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Vorlagen zum Staffelmietvertrag – einfach & rechtssicher

Überblick

Hilfreiche Vorlagen zum Staffelmietvertrag mit Zeitersparnis

Mieterhöhungen über mehrere Jahre zu vereinbaren ist mit einem Staffelmietvertrag möglich. Das spart durch automatische Erhöhungen nicht nur Arbeit, sondern auch Ärger. Schließlich weiß der Mieter schon bei Vertragsabschluss darüber Bescheid, wie sich die Miete in den nächsten Jahren verändern wird. Mit unseren hilfreichen Vorlagen zum Staffelmietvertrag für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen können Sie wertvolle Zeit bei der Neuvermietung sparen. Ab dem Basic-Paket können die Vorlagen heruntergeladen und nach Bedarf angepasst werden. Gewinnen Sie hier einen Überblick über die Vorteile:

Sie müssen nur Ihre fehlenden Daten und die des Mieters eintragen

Alle wichtigen Aspekte sind enthalten, sodass späterer Ärger mit dem Mieter vermieden wird

Die Vorlagen wurden durch Rechtsexperten erstellt und werden regelmäßig aktualisiert

Die Vorlagen halten Tipps zu notwendigen Anpassungen bereit, sodass keine Fehler entstehen

Was objego-Nutzer über uns sagen

“

Wenn man wie ich nicht viel Zeit für die Immobilienverwaltung hat, dann spart die Nutzung der Vorlagen jede Menge Zeit.

Anja Behnke

Bochum

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Korrekte Nebenkostenabrechnungen und rechtssichere Mietverträge. Genau das, was ich brauche.

Klaus Vogt

Köln

“

Gut zu wissen, dass es bei objego Vorlagen für jede Situation gibt. Letztens hat mir das Übergabeprotokoll echt geholfen.

Bernd Fuchs

Stuttgart

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Unbegrenzte Anzahl an Einheiten

Kosten steuerlich absetzbar

Laufzeit:

3 Monate 12 Monate

Starter

Kostenlos

Laden Sie ausgewählte Vorlagen als PDF herunter (keine Mietverträge).

Basic

7,95 € / Monat*

Nutzen Sie in diesem Paket unsere Vorlagen als Word-Datei (mit objego-Logo).

Empfohlenes Paket

Premium

12,95 € / Monat*

Verwenden Sie alle Vorlagen als Word-Datei ohne objego-Logo (gilt nicht für Mietverträge).

*Abrechnung alle 12 Monate (inkl. 19% MwSt.)

Funktionen

Alles rund um die digitale Immobilienverwaltung

Bei objego finden Sie nicht nur Vorlagen für Staffelmietverträge. Mit unserer Funktion der Dokumentenverwaltung können Sie Vorlagen wie diese auch digital verwalten. Oder wie wäre es mit der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen? Entdecken Sie alle weiteren Funktionen, die Ihnen den Vermieter-Alltag erleichtern.  

Nebenkosten abrechnen

Dank einer benutzerfreundlichen Schritt-für-Schritt-Anleitung erledigen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung schnell und einfach. Sie vergessen keine relevanten Eingaben, denn das Programm weist Sie auf alles Notwendige hin. Am Ende erhalten Sie eine rechtssichere, korrekte und versandfertige Abrechnung.

Intelligente Finanzverwaltung

Mit dieser Funktion sind Sie in der Lage, Ihren objego-Account mit Ihrem Bankkonto zu verbinden. Sie behalten somit komfortabel den Überblick über gezahlte bzw. ausstehende Mietzahlungen. Und das inklusive höchster Sicherheitsstandards bei der Datenübertragung.

Steuererklärung vorbereiten

Auch wenn es um Ihre Steuererklärung geht, leistet objego wertvolle Unterstützung. Die Software fasst steuerrelevante Informationen praktischerweise für Sie in einer Excel-Tabelle zusammen. Eine gute Hilfe für Ihren Steuerberater oder Sie selbst, um die Anlage V auszufüllen.

Dokumentenverwaltung

Damit nichts verloren geht, können Sie alle Dokumente digital ablegen und bestimmten Kategorien zuordnen. Sie haben jederzeit Zugriff und müssen nicht lange nach Mietverträgen, Übergabeprotokollen, Mieterselbstauskünften oder Rechnungen suchen. Das spart jede Menge Zeit.

Unsere FAQ

Noch Fragen zum Staffelmietvertrag?

Wann darf eine Staffelmiete erhöht werden?

Prinzipiell darf gemäß § 557a BGB frühestens alle 12 Monate eine Anpassung der Miethöhe erfolgen. Die Erhöhung ist dabei variabel, muss jedoch bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Weitere Erhöhungen, beispielsweise aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind bei Vereinbarung einer Staffelmiete nicht möglich. Lediglich der Anstieg der Betriebskosten stellt einen legitimen Grund für die Anpassung der Warmmiete dar.

Wie weit darf die Miete steigen?

Die Höhe der Staffel dürfen Sie selbst festlegen. Die Kappungsgrenze muss bei Staffelmietverträgen nicht beachtet werden. Bei Wohnungsknappheit darf der Mietpreis jedoch nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt er darüber, kann ein Bußgeld verhängt werden, da es sich um eine Mietpreisüberhöhung handelt. Bei mehr als 50 % über der Vergleichsmiete gilt der Straftatbestand des Mietwuchers. Wann die Mietpreisbremse greift, welche Vor- und Nachteile eine Staffelmiete hat und was beim Vertrag beachtet werden muss, erfahren Sie im Blogbeitrag zum Staffelmietvertrag.

Was ist bei der Formulierung der Staffelmiete zu beachten?

Wichtig ist vor allem, dass mindestens die nächste Erhöhung sowie der entsprechende Geldbetrag genannt werden. Dazu können Sie eine Formulierung nutzen wie “Die Nettokaltmiete erhöht sich alle drei Jahre. Zum 01. August 2026 um 40 € auf 730 €, zum 01. August 2029 um weitere 40 € auf 770 €, zum 01. August 2032 erneut um 40 € auf 810 €.” So lange, wie eine Staffelung vereinbart ist, läuft auch der Staffelmietvertrag. Läuft diese aus, wird daraus ein Standardmietvertrag. Ein Nachtrag zur Staffelung kann während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart werden.

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„Wir möchten privaten Vermietern echte Mehrwerte rund um ihre Immobilienverwaltung bieten. Dazu gehört nicht nur die einfache Erstellung korrekter Nebenkostenabrechnungen, sondern auch eine Vielzahl von Vorlagen. Durch unser Experten-Know-how sind alle Vorlagen geprüft und stets auf aktuellem Stand.“ 

Mehr über uns

Jörn Reckeweg

Geschäftsführer von objego

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Der Staffelmietvertrag stellt eine besondere Form des Mietvertrages dar, bei dem regelmäßige Mieterhöhungen bereits im Vertrag festgelegt werden. Die Erhöhungen erfolgen automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten.

Als Vermieter müssen Sie dies weder ankündigen noch begründen, da sowohl Mieter als auch Vermieter den Preissteigerungen mit dem Unterschreiben des Mietvertrages zugestimmt haben.

Gesetzliche Grundlage

Die rechtliche Grundlage für die Vereinbarung einer Staffelmiete bildet § 557a BGB. Darin ist festgehalten, dass eine Erhöhung der Miete höchstens alle 12 Monate möglich ist.

Zudem darf keine Mietpreisanpassung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Sämtliche Erhöhungen gemäß § 558 bis § 559b sind bei Abschluss eines Staffelmietvertrags ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme bildet die Anpassung der Betriebskosten. Sind diese gestiegen, kann nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung eine Erhöhung erfolgen. Basis dafür ist eine eindeutige Klausel im Mietvertrag, die dies gestattet.

Für den Mieter nachteilige Abweichungen sind unwirksam.

Erhöhung der Staffelmiete

Es besteht für Sie keine Pflicht zur jährlichen Erhöhung. Auch die Höhe der Staffelung darf variieren. Wichtig ist jedoch, dass die Daten im Mietvertrag festgelegt werden. Mindestens die erste Erhöhung bzw. Staffelung muss im Mietvertrag stehen, damit eine Qualifizierung als Staffelmietvertrag gewährleistet ist.

Zwar gilt prinzipiell, dass Sie die Höhe der Staffel selbst festlegen können, aber die Erhöhung hat bestimmte Grenzen. Steht Ihre Immobilie in einem Ballungsgebiet bzw. einem Gebiet mit Wohnungsknappheit, darf die Miete nicht zu stark ansteigen.

Mietpreisüberhöhung vermeiden

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um mehr als 20 % steigen. Dies ist möglich, da die Kappungsgrenze bei Staffelmietverträgen keine Anwendung findet.

Liegt allerdings Wohnungsknappheit vor, muss die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet werden. Der Mietpreis darf dann nicht um 20 % oder sogar mehr über der Vergleichsmiete liegen. Ist dies der Fall, handelt es sich gemäß § 5 WiStG um eine Mietpreisüberhöhung.

Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € bestraft werden, da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Der Straftatbestand des Mietwuchers besteht, wenn die Miete um mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ihnen drohen dann hohe Geld- oder Freiheitsstrafen (§ 291 StGB).

Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen

Ob die Mietpreisbremse für einen Staffelmietvertrag gilt, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Wurde der Mietvertrag vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen, hat sie keine Auswirkungen auf die Mieterhöhung.

Sie greift also nur bei Neuverträgen. In diesem Fall darf die Miethöhe gemäß § 557a BGB nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Staffeln auf Höhe prüfen

Gilt die Mietpreisbremse, muss jede Staffel darauf geprüft werden, dass sie die zulässige Höhe nicht überschreitet. Wird also eine neue Staffel fällig, ist eine entsprechende Prüfung erforderlich. Im Falle eines Überschreitens der Maximalhöhe findet eine Kappung bei der 10 %-Marke statt. Allerdings nur, wenn eine Beanstandung des Mieters stattfindet.

Galt zwar bei Abschluss des Mietvertrages die Mietpreisbremse, nicht mehr jedoch bei einer späteren Staffelerhöhung, findet auch keine Kappung statt. Die neue Miethöhe darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen.

Für bestehende Verträge kommt es zu keiner Kappung, da sie nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind.

Vorlagen für einen rechtssicheren Staffelmietvertrag (ab dem Basic-Paket) sowie ein Schreiben zur Staffelerhöhung können Sie bei objego herunterladen.

Jetzt Mietvertrags-Vorlage von objego herunterladen!

Erleichtern Sie Ihren Vermieter-Alltag mit verschiedenen Vorlagen.

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Was muss beim Staffelmietvertrag beachtet werden?

Besonders wichtig ist beim Aufsetzen eines Staffelmietvertrags die klare Erkennbarkeit der nächsten Erhöhung sowie der Geldbetrag, um den die Miete ansteigt. Andere Formulierungen wie eine Erhöhung um einen Prozentsatz oder pro Quadratmeter sind nicht gültig. Ebenso wenig ist eine zunächst als Geldbetrag und später als Prozentsatz aufgeführte Angabe rechtlich gültig (Urteil vom 15.02.2015, BGH VIII ZR 197/11).

Eine Beispielformulierung im Staffelmietvertrag könnte wie folgt lauten:

„Die Nettokaltmiete erhöht sich alle zwei Jahre. Zum 01. Juni 2025 um 35 € auf 750 €, zum 01. Juni 2027 um weitere 35 € auf 785 €, zum 01. Juni 2029 erneut um 35 € auf 820 €.“

Ein mündlicher Mietvertrag ist bei einer Staffelmiete nicht möglich, da die Unterschrift beider Parteien für eine rechtliche Gültigkeit zwingend notwendig ist.

Mietstaffelung befristen

Abgeschlossen werden kann eine Staffelung sowohl unbefristet als auch befristet. Wird im Mietvertrag kein Ende der Staffeln vereinbart, läuft er bis zur Kündigung weiter und erhöht sich dabei um die festgelegte Staffel. Sie können auch eine Staffel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbaren. Nach Ablauf des festgelegten Zeitraums geht der Staffelmietvertrag in einen unbefristeten Standardmietvertrag über.

Ab diesem Zeitpunkt gelten andere Voraussetzungen für die Mieterhöhung. Diese ist dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, aber Modernisierungskosten können zukünftig auf die Mieter umgelegt werden.

Die Vereinbarung eines Nachtrags des Staffelmietvertrags ist ebenfalls möglich. Darin wird eine neue Staffelung vereinbart und der Mietvertrag läuft als Staffelvertrag weiter.

Mietvertrag bleibt bei Fehlern wirksam

Beinhaltet der Staffelmietvertrag trotz Prüfung Fehler, wird zwar die vereinbarte Staffelmiete unwirksam, der Mietvertrag selbst behält jedoch Gültigkeit und stellt ein bindendes Dokument dar.

Der Mieter ist dann berechtigt, nur die anfangs vereinbarte Miete für die Dauer des Mietverhältnisses zu zahlen. Sie sollten daher besonderes Augenmerk auf alle Formulierungen legen. Im ungünstigsten Fall sind Sie sonst über Jahre an einen Mieter gebunden und können keine Mieterhöhungen durchsetzen.

Nachträgliche Staffelmiete ist möglich

Wurde bei Mietbeginn ein Standardmietvertrag unterschrieben, ist eine spätere Änderung hin zu einem Staffelmietvertrag möglich. Gleichermaßen kann ein Staffelmietvertrag in einen Standardvertrag geändert werden. Voraussetzung ist jedoch immer das beidseitige Einverständnis.

Richtige Form im Vertrag beachten

Es sind nur genannte Geldbeträge im Vertrag gültig. Andere Formulierungen, die Erhöhungen um einen Prozentsatz oder nach Quadratmetern beinhalten, haben keine rechtliche Gültigkeit. Zudem muss der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden. Eine Erhöhung der Miete ist frühestens alle 12 Monate möglich.

In Gewerbemietverträgen ist auch eine prozentuale Erhöhung der Staffelmiete zulässig.

Staffelmietvertrag kündigen

Im Vertrag kann ein Ausschluss des Mieter-Kündigungsrechts vereinbart werden. Wichtig ist, dass das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Eine frühere Kündigung ist nicht zulässig (§ 557a BGB). Die Frist beginnt mit Unterschrift des Mietvertrags.

Nach Ablauf des vereinbarten Verzichts kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten jederzeit ordentlich kündigen.

Da es sich um einen einseitigen Kündigungsverzicht durch den Mieter handelt, können Sie als Vermieter dennoch eine Kündigung aussprechen, sofern es sich um einen gesetzlich festgelegten Grund handelt. Dazu zählt unter anderem der Eigenbedarf.

Eine weitere Möglichkeit stellt der beidseitige Kündigungsverzicht dar. So haben beide Parteien die Sicherheit, dass keine ordentliche Kündigung eingereicht werden kann.

Außerordentliche Kündigung weiterhin möglich

Auch bei Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsverzichts hat der Mieter weiterhin das Recht, eine außerordentliche Kündigung einzureichen, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Ändert sich also beispielsweise der Zustand der Wohnung, sodass eine nachweisliche Gesundheitsgefährdung vorliegt, darf der Mieter außerordentlich kündigen.

Vorteile einer vereinbarten Staffelmiete

Mit der Vereinbarung eines Staffelmietvertrages gehen einige Vorteile sowohl für Sie als Vermieter als auch für Ihren Mieter einher. Klare Regelungen sorgen auf beiden Seiten für ein entspanntes Mietverhältnis.

Vorteile für Vermieter

Ein mit dem Mieter vereinbarter einseitiger Kündigungsverzicht bringt Ihnen mehr Planungssicherheit. Sie können sich darauf verlassen, dass der Mieter in den nächsten Jahren in der Wohnung bleibt und Sie regelmäßig Mietzahlungen erhalten.

Weniger Verwaltungsaufwand

Vermieter müssen eine Mieterhöhung nicht begründen oder ankündigen. Wenn die neue, im Mietvertrag vereinbarte Staffelung fällig wird, ist der Mieter verpflichtet, den höheren Betrag ohne weitere Aufforderung zu zahlen. Dadurch reduziert sich der Verwaltungsaufwand für Sie und das Konfliktpotenzial wird gesenkt.

Höhere Einnahmen trotz Mietpreisbremse

Ist die Mietpreisbremse in Kraft, darf die Miete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Erst darüber hinaus findet eine Kappung statt, sofern die Staffelung einen höheren Betrag vorsieht. Ein Standardmietvertrag dürfte nur bis zur Vergleichsmiete erhöht werden. Sie können mit einem Staffelmietvertrag also höhere Einnahmen erzielen.

Gilt keine Mietpreisbremse, darf durch die Staffelungen der Mietpreis auch mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es muss lediglich darauf geachtet werden, dass keine Mietpreisüberhöhung oder sogar Mietwucher entstehen.

Schnellere Erhöhungen sind möglich

Während bei normalen Mietverträgen nur alle 15 Monate die Miete erhöht werden darf, ist dies bei Staffelmieten jährlich möglich. Hintergrund ist, dass bei einem Staffelmietvertrag keine Zustimmung des Mieters vonnöten ist und die Zustimmungsfrist daher wegfällt.

Vorteile für Mieter

Für Mieter bietet der Staffelmietvertrag vor allem den Vorteil der Planungssicherheit. Sie wissen von Beginn an, wie weit die Miete in den nächsten Jahren steigen wird und können entscheiden, ob sie die Miethöhe zahlen möchten.

Weitere Erhöhungen sind ausgeschlossen

Mieter können sich darauf einstellen, dass es neben der Erhöhung durch die Staffelmiete keine weiteren Mietpreisanpassungen gibt. Die einzige Ausnahme bilden Betriebskosten. Hier muss jedoch eine vertragliche Vereinbarung erfolgen.

Nachteile des Staffelmietvertrags

Neben einigen Vorteilen hat die Staffelmiete auch Nachteile für beide Vertragspartner.

Nachteile für Vermieter

Im Gegensatz zu Standardmietverträgen dürfen bei einer vereinbarten Staffelmiete keine Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Auch, wenn die Arbeiten gesetzlich durchgeführt werden müssen, tragen Sie die Kosten allein.

Staffelmiete mit Kündigungsverzicht kann abschrecken

Während es in Gegenden mit angespanntem Immobilienmarkt wenig Probleme bei der Mietersuche geben dürfte, kann dies an weniger begehrten Standorten anders aussehen. Zwar gewinnen auch die Mieter mit der Staffelmiete Planungssicherheit, ein zusätzlicher einseitiger Kündigungsverzicht kann jedoch abschreckend wirken. Insbesondere dann, wenn die Miethöhe stark ansteigt.

Orientieren Sie sich daher bei der Ausschreibung der Wohnung am örtlichen Angebot und setzen Sie die Miete nicht zu hoch an.

Vereinbarte Staffelung kann nicht angepasst werden

Wurde im Mietvertrag eine Staffelung vereinbart, können Sie diese nicht während des laufenden Mietverhältnisses anpassen. Achten Sie also genau darauf, Mietstaffeln festzulegen, die Ihnen die gewünschte Rendite einbringen.

Die Gefahr von Fehleinschätzungen ist bei Staffelmieten besonders hoch, da über Jahre im Voraus Mieterhöhungen festgelegt werden müssen. Oftmals ändert sich die Lage im Laufe der Zeit, sodass die zuvor vereinbarte Staffel eine geringere Rendite mit sich bringt als ursprünglich geplant.

Anspruch auf Nachzahlung kann verfallen

Zwar gibt eine keine Verpflichtung, den Mieter auf die höhere Miete hinzuweisen, sinnvoll ist es jedoch. Vergisst der Mieter die Anpassung der Miethöhe und Sie reagieren nicht darauf, kann dies als stillschweigendes Einverständnis gedeutet werden. Im ungünstigsten Fall verfällt nach mehreren Jahren Ihr Anspruch auf die höhere Miete. Diese Grenze wird häufig auf drei Jahre festgesetzt, vor allem, wenn eine Einzugsermächtigung vorliegt.

Nachteile für Mieter

Die Staffel erhöht sich automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Ein Hinweis des Vermieters ist also nicht notwendig. Vergisst der Mieter dann, die neue Miethöhe rechtzeitig zu zahlen, gerät er in einen Mietrückstand. Beträgt der Rückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Vermieter können den Mieter mit der Bitte um Zahlungsanpassung kontaktieren, bevor es zu rechtlichen Schritten kommt. Insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis bisher problemlos verlaufen ist.

Modernisierungen werden seltener durchgeführt

Dass Vermieter die Kosten für Modernisierungen nicht über die Kaltmiete umlegen können, hat zwar durchaus Vorteile für Mieter, bringt jedoch auch den Nachteil mit sich, dass die Wohnqualität nicht oder nur geringfügig verbessert wird.

Fazit

Mit einem Staffelmietvertrag erlangen sowohl Vermieter als auch Mieter Planungssicherheit. Bereits im Mietvertrag werden Staffelungen vereinbart, um die sich die Miete in den Folgejahren erhöht.

Zwar müssen zwischen den Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen, sie sind allerdings nicht an die Kappungsgrenze gebunden. Eine Anpassung um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren ist daher möglich.

Der Verwaltungsaufwand verringert sich deutlich, da keine Aufforderung durch den Vermieter notwendig ist und die Miethöhen bereits vertraglich festgelegt sind. Gleichzeitig sind keine zusätzlichen Erhöhungen etwa durch Modernisierungsarbeiten möglich.

Vor- und Nachteile sollten daher genau abgewogen werden, um Vermietern eine möglichst hohe Rendite zu gewährleisten und schnell einen passenden Mieter zu finden.