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Staffelmietvertrag: Alles zur Staffelmiete für Vermieter & Muster

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 10 Min. Lesezeit

Junges Paar unterschreibt laechelnd einen Vertrag, der auf einem hellen Holztisch liegt. Die Frau hat lange braune Haare und traegt eine rosane Bluse. Sie hat ihre Haende auf die Schulter des Mannes gelegt. Der Mann hat kurze braune Haare, eine Brille und traegt einen weißen Hoodie und ein graues Hemd. Er hat einen Stift in der Hand und schreibt auf dem Dokument. Mit der anderen Hand haelt er das Dokument fest. Neben ihm steht eine beige Tasse. Ihnen gegenueber sitzt ein Mann mit schwarzem Anzug und kurzen braunen Haaren, der seine Hand neben dem Dokument abgelegt hat.

Bei Staffelmietverträgen werden die Mieterhöhungen über die nächsten Jahre bereits vertraglich festgehalten. So können Vermieter sich Arbeit bei Mieterhöhungen sparen und Mieter erhalten mehr Planungssicherheit. Was bei einem Staffelmietvertrag beachtet werden muss, welche gesetzlichen Regelungen greifen und die Vor- sowie Nachteile, welche diese Vertragsart mit sich bringt, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Der Staffelmietvertrag stellt eine besondere Form des Mietvertrages dar, bei dem regelmäßige Mieterhöhungen bereits im Vertrag festgelegt werden. Die Erhöhungen erfolgen automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten.

Als Vermieter müssen Sie dies weder ankündigen noch begründen, da sowohl Mieter als auch Vermieter den Preissteigerungen mit dem Unterschreiben des Mietvertrages zugestimmt haben.

Gesetzliche Grundlage

Die rechtliche Grundlage für die Vereinbarung einer Staffelmiete bildet § 557a BGB. Darin ist festgehalten, dass eine Erhöhung der Miete höchstens alle 12 Monate möglich ist.

Zudem darf keine Mietpreisanpassung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Sämtliche Erhöhungen gemäß § 558 bis § 559b sind bei Abschluss eines Staffelmietvertrags ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme bildet die Anpassung der Betriebskosten. Sind diese gestiegen, kann nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung eine Erhöhung erfolgen. Basis dafür ist eine eindeutige Klausel im Mietvertrag, die dies gestattet.

Für den Mieter nachteilige Abweichungen sind unwirksam.

Erhöhung der Staffelmiete

Es besteht für Sie keine Pflicht zur jährlichen Erhöhung. Auch die Höhe der Staffelung darf variieren. Wichtig ist jedoch, dass die Daten im Mietvertrag festgelegt werden. Mindestens die erste Erhöhung bzw. Staffelung muss im Mietvertrag stehen, damit eine Qualifizierung als Staffelmietvertrag gewährleistet ist.

Zwar gilt prinzipiell, dass Sie die Höhe der Staffel selbst festlegen können, aber die Erhöhung hat bestimmte Grenzen. Steht Ihre Immobilie in einem Ballungsgebiet bzw. einem Gebiet mit Wohnungsknappheit, darf die Miete nicht zu stark ansteigen.

Mietpreisüberhöhung vermeiden

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um mehr als 20 % steigen. Dies ist möglich, da die Kappungsgrenze bei Staffelmietverträgen keine Anwendung findet.

Liegt allerdings Wohnungsknappheit vor, muss die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet werden. Der Mietpreis darf dann nicht um 20 % oder sogar mehr über der Vergleichsmiete liegen. Ist dies der Fall, handelt es sich gemäß § 5 WiStG um eine Mietpreisüberhöhung.

Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € bestraft werden, da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Der Straftatbestand des Mietwuchers besteht, wenn die Miete um mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ihnen drohen dann hohe Geld- oder Freiheitsstrafen (§ 291 StGB).

Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen

Ob die Mietpreisbremse für einen Staffelmietvertrag gilt, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Wurde der Mietvertrag vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen, hat sie keine Auswirkungen auf die Mieterhöhung.

Sie greift also nur bei Neuverträgen. In diesem Fall darf die Miethöhe gemäß § 557a BGB nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Staffeln auf Höhe prüfen

Gilt die Mietpreisbremse, muss jede Staffel darauf geprüft werden, dass sie die zulässige Höhe nicht überschreitet. Wird also eine neue Staffel fällig, ist eine entsprechende Prüfung erforderlich. Im Falle eines Überschreitens der Maximalhöhe findet eine Kappung bei der 10 %-Marke statt. Allerdings nur, wenn eine Beanstandung des Mieters stattfindet.

Galt zwar bei Abschluss des Mietvertrages die Mietpreisbremse, nicht mehr jedoch bei einer späteren Staffelerhöhung, findet auch keine Kappung statt. Die neue Miethöhe darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen.

Für bestehende Verträge kommt es zu keiner Kappung, da sie nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind.

Vorlagen für einen rechtssicheren Staffelmietvertrag (ab dem Basic-Paket) sowie ein Schreiben zur Staffelerhöhung können Sie bei objego herunterladen.

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Was muss beim Staffelmietvertrag beachtet werden?

Besonders wichtig ist beim Aufsetzen eines Staffelmietvertrags die klare Erkennbarkeit der nächsten Erhöhung sowie der Geldbetrag, um den die Miete ansteigt. Andere Formulierungen wie eine Erhöhung um einen Prozentsatz oder pro Quadratmeter sind nicht gültig. Ebenso wenig ist eine zunächst als Geldbetrag und später als Prozentsatz aufgeführte Angabe rechtlich gültig (Urteil vom 15.02.2015, BGH VIII ZR 197/11).

Eine Beispielformulierung im Staffelmietvertrag könnte wie folgt lauten:

„Die Nettokaltmiete erhöht sich alle zwei Jahre. Zum 01. Juni 2025 um 35 € auf 750 €, zum 01. Juni 2027 um weitere 35 € auf 785 €, zum 01. Juni 2029 erneut um 35 € auf 820 €.“

Ein mündlicher Mietvertrag ist bei einer Staffelmiete nicht möglich, da die Unterschrift beider Parteien für eine rechtliche Gültigkeit zwingend notwendig ist.

Mietstaffelung befristen

Abgeschlossen werden kann eine Staffelung sowohl unbefristet als auch befristet. Wird im Mietvertrag kein Ende der Staffeln vereinbart, läuft er bis zur Kündigung weiter und erhöht sich dabei um die festgelegte Staffel. Sie können auch eine Staffel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbaren. Nach Ablauf des festgelegten Zeitraums geht der Staffelmietvertrag in einen unbefristeten Standardmietvertrag über.

Ab diesem Zeitpunkt gelten andere Voraussetzungen für die Mieterhöhung. Diese ist dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, aber Modernisierungskosten können zukünftig auf die Mieter umgelegt werden.

Die Vereinbarung eines Nachtrags des Staffelmietvertrags ist ebenfalls möglich. Darin wird eine neue Staffelung vereinbart und der Mietvertrag läuft als Staffelvertrag weiter.

Mietvertrag bleibt bei Fehlern wirksam

Beinhaltet der Staffelmietvertrag trotz Prüfung Fehler, wird zwar die vereinbarte Staffelmiete unwirksam, der Mietvertrag selbst behält jedoch Gültigkeit und stellt ein bindendes Dokument dar.

Der Mieter ist dann berechtigt, nur die anfangs vereinbarte Miete für die Dauer des Mietverhältnisses zu zahlen. Sie sollten daher besonderes Augenmerk auf alle Formulierungen legen. Im ungünstigsten Fall sind Sie sonst über Jahre an einen Mieter gebunden und können keine Mieterhöhungen durchsetzen.

Nachträgliche Staffelmiete ist möglich

Wurde bei Mietbeginn ein Standardmietvertrag unterschrieben, ist eine spätere Änderung hin zu einem Staffelmietvertrag möglich. Gleichermaßen kann ein Staffelmietvertrag in einen Standardvertrag geändert werden. Voraussetzung ist jedoch immer das beidseitige Einverständnis.

Richtige Form im Vertrag beachten

Es sind nur genannte Geldbeträge im Vertrag gültig. Andere Formulierungen, die Erhöhungen um einen Prozentsatz oder nach Quadratmetern beinhalten, haben keine rechtliche Gültigkeit. Zudem muss der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden. Eine Erhöhung der Miete ist frühestens alle 12 Monate möglich.

In Gewerbemietverträgen ist auch eine prozentuale Erhöhung der Staffelmiete zulässig.

Staffelmietvertrag kündigen

Im Vertrag kann ein Ausschluss des Mieter-Kündigungsrechts vereinbart werden. Wichtig ist, dass das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Eine frühere Kündigung ist nicht zulässig (§ 557a BGB). Die Frist beginnt mit Unterschrift des Mietvertrags.

Nach Ablauf des vereinbarten Verzichts kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten jederzeit ordentlich kündigen.

Da es sich um einen einseitigen Kündigungsverzicht durch den Mieter handelt, können Sie als Vermieter dennoch eine Kündigung aussprechen, sofern es sich um einen gesetzlich festgelegten Grund handelt. Dazu zählt unter anderem der Eigenbedarf.

Eine weitere Möglichkeit stellt der beidseitige Kündigungsverzicht dar. So haben beide Parteien die Sicherheit, dass keine ordentliche Kündigung eingereicht werden kann.

Außerordentliche Kündigung weiterhin möglich

Auch bei Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsverzichts hat der Mieter weiterhin das Recht, eine außerordentliche Kündigung einzureichen, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Ändert sich also beispielsweise der Zustand der Wohnung, sodass eine nachweisliche Gesundheitsgefährdung vorliegt, darf der Mieter außerordentlich kündigen.

Vorteile einer vereinbarten Staffelmiete

Mit der Vereinbarung eines Staffelmietvertrages gehen einige Vorteile sowohl für Sie als Vermieter als auch für Ihren Mieter einher. Klare Regelungen sorgen auf beiden Seiten für ein entspanntes Mietverhältnis.

Vorteile für Vermieter

Ein mit dem Mieter vereinbarter einseitiger Kündigungsverzicht bringt Ihnen mehr Planungssicherheit. Sie können sich darauf verlassen, dass der Mieter in den nächsten Jahren in der Wohnung bleibt und Sie regelmäßig Mietzahlungen erhalten.

Weniger Verwaltungsaufwand

Vermieter müssen eine Mieterhöhung nicht begründen oder ankündigen. Wenn die neue, im Mietvertrag vereinbarte Staffelung fällig wird, ist der Mieter verpflichtet, den höheren Betrag ohne weitere Aufforderung zu zahlen. Dadurch reduziert sich der Verwaltungsaufwand für Sie und das Konfliktpotenzial wird gesenkt.

Höhere Einnahmen trotz Mietpreisbremse

Ist die Mietpreisbremse in Kraft, darf die Miete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Erst darüber hinaus findet eine Kappung statt, sofern die Staffelung einen höheren Betrag vorsieht. Ein Standardmietvertrag dürfte nur bis zur Vergleichsmiete erhöht werden. Sie können mit einem Staffelmietvertrag also höhere Einnahmen erzielen.

Gilt keine Mietpreisbremse, darf durch die Staffelungen der Mietpreis auch mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es muss lediglich darauf geachtet werden, dass keine Mietpreisüberhöhung oder sogar Mietwucher entstehen.

Schnellere Erhöhungen sind möglich

Während bei normalen Mietverträgen nur alle 15 Monate die Miete erhöht werden darf, ist dies bei Staffelmieten jährlich möglich. Hintergrund ist, dass bei einem Staffelmietvertrag keine Zustimmung des Mieters vonnöten ist und die Zustimmungsfrist daher wegfällt.

Vorteile für Mieter

Für Mieter bietet der Staffelmietvertrag vor allem den Vorteil der Planungssicherheit. Sie wissen von Beginn an, wie weit die Miete in den nächsten Jahren steigen wird und können entscheiden, ob sie die Miethöhe zahlen möchten.

Weitere Erhöhungen sind ausgeschlossen

Mieter können sich darauf einstellen, dass es neben der Erhöhung durch die Staffelmiete keine weiteren Mietpreisanpassungen gibt. Die einzige Ausnahme bilden Betriebskosten. Hier muss jedoch eine vertragliche Vereinbarung erfolgen.

Nachteile des Staffelmietvertrags

Neben einigen Vorteilen hat die Staffelmiete auch Nachteile für beide Vertragspartner.

Nachteile für Vermieter

Im Gegensatz zu Standardmietverträgen dürfen bei einer vereinbarten Staffelmiete keine Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Auch, wenn die Arbeiten gesetzlich durchgeführt werden müssen, tragen Sie die Kosten allein.

Staffelmiete mit Kündigungsverzicht kann abschrecken

Während es in Gegenden mit angespanntem Immobilienmarkt wenig Probleme bei der Mietersuche geben dürfte, kann dies an weniger begehrten Standorten anders aussehen. Zwar gewinnen auch die Mieter mit der Staffelmiete Planungssicherheit, ein zusätzlicher einseitiger Kündigungsverzicht kann jedoch abschreckend wirken. Insbesondere dann, wenn die Miethöhe stark ansteigt.

Orientieren Sie sich daher bei der Ausschreibung der Wohnung am örtlichen Angebot und setzen Sie die Miete nicht zu hoch an.

Vereinbarte Staffelung kann nicht angepasst werden

Wurde im Mietvertrag eine Staffelung vereinbart, können Sie diese nicht während des laufenden Mietverhältnisses anpassen. Achten Sie also genau darauf, Mietstaffeln festzulegen, die Ihnen die gewünschte Rendite einbringen.

Die Gefahr von Fehleinschätzungen ist bei Staffelmieten besonders hoch, da über Jahre im Voraus Mieterhöhungen festgelegt werden müssen. Oftmals ändert sich die Lage im Laufe der Zeit, sodass die zuvor vereinbarte Staffel eine geringere Rendite mit sich bringt als ursprünglich geplant.

Anspruch auf Nachzahlung kann verfallen

Zwar gibt eine keine Verpflichtung, den Mieter auf die höhere Miete hinzuweisen, sinnvoll ist es jedoch. Vergisst der Mieter die Anpassung der Miethöhe und Sie reagieren nicht darauf, kann dies als stillschweigendes Einverständnis gedeutet werden. Im ungünstigsten Fall verfällt nach mehreren Jahren Ihr Anspruch auf die höhere Miete. Diese Grenze wird häufig auf drei Jahre festgesetzt, vor allem, wenn eine Einzugsermächtigung vorliegt.

Nachteile für Mieter

Die Staffel erhöht sich automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Ein Hinweis des Vermieters ist also nicht notwendig. Vergisst der Mieter dann, die neue Miethöhe rechtzeitig zu zahlen, gerät er in einen Mietrückstand. Beträgt der Rückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Vermieter können den Mieter mit der Bitte um Zahlungsanpassung kontaktieren, bevor es zu rechtlichen Schritten kommt. Insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis bisher problemlos verlaufen ist.

Modernisierungen werden seltener durchgeführt

Dass Vermieter die Kosten für Modernisierungen nicht über die Kaltmiete umlegen können, hat zwar durchaus Vorteile für Mieter, bringt jedoch auch den Nachteil mit sich, dass die Wohnqualität nicht oder nur geringfügig verbessert wird.

Fazit

Mit einem Staffelmietvertrag erlangen sowohl Vermieter als auch Mieter Planungssicherheit. Bereits im Mietvertrag werden Staffelungen vereinbart, um die sich die Miete in den Folgejahren erhöht.

Zwar müssen zwischen den Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen, sie sind allerdings nicht an die Kappungsgrenze gebunden. Eine Anpassung um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren ist daher möglich.

Der Verwaltungsaufwand verringert sich deutlich, da keine Aufforderung durch den Vermieter notwendig ist und die Miethöhen bereits vertraglich festgelegt sind. Gleichzeitig sind keine zusätzlichen Erhöhungen etwa durch Modernisierungsarbeiten möglich.

Vor- und Nachteile sollten daher genau abgewogen werden, um Vermietern eine möglichst hohe Rendite zu gewährleisten und schnell einen passenden Mieter zu finden.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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