Letztes Update: 28. Juli 2022

Untermiete: Was private Vermieter wissen sollten

Nicht nur in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt werden Vermieter öfter von ihren Mietern mit dem Wunsch nach einer Untervermietung konfrontiert. Welche rechtlichen Grundlagen dabei zur Anwendung kommen und was Sie generell bei Ihrer Zustimmung oder Ablehnung eines solchen Begehrens beachten sollten, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Gründe für die Untermiete

Es sind vielfältige Gründe, die einen Mieter dazu veranlassen, einen Untermieter in seiner Wohnung aufzunehmen. Ist die Wohnung zu groß oder zu teuer geworden, weil ein anderer Mitbewohner ausgezogen ist, stellt die Untervermietung eine mögliche Alternative zur Kündigung des Mietverhältnisses dar. Gleiches gilt bei einem längeren Auslandsaufenthalt.

Grundsätzliche Zustimmung ist notwendig

Bevor der Mieter jedoch einen Untermietvertrag abschließt, muss er zunächst grundsätzlich Ihre Zustimmung einholen, sofern nicht bereits eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist (§ 540 BGB). 

Zieht ein Untermieter ein, ohne dass Sie informiert wurden und das Untermietverhältnis genehmigt haben, können Sie den Mietvertrag mit dem Hauptmieter der Wohnung kündigen.

Geltende Ausnahmen

Die Rechtsprechung sieht allerdings auch Ausnahmen von dieser Regelung vor. Denn nicht gleich jeder Einzug einer weiteren Person stellt auch gleichzeitig ein Untermietverhältnis dar. In diesen Fällen ist der Mieter nicht verpflichtet, die Erlaubnis bei Ihnen einzuholen.

Insbesondere wenn nahe Familienangehörige wie etwa die eigenen Eltern oder Kinder, aber auch der frisch angetraute Ehepartner aufgenommen werden, bedarf dies nicht Ihrer Zustimmung.

Geschwister und andere Verwandte gelten jedoch nicht als nahe Familienangehörige. Sie dürfen ebenso wie ein Lebenspartner nur mit Ihrem Einverständnis aufgenommen werden.

Ausnahmefälle ohne Genehmigungspflicht

Eine Genehmigung ist allerdings nicht erforderlich, wenn es sich bei dem neuen Bewohner um Pflegepersonal oder Hausangestellte handelt. Auch Besucher, die länger bleiben, müssen Ihnen als Vermieter nicht gemeldet werden. Das Besuchsverhältnis kann jedoch nicht endlos ausgedehnt werden. Nach etwa acht Wochen kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass es sich bei dem neuen Bewohner um einen Besucher oder eine Besucherin handelt.

Keine Verweigerung bei begründetem Interesse

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten, dürfen Sie ihm dieses Recht gemäß § 553 BGB nicht verwehren. Einer Untervermietung der gesamten Wohnung müssen Sie jedoch nicht zustimmen.

Nach einem Urteil des BGH kann in den unterschiedlichsten Situationen ein begründetes Interesse angenommen werden. Dazu zählen unter anderem auch private Gründe, wie die Angst vorm Alleinleben im Alter oder die Aufnahme von Mitbewohnern, mit denen eine Wohngemeinschaft gegründet werden soll.

Darüber hinaus liegt ein berechtigtes Interesse auch dann vor, wenn die Wohnung vom Hauptmieter aus beruflichen Gründen für einen begrenzten Zeitraum nicht selbst genutzt werden kann. Ist er aufgrund einer beruflich bedingten doppelten Haushaltsführung auf die Einkünfte aus der Untervermietung angewiesen, liegt ebenfalls ein berechtigtes Interesse vor.

Geschwister, die ihre eigene Wohnung verloren haben, stellen ebenso ein berechtigtes Interesse dar wie die Aufnahme eines Untermieters, der sich um die Betreuung der Kinder kümmert.

Dennoch gilt: auch wenn ein nachvollziehbares berechtigtes Interesse des Mieters besteht, seine Wohnung unterzuvermieten, darf er dies nur, wenn er zuvor Ihre Erlaubnis eingeholt hat.

Nicht alle Untervermietungen müssen akzeptiert werden

Verwehren Sie in derartigen oder anderen individuellen Fällen die Zustimmung zu einer Untervermietung, kann der Mieter den Rechtsweg beschreiten und sein Recht zur Untervermietung einklagen. Alternativ ist es ihm auch möglich, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. In vielen Mietverträgen wird die Untermiete generell ausgeschlossen, eine solche Klausel ist jedoch nach Ansicht des BGH unwirksam. Als Vermieter müssen Sie aber trotzdem selbst bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht jede Art der Untervermietung akzeptieren.

Eine teilweise Untervermietung kann unter anderem dann abgelehnt werden, wenn der Mieter beabsichtigt, Zimmer auf touristischer Basis zu vermieten, oder wenn durch die Aufnahme eines weiteren Bewohners eine Überbelegung der Wohnung oder eine Störung des Hausfriedens zu befürchten ist.

Rechtliche Beziehungen zum Untermieter

Auch wenn Sie als Vermieter der Untervermietung zugestimmt haben, besteht zwischen Ihnen und dem Untermieter keine vertragliche Beziehung. Ein rechtlich bindender Vertrag besteht ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und seinem Untermieter.

In bestimmten Situationen kann es jedoch zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen den Parteien kommen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Hauptmietverhältnis endet, das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter aber weiterhin besteht. Nach § 564 Abs. 2 BGB ist der Untermieter, ungeachtet des fortlaufenden Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen.

Dennoch kann der Untermieter Einwände gegen die Räumung vorbringen, die im Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter begründet sind. Lag kein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, das Mietverhältnis zu beenden, hat dies auch Auswirkungen auf den Untermieter.

Anspruch auf Nutzungsersatz

Zieht der Untermieter nicht fristgerecht aus, obwohl ihm die Beendigung des Mietvertrages zwischen Ihnen und dem Hauptmieter bekannt ist, haben Sie als Vermieter Anspruch auf Nutzungsersatz. Dies gilt auch, wenn der Untermieter aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis vom Ende des Mietvertrages hatte.

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Neuer Vertrag mit dem Untermieter

Nach Beendigung des Mietvertrages mit dem Hauptmieter ist es Ihnen selbstverständlich möglich, einen neuen Mietvertrag mit dem ehemaligen Untermieter abzuschließen. Auch wenn dies grundsätzlich auf Basis einer stillschweigenden Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgen kann, sollten Sie die Voraussetzungen dafür genau prüfen.

Stillschweigendes Mietverhältnis

Ein solcher Vertragsabschluss kann zum Beispiel dann angenommen werden, wenn Sie den Untermieter längere Zeit weiterhin in Ihrer Wohnung dulden und ihn wie einen Hauptmieter behandeln. Um ein derartiges stillschweigendes Mietverhältnis zu begründen, reicht es jedoch nicht aus, dass der Untermieter seine Miete nun direkt an Sie bezahlt. Allein aus dieser Tatsache lässt sich das Zustandekommen eines gültigen Mietvertrages jedoch nicht ableiten.

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Nicht genehmigte Untermiete

Nicht nur nach der Beendigung des Hauptmietvertrages, sondern auch dann, wenn das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter noch besteht, kann eine rechtliche Beziehung zwischen Ihnen als Vermieter und dem Untermieter entstehen. Dies trifft zum Beispiel dann zu, wenn das Untermietverhältnis von Ihnen nicht genehmigt wurde. In diesem Fall können Sie auf Basis von § 1004 BGB Unterlassung verlangen, die einen Anspruch auf Räumung der untervermieteten Räume begründet.

Beschädigungen durch den Untermieter

Eine rechtliche Beziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter kommt auch dann zustande, wenn der Untermieter Beschädigungen an der Mietsache verursacht. In einer solchen Situation bestehen nach § 823 BGB Ihrerseits deliktische Schadensersatzansprüche gegenüber dem Untermieter.

Im Zusammenhang mit der durch einen Untermieter verursachten Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erlischt bei Vorliegen einer berechtigten Untervermietung ein eventueller Schadensersatzanspruch sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter. Bei einer unberechtigten Untervermietung greift die Verjährung jedoch nicht.

Fazit

Ein genereller Ausschluss der Untervermietung ist im Mietvertrag nicht zulässig. Grundsätzlich bedarf jedoch jede Untervermietung einer Genehmigung durch den Vermieter. Bei einem berechtigten Interesse des Mieters darf sie in der Regel allerdings nicht verweigert werden. In bestimmten Ausnahmefällen ist Ihre Zustimmung nicht erforderlich. Dennoch muss die Untervermietung auch für Sie zumutbar sein. Bei Vorliegen wichtiger Gründe kann die Zustimmung selbst bei einem berechtigten Interesse des Hauptmieters verweigert werden.

Auch wenn prinzipiell keine rechtliche Beziehung zwischen Ihnen als Vermieter und einem Untermieter besteht, kann es in verschiedenen Situationen zu einer direkten Konfrontation mit einem Untermieter kommen.

Steht eine Untervermietung auf einer sicheren rechtlichen Grundlage, kann sie zu einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter beitragen, das sich am Ende für alle Beteiligten auszahlt.

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