Letztes Update: 22. Juli 2022

Trinkwasseranalyse: Das ist bei der Legionellenprüfung zu beachten

Leitungswasser hat in Deutschland ausgezeichnete Qualität. Grund dafür sind vor allem strenge Vorgaben und Tests durch das Wasserwerk. Bis das Wasser jedoch im Haushalt ankommt, muss es noch seinen Weg durch den Warmwasserspeicher und in die Leitungen finden. Vermieter stehen hier in der Pflicht, die Qualität des ankommenden Wassers nicht zu verschlechtern. Zu welchen Tests Sie bei laufendem Betrieb laut Trinkwasserverordnung verpflichtet sind, welche Grenzwerte es für Bakterien im Wasser gibt und wie Sie einen Legionellenbefall vermeiden können, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Trinkwasseranalyse: Hand mit blauem Gummihandschuh haelt ein kleines Reagenzglas in der rechten Hand und steckt es in einen Behaelter

Was sind Legionellen?

Bei der Trinkwasseranalyse wird hauptsächlich der Befall an Legionellen im Wasser geprüft. Legionellen sind kleinste Stäbchen-Bakterien, die sich besonders in warmem, stehendem Wasser wohlfühlen. Beim Einatmen größerer Mengen der Erreger kann die Legionärskrankheit ausbrechen. Zu typischen Symptomen gehören Fieber und Pneumonie (Lungenentzündung). In Deutschland erkranken jährlich ca. 30.000 Menschen, von denen 6 bis 10 % einen tödlichen Verlauf erleiden.

Ansteckung erfolgt über Atemwege

Deswegen sind besonders längere Duschen oder andere Aktivitäten, welche Wasserdampf erzeugen, gefährlich bei einem Befall. Das Trinken oder der pure Körperkontakt sind hingegen nicht schädlich für die Gesundheit.

Wie kommen Legionellen ins Trinkwasser?

Besonders risikobehaftet für einen Befall ist stehendes Wasser mit einer Temperatur zwischen 25-50 °C. Verhängnisvoll kann in Anbetracht dessen die Urlaubszeit werden. Insbesondere dann,  wenn im Sommer bei warmen Temperaturen das Wasser in der Leitung stehen bleibt. Sie können Ihre Mieter darauf hinweisen, dass Nachbarn, die sich um Pflanzen oder Haustiere kümmern, auch das Wasser alle drei Tage auf höchste Temperatur (mind. 60 °C) für drei Minuten durchlaufen lassen sollen.

Legionellen vermeiden

Die Legionellen überleben keine zu heißen Temperaturen. 60 °C reichen aus, um die Krankheitserreger zu töten. Empfehlen Sie deshalb Ihren Mietern, trotz des Energiesparens die Höchsttemperatur des Warmwassers in ihrem Haushalt nicht unter 60 °C fallen zu lassen. 

Kalkprävention = Legionellenprävention

Wichtig, um einen Legionellenbefall zu vermeiden, ist, dass das Wasser gut durch die Leitungen fließen kann. Kalk-Ablagerungen stören den ordentlichen Durchfluss des Wassers. Kalkprävention und Abbau gehören daher zu einer umfassenden Legionellenprävention dazu. Das ist vor allem Aufgabe der Mieter. Informieren Sie Ihre Mieter über das Gesundheitsrisiko und unterstützen Sie bei der Kalk-Prävention.

Leitungen separieren

Eine weitere Präventionsmaßnahme, die wiederum in Ihrer Hand als Vermieter liegt, ist das Separieren der Warm- und Kaltwasser-Leitungen. Diese liegen in vielen Häuser direkt nebeneinander, was zum einen mehr Energie verbraucht und zum anderen das kalte Wasser erwärmt und so zu einem Risiko für einen Befall werden kann. Auch Leitungen, die nicht genutzt werden, sollten unbedingt vom laufenden System getrennt und zusätzlich regelmäßig durchgespült werden, um den Befall mit schädlichen Keimen zu vermeiden.

Heizung prüfen

Um Legionellenbildung unter Kontrolle zu halten, ist auch eine regelmäßige Kontrolle der Heizkörper, welche das Warmwasser erhitzen, sinnvoll. Wenn das Aufheizen zu lange dauert, befindet sich das Wasser lange Zeit in dem für Legionellen perfekten Temperaturbereich von 25-50 °C.

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Gilt in Ihrem Objekt Pflicht zur Legionellenprüfung?

Seit November 2011 gilt die Trinkwasserverordnung auch für Mehrfamilienhäuser. Diese werden seitdem als gewerblich genutzte Gebäude kategorisiert und unterliegen somit der Prüfungspflicht. Lediglich Ein- oder Zweifamilienhäuser sind, soweit sie kein Trinkwasser für gewerbliche Zwecke nutzen, ausgenommen von der Prüfungspflicht.

Großanlagen verlangen regelmäßige Kontrolle

Sofern der Warmwasserspeicher ein Volumen von 400 L oder das Rohrleitungsvolumen die 3 L bis zur weit entferntesten Abnahmestelle übersteigen, sind Sie als Vermieter von der Prüfungspflicht der Trinkwasserverordnung betroffen.

Konkret können Sie davon ausgehen, dass fast alle Mehrfamilienhäuser dazu gehören und Sie als Vermieter dann ohne weitere Aufforderungen alle 3 Jahre auf Legionellen prüfen lassen müssen (§ 14b Abs. 4 TrinkwV). Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein neues Objekt und die erste Prüfung, so sollte diese im Zeitraum zwischen drei und zwölf Monaten vollzogen werden.

Kleinanlagen von Prüfungspflicht ausgenommen?

Das heißt allerdings nicht, dass Sie bei Kleinanlagen wie Einfamilienhäusern oder Brunnen von der Prüfungspflicht ausgenommen sind. Sie stehen lediglich in engerem Kontakt mit dem Gesundheitsamt, treffen individuelle Vereinbarungen und werden auch für diese Anlagen spätestens alle 5 Jahre zur Legionellenüberprüfung aufgefordert (§ 14 Abs. 2 TrinkWV). Zusätzlich muss bei jedem Brunnen das Wasser mindestens einmal im Jahr auf E-coli Bakterien und Enterokokken getestet werden.

Dezentrale Wasserversorgung

Nur Gebäude, die ausschließlich dezentralen Systeme für die Wasserversorgung nutzen, sind im Allgemeinen von der Prüfungspflicht ausgenommen.

Wie läuft die Trinkwasseranalyse ab?

Die Trinkwasserverordnung sieht vor, dass an mindestens 3 Abnahmestellen, welche sowohl thermisch als auch chemisch desinfizierbar sind, Proben entnommen werden sollen. In der Regel handelt es sich bei den Entnahmestellen um den Ein- sowie Ausgang des Warmwasserspeichers und die vom Trinkeingang am weitesten entfernte Abnahmestelle, meistens eine Dusche oder ein Waschbecken am Rande des Hauses.

Wer vollzieht Trinkwasseranalysen?

Die Trinkwasseranalyse darf nur von akkreditierten Laboren übernommen werden, die die strengen Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen. Auch für die Probenentnahme muss zertifiziertes Personal beauftragt werden.

Grenzwerte und Maßnahmenprotokoll bei Befall

Ab einem Vorkommen von 100 KbE (Koloniebildende Einheiten) pro 100 Milliliter Wasser gilt das Wasser als kontaminiert. Die Sofortmaßnahmen beginnen und sind abhängig von dem Schweregrad der Kontamination.

Bei leichtem Befall

Bei einem positiven Legionellentest wird sofort das Gesundheitsamt direkt aus dem Labor, das die Testungen durchführte, benachrichtigt. Ihre Aufgabe ist es dann, die Mieter unverzüglich über den Missstand zu informieren und ohne weitere Anweisungen des Gesundheitsamtes innerhalb von vier Wochen weitergehendere Untersuchungen (Arbeitsblatt W 551, Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. (DGWV) und Gefährderanalysen (§ 16 Absatz 7 TrinkwV) einzuleiten. Zusätzlich ist noch eine Ortsbesichtigung nötig, bei der die gesamte Anlage überprüft wird.

Bei höherem Befall

Bei einer Kontaminationsrate von über 1000 KbE pro 100 ml sind die Gefährderanalyse und die weitergehenden Untersuchungen umgehend einzuleiten. Die Ergebnisse geben dann Auskunft darüber, ob eine Sanierung der Anlage oder des Rohrleitungssystems nötig ist.

Bei starkem Befall

Bei einem Befall von über 10.000 KbE je 100 ml Trinkwasser sind zusätzlich zu den vorherig genannten Maßnahmen noch unverzüglich Maßnahmen zur Gefahrenabwendung einzuführen, wie zum Beispiel ein Duschverbot oder die sofortige Desinfizierung der gesamten Anlage.

Sind die Kosten umlagefähig?

Die laufenden Kosten einer regelmäßigen Trinkwasseranalyse gehören gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die 30-60 €, die eine Trinkwasseranalyse Sie pro Wohneinheit kostet, können also umgelegt werden. Kosten der Sanierung oder generell der Beseitigung von Legionellenbefall allerdings gilt als Instandhaltung und ist somit nicht umlagefähig.

Wasserverunreinigung als Straftatbestand

Insbesondere, wenn Ihre Mieter durch das von Ihnen zur Verfügung gestellte Trinkwasser erkranken, kann es sehr teuer für Sie werden. Die vorsätzliche oder fahrlässige Kontaminierung des Trinkwassers auf chemischer oder mikrobiologischer Ebene gilt in Deutschland als Straftat, welche eine Geldstrafe von bis zu 25.000 € oder sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren nach sich ziehen kann.

Fazit

Wenn etwas mit dem Trinkwasser schiefläuft, kann die Situation schnell kostspielig für Sie als Vermieter werden. Beachten Sie deshalb unbedingt die genannten Maßnahmen zur Prävention von Legionellen und anderen Keimen. In Kombination mit den regelmäßigen Testungen sollte das Trinkwasser sauber bleiben und Ihnen keine laufenden Kosten oder weitere Sorgen bereiten.

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