Finanzen

Unwirksame Vorfälligkeitsklausel für Mietzahlung: Kündigung nicht rechtens

Letztes Update: 18. Dezember 2024 | 3 Min. Lesezeit

Unwirksame Vorfaelligkeitsklausel: Frau mit dunkelblonden langen Haaren, Brille und hellem Oberteil sitzt an einem Tisch. In der rechten Hand haelt sie ein Dokument und liest es. Vor ihr steht ein silberner Laptop. Im Hintergrund ist unscharf eine Mikrowelle, ein Schrank und Regale zu erkennen, auf denen Deko stehen.

Für die rechtzeitige Mietzahlung kommt es auf die gesetzliche Grundlage und die vertragliche Vereinbarung an. Eine Vorfälligkeitsklausel ist bei unangemessener Benachteiligung unwirksam, sodass kein Anspruch auf Räumung der Wohnung aufgrund unpünktlicher Mietzahlung bestehe. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg hervor.

Vorliegender Sachverhalt: Hintergrund zur Entscheidung

Im November 2023 erhielt ein Mieter einer Berliner Wohnung eine Kündigung aufgrund angeblicher wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen von seiner Vermieterin. Eine AGB-Klausel im Mietvertrag beinhaltete, dass die Miete spätestens am 3. Werktag des Monats gezahlt sein musste. Die Klausel lautete wie folgt: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Abwendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrags an.“

Der Mietvertrag wurde 1992 und damit vor der Mietrechtsreform abgeschlossen. In solchen Altverträgen ist die Miete in der Regel erst am Ende des Monats fällig.

Vermieterin hat keinen Anspruch auf Räumung

Der Mieter zahlte ab November 2022 teilweise erst nach dem 3. Werktags des Monats die Miete, aber immer vor dem letzten Tag des Monats. Die klagende Vermieterin kündigte im November 2023 das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich wegen der andauernden unpünktlichen Mietzahlung. Der beklagte Mieter beantragte eine Abweisung der Klage.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg fiel gegen die Vermieterin. Die Kündigung wegen mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung sei unwirksam. Da der Mieter die Zahlung pünktlich geleistet habe, bestehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Zudem sei der Zahlungsverzug nicht als Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben worden und komme somit nicht in Betracht.

Der Mieter habe im kündigungsrelevanten Zeitraum pünktlich vor Ablauf des Monats die Mietzahlung geleistet. Aufgrund des vor 2001 geschlossenen Mietvertrags war die Miete erst zum Monatsende fällig.

Mietvertragsklausel zur Regelung des Zeitpunkts ist unwirksam

Nach Auffassung des Amtsgerichts sei die Klausel zum Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Eine solche Klausel lege eine Verzögerung des Zahlungsvorgangs durch den Zahlungsdienstleister dem Mieter auf.

Bei Wirksamkeit einer solchen Klausel müsste der Mieter Banklaufzeiten beachten und somit früher überweisen, als er es eigentlich müsste. Dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

Aufgrund der Unwirksamkeit der AGB-Klausel wird die gesamte Vorfälligkeitsklausel unwirksam.

Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 11.07.2024, Az. 105 C 21/24

Was Vermieter zum Thema Mietvertrag wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.

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Was ist beim Mietvertrag zu beachten?

Auch wenn es keine Pflicht für einen schriftlichen Mietvertrag gibt, so ist er doch die Regel. Dadurch besteht im Zweifelsfall eine rechtliche Absicherung.

Einige Angaben sind dann im Mietvertrag verpflichtend:

Name und Anschrift des Vermieters
Persönliche Daten des Mieters
Angaben zur Mietsache
Information über Mietkosten
Dauer des Mietverhältnisses
Mietanpassungen durch Staffel- oder Indexverträge

Neben diesen obligatorischen Angaben können weitere Elemente in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dazu gehören:

Kautionsvereinbarung
Kleinreparaturklausel
Nebenkostenvereinbarung

Tipp: Im Vertrag sollte genau aufgeschlüsselt werden, was vermietet wird und zu welchen Konditionen. Dazu zählt beispielsweise die Nutzung von Garten, Dachboden oder Stellplätzen.

Gesetzliche Regelung zur Mietzahlung

Gemäß § 556b BGB gilt, dass die Miete am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein muss.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings entschieden, dass die Erteilung eines Überweisungsauftrags an den Zahlungsdienstleister bis zum dritten Werktag ausreichend ist. Voraussetzung ist eine ausreichende Deckung des Mieterkontos.

Abweichende Regelungen können im Mietvertrag nur dann getroffen werden, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.