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Sozialwohnung: So gehen Sie bei der Vermietung richtig vor

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 9 Min. Lesezeit

Leicht seitliche Ansicht mehrerer noch relativ neuer freistehender Mehrfamilienhaeuser mit einigen Balkonen und flachen Daechern. Vor den Haeusern befinden sich Gehwege, kleine Rasenflaechen und junge Baeume.

Für die Vermietung einer Sozialwohnung gibt es besondere Regelungen, die Sie als Vermieter unbedingt beachten sollten. Neben einer festgelegten Höchstmiete gilt, dass der potenzielle Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorlegen muss. Welche weiteren Bedingungen bestehen, wie Sie die Vermietung richtig angehen und warum sich auch Sozialwohnungen lohnen können, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Vor Anbieten des Wohnraums als Sozialwohnung müssen Vermieter eine Berechtigung beim zuständigen Bezirks- oder Wohnungsamt einholen.

Für die Miethöhe gelten strenge Vorgaben, die sich entweder an der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Baujahr vor 2014) oder dem Wohnförderungsgesetz (Baujahr seit 2014) orientieren.

Mieter können entweder Inserate auf Immobilienportalen oder durch Vermittlungen vom Amt gefunden werden. Es ist jedoch immer ein Wohnberechtigungsschein Pflicht.

Zur Vermietung von Sozialwohnungen gibt es eine Verpflichtung, wenn für den Immobilienbau staatliche Förderungen nach dem Wohnraumfördergesetz in Anspruch genommen wurde.

Berechtigung beim Amt einholen

Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland ein begehrtes Gut. Für Menschen mit geringem Einkommen ist es auf dem freien Wohnungsmarkt kaum möglich, angemessene Wohnungen zu finden.

Mithilfe von Sozialwohnungen soll sichergestellt werden, dass auch für Geringverdiener ausreichend geeigneter Wohnraum zur Verfügung steht.

Zu diesem Zweck liegt die Miete meist deutlich unter dem ortsüblichen Niveau. Zudem dürfen nur Mieter einziehen, die unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegen und einen entsprechenden Nachweis darüber erbringen können. Dadurch wird ein Missbrauch der günstigen Miete verhindert.

Bevor Sie Ihre Wohneinheit als Sozialwohnung anbieten dürfen, müssen Sie eine entsprechende Berechtigung einholen. Diese kann beim örtlich zuständigen Bezirks- oder Wohnungsamt beantragt werden. Es folgt eine genaue Prüfung, ob sich Ihre Immobilie für die Vermietung als Sozialwohnung eignet und erst bei Bestehen dieser erhalten Sie als Vermieter die Bescheinigung.

Größe der Wohnung spielt wichtige Rolle

Je nachdem, wie groß Ihre zu vermietende Wohnung ist, ändert sich auch die mögliche Personenanzahl. Eine einzelne berechtigte Person hat Anspruch auf eine Wohnung mit einer Größe von rund 50 m². Je weiterem Bewohner vergrößert sich dieser Anspruch um ca. 10-15 m² oder ein Zimmer.

Für zwei Personen wäre also beispielsweise eine 2-Zimmer Wohnung plus Küche und Bad oder eine Wohnung mit ca. 65 m² Wohnfläche passend. Bei der Anzahl der Zimmer werden also weder Flure noch Bad oder Küche mitgezählt. Bei der Gesamtquadratmeterzahl sind diese Räume allerdings einzuschließen.

Es gilt, dass eine angemessene Wohnungsgröße bei Bezug einer Sozialwohnung gegeben ist, wenn entweder die Wohnfläche oder die Anzahl der Räume eingehalten wird.

Miethöhe der Sozialwohnung festlegen

Anders als bei der privaten Vermietung, bei der Sie unter Berücksichtigung von Mietpreisbremse recht frei bei der Gestaltung des Mietpreises sind, unterliegt die Höhe der Miete bei einer Sozialwohnung strengen Reglementierungen.

Vermietung zur Kostenmiete

Die Festlegung der Miethöhe für Sozialwohnungen basiert bei Wohnungen, die vor 2014 erbaut wurden, auf der durch das Bezirks- oder Wohnungsamt ausgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung. In der Regel handelt es sich um die sogenannte Kostenmiete. Damit ist gemeint, dass mit der Mietzahlung alle laufenden Kosten gedeckt werden.

Zu diesen Kosten gehören dann auch Aufwendungen, die durch ausstehende Zinsen und Tilgungen, aber auch durch Verwaltungs- und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten entstehen.

Zudem ist für die letztliche Festlegung der Miethöhe entscheidend, dass Sie alle angefallenen bzw. anfallenden Kosten beim Amt einreichen. Damit sind neben den gerade genannten auch Kosten für das Grundstück und für Baumaßnahmen sowie laufende Abschreibungen gemeint.

Neue Verordnung durch Wohnraumförderungsgesetz

Für Wohneinheiten, die seit 2014 erbaut wurden, gilt für die zulässige Höchstmiete die gemäß § 28 Wohnförderungsgesetz in der Förderungszusage festgelegte Summe ohne eingerechnete Betriebskosten. Entsprechende Klauseln zur Mieterhöhung während der Zeit der Förderung können im Vertrag festgehalten werden.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Eine Mieterhöhung ist bei einer Sozialwohnung nur dann möglich, wenn Sie einen Nachweis darüber erbringen können, dass sich auch Ihre laufenden Kosten beispielsweise für die Verzinsung erhöht haben. Auch eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist zulässig.

Sinnvoll ist es, bereits im Mietvertrag eine sogenannte Gleitklausel festzuschreiben. Durch diese wird eine Erhöhung erleichtert. Gleichzeitig kann die Miete auch wieder gesenkt werden, sollten die laufenden Kosten sinken. Auf diese Senkung hat Ihr Mieter einen Anspruch.

Wichtig ist, dass Sie die Erhöhung schriftlich ankündigen und dem Schreiben neben der genauen Summe eine Erklärung beifügen, welche rechtlich wirksamen Gründe für die Mieterhöhung bestehen. Fehlt die Begründung oder besteht keine juristische Grundlage, ist Ihr Mieter nicht verpflichtet, die höhere Summe zu zahlen.

Kündigungsrecht des Mieters

Wie bei preisgebundenem Wohnraum hat auch der Mieter einer Sozialwohnung das Recht, bei einer Mieterhöhung die Kündigung einzureichen.

Dazu muss er die schriftliche Kündigung bis zum dritten Werktag des Kalendermonats einreichen, ab dem die Miete erhöht werden soll. Die Kündigung wird dann zum Ende des darauffolgenden Monats wirksam. Bis zum Auszug muss die Mieterhöhung nicht gezahlt werden (§ 11 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)).

Den passenden Mieter finden

Sie können Ihre Sozialwohnung wie bei nicht preisgebundenen Wohnungen auch auf verschiedenen Immobilienportalen im Internet inserieren. Dort sollten Sie in der Wohnungsanzeige dann den Zusatz Sozialwohnung sowie die erforderlichen Nachweise angeben, die der Mieter vorlegen muss. Auch ein Makler oder Aushänge können selbstverständlich genutzt werden.

Eine weitere Möglichkeit bildet die direkte Vermittlung über das Amt. Die Mitarbeiter kümmern sich um eine Auswahl an passenden Mietern, die endgültige Wahl liegt jedoch bei Ihnen.

Bei Wohnungen in Ballungsgebieten können jedoch Verordnungen erlassen werden, durch welche lediglich das zuständige Amt potenzielle Mieter stellen darf. Allerdings gilt auch hier, dass Ihnen mehrere Vorschläge gemacht werden, aus denen Sie den passenden Mieter wählen können (§ 5a WoBindG).

Wohnberechtigungsschein ist entscheidend

Die wichtigste Regel für das Vermieten von Sozialwohnungen lautet, dass nur an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden darf. Wird diese Voraussetzung nicht beachtet, drohen Ihnen empfindliche Geldstrafen von bis zu 50.000 €. Daher sollten Sie sich den Schein in Kopie vor Unterschreiben des Mietvertrages vorzeigen lassen.

Einen Wohnberechtigungsschein erhält Ihr potenzieller Mieter, wenn das Einkommen unter einer bestimmten Grenze liegt.

Einkommensgrenzen

Nur wer ein geringes Einkommen hat, ist berechtigt, in einer Sozialwohnung zu leben. Die Grenzen unterscheiden sich je nach Größe des Haushaltes.

Eine alleinstehende Person darf gemäß § 9 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) nicht mehr als 12.000 € im Jahr verdienen. Bei einem 2-Personen-Haushalt liegt die Einkommensgrenze bei 18.000 €. Für jede weitere dem Haushalt angehörige Person steigt die Grenze um 4.100 €. Allerdings können sich diese Grenzen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, da die Länder diese selbst festlegen dürfen.

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Verpflichtung durch staatliche Förderung

Während Sie auf der einen Seite freiwillig Ihr Eigentum als Sozialwohnung anbieten können, gibt es auf der anderen Seite auch Fälle, durch welche Sie sich dazu verpflichten. Dies trifft zu, wenn Sie für den Bau Ihrer Immobilie eine staatliche Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten haben.

Das Wohnraumförderungsgesetz

Mithilfe der Wohnraumförderung erhalten potenzielle Vermieter bzw. Bauherren finanzielle Unterstützung bei der Verwirklichung ihres Bauvorhabens, um mangelndem sozialen Wohnraum entgegenzuwirken.

2019 ist eine Grundgesetzänderung in Kraft getreten, welche seit 2020 den Bund dazu berechtigt, den Ländern entsprechende Finanzhilfen zu gewähren, wodurch der soziale Wohnungsbau gefördert wird. Wie diese Hilfen aussehen, wird für jedes Jahr neu festgelegt, für die Jahre 2020 bis 2024 hat der Bund jedoch Zuschüsse in Höhe von einer Milliarde Euro jährlich für die Baufinanzierung vorgesehen.

Ende der Mietpreisbindung?

Auch wenn Sie für den Bau Ihrer Immobilie eine finanzielle Unterstützung gemäß dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten haben, sind Sie nicht verpflichtet, den Wohnraum unbegrenzt als Sozialwohnung zur Verfügung zu stellen.

Haben Sie das Darlehen, welches Sie vom Staat erhalten haben, zurückgezahlt, können Sie Ihre Immobilie ohne soziale Preisbindung vermieten (§ 15 f WoBindG). Dennoch müssen Sie sich an die Grundsätze der örtlichen Vergleichsmiete, der Mietpreisbremse sowie der Kappungsgrenze halten, wenn es um die Festlegung der Miete sowie um eine Mieterhöhung geht.

Bezugsdatum der Behörde mitteilen

Sobald Sie absehen können, wann die Baumaßnahmen abgeschlossen sind und die Wohneinheit bezugsfertig ist, muss gemäß § 4 Absatz 1 Wohnungsbindungsgesetz eine entsprechende Mitteilung an die zuständige Stelle erfolgen.

Sozialwohnung als lohnenswerte Vermietungsvariante?

Auf den ersten Blick scheint es insbesondere durch die Beschränkung der Miethöhe nicht attraktiv, sich für die Vermietung des Eigentums als Sozialwohnung zu entscheiden. Die staatliche Förderung Ihres Bauvorhabens stellt jedoch einen wichtigen Vorteil dar, insbesondere dann, wenn der Bau sonst nicht zu verwirklichen wäre.

Vorteile

In vielen Lagen stehen Mieter Schlange, um an eine Wohnung zu gelangen. Steht Ihre Immobilie jedoch an einem weniger gefragten Standort, ist es oft nicht leicht, überhaupt einen Mieter zu finden. Damit Leerstand vermieden wird, ist die Vermietung als Sozialwohnung sinnvoll. Sie ermöglichen jemandem, eine geeignete Wohnung zu finden und bleiben gleichzeitig nicht auf den laufenden Kosten sitzen.

Ein weiterer Vorteil bei der Vermietung Ihrer Einheit als Sozialwohnung ist, dass die oftmals langwierige Mietersuche entfällt. Das Bezirks- oder Wohnungsamt unterstützt Sie durch das Vorschlagen verschiedener potenzieller Mieter, wobei die endgültige Entscheidung weiterhin in Ihrem Ermessen liegt.

Weiterhin ist in den meisten Fällen der regelmäßige Eingang der Miete gesichert, da die Zahlung durch das Amt erfolgt. Das Risiko ausbleibender Mietzahlungen wird also minimiert.

Nachteile

Wie in vielen anderen Situationen gibt es auch bei Sozialwohnungen zwei Seiten der Medaille. Während offensichtliche Vorteile bestehen, müssen Sie geringe Mieteinnahmen hinnehmen und sich darüber im Klaren sein, dass durch die Vermietung zur Kostenmiete keine große Rendite erwartet werden darf.

Zudem steigt das Risiko, an Mietnomaden zu geraten. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern oftmals müssen Sie für eine Renovierung selbst aufkommen. In einigen Mietausfallversicherungen sind zusätzlich durch Mietnomaden entstandene Schäden abgedeckt. Informieren Sie sich daher, ob eine entsprechende Versicherung für Sie sinnvoll ist und welche Leistungen enthalten sind.

Fazit

Knapper Wohnraum ist insbesondere auf dem sozialen Wohnungsmarkt ein Problem. Für zahlreiche Menschen mit Wohnberechtigungsschein gibt es keine passenden Wohnungen. Entscheiden Sie sich daher für den Bau neuer Immobilien, können Sie durch staatliche Förderung nicht nur umfassende finanzielle Unterstützung bei der Umsetzung Ihres Bauvorhabens erhalten, Sie sorgen zudem dafür, dass neuer sozialer Wohnraum entsteht.

Trotz vergleichsweise geringer Rendite durch die Begrenzung der Miethöhe kann sich der Bau von Sozialwohnungen lohnen. Nach dem Abbezahlen des Kredites entfällt auch die Mietpreisbindung und Sie können Ihr Eigentum auf dem freien Wohnungsmarkt anbieten. Doch auch während der Laufzeit erhalten Sie eine stabile Rendite, finden schnell einen Mieter und haben durch die Förderung ein geringes Investitionsrisiko.

Ob die Vermietung Ihres Eigentums als Sozialwohnung infrage kommt, können Sie beim zuständigen Bezirks- oder Wohnungsamt erfragen. Für den Bau einer Sozialwohnung bzw. von mehreren Sozialwohnungen können entsprechende Förderungen bei der staatlichen Stelle Ihres Bundeslandes beantragt werden.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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