Ungeziefer in der Wohnung: Wer zahlt die Schädlingsbekämpfung?

Ungeziefer in der Wohnung ist für die Beteiligten zwar unangenehm, kommt aber häufiger vor, als man denkt. Die Schädlinge können schnell in den Wohnraum eindringen und stellen im schlimmsten Fall eine Gesundheitsgefährdung dar. Welche Rechte und Pflichten sowohl Mieter als auch Vermieter bei Ungeziefer in der Wohnung haben, was die Schädlingsbekämpfung kostet und wer diese zahlen muss, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 23. Februar 2024 | 11 Min. Lesezeit

Ungeziefer in der Wohnung: Mann mit kurzen grauen Haaren traegt einen hellblauen Schutzanzug, eine Atemmaske und blaue Handschuhe. Er kniet auf einem hellen Boden vor einer hellblauen Wand mit weissen Sockelleisten. Vor ihm steht der milchige Plastikbehaelter eines Druckspruehers, den er mit der linken Hand festhaelt. In der rechten Hand haelt er die Lanze und richtet die Duese auf die Flaeche zwischen Boden und Leiste.

Das Wichtigste in Kürze

Bei gesundheitsgefährdendem Ungeziefer ist professionelle Hilfe nötig.

Mieter sind zur Meldung von Schädlingen verpflichtet. Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, hängt von der Art des Befalls ab.

Die Beauftragung der Bekämpfung ist Vermietersache. Auch die Kosten müssen Vermieter tragen, sofern keine eindeutige Schuld feststellbar ist.

Mietvertragsklauseln, wonach die Bekämpfung Mietersache ist, sind unwirksam.

Definition Ungeziefer und Schädling

Im Alltag werden die Begriffe Ungeziefer und Schädlinge häufig synonym verwendet. Es bestehen jedoch deutliche Unterschiede in der Auswirkung, die ein Befall haben kann.

Als Ungeziefer werden Tiere bezeichnet, die von Menschen als lästig und unerwünscht empfunden werden. Dazu gehören beispielsweise Fliegen, Ameisen oder auch Silberfische. Die Einstufung als Ungeziefer geschieht unabhängig davon, ob die Tiere Krankheitsträger sind oder nicht.

Schädlinge dagegen richten tatsächlichen Schaden an Hab und Gut an. Zu dieser Gruppe zählen unter anderem Ratten, Mäuse, Schaben oder auch Motten.

Professionelle Entfernung bei Gesundheitsgefährdung

Bei einigen Arten des Befalls ist die Entfernung durch professionelle Schädlingsbekämpfer notwendig. Insbesondere bei Kakerlaken bzw. Schaben, Bettwanzen, Mäusen und Ratten sollte Hilfe in Anspruch genommen werden, da eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden kann.

Bei Wespennestern greift zudem der Naturschutz. Die Tiere dürfen nicht selbst getötet oder die Nester entfernt werden. Hier ist immer ein Profi hinzuzuziehen.

Andere Schädlinge wie Silberfische, Ameisen oder Motten lassen sich häufig selbst bekämpfen. Bringen die getätigten Maßnahmen jedoch keinen Erfolg mit sich, ist es auch hier sinnvoll, einen Kammerjäger mit der Entfernung zu beauftragen.

Wann liegt ein mietrechtlicher Mangel vor?

Einzelnes Ungeziefer kann sich schnell in die Wohnung verirren. Fliegt also im Sommer eine Wespe durchs offene Fenster herein, hängt eine Spinne in der Zimmerecke oder läuft ein Silberfisch durchs Bad, liegt kein Schädlingsbefall vor. Mieter können diese selbst entfernen und beispielsweise durch Fliegengitter und regelmäßiges Rausbringen des Hausmülls sowie Lüften Vorsorge treffen.

Anders sieht es aus, wenn die Tiere in größerer Anzahl auftreten oder es sich um gesundheitsgefährdendes Ungeziefer in der Wohnung handelt. Bei Kakerlaken bzw. Schaben, Ratten oder auch Bettwanzen liegt ein Mietmangel vor und die Schädlinge müssen professionell bekämpft werden.

Mietminderung bei Ungeziefer in der Wohnung?

Generell gilt, dass für eine Mietminderung eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegen muss.

Oftmals ist diese Voraussetzung durch einen starken Schädlingsbefall gegeben. Die Mietminderung ist dann vom ersten Auftreten des Befalls bis zur Behebung möglich.

Wenn der Befall durch Ungeziefer zwar auf das Mieterverhalten zurückzuführen ist, dies jedoch unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache fällt, besteht ein Recht auf Mietminderung.

Die Höhe ist abhängig von der Stärke und der Dauer des Schädlingsbefalls sowie der Art des Ungeziefers. Im Durchschnitt liegt die Mietminderungshöhe bei 10 %.

Ist durch den Befall oder die Bekämpfungsmaßnahme ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich, darf die Höhe der Mietminderung 100 % betragen.

Besteht keine Einigkeit über die Minderungshöhe, kann sie juristisch festgelegt werden.

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Pflichten des Mieters bei Schädlingen

Mieter verpflichten sich mit der Unterschrift des Mietvertrags dazu, den gemieteten Wohnraum pfleglich zu behandeln und Maßnahmen zu ergreifen, damit es nicht zu einem Schädlingsbefall kommt.

Dazu gehören das regelmäßige Putzen und Lüften, das Ausleeren des Mülls und das Verschließen von Lebensmitteln. Durch diese vorbeugenden Maßnahmen haben Tiere weniger Möglichkeiten, in den Wohnraum zu gelangen.

Nicht immer lässt sich Ungeziefer in der Wohnung jedoch auf mangelnde Sauberkeit des Mieters zurückführen. Die Tiere können über verschlossene Lebensmittel, gebrauchte Möbel und Haushaltsgegenstände, durch Urlaube oder Gastronomiebetriebe in der Nähe ins Haus gelangen und sich dort ausbreiten.

Einzelnes Ungeziefer, welches aufgrund von selbstverschuldetem Verhalten aufritt, sollte der Mieter selbst beseitigen bzw. einen entsprechenden Fachbetrieb beauftragen.

Ungeziefer muss Vermieter gemeldet werden

Tritt jedoch Ungeziefer auf, welches über ein normales Maß hinausgeht oder handelt es sich nicht um Selbstverschulden, steht Ihr Mieter in der Pflicht, Ihnen diesen Mangel so schnell wie möglich bestenfalls schriftlich anzuzeigen. In einem solchen Fall liegt ein Mietmangel vor und Sie als Vermieter müssen sich um die Beseitigung des Ungeziefers kümmern.

Ihr Mieter kann Ihnen dabei eine Frist von zwei Wochen zur Mängelbehebung setzen.

Schadenersatzpflicht bei unterlassener Mängelanzeige

Wird keine Mängelanzeige vorgenommen, können Sie Schadenersatz geltend machen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich der Schädlingsbefall ausweitet oder es sogar zu Schäden an Ihrem Eigentum durch das Ungeziefer kommt.

Auch bei eigenmächtiger unsachgemäßer Schädlingsbekämpfung durch den Mieter kann dieser schadenersatzpflichtig werden. Gibt es Mietausfälle aufgrund von Unbewohnbarkeit der Einheit oder werden Kosten für eine Sanierung fällig, können diese Kosten vom Mieter eingefordert werden.

Mängelanzeige darf Frist enthalten

Liegt ein Mietmangel vor, darf der Mieter Ihnen in der Anzeige eine Beseitigungsfrist setzen. Bei normalen Mängeln gelten 14 Tage als angemessen.

Rechte des Mieters

Der Mieter hat das Recht, bei einer erheblichen Beeinträchtigung die Miete zu kürzen. Zudem ist er berechtigt, eine Beseitigung des Ungeziefers zu fordern. Lassen Sie die in der Mängelanzeige gesetzte angemessene Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, kann er selbst einen entsprechenden Fachbetrieb beauftragen. Die entstandenen Kosten darf er von Ihnen zurückzufordern (§ 536a BGB).

Wurde bei Vertragsabschluss durch Sie verschwiegen, dass es in der Wohnung bereits Ungeziefer gegeben hat, machen Sie sich bei einem erneuten Auftreten schadenersatzpflichtig, sofern Eigentum des Mieters beschädigt wird.

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter aufgrund von Ungezieferbefall ist möglich, wenn er eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten hat.

Pflichten des Vermieters bei Ungeziefer in der Wohnung

Als Vermieter müssen Sie gemäß § 535 BGB dem Mieter den Wohnraum in einem Zustand überlassen, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Dieser Zustand muss zudem während der gesamten Mietdauer erhalten werden.

Unter diesen Aspekt fällt auch der Anspruch des Mieters auf eine schädlingsfreie Mietsache. Daher unterliegt es Ihrer Pflicht, auftretendes Ungeziefer zu bekämpfen bzw. bekämpfen zu lassen.

Zunächst spielt es dabei auch keine Rolle, ob der Mieter für den Befall verantwortlich ist oder andere Ursachen vorliegen.

Wichtig ist, dass nur Mittel eingesetzt werden, die keine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner darstellen.

Schadenersatzpflicht bei Verschweigen von Ungeziefer

Liegt bereits vor der Vermietung ein Schädlingsbefall vor, müssen Sie dies dem potenziellen Mieter mitteilen. Bei einem Verschweigen werden Sie schadenersatzpflichtig.

Möchte der Interessent die Wohnung trotz des Befalls beziehen, sollte im Mietvertrag eine Beseitigungsfrist festgelegt werden. Bis zum Fristablauf müssen Sie dafür sorgen, dass der Wohnraum frei von Schädlingen ist.

Vermieter haben Nachweispflicht

Nicht in jedem Fall von Ungeziefer in der Wohnung kann geklärt werden, wer Verursacher des Befalls ist. Gibt es keinen eindeutig Schuldigen, tragen Sie als Vermieter die Beseitigungskosten, da Sie der Nachweispflicht unterliegen.

Gesundheitsamt bei Rattenbefall informieren

Besteht ein Befall durch Ratten ist der Eigentümer der Immobilie verpflichtet, das jeweils zuständige Gesundheitsamt darüber zu informieren. Das Amt kontrolliert dann die ordnungsgemäße Bekämpfung der Ratten.

Sollte mehrfach ein Rattenbefall auftreten, ist es hilfreich, so schnell wie möglich nach der Ursache zu suchen und diese zu beheben.

Rechte des Vermieters

Besteht kein Zweifel daran, dass der Mieter für einen starken Schädlingsbefall verantwortlich ist, dürfen Sie die fristlose Kündigung aussprechen. Dies gilt vor allem dann, wenn der Mieter sich weigert, notwendige Beseitigungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Gemäß § 555a BGB besteht für den Mieter eine Duldungspflicht für Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung.

Informiert der Mieter Sie nicht über einen Ungezieferbefall und die Tiere verursachen einen Schaden an der Immobilie oder greifen auf andere Wohneinheiten über, besteht möglicherweise ein Schadenersatzanspruch.

Bei einem eindeutigen Nachweis der Mieterschuld ist es zudem möglich, eine Kostenerstattung für die Schädlingsbeseitigung zu verlangen.

Ungeziefer in der Wohnung: Wer zahlt die Beseitigung?

Prinzipiell gilt, dass Sie als Vermieter die Kosten der Beseitigung von Ungeziefer in der Wohnung tragen. Hintergrund ist, dass Sie die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten müssen. Durch Schädlingsbefall, der eventuell mit einer Gesundheitsgefährdung des Mieters einhergeht, ist dies nicht mehr gewährleistet.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter den Befall schuldhaft verursacht hat. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn er wissentlich Tauben anfüttert.

Je nach Art des Befalls und dem notwendigen Einsatz von Mitteln zur Beseitigung können weitere Kosten entstehen. In seltenen Fällen wird die Immobilie für einige Tage unbewohnbar. Kosten für Hotelübernachtungen müssen dann ebenfalls von Ihnen getragen werden.

Was kostet die Schädlingsbekämpfung?

Die Höhe der Kosten zur Bekämpfung von Schädlingen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem die Art der Schädlinge, die Stärke des Befalls, die Methode zur Bekämpfung und die Anzahl der notwendigen Einsätze.

Häufig liegen die Kosten zwischen 100 und 400 €. Oftmals kann der tatsächliche Preis erst nach einer Besichtigung vor Ort festgelegt werden.

Kostenübernahme durch Versicherung

Um nicht auf den Kosten für die Schädlingsbekämpfung sitzen zu bleiben, können im Vorfeld Versicherungspolicen abgeschlossen werden.

Bei Abschluss insbesondere der Wohngebäudeversicherung sollten Sie darauf achten, dass die Bekämpfung von Ungeziefer enthalten ist. Teilweise bieten die Versicherer zusätzliche Pakete an, die Eigentümer abschließen können. Zwar werden oftmals nicht jeder Schädlingsbefall abgedeckt, der Versicherungszusatz kann sich je nach Immobilie dennoch lohnen.

Kostenumlage auf den Mieter?

Bei der Schädlingsbekämpfung handelt es sich um einmalige Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Eine Umlage über die Nebenkostenabrechnung ist nur dann möglich, wenn die Ungezieferbekämpfung regelmäßig stattfindet. Dies ist in § 2 Punkt 9 Betriebskostenverordnung rechtlich verankert. Bei den laufend auftretenden Kosten zur Bekämpfung handelt es sich um vorbeugende Maßnahmen in Gebäudeteilen, die von allen Mietparteien genutzt werden. Dazu zählen:

Flure und Treppenhäuser
Keller
Dachböden
Waschküchen
Hinterhöfe und Gärten

Kommt es zu regelmäßigen vorbeugenden Maßnahmen in gemischt genutzten Immobilien, müssen nur die betroffenen Mieteinheiten die Kosten tragen. Dies ist beispielsweise bei Gaststätten oder Imbissen der Fall.

Was ist mietvertraglich zu beachten?

Haben Sie eine Klausel in den Mietvertrag aufgenommen, wonach die Ungezieferbekämpfung Sache des Mieters ist, ist diese ungültig. Auch die Pflicht eines Beweises durch den Mieter, dass er den Befall nicht zu vertreten hat, ist unwirksam.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, dem Mieter mangelfreien Wohnraum zu überlassen und diesen Zustand während des gesamten Mietverhältnisses aufrechtzuerhalten. Die Bekämpfung von Ungeziefer kann daher nicht mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden. Ebenso stehen Sie in der Beweispflicht im Zuge der Ursachenfindung.

Welche Arten von Schädlingen können auftreten?

Unterschieden wird zwischen Vorratsschädlingen, Hygieneschädlingen und Materialschädlingen.

Zu den Vorratsschädlingen zählen Mehlmotten, Mäuse, Brotkäfer und Schaben. Sie befallen Lebensmittel und verunreinigen diese durch Ausscheidungen. Befallene Vorräte sollten unbedingt entsorgt werden.

Unter die Kategorie Hygieneschädlinge fallen Ratten, Mäuse, Flöhe, Schaben oder Bettwanzen. Diese Tiere können durch Bisse oder Stiche Krankheitserreger übertragen.

Materialschädlinge bilden die letzte Kategorie. Dazu zählen Kleidermotten, Silberfische und Kugelkäfer. Die Schädlinge befallen Materialien tierischer und pflanzlicher Herkunft wie beispielsweise Teppiche, Bücher oder Fußböden.

Mögliche Gründe für Ungeziefer in der Wohnung

Verschiedene Gründe können zu einem Befall mit Ungeziefer führen.

Die Vermüllung der Wohnung, wie sie bei Messies vorkommt, sowie eine mangelnde Wohnungshygiene des Mieters und unzureichendes Lüften können schnell zu einem Befall mit Kakerlaken, Silberfischen und anderen Schädlingen führen.

Lebensmittelmotten treten oft bei unsachgemäßer Lagerung von Lebensmitteln auf. Teilweise sind Tiere jedoch auch bereits beim Kauf in den Produkten vorhanden und breiten sich dann in der Küche auf anderen Lebensmitteln aus.

Durch Urlaube sowie gebrauchte Gegenstände finden Kakerlaken und Bettwanzen den Weg in die Wohnung.

Auch bauliche Mängel können Grund für Ungeziefer in der Wohnung sein. Dazu zählen Risse im Mauerwerk, defekte Rohre oder undichte Fensterrahmen bieten Schädlingen die Möglichkeit, ins Haus zu gelangen.

Fazit

Findet Ihr Mieter Ungeziefer in der Wohnung, sollte zunächst geklärt werden, um welche Art von Tieren es sich handelt und wie stark der Befall ist.

In manchen Fällen kann der Mieter selbst tätig werden. Bei Befall durch gesundheitsgefährdende Tiere sollten jedoch Fachbetriebe die Bekämpfung übernehmen. So kann sichergestellt werden, dass alle Tiere entfernt werden.

Dafür ist der Mieter verpflichtet, Sie über das Ungeziefer zu informieren. Die Beauftragung des Betriebs liegt in der Vermieterpflicht.

Kann die Schuld des Befalls nicht eindeutig geklärt werden, tragen Sie als Vermieter die Kosten. Zudem hat der Mieter das Recht auf Mietminderung, wenn ein Mietmangel durch starken Ungezieferbefall vorliegt.

Die Kosten der Bekämpfung tragen Sie, sofern es sich um einmalige Kosten handelt. Laufende Kosten zur Prävention dürfen über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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