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Verkehrssicherungspflicht: Das müssen Vermieter wissen

Letztes Update: 18. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit

Gehweg aus grauen quadratischen Platten, die Hoehenunterschiede haben. An den Seiten wachsen Gras und Unkraut.

Die Öffentlichkeit ist im Verkehr vor vermeidbaren Gefahren zu schützen. Auch auf privaten Grundstücken findet öffentlicher Verkehr statt, zum Beispiel durch Besuch, Postboten oder die Müllabfuhr. Diese Personen müssen ebenfalls vor Schaden geschützt werden. Eigentümer stehen daher in der Verantwortung, für unterschiedliche Sicherheitsmaßnahmen zu sorgen. Diese greifen deutlich weiter als das gelegentliche Schneeschippen im Winter. Vermieter müssen diese Arbeit allerdings nicht vollkommen selbst in die Hand nehmen. Welche Bereiche gesichert werden müssen, wie diese Aufgaben rechtskräftig übertragen werden können und wo die Verkehrssicherungspflicht nicht greift, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Vermieter unterliegen der Verkehrssicherungspflicht und müssen durch zumutbare Maßnahmen Gefahren abwenden.

Zahlreiche Bereiche wie Beleuchtung, Treppenhaus, Winterdienst oder Spielplätze fallen unter die Pflicht.

Vermieter können die Pflicht übertragen, wenn es eine entsprechende vertragliche Regelung gibt. Neben Dienstleistern kommen für die Schneeräumpflicht auch Mieter infrage.

Definition der Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht ist nicht direkt im BGB geregelt, sondern ergibt sich durch die Rechtsprechung aus § 823 BGB ff. zur Schadenersatzpflicht und aus § 535 BGB Instandhaltungspflicht. Sie bedeutet für Sie als Vermieter, dass Dritte auf Ihrem Grundstück vor Gefahren durch entsprechende Sicherheitsmaßnahmen geschützt werden müssen.

Nur zumutbare Maßnahmen notwendig

Wichtig dabei zu beachten ist, dass Verkehrsteilnehmer nicht vor allen erdenkbaren Gefahren geschützt werden können und müssen und Sie als Eigentümer somit auch nicht für jeden Schaden verantwortlich gemacht werden können, der auf Ihrem Grundstück entsteht (BGH, Az.: VI ZR 189/08).

Die Maßnahme sollen zumutbar sein und Gefahren abwenden, die durch Dritte selbst nicht rechtzeitig erkannt und vermieden werden können.

Grundstück kontrollieren

Um diese festzustellen, muss das Gelände regelmäßig kontrolliert und Hinweisen der Mieter zu Gefahrenquellen sofort nachgegangen werden. Falls die sofortige Beseitigung des Gefahrenpotenzials nicht möglich ist, so muss zumindest die Gefahrenstelle abgesperrt und durch Schilder vor ihr gewarnt werden.

Ausnahme beachten

Räume und Bereiche des Grundstücks, die nur der Mieter allein nutzt und zu denen niemand anderes Zugang hat, sind von der Verkehrssicherungspflicht ausgenommen. Das kann beispielsweise ein privates Kellerabteil, aber auch ein privater Parkplatz sein.

Verschiedene Verantwortungsbereiche

Durch die Rechtsprechung wurden bereits verschiedene Bereich bzw. Aufgaben festgelegt, welche als der Verkehrssicherungspflicht zugehörig definiert wurden.

Beleuchtung

Auf Ihrem Grundstück, insbesondere auf den Wegen die Mieter, Passanten oder Dienstleister nutzen, um in das Haus zu gelangen sowie im Treppenhaus selbst muss für ausreichende Beleuchtung gesorgt werden.

Zwar sind Einsparungen im Stromverbrauch heutzutage sehr löblich, jedoch sollten Sie hier nicht zu sparsam agieren. Beleuchtung, die sich weniger als 20 Sekunden nach dem Einschalten bereits wieder abschaltet, hat das OLG Koblenz als Verletzung der Verkehrssicherungspflicht betitelt.

Treppenhaus

Zusätzlich zu einer ordentlichen Beleuchtung, ist auf eine ausreichende Breite der Treppen und einen stabilen Handlauf zu achten (OLG Köln, Az.: 11 U 41/00).

Außerdem sind Fenster im Treppenhaus durch Sicherheitsglas nach baurechtlichen Vorschriften zu erweitern. Geschieht dies nicht, machen Sie sich bei Treppensturz ins Fenster schadenersatzpflichtig.

Die Reinigung des Treppenhauses muss ordentlich und mit den passenden Materialien und Pflegemitteln durchgeführt werden (BGH, Az.: VI ZR 271/92). Ein Anspruch auf sofortige Trocknung der Böden nach einer feuchten Reinigung oder gar ein Warnschild besteht allerdings nicht. (OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 155/14)

Achtung: Die Inspektion und Pflege des Treppenhauses sollten Sie als Vermieter ernst nehmen. Bei einer beschädigten Treppe haften Sie nämlich auch dann, wenn die Gefahr klar erkennbar ist oder sogar vor ihr gewarnt wurde (LG Potsdam, Az.: 11 S 190/03).

Spielplätze

Da Spielplätze an Kinder gerichtet sind, versteht sich, dass hierbei die Verkehrs- und Kontrollpflichten besonders streng geregelt sind. Mindestens einmal in der Woche muss routinemäßig auf Gefahrenquellen hin untersucht werden. Je nach Frequentierung und Gefahrenpotenzial auch öfter (LG Detmold, Az.: 12 O 227/18). In jedem Fall müssen Datum und Uhrzeit der Inspektionen schriftlich dokumentiert werden.

Das Gras und Gestrüpp um die Spielfläche herum muss jederzeit kurz geschnitten bleiben, sodass Nutzer Glasscherben oder ähnliches Verletzungspotenzial frühzeitig mit bloßem Auge erkennen können (OLG Hamm, Az.: 9 U 76/89).

Winterdienst

Am bekanntesten ist an der Verkehrssicherungspflicht sicherlich die Schneeräumpflicht für die Außenwege. Gerade zur kalten Jahreshälfte müssen die Besucher des Geländes vor starker Rutschgefahr geschützt werden.

Feuchtes Laub und Schnee müssen zu den ortsüblichen Verkehrszeiten (in der Regel zwischen 6 – 22 Uhr) vom Weg entfernt werden (OLG Koblenz, Az.: 5 U 101/08). Bei Glätte durch Eis ist zusätzlich zu streuen. Mangelhaftes Streumittel zu nutzen verletzt ebenfalls die Verkehrssicherungspflicht (OLG Hamm, Az.: 6 U 92/12).

Auf Gehwegen reicht ein 1 bis 1,20 m breiter Streifen, der geräumt wird (BGH, Az.: VIII ZR 8/03).

Bäume

Standhaftigkeit und abfallende Äste der Bäume auf dem Grundstück müssen mindestens ein bis zwei Mal im Jahr geprüft und entsprechend gesichert werden (OLG Düsseldorf, Az.: I-9 U 38/13). Auch nach heftigen Stürmen sollte eine Sichtkontrolle erfolgen.

Fahrstühle

Aufzugsanlagen im Haus müssen alle zwei Jahre einer umfassenden Betriebsprüfung unterzogen werden.

Instandhaltungspflicht

Andere Aufgaben, die zur Verkehrssicherung zählen, sind zusätzlich durch die Instandhaltungspflicht gefordert (§ 535 BGB). Dazu gehört, Gebäude, Dach, Dachboden, Keller und Hof regelmäßig auf Gefahrenquellen hin zu prüfen und entsprechende Funde zu beseitigen oder zu sichern.

Auch der Brand- und Trinkwasserschutz (BGH, Az.: VIII ZR 161/14) gehören zu geforderten Sicherheitsmaßnahmen genauso wie die ordentliche Installation der Elektro-, Gas- und Wasserleitungen.

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Bereiche ohne Verkehrssicherungspflicht

Nicht alle Bereiche des Gebäudes und Geländes fallen jedoch unter die Verkehrssicherungspflicht.

Elektroinstallation und Kohleöfen

Nach einer ordnungsgemäßen Installation der Elektroleitungen sowie deren Anschlüsse in den Wohnungen müssen Vermieter diese nicht weiter ohne besonderen Anlass überprüfen (BGH, Az.: VIII ZR 321/07). Selbiges gilt für Kohleöfen und deren Anschlüsse (BGH, Az.: VIII ZR 310/10).

Private Zugänge

Sollen Zugänge nur für die Mieter zugänglich sein, kann eine andere Anforderung an deren Gefahrenerwartung gestellt werden. So darf ein Tor zur Mietergarage auch ohne weitere Vorwarnung direkt nach einer Einfahrt schließen (LG Köln, Az.: 29 S 57/11).

Auch auf die Bodenbeschaffenheit in Garage und deren Einfahrt können sich Mieter einstellen und dürfen deshalb nicht mit einer von jeglicher Unebenheit bereinigten Zufahrt rechnen (AG Coesfeld, Az.: 11 C 169/15).

Schneefanggitter

Da die Verkehrssicherung sich auf die Vermeidung erwartbarer Gefahren beschränkt, muss in schneearmen Gegenden kein Schneefanggitter auf dem Dach angebracht und auch nicht durch Schilder vor Dachlawinen gewarnt werden (OLG Düsseldorf, Az.: I-10 U 18/13).

Übertragung der Pflicht

Da Sie als Vermieter das Gebäude oftmals selbst nicht nutzen und möglicherweise gar nicht in der Region ansässig sind, in der sich das Gebäude befindet, kann es sinnvoll sein, diese Aufgaben in vertrauensvolle Hände zu übergeben. Es ist wichtig, diesen Posten sorgfältig zu beauftragen, da die vollständige Übergabe der Verantwortung als Eigentümer nicht möglich ist.

Auch, wenn Sie die Arbeit und routinemäßigen Kontrollen weitergeben können, bleibt eine Restverantwortung immer auf Seite der Besitzer. Dieser Aufsichtspflicht können Sie durch protokollierte stichprobenartige Inspektionen rechtskräftig nachkommen (§ 278 BGB).

Vertragliche Regelungen nötig

Die Aufgabe darf also an eine fremde Person Ihrer Wahl übergeben werden. Diese Vereinbarungen gelten allerdings nur, wenn sie explizit vertraglich festgelegt worden sind.

Wenn Sie bei Stichproben bemerken, dass die beauftragten Mieter ihren Aufgaben längerfristig nicht ordentlich nachkommen können, liegt es in Ihrer Verantwortung, einen Ersatz zu finden oder die Aufgaben selbst zu übernehmen.

Daher empfiehlt es sich für eine gewissenhafte Einhaltung der Pflichten von Beginn an einen entsprechenden Dienstleister für diese Aufgaben einzustellen. So bleiben Sie auf der sicheren Seite, während die Kosten für diese Dienstleistungen vollständig auf die Mieter umgelegt werden können.

Fazit

Einige Aufgaben sind zu verwalten, wenn man als Grundstückbesitzer und Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht ordentlich nachkommen möchte. Zwar können die Aufgaben auch per ausdrücklicher schriftlicher Vereinbarung an die Mieter übertragen werden, jedoch bleiben Sie in der Aufsichtspflicht und Verantwortung, wenn Sie bemerken, dass die Mieter den Anforderungen nicht gerecht werden können.

Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, eine Fachperson einzustellen, die mit allen Pflichten, die durch die Verkehrssicherungspflicht gegeben sind, vertraut ist und diesen verantwortungsvoll nachgeht. Zumal sich die Kosten vollständig auf die Mieter umlegen lassen.

Da Sie zwar die Verantwortung für die Routinearbeit übertragen dürfen, nie aber Ihre Aufsichtspflicht ganz abgeben können, müssen stichprobenartigen Kontrollen durchgeführt und sollten bestenfalls auch protokolliert werden.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung übernimmt im Fall des Falles Kosten, die durch Unfälle entstanden sind und sichert Sie finanziell ab.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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