Letztes Update: 22. Juli 2022

Teilungserklärung: Darauf muss geachtet werden

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung einer Immobilie formell unter den verschiedenen Miteigentümern. Sie wird also benötigt, wenn eine Immobilie wie ein Mehrfamilienhaus unterteilt werden soll. Bevor ein Eintrag ins Grundbuch möglich wird, muss die Teilungserklärung notariell beglaubigt werden. Welche Dokumente zu einer Teilungserklärung gehören, was für Kosten dabei entstehen und welche Punkte unbedingt vor dem anteiligen Erwerb einer Immobilie beachtet werden sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Teilungserklaerung: Blick über die Schulter einer Person auf ein Tablet mit Grundriss. Eine weitere Person zeigt mit der Hand auf einen Abschnitt auf dem Tablet. Unter dem Geraet liegt ein ausgedruckter Grundriss.

Das Wichtigste in Kürze

  • Zur Teilungserklärung gehören 3 Dokumente: Aufteilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung.
  • Ohne Öffnungsklausel gelten die Regelungen, die im Wohneigentumsrecht (WEG) festgehalten sind.
  • Durch starre Regelungen und strenge Beschlussordnungen werden spätere Änderungen erheblich erschwert.

Dokumente einer Teilungserklärung

Die Teilungserklärung setzt außer der räumlichen Aufteilung einer Immobilie auch die Ordnungen und Verhältnisse zwischen den Eigentümern fest. Zur Teilungserklärung gehören verschiedene Dokumente: ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Am einfachsten lässt sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung definieren. Sie bescheinigt, dass die einzelnen Einheiten bautechnisch absolut voneinander getrennt sind und somit als einzelne Einheiten gelten dürfen.

Aufteilungsplan 

Der Aufteilungsplan ist eine bautechnische Zeichnung der Gesamtimmobilie. Aus ihr sollen Größe, Lage und Bauteile der unterteilten Gebäudeanteile sowie die Aufteilung des Gebäudes in Anteile genau hervorgehen. Diese werden traditionell in Tausendstel angegeben. Mit 79/1000 würden Sie also 7,9 % der Eigentumsrechte am Gesamtobjekt halten. Auch werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum genau benannt.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

  • Sondereigentum: individuelles Eigentum außerhalb Ihres eigenen Wohnungsbereiches wie zum Beispiel Stellplatz oder Kellerabteil.
  • Gemeinschaftseigentum: geteiltes Eigentum der gesamten Gemeinschaft. Dazu gehören Treppenhaus und Dach, aber auch tragende Wände oder oft auch Fenster.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung, quasi das Grundgesetz der Eigentumsgemeinschaft, enthält die Regeln und Ordnungen der Eigentümer untereinander. In ihr kann deshalb die Hausordnung enthalten sein sowie Bestimmungen über die Sondernutzungsrechte, die Kostenverteilung, zum Stimmrecht und auch eine Öffnungsklausel ist oft in Gemeinschaftsordnungen zu finden.

Stimmrecht in der Eigentumsgemeinschaft

Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat 1 Stimmrecht, egal wie viele Einheiten er besitzt. Wenn es keine Ausführung gibt, greift das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG.

Wertprinzip: Stimmanteil wird je nach Wertanteil an der Immobilie verteilt. Mit einer größeren Wohnung hätte man hier auch mehr Stimmenanteil.

Objektprinzip: Eine Unterart des Wertprinzips. Hier gilt für jedes Objekt 1 Stimme. Wenn Sie also zwei oder mehr Wohnungen in der Immobilie halten, halten Sie auch zwei oder mehr Stimmen bei der Eigentümerversammlung.

Tipp

Beachten Sie vor einem Kauf unbedingt das Gemeinschaftseigentum. Hierzu können tragende Wände, aber auch die Wasserleitungen oder Ähnliches gehören. Seien Sie sich daher bewusst, dass Sie für Schäden am Gemeinschaftseigentum anteilig mitzahlen werden.

Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht

Die rechtliche Basis für die Teilungserklärung liegt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses Gesetz ist jedoch sehr streng und verlangt für Änderungen in der Teilungserklärung eine einstimmige Entscheidung der Hausgemeinschaft sowie eine offizielle notarielle Umschreibung. Sie sollten also dringend nach einer Öffnungsklausel im Teilhabegesetz suchen, wenn Sie nach einer flexibleren und dynamischeren Hausgemeinschaft suchen, die zum Beispiel durch gültige Mehrheitsbeschlüsse deutlich handlungsfähiger wird.

Augen auf bei der Übernahme einer Teilungserklärung

Wenn Sie eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung finden, hat das wie oben beschrieben gewisse Vorteile. Allerdings sollten Sie jedoch sehr gründlich nachlesen, welche Abweichungen die Hausgemeinschaft vom WEG schon getroffen hat.

So könnte es zum Beispiel abweichende Vorgehen bei Sanierungs– und Renovierungsarbeiten geben. Üblicherweise gilt für diese § 21 WEG, welcher vorgibt, die Kosten für Modernisierungen nach Eigentumsanteilen zu verteilen. Auch andere Regelungen könnten sich für Sie nachteilig auswirken und erst mit ¾-Zustimmung der Gemeinschaft geändert werden.

Teilungserklärung prüfen: Darauf sollte geachtet werden

  • Was gilt als Gemeinschaftseigentum und wer ist verantwortlich für die Instandhaltung dieser? Wenn Sie hier nicht genau lesen, zahlen Sie vielleicht die Reparatur der kaputten Fenster Ihrer Nachbarn mit.
  • Werden Sie für Rückstände des Voreigentümers im Wohngeld zur Verantwortung gezogen?
  • Wie dürfen die Räume genutzt werden? Nur als private Wohnung oder auch als Ferienwohnung? Darf in gewerblich nutzbaren Räumen nur ein Laden eröffnet werden ist auch eine Arztpraxis oder Bar möglich?
  • Auch typische Themen einer Hausordnung wie Ruhezeiten oder die Frage nach der Tierhaltung können hier schon geklärt sein.
  • Wurden bereits Modernisierungsaufgaben in der Eigentümerversammlung entschieden, die noch durchgeführt oder bezahlt werden müssen? Auch das erfahren Sie in der Teilungserklärung.

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Entscheidungen der Eigentümerschaft

Auch wenn Sie sich mit den Regeln in der Gemeinschaftsordnung arrangieren können, sollten Sie immer bedenken, welche Prozesse es benötigt, um gültige Beschlüsse und Veränderungen zu verhandeln. Für einen Tausch der Stellplätze oder andere Entscheidungen, die lediglich einzelne, aber nicht die gesamte Gemeinschaft betreffen, brauchen Sie keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Für diese Veränderungen braucht es Beschlüsse

Generell kann man davon ausgehen, dass die meisten Änderungen, die über simple Renovierungsarbeiten hinausgehen, von der Eigentumsgemeinschaft eine Abstimmung erfordern. Bei einer Modernisierung kann es die Erlaubnis der Gemeinschaft von einer ¾-Mehrheit geben, manchmal reicht dabei jedoch eine einfache Mehrheit. Auch bei Veränderung der Baustruktur oder von Gemeinschaftseigentum ist in den meisten Fällen ein Beschluss nötig. Lesen Sie daher  genau nach, wie und über was die Gemeinschaft entscheidet.

Änderung der Teilungserklärung nötig

Wenn sich durch die angestrebten baulichen Veränderungen die Eigentumsverhältnisse verändern, benötigt es nicht nur eine notariell beglaubigte Veränderung der Teilungserklärung, sondern auch die Zustimmung der gesamten Gemeinschaft als auch deren Gläubiger. Dies kann zum Beispiel bei einer Zusammenlegung zweier Wohnungen passieren, wenn hierbei Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum wird, beispielsweise durch die Einverleibung eines Gemeinschaftsflurs in die Wohnung.

Wer beruft den Verwalter?

Der Verwalter wird laut § 26 WEG durch die Miteigentümerversammlung beschlossen und hält seine Position für höchstens 5 Jahre.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

Für eine Teilungserklärung brauchen Sie nicht nur die vollständigen Dokumente, sondern auch eine Beglaubigung dieser. Diese kostet ungefähr 70 bis 140 €.

Der Aufteilungsplan inklusive Abgeschlossenheitserklärung kostet noch einmal ca. 200 €. Das Teuerste ist in der Regel die notarielle Beurkundung. Diese wird nach der 10/10 Gebühr nach halbem Verkehrswert gemessen.

Gemäß dieser Tabelle würde es sich bei einem Wert von 1.000.000 € um eine Gebühr von 935 € handeln. Die Gesamtkosten können also durchaus bei über 1000 € liegen.

Fazit

Durch das WEG sind in der Teilungserklärung klare Regelungen für die Trennung einer Immobilie, für die gemeinschaftliche Nutzung und für die Instandhaltung der Immobilie vorgegeben.

Sie finden in ihr sehr viele wichtige Informationen, weshalb ein gründliches Lesen und sorgfältiges Prüfen empfehlenswert ist. In nahezu allen Fällen, die das Gemeinschaftseigentum angehen, ist es sehr schwierig, nachträglich an den Abmachungen zu rütteln. Die Teilungserklärung sollte zu Ihren Vorstellungen passen, denn Sie binden sich langfristig an ein Objekt und eine Eigentümergemeinschaft.

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