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Verringerung der Betriebskosten durch Modernisierung: Künftige Kosten sind Pflicht im Ankündigungsschreiben

Letztes Update: 30. Januar 2025 | 2 Min. Lesezeit

Verringerung der Betriebskosten durch Modernisierung: Nahaufnahme eines Tisches. Darauf liegen zahlreiche Dokumente und ein aufgeklappter Laptop steht auf diesen Dokumenten. Vom rechten Bildrand ist ein Teil einer Person mit dunkelblauem Jeanshemd zu sehen. Die rechte Hand ist vor dem Laptop abgestuetzt und ein Finger ruht auf dem Trackpad.Im Hintergrund sind drei grosse Papierrollen zu sehen, daneben ein orangener Sicherheitshelm.
Verringerung der Betriebskosten durch Modernisierung: Nahaufnahme eines Tisches. Darauf liegen zahlreiche Dokumente und ein aufgeklappter Laptop steht auf diesen Dokumenten. Vom rechten Bildrand ist ein Teil einer Person mit dunkelblauem Jeanshemd zu sehen. Die rechte Hand ist vor dem Laptop abgestuetzt und ein Finger ruht auf dem Trackpad.Im Hintergrund sind drei grosse Papierrollen zu sehen, daneben ein orangener Sicherheitshelm.

Bei der Ankündigung von Modernisierungsarbeiten unterliegen Vermieter einer Informationspflicht über die zukünftigen Betriebskosten. Die Pflicht gilt sowohl bei einer Erhöhung als auch bei einer Verringerung der Kosten. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt hervor.

Inhalt

  1. Hintergrund zur Entscheidung: Der vorliegende Sachverhalt
  2. Vermieterin hat keinen Anspruch auf Duldung der Maßnahmen
  3. Informationspflicht nicht von Erhöhung abhängig
  4. Was ist bei der Modernisierungsankündigung zu beachten?
  5. Wann ist die neue Miethöhe fällig?

Hintergrund zur Entscheidung: Der vorliegende Sachverhalt

Eine Vermieterin hatte 2023 vor dem Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt Klage gegen die Mieter einer ihrer Wohneinheiten eingereicht. Hintergrund war die Duldung energetischer Modernisierungsmaßnahmen. Die Wohnungsmieter hatten bemängelt, dass das Ankündigungsschreiben der Vermieterin zu den Maßnahmen keine Angabe über die voraussichtlich entstehenden Betriebskosten enthalten hatte.

Die Vermieterin war der Ansicht, dass diese Angabe nicht notwendig sei, da sich die Betriebskosten nach Durchführung der Maßnahmen mit hoher Wahrscheinlichkeit verringern würden.

Vermieterin hat keinen Anspruch auf Duldung der Maßnahmen

Die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt fiel gegen die Vermieterin. Da sie die Mieter nicht gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert hatte, stehe ihr kein Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen zu. 

Informationspflicht nicht von Erhöhung abhängig

Nach Auffassung des Amtsgerichts besteht die Informationspflicht über zukünftige Betriebskosten nicht nur dann, wenn entweder neue Betriebskosten entstehen oder eine Erhöhung bestehender Kosten zu erwarten ist, sondern auch, wenn die Betriebskosten durch die Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich sinken.

Der Verzicht auf Angabe der Betriebskosten sei gemäß dem Amtsgericht auch nicht damit zu rechtfertigen, dass sinkende Betriebskosten keine Härte nach § 559 Abs. 4 BGB darstellen. Dem Mieter sei eine Härtebeurteilung nur bei Kenntnis über die zukünftigen Gesamtkosten möglich. Wichtig dabei sei, ob die verringerten Betriebskosten eine eventuelle Mieterhöhung durch die Zustimmung zu den Maßnahmen in gewisser Weise kompensieren würden.

Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 07.08.2024, Az. 11 C 1100/23

Was Vermieter zum Thema Modernisierung wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.  

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Was ist bei der Modernisierungsankündigung zu beachten?

Mieter müssen mindestens drei Monate vor Beginn über anstehende Modernisierungsmaßnahmen in Kenntnis gesetzt werden. Diese Ankündigung hat schriftlich zu erfolgen.

Das Schreiben muss dabei folgende Infos enthalten:

  • Art und Umfang der geplanten Arbeiten
  • Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen
  • Informationen zu Mieterhöhung und künftigen Betriebskosten
  • Hinweis auf Härtefallregelung

Wann ist die neue Miethöhe fällig?

Nach Beendigung der Maßnahmen muss der Mieter schriftlich über die tatsächliche neue Miethöhe detailliert informiert werden.

Der Mieter muss die Zahlung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens zahlen.

Bei Nichtbeachtung aller rechtlichen Vorgaben verlängert sich die Zahlungsfrist von drei auf neun Monate.

Gründe für eine Fristverlängerung sind:

  • das Fehlen einer schriftlichen Maßnahmenankündigung
  • eine verspätete Zustellung der Ankündigung
  • fehlende Mindestinhalte
  • eine tatsächliche Mieterhöhung, welche die angekündigte Höhe um mehr als 10 % überschreitet

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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