierung

Wie schon bei der energetischen Modernisierung geht es auch bei der Sanierung um die langfristige Senkung von Kosten und die Verbesserung der Energieeffizienz. Allerdings sind die Maßnahmen bei der energetischen Sanierung deutlich umfangreicher und zunächst muss auch eine höhere Summe investiert werden.

Dabei kann eine neue oder verstärkte Dämmung von Wänden und Decken genauso erfolgen wie das Wechseln von Fenstern und Türen, alten Rohren sowie Heizkörpern. Auch die Ausbesserung von Fassadenrissen gehört zu den Maßnahmen einer energetischen Sanierung.

Da die Kosten je nach Art der Sanierung sehr hoch ausfallen können, gibt es verschiedene Förderungen von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und der BAFA (Bundesförderung für effiziente Gebäude) sowohl für Komplettsanierungen als auch energetische Einzelmaßnahmen.

Achtung bei der Antragsgenehmigung

Die Förderungsanträge müssen vor Beginn der Maßnahmen genehmigt sein. Haben die Arbeiten bereits begonnen, ist keine nachträgliche Förderung mehr möglich.

Teilweise ist es zudem notwendig, dass die geplante Sanierung von einem Energieeffizienz-Experten der Deutschen Energieagentur geprüft wird.

Fazit

Die Sanierung einer Immobilie oder Wohnung ist mit Planungsaufwand und oftmals hohen Kosten verbunden. Eine genaue Zielsetzung und Budgetplanung sind daher unerlässlich, damit es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommt. Einige Sanierungsmaßnahmen sind gemäß des Gebäudeenergiegesetzes sogar verpflichtend. Informieren Sie sich daher über geltende Richtlinien.

Bei einer Teilsanierung gilt der Grundsatz, von außen nach innen zu arbeiten, also beispielsweise zuerst die Fassade und zuletzt die Heizung zu erneuern.

Ziel der Sanierung ist nicht nur die baulich-technische Wiederherstellung der Immobilie, sondern bei energetischen Maßnahmen auch die langfristige Kosteneinsparung und die Reduzierung der CO2-Emissionen.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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