Nebenkosten

Versicherungen für Vermieter: Diese sollten Sie unbedingt abschließen

Letztes Update: 27. Februar 2024 | 12 Min. Lesezeit

Frau mit welligen braunen Haaren uns weißer, aermelloser Bluse sitzt an einem Tisch. In der linken Hand haelt sie ein Dokument, das sie liest. Die rechte Hand liegt auf einem Laptop. Auf dem Tisch liegen weitere Dokumente. Im Hintergrund steht eine Tasse. Hinter dem Laptop liegt ein dickes Buch.

Mit dem Vermieten Ihrer Immobilie geben Sie Ihr Eigentum in fremde Hände. Die Versicherung dieser ist daher sinnvoll, um auch weiterhin beruhigt schlafen zu können. Damit Sie sich im Dickicht des Versicherungsdschungels zurechtfinden, haben wir im folgenden Artikel die wichtigsten Versicherungen für Vermieter zusammengestellt und erklären Ihnen zudem, welche Kosten Sie auf die Mieter umlegen können.

Die drei wichtigsten Versicherungen

Ob wetterbedingt, durch Unachtsamkeit oder aufgrund von Mutwilligkeit, ein Schaden ist schnell passiert. Damit es erst gar nicht zu Rechtsstreitigkeiten mit Ihrem Mieter kommt, lohnt sich der Abschluss verschiedener Versicherungen für Vermieter. So wird Ihre Immobilie bei Schäden nicht zur Kostenfalle.

Schon mit dem Kauf eines Gebäudes sollten zukünftige Vermieter ihre Immobilie versichern. Weitere Versicherungen kommen hinzu, wenn die Verträge für die zukünftigen Mieter aufgesetzt werden. Egal, ob es sich um einen Wasserschaden oder ausbleibende Mietzahlungen handelt, mit einer Versicherung sind Sie auf der sicheren Seite. Zudem müssen Sie dafür Sorge tragen, dass sich Ihre Immobilie und Ihr Grundstück in einem sicheren Zustand befinden.

Der Gesetzgeber sieht keine Pflicht für den Abschluss einer oder mehrerer Versicherungen vor. Es ist jedoch ratsam, zumindest die drei folgenden Versicherungen zu wählen, um einen umfassenden Schutz zu gewährleisten.

Wohngebäudeversicherung

Kein Vermieter besitzt eine Glaskugel, um Schäden vorauszusehen. Egal, ob durch den Mieter oder durch Umwelteinflüsse hervorgerufen, sollte ein Schaden entstehen, sind Sie mit einer Gebäudeversicherung gut beraten.

Eine Wohngebäudeversicherung deckt Schäden ab, die durch Sturm, Wasser und Feuer am Gebäude entstehen. Zusätzlich können weitere Elementarschäden mit einem Zusatzbeitrag abgedeckt werden. Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn die Immobilie in einer gefährdeten Umgebung, also beispielsweise nah an einem Gewässer, steht.

Zu den weiteren Elementarschäden zählen jene, die das Resultat heftiger Natureinflüsse sind. Da ein solcher Zusatz oft teuer sein kann, sollten Sie die Risiken genau abwägen und gegebenenfalls Informationen über frühere Schäden an Gebäuden in der Umgebung einholen.

Befindet sich die Immobilie in einem Risikogebiet, lehnen Versicherungen diesen zusätzlichen Schutz jedoch oft ab.

Individuelle Erweiterung möglich

Generell gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Wohngebäudeversicherung durch Zusätze zu erweitern und individuell an Ihre Bedürfnisse und Ihre Immobilie anzupassen.

Tritt ein Schadensfall ein, übernimmt die Versicherung die Kosten für Reparatur bzw. Instandsetzung des Gebäudes. Sinnvoll ist, bei Abschluss der Versicherung zu überprüfen, ob Schäden, die durch den Mieter entstehen, abgedeckt sind. Dazu zählen neben der Entschädigung für Mietausfälle auch solche, die durch Unachtsamkeit oder defekte Elektrogeräte entstehen. Beispiele dafür sind ein Brand, der durch einen Kurzschluss verursacht wurde oder ein Wasserschaden, welcher durch einen nicht zugedrehten Wasserhahn herbeigeführt wurde.

Aber: Versicherungen können bei grober Fahrlässigkeit des Mieters die Summe für Reparaturen kürzen. Unter den Begriff der groben Fahrlässigkeit gehören jene Schäden, die der Mieter hätte vermeiden können oder die vorsätzlich herbeigeführt wurden. Schäden, die durch ein Versehen entstanden sind, sind davon ausgenommen. Ob eine grobe Fahrlässigkeit vorliegt, muss meist von Einzelfall zu Einzelfall gerichtlich entschieden werden.

Nicht nur das Gebäude selbst wird durch die Versicherung abgedeckt, auch weitere im Mietvertrag aufgeführte Elemente fallen unter den Versicherungsschutz. Wird z. B. der Briefkasten beschädigt, so zahlt auch hier die Versicherung im Regelfall den entstandenen Schaden.

Der 1914er Wert

Die Ermittlung der Versicherungssumme und der Prämie erfolgt dabei in der Regel anhand des 1914er Wertes. Dieser bezeichnet einen fiktiven Rechenwert, der sich auf das Jahr 1914 bezieht und den Neubauwert eines Gebäudes für dieses Jahr angibt. Zu diesem Zeitpunkt waren in Deutschland letztmalig folgende Faktoren gegeben:

Stabile Baupreise
Goldgedeckte Währung
Fehlen außergewöhnlicher Baupreissteigerungen

Beliebige Umrechnung

Die Umrechnung auf beliebige andere Jahre erfolgt mittels des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes, der jährlich veröffentlicht wird. Die Versicherungssummen können anhand der jeweils aktuellen Berechnung angepasst werden, damit keine Unterversicherung entsteht.

Zusätzlich werden weitere Faktoren in die Berechnung einbezogen. Dazu zählen:

Wohnfläche
Ausstattung
Eventuelle Nebengebäude wie z. B. Garagen
Art des Gebäudes

Auf Grundlage dieser Informationen werden dann die abschließende Versicherungssumme und die Prämie berechnet.

Der gleitendete Neuwertfaktor

Errechnet vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und basierend auf dem Baupreis- sowie auf dem Tariflohnindex für das Baugewerbe, dient der gleitende Neuwertfaktor als zusätzliche Möglichkeit zur Berechnung der Prämienhöhe. Allerdings besitzt er keine rechtliche Bindung, sodass eine Anpassung an die wirtschaftliche Lage möglich ist. Auch hier erfolgt die Berechnung in jährlichen Abständen.

Bei der Berechnung mit dem gleitenden Neuwert erhöht sich die Versicherungssumme in regelmäßigen Abständen, damit auch steigende Baukosten abgedeckt werden, sollte es zu einem Schaden kommen.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit

Grundsätzlich dürfen Sie alle Versicherungen bei einem Anbieter abschließen. Sollen die Kosten jedoch auf die Mieter umgelegt werden, muss nach § 556 Absatz 3 BGB das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden. Wird eine Versicherung bei gleicher Leistung also bei einem anderen Anbieter deutlich günstiger angeboten, sollte auf diese zurückgegriffen werden.

Nicht das günstigste Angebot zählt

Auch wenn Sie nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handeln müssen, es besteht keine Verpflichtung, in jedem Fall das günstigste Angebot zu wählen. Vielmehr sind bei der Auswahl die Balance zwischen Preis und Leistungsumfang entscheidend.

Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

Als Haus- und Grundbesitzer haften Sie nach § 836 Absatz 1 BGB für Schäden, die durch Ihr Haus und Ihr Grundstück entstanden sind. Wurde beispielsweise Schnee nicht rechtzeitig vom Bürgersteig entfernt und ein Passant verletzt sich, stehen Sie in der finanziellen Verantwortung.

Eine entsprechende Haftpflichtversicherung springt dann ein und übernimmt die entstandenen Kosten. Auch wenn Menschen durch bauliche Mängel oder mangelnde Beleuchtung verletzt wurden, sind Sie schadenersatzpflichtig.

Besitzen Sie mehrere Immobilien, die vermietet sind, muss jede dieser Immobilien separat versichert sein. Eine abgeschlossene Versicherung für alle Gebäude reicht nicht aus. Selbstverständlich können Sie jedoch alle bei derselben Versicherung absichern lassen.

Mieter um private Haftpflichtversicherung bitten

Bitten Sie Ihren Mieter, selbst eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen. So schützt sich dieser vor hohen Kosten bei einem selbstverursachten Schadensfall. Sie können dies jedoch nicht durch eine Klausel im Vertrag von Ihrem Mieter verlangen. Eine solche Klausel ist in jedem Fall unwirksam.

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Mietausfallversicherung

Viele private Vermieter sind auf die Einnahmen durch die Miete angewiesen und können bei langfristigen Mietausfällen in die Insolvenz rutschen. Damit dies nicht geschieht, schützt die Mietausfallversicherung Sie vor hohen finanziellen Schäden, die durch Mieter entstanden sind.

Für Vermieter stellen Mietausfälle und durch Mieter verursachte Schäden eine der größten Gefahren in der Vermietung dar. Vermietsicher.de hat es sich zur Aufgabe gemacht, Vermieter bestmöglich vor finanziellen Notlagen zu schützen und die Absicherung der Immobilien zu gewährleisten.

Mit VermieterschutzPlus bietet Vermietsicher.de seit diesem Jahr die erste Versicherung an, die Vermieter gegen Mietausfall- und Sachschäden absichert und zusätzlich einen vollständigen Rechtsschutz der ARAG Versicherung beinhaltet. Somit genießen Sie einen umfangreichen Schutz, der im Fall des Falles einen finanziellen Notstand verhindert.

Schutz vor Mietnomaden

Auch wenn die Mietausfallversicherung salopp als Mietnomadenversicherung bezeichnet wird, nicht immer werden durch Mietnomaden herbeigeführte Schäden auch abgedeckt. Schauen Sie daher vor Abschluss genau in die Versicherungspolice, ob alle für Sie wichtigen Punkte vorhanden sind.

Wenn nach einem größeren Schaden die Immobilie umfassend saniert werden muss und die Mieter währenddessen dort nicht wohnen bleiben können, springt die Versicherung ebenfalls ein. Dabei ist es wichtig zu beachten, bis zu welcher Höhe entstandene Kosten übernommen werden.

Teilweise werden Mietausfälle bereits durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Eine Ergänzung durch die Mietausfallversicherung kann sich dennoch lohnen, sofern finanzielle Einbußen durch den Mieter nicht inkludiert sind. Darunter fallen beispielsweise Mietzahlungsrückstände oder ungerechtfertigte Mietkürzungen.

Achten Sie daher bei Abschluss der Gebäudeversicherung darauf, inwieweit Mietausfälle bereits abgedeckt werden.

Weitere Versicherungsvarianten

Die bereits vorgestellten elementarsten Versicherungen können je nach Art und Ausstattung der Immobilie sowie den persönlichen Präferenzen weiter ergänzt werden, um für einen Rundumschutz zu sorgen.

Rechtsschutzversicherung

Haben Sie bereits eine private Rechtsschutzversicherung, sollten Sie über den Zusatz einer Vermieterrechtsschutzversicherung nachdenken. Durch diese werden Sie bei gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Mieter geschützt, indem die Versicherung angefallene Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt. So müssen Sie sich keine Gedanken um die Prozesskosten während eines langen Rechtsstreites machen. Zudem übernimmt die Rechtsschutzversicherung auch Kosten, die Ihnen durch eine Zwangsräumung entstehen.

Berechnung der Prämie

Berechnet wird die Prämie anhand der Bruttojahresmiete sowie anhand der Mieteinheiten. Wer also eine große Immobilie mit vielen Einheiten besitzt, zahlt eine höhere Prämie als jemand, der nur wenige Wohnungen vermietet. Dies beruht darauf, dass das Konfliktpotenzial statistisch gesehen höher ist, je mehr Mieter in einer Immobilie wohnen.

Frühzeitiger Abschluss ist wichtig

Schließen Sie eine solche Versicherung frühzeitig ab. Häufig greift sie erst nach einer Karenzzeit von drei Monaten. In bestimmten Fällen verlängert sich die Wartezeit auf bis zu sechs Monate. Mit dieser Sperrfrist schützen Versicherungen sich gegen Vermieter, die erst im Schadensfall eine Police abschließen.

Selbstbeteiligung senkt die Kosten

Eine solche Versicherung kann oftmals sehr teuer sein. Kennen Sie Ihre Mieter gut und schätzen Sie das Risiko einer Auseinandersetzung als gering ein, so ist der Rechtsschutz nicht unbedingt notwendig. Letztlich liegt die Entscheidung in Ihrem Ermessen und es lohnt sich, verschiedene Angebote einzuholen, bevor eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wird.

Schließen Sie eine Versicherung mit Selbstbeteiligung ab, so verringert sich der zu zahlende Beitrag bereits ab einer Beteiligung von 500 € oft drastisch. Grund hierfür ist, dass die Versicherungen weniger Arbeit durch Bagatellfälle haben und die so gesparten Kosten oftmals an die Kunden weitergeben. Ein Vergleich verschiedener Versicherungen lohnt sich daher vor Abschluss.

Glasbruchversicherung

Ist die Glasbruchversicherung nicht bereits in der Gebäudeversicherung enthalten, können Sie diese für zusätzliche Sicherheit abschließen. Ein vom Mieter verursachter Schaden wird nicht von der Privathaftpflicht des Mieters abgedeckt, sodass in diesem Fall die Glasbruchversicherung greift und Ihnen einen zusätzlichen Versicherungsschutz gewährt.

Photovoltaikanlage versichern

Die Installation von Photovoltaikanlagen erfreut sich immer größerer Beliebtheit und dies sowohl bei privat genutzten als auch bei vermieteten Immobilien. Damit Sie im Schadensfall nicht auf den Reparaturkosten der Anlage sitzen bleiben, empfiehlt sich eine entsprechende Versicherung.

Hausratversicherung

Insbesondere wenn Sie die Wohnung oder das Haus möbliert vermietet haben, ist eine Hausratversicherung sinnvoll. Durch sie werden Schäden am Hausrat abgesichert, die durch Einflüsse wie Feuer, Einbruch, Wasser oder auch Vandalismus entstehen.

Unter den Begriff Hausrat fallen dabei Gegenstände, die sich im Haushalt befinden, wie Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, aber auch Wertsachen und Bargeld.

Vermieten Sie die Immobilie unmöbliert, so ist die Einrichtung im Besitz des Mieters. Sie können ihn daher um den Abschluss einer Hausratversicherung bitten. Eine Pflicht besteht jedoch nicht.

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Kostenumlage auf Mieter

Welche Versicherungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, hat der Gesetzgeber in § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung festgehalten. Namentlich werden dort die Gebäude- und Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung als wichtigste Elemente genannt. Befinden sich auf dem Grundstück zudem ein Öltank und/oder ein Aufzug, so können die Kosten für die Versicherungen ebenfalls umgelegt werden.

Weitere Vereinbarungen möglich

Weiterhin kann mit dem Mieter die Umlage weiterer Versicherungen vereinbart werden. Die Umlage muss dann, sofern die Kostenart nicht ausdrücklich in der BetrKV genannt ist, im Mietvertrag festgehalten und von beiden Seiten akzeptiert werden. Werden Versicherungen nicht bereits im Vertrag festgehalten, können diese später nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Wichtig ist, dass die Umlage in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar aufgeführt ist. Dabei reicht die Angabe „Versicherung“ aus. Hat der Mieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Umlage, kann er Einsicht in die Belege fordern.

Haben Sie eine möblierte Wohnung vermietet und dafür eine Hausratversicherung abgeschlossen, so können Sie auch diese Kosten, sofern im Mietvertrag vereinbart, auf den Mieter umlegen.

Es sind laut BetrKV nur Versicherungskosten umlagefähig, die nicht Ihren persönlichen Versicherungsschutz betreffen. Zum persönlichen Schutz gehören die Mietausfallversicherung sowie der Vermieterrechtsschutz.

Ausnahme: Ist der Mietausfallschutz Teil der Gebäudeversicherung, dürfen Sie die Kosten auf die Mieter umlegen.

Kein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter

Ihr Mieter profitiert durch die Kostenumlage von einem umfassenden Rechtsschutz, ohne sich selbst um den Abschluss der verschiedenen Versicherungen kümmern zu müssen.

Gleichzeitig kann er für selbstverursachte Schäden, die durch die Zahlung der Versicherung mittels der Betriebskosten bereits abgedeckt sind, nicht in die Pflicht genommen werden. Bestünde keine Versicherung, hätten Sie Ihrem Mieter gegenüber einen Anspruch auf Schadenersatz.

Dieser entfällt jedoch, wenn der Mieter die Kosten für die Versicherung bereits übernimmt. Daher springt in diesem Fall die Versicherung ein und zahlt den verursachten Schaden. Juristisch gesehen ist dies ein Regressverzicht (§ 86 VVG). Der Vermieter verzichtet also auf den Anspruch gegenüber dem Mieter, da dieser auf die Versicherung übertragen wird.

Mitteilungspflicht über nicht-abgeschlossene Versicherungen

Haben Sie keine Versicherungen abgeschlossen, so haben Sie die Pflicht, dies dem Mieter bereits vor Unterschrift des Mietvertrages mitzuteilen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter bei einem Schadensfall nicht haftbar gemacht werden. Er darf darauf vertrauen, dass wichtige Versicherungen durch Sie abgeschlossen wurden.

Versicherungen für Gewerbeimmobilien

Versicherungen sind auch für Gewerbeimmobilien von hoher Bedeutung. Im Allgemeinen unterscheiden sich die Versicherungen nicht erheblich von denen für privaten Wohnraum, allerdings kann es zu deutlich höheren Prämien kommen.

Dies liegt vor allem daran, dass Versicherungen bei Gewerbeimmobilien ein größeres Potenzial für Schäden sehen. Die Höhe der Prämie ist zudem abhängig von der Nutzung der Immobilie. Von einem Bürogebäude geht in der Regel ein geringeres Risiko aus als beispielsweise von einem Restaurationsbetrieb.

Kosten von der Steuer absetzen

In der Regel können nur Versicherungen, die der persönlichen Zukunftsvorsorge dienen, steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise die private Haftpflicht- oder auch die Krankenversicherung.

Einige Versicherungskosten, die nicht der Vorsorge dienen, können Vermieter bereits über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sodass dabei keine Kosten entstehen.

Allerdings zählen die vom Mieter übernommenen Nebenkosten als Einnahmen, die Sie in der Steuererklärung angeben müssen. Aus diesem Grund können in der Anlage V Werbungskosten geltend gemacht werden.

Zusätzlich können Sie die Kosten für den Vermieterrechtsschutz von der Steuer absetzen. Dazu müssen Sie der Steuererklärung den Versicherungsschein oder eine detaillierte Kostenaufstellung beifügen, die Sie von dem Versicherungsunternehmen zu diesem Zwecke anfordern können.

Fazit

Je höher die Anzahl an Versicherungen, desto höher ist auch die Summe der zu zahlenden Prämien. Ein umfassender Schutz kann sich dennoch auf lange Sicht lohnen, um Sie vor erheblichen finanziellen Schäden zu bewahren. Einige Versicherungskosten können zudem auf die Mieter umgelegt oder von der Steuer abgesetzt werden.

Welche Versicherungen für Sie infrage kommen, hängt jedoch von der Lage und Ausstattung der Immobilie und natürlich von Ihren individuellen Präferenzen ab. Ein genereller Versicherungsschutz ist aber in jedem Fall nützlich.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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