Verkehrswert einer Immobilie: So wird er ermittelt

Nicht nur, wenn es um den Verkauf oder das Vererben geht, sondern auch in vielen anderen Situationen spielt der Verkehrswert für Eigentümer und Vermieter eine wichtige Rolle. Was der Verkehrswert einer Immobilie aussagt, wie er ermittelt wird und wer ihn letztlich festlegt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Letztes Update: 27. Februar 2024 | 7 Min. Lesezeit

Leicht seitliche Ansicht einer beigen Haeuserreihe mit Stuckverzierungen und kleinen Balkonen. Die Balkone sind bepflanzt. Von der rechten Bildseite strahlt die Sonne.

Definition des Verkehrswertes

Die offizielle Definition für den Verkehrswert einer Immobilie ist im Baugesetzbuch unter § 194 nachzulesen. Dort wird der Verkehrswert als der Preis definiert, der auf einem offenen freien Markt zu erzielen wäre. Zu beachten sind dabei jedoch die zum Bewertungsstichtag geltenden Bedingungen. Eine Berücksichtigung außergewöhnlicher individueller Umstände findet nicht statt.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass jeder Interessent Zugang zu diesem Markt sowie den nötigen Informationen hat und in seinem Handeln frei ist.

Verkehrswert ist nicht gleich Marktpreis

Der ermittelte Verkehrswert ist in vielen Fällen nicht identisch mit dem tatsächlichen Marktpreis. Dieser hängt in erster Linie von den jeweiligen Umständen zum Zeitpunkt des Verkaufs ab.

Insbesondere wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußern oder nur einem begrenzten Kreis potenzieller Käufer anbieten, kann der Marktpreis zum Teil erheblich unter dem Verkehrswert liegen. Auf der anderen Seite kann Ihr Objekt aber auch so attraktiv und begehrt sein, dass der zu erzielende Preis den Verkehrswert deutlich übersteigt.

Verschiedene Ermittlungsverfahren

Zur Ermittlung des Verkehrswertes werden je nach Art und Nutzung der Immobilie unterschiedliche Verfahren und Methoden angewendet. Grundsätzlich müssen bei der Wertermittlung die aktuellen Marktbedingungen berücksichtigt werden.

Die Berechnung des Verkehrswertes mithilfe einer einfachen mathematischen Formel ist deshalb nicht möglich. Da bei den verschiedenen Verfahren spezifische Aspekte betrachtet werden, können die ermittelten Werte für dieselbe Immobilie voneinander abweichen.

Das Vergleichswertverfahren

Insbesondere bei unbebauten Grundstücken und selbst genutzten Häusern und Wohnungen kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dabei werden die Preise zugrunde gelegt, die für ähnliche Immobilien in der unmittelbaren Umgebung des zu bewertenden Objektes in der Vergangenheit erzielt wurden.

Die Kaufpreissammlung, die Sie bei den jeweils zuständigen Stellen und Gremien einer Stadt oder Gemeinde bekommen, liefert hier die Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes. Um beim Vergleichswertverfahren zuverlässige Ergebnisse zu erhalten, ist eine größere Zahl an ähnlichen Objekten erforderlich. Ist diese vorhanden, liefert die Methode recht exakte Zahlen.

Das Ertragswertverfahren

Dient eine Immobilie nicht der Eigennutzung, sondern in erster Linie der Erwirtschaftung von Einkommen und Rendite, erfolgt die Verkehrswertermittlung meist mithilfe des Ertragswertverfahrens.

Dabei wird der Verkehrswert grundsätzlich unter Berücksichtigung der beiden Aspekte Bodenwert und Gebäudeertragswert ermittelt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein hoher Bodenwert und hohe Mieteinnahmen automatisch gleichbedeutend mit einem hohen Verkehrswert sind.

Der Gebäudeertrag ergibt sich nämlich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Aufwendungen, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes erforderlich sind. Hohe Bewirtschaftungskosten wirken sich deshalb mindernd auf den Verkehrswert aus.

Auch wenn ein hohes Risiko besteht, dass es zu Mietausfällen kommt, hat dies Einfluss auf die Ermittlung des Verkehrswertes. Da beim Ertragswertverfahren zahlreiche unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen sind, sollte eine Wertermittlung mit dieser Methode nur von ausgewiesenen Experten erstellt werden.

Das Sachwertverfahren

Unabhängig von der Art und Nutzung der Immobilie kann das Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden. Wie auch beim Ertragswertverfahren spielt hier der Bodenwert eine wichtige Rolle.

Dieser wird anhand der Bodenrichtwerttabelle ermittelt, die öffentlich einsehbar ist. Diese Tabelle weist den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Flächen in einem bestimmten Gebiet aus. Als zweite Komponente werden beim Sachwertverfahren die Erstellungskosten für ein Gebäude betrachtet. Diese hängen in erster Linie vom Baujahr und vom Zustand des Objektes ab. Es wird also insbesondere die Substanz der Immobilie beurteilt.

Wichtig für Vermieter

Bei vermieteten Immobilien kommt in der Regel das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung zum Einsatz. Wer dabei hohe Bewirtschaftungskosten hat, muss mit einer Minderung des Verkehrswertes rechnen. Sanierungen, die für niedrigere Betriebskosten sorgen, können sich daher positiv auf den Verkehrswert einer Immobilie auswirken.

Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert

Da der Verkehrswert laut offizieller Definition der Preis ist, der sich am Markt erzielen lässt, haben die Marktgesetze einen entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Das grundlegende Gesetz des Marktes ist das von Angebot und Nachfrage. Steht einer hohen Nachfrage ein begrenztes Angebot gegenüber, so wirkt sich dies ebenso auf den Verkehrswert aus wie eine geringe Nachfrage oder eine breite Angebotsvielfalt.

Neben dem Marktgesetz von Angebot und Nachfrage ist der Verkehrswert von weiteren Faktoren abhängig.

Dazu zählen

die Lage
die Größe der Immobilie (Grundstücksgröße, Wohnfläche, Nutzfläche)
das Baujahr
die Ausstattung des Objektes
der bauliche Zustand
die Nutzungsmöglichkeiten

Diese Aspekte fließen in unterschiedlicher Gewichtung in die Ermittlung des Verkehrswertes ein. So kann eine renovierungsbedürftige Immobilie in einer stark nachgefragten Gegend aufgrund der Marktgesetze einen höheren Verkehrswert besitzen als ein top gepflegtes Objekt in einer weniger begehrten Umgebung.

Insbesondere bei Anlageimmobilien, wie etwa Mietshäusern, hat die Ertragssituation einen entscheidenden Einfluss auf die Bewertung eines Objektes. Sind nur geringe Mieteinnahmen zu erwarten, kann der Verkehrswert einer Immobilie trotz einer guten Ausstattung niedriger sein als bei einem weniger gut ausgestatteten Objekt, das aber aufgrund einer hohen Nachfrage höhere Mieteinnahmen verspricht.

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Wann der Wert benötigt wird

Der Verkehrswert stellt in den unterschiedlichsten Situationen eine wichtige Orientierungsmarke für den Wert einer Immobilie dar. Nicht nur wenn es darum geht, ein Objekt zu verkaufen, sondern auch bei Finanzierungsverhandlungen mit einer Bank sowie gegenüber dem Finanzamt wird der Verkehrswert als wichtige Größe betrachtet.

Wenn Sie Ihre Immobilie in einem überschaubaren Zeitrahmen zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten, dann erhalten Sie mit dem Verkehrswert eine wichtige Größe an die Hand, die es Ihnen erlaubt, Ihr Objekt mit guten Erfolgsaussichten im Markt zu platzieren.

Banken, die eine Immobilie finanzieren oder beleihen sollen, orientieren sich bei der Höhe des zu bewilligenden Darlehens ebenfalls am Verkehrswert des Objektes. Je nach Bonität des Kreditnehmers wird eine prozentuale Kreditobergrenze im Verhältnis zum Immobilienwert festgelegt.

Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken oder vererben möchten, fallen unter Umständen Schenkungs- oder Erbschaftssteuern an. Bei der Berechnung der Steuerlast legen die Finanzämter den Verkehrswert des Gebäudes zugrunde. Auch in Scheidungsverfahren oder bei Enteignungen wird der Verkehrswert als zentrale Größe für Ausgleichs- oder Entschädigungszahlungen betrachtet.

Ermittlung durch Experten

Im Internet finden Sie zahlreiche kostenlose Angebote zur Verkehrswertermittlung. Diese haben in den meisten Fällen jedoch nur eine begrenzte Aussagekraft, da nicht alle den Wert beeinflussenden Faktoren in angemessener Weise berücksichtigt werden.

Insbesondere wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt oder in einem Rechtsstreit zu belegen, sollten Sie auf die Dienste eines erfahrenen Immobilienexperten zurückgreifen.

In der Regel werden für ein entsprechendes Gutachten Honorare zwischen einem halben und einem Prozent des Immobilienwertes berechnet. Für eine exakte Wertbestimmung benötigt der Experte grundsätzlich folgende Unterlagen:

einen Grundbuchauszug
einen Lageplan und eine Flurkarte
den Grundriss und die Baupläne
die Baubeschreibung
den Energieausweis

Je nach Art und Nutzung der Immobilie sind weitere Unterlagen erforderlich. Bei Mietshäusern sind dies Nachweise über die Bewirtschaftungskosten sowie die Mietverträge und Mietaufstellungen.

Sind auf Ihrer Immobilie Wohnrechte, Wegerechte oder andere Rechte eingetragen, sind diese Angaben ebenfalls wichtig für eine seriöse Verkehrswertermittlung.

Handelt es sich bei der Immobilie um Wohnungseigentum, werden für eine Wertermittlung außerdem die Teilungserklärung sowie der Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung benötigt. Auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen werden von vielen Experten bei der Erstellung eines Wertgutachtens berücksichtigt.

Fazit

Der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie, der zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem freien Markt erreicht werden kann. Für die Berechnung des Wertes kommen verschiedene Ermittlungsverfahren zum Einsatz, die je nach Art und Nutzung der Immobilie Anwendung finden.

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kann in den unterschiedlichsten Situationen erforderlich oder zumindest hilfreich sein. Insbesondere wenn es um steuerliche oder rechtliche Angelegenheiten geht, die erhebliche Auswirkungen haben können, sollten Sie deshalb auf die Expertise eines erfahrenen Gutachters setzen und sich nicht auf kostenlose Schätzungen aus dem Internet verlassen, die im besten Fall einen groben Richtwert liefern können.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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