Wasserschaden in Mietwohnung: Ratgeber für Vermieter

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung kann schnell entstehen. Ein geplatztes Rohr, die defekte Spülmaschine oder Starkregen sind Ursachen, die häufig vorkommen. Die Beseitigung des Schadens ist dabei oft sehr teuer. Was für Rechte & Pflichten sowohl Mieter als auch Vermieter in einer solchen Situation haben, welche Versicherung bei Wasserschäden zahlt und wie einem Wasserschaden vorgebeugt werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 11 Min. Lesezeit

Blick auf einen hellbraunen Parkettboden, auf dem eine grosse Wasserlache ist. Am linken Bildrand steht ein dunkelbrauner Couchtisch. Im Hintergrund steht ein hellblauer Holzstuhl an der Wand. Rechts daneben steht ein weisses TV Board, auf dem ein Fernseher steht.

Inhaltsverzeichnis

  1. Vorgehensweise beim Wasserschaden
  2. Haftung bei Schäden
  3. Ist eine Mietminderung möglich?
  4. Welche Versicherung zahlt?
  5. Was wird nicht abgedeckt?
  6. Reparatur des Wasserschadens
  7. Wasserschäden vorbeugen

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Wasserschaden ist schnelles Handeln wichtig. Der Mieter steht dabei in der Pflicht, den auftretenden Schaden einzudämmen, damit dieser so gering wie möglich ausfällt.
  • Beide Parteien sollten Versicherungen abschließen, um sich finanziell abzusichern. Wichtig sind dabei Gebäudeversicherung, Elementarschutz, Privathaftpflicht und Hausratversicherung.
  • Die Reparatur kann von wenigen Tagen bis hin zu mehreren Monaten andauern. Mieter können dabei unter Umständen die Miete mindern und in einem Hotel untergebracht werden, falls die Mieteinheit nicht mehr bewohnbar ist.
  • Um einen Wasserschaden in der Mietwohnung zu verhindern, können im Vorfeld Maßnahmen getroffen werden, die beispielsweise ein Zufrieren von Rohrleitungen verhindern oder die Wasserzufuhr unterbrechen.

Vorgehensweise beim Wasserschaden in der Mietwohnung 

Schäden durch Wasser gehören mit zu den häufigsten Schadensfällen. Die Ursachen können dabei vielfältig sein und Kosten in unterschiedlicher Höhe verursachen.

Die Folgen von Wasserschäden sind nicht zu unterschätzen. Nimmt die Bausubstanz Schaden, kann dies zu Rissen in der Fassade oder sogar zur Beeinträchtigung der strukturellen Integrität führen.

Zudem ist Schimmelbildung eine verbreitete Folge von Feuchtigkeit in den Wänden. Schlimmstenfalls sorgt dies für schwere gesundheitliche Probleme der Bewohner.

Gelangt besonders viel Wasser in einen Raum, besteht durch Stromschläge von Elektrogeräten sogar Lebensgefahr.

Kommt es zu einem Wasserschaden, ist daher schnelles Handeln gefragt. Damit keine Personen zu Schaden kommen, können Sie Ihren Mieter schon bei Einzug auf das richtige Vorgehen mithilfe eines Merkblatts hinweisen.

Checkliste: Pflichten von Mieter und Vermieter

Der Mieter sollte:

  • unverzüglich den Hauptwasserhahn, mindestens aber den Absperrhahn schließen. Ist ihm dies nicht möglich, muss er Sie oder die Hausverwaltung informieren.
  • den Strom abstellen, um das Verletzungsrisiko zu verringern. Sollte es nicht möglich sein, den Strom abzustellen, ohne in Kontakt mit dem Wasser zu kommen, ist die Feuerwehr zu rufen.
  • die Schäden genau mit Bildern und Videos dokumentieren.
  • das Wasser so weit wie möglich entfernen. Bei großen Wassermengen kann die Feuerwehr zum Abpumpen gerufen werden.
  • nach Entfernen des Wassers Böden und Gegenstände trocknen.
  • seinen Hausrat in Sicherheit bringen.
  • die Fenster öffnen, um die Luftfeuchtigkeit zu verringern.
  • Sie oder die Hausverwaltung kontaktieren, falls dies noch nicht geschehen ist.
  • den Schaden seiner Versicherung melden, wenn er ihn selbst verursacht hat.
  • Nachbarn informieren, falls diese betroffen sein könnten.

Als Vermieter sollten Sie:

  • den Haupthahn zudrehen, falls der Mieter keinen direkten Zugriff darauf hat.
  • sich einen Überblick über den Schaden und die Ursache verschaffen.
  • den Wasserschaden der Versicherung melden.
  • einen Fachbetrieb kontaktieren, um den Schaden beheben zu lassen. In vielen Fällen bestimmt die zuständige Versicherung, ob ein Sachverständiger hinzugezogen werden muss und macht Vorschläge für den Fachbetrieb.
  • den Mieter regelmäßig über den aktuellen Stand informieren.

Tipp: Bei zugefrorenen Leitungen immer einen Fachbetrieb beauftragen. Versuchen Sie auf keinen Fall, die Rohre selbst aufzutauen.

Schadensminderungspflicht beachten

Zusätzlich zur visuellen Dokumentation sollte notiert werden, welche Maßnahmen gegen den Wasserschaden unternommen wurden. Gemäß § 254 BGB ist der Geschädigte verpflichtet, den Schaden zu gering wie möglich zu halten.

Geschieht dies nicht, werden Folgeschäden, welche aufgrund der Unterlassung der Pflicht entstehen, nicht von der Versicherung getragen. Der Schadenersatzanspruch entfällt.

Wasserschaden in Mietwohnung: Wer haftet?

Wer für den Wasserschaden haftet, hängt von der Verantwortlichkeit ab. Hat der Mieter den Schaden also selbst zu verantworten, haftet dieser und umgekehrt.

Bei einem Rohrbruch haften Sie als Eigentümer und müssen dafür sorgen, dass der Schaden behoben wird und die Immobilie bewohnbar ist.

Ist der Mieter aufgrund von Fahrlässigkeit schuld, beispielsweise weil die Badewanne übergelaufen ist und das Wasser Schäden verursacht hat, muss er zahlen.

Die geschädigte Partei hat das Recht, Schadenersatzansprüche zu stellen. Dies kann dann bei der zuständigen Versicherung zur Kostenübernahme eingereicht werden.

Aufgrund dessen ist es wichtig, passende Versicherungen abzuschließen, die vor finanziellem Schaden schützen.

Muss für eine alternative Unterbringung gesorgt werden?

Durch das Wasser kann der Schaden in der Mietwohnung so groß sein, dass ein weiterer Verbleib vorübergehend nicht mehr möglich ist.

Die zuständige Versicherung springt in solchen Fällen ein und übernimmt anfallende Kosten für eine Unterbringung im Hotel oder für die Zwischenlagerung von Möbeln und anderen Besitztümern.

Zudem kann der Mieter gemäß § 555a BGB eine Aufwandsentschädigung vom Verursacher des Wasserschadens fordern. Die Entschädigung bezieht sich auf anfallende Reinigungs- und Aufräumarbeiten, einen eventuell längeren Arbeitsweg durch anderweitige Unterbringung und damit verbunden höhere Fahrtkosten sowie auf erhöhte Stromkosten, wenn Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen.

Haende einer Person, die an einem Schreibtisch sitzt. Die Haende liegen beide auf einem Laptop. Neben dem Laptop liegt ein Handy und eine weiße Tasse steht dort. Im Hintergrund ist eine Gruenpflanze zu erkennen.

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Mietminderung bei Wasserschaden?

Ist Ihr Mieter nicht selbst für den Wasserschaden verantwortlich, kann dieser die Miete mindern. Grund für die Mietminderung kann dabei eine Unbewohnbarkeit der Wohnung oder auch Lärmbelästigung durch Geräte zur Trocknung sein.

Wie hoch die Mietminderung bei einem Wasserschaden ausfällt, ist dabei von der Art und Dauer der Beeinträchtigung und somit vom individuellen Fall abhängig.

In der Regel ist der entstehende Mietausfall in die Wohngebäudeversicherung enthalten. Die Versicherung erstattet Ihnen die Kosten daher.

Welche Wasserschaden-Versicherung zahlt?

Um die Kosten von Wasserschäden nicht allein tragen zu müssen, können Sie durch den Abschluss von Versicherungen für den Ernstfall vorsorgen. Je nach Art und Ursache des Wasserschadens in der Mietwohnung springen dann unterschiedliche Versicherungen ein.

Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht für die jeweiligen Versicherungen, als Vermieter ist es dennoch sinnvoll, für eine Absicherung zu sorgen und sich so vor großen finanziellen Schäden zu schützen.

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Immobilien. Sie deckt sowohl Wasser- als auch Feuerschäden an Ihrem Eigentum ab. Dabei sollte jedoch immer geprüft werden, welche Fälle genau abgedeckt sind. Eventuell ist es notwendig, noch eine Elementarschadenversicherung hinzuzufügen, um auch bei Naturkatastrophen oder starkem Unwetter abgesichert zu sein.

Kommt es zu einem Wasserschaden aufgrund von defekten Rohren und das Wasser beschädigt die Wände und den Boden, ist dies ein Fall für die Wohngebäudeversicherung. Sie übernimmt die anfallenden Kosten für die Trocknung, die Schadensbeseitigung und für den Austausch bzw. die Reparatur fester Einbauten. Dazu gehört beispielsweise eine Einbauküche. Es werden also Reparatur, Instandsetzung und Folgeschäden abgedeckt.

Um sicherzugehen, dass die Wohngebäudeversicherung beim Wasserschaden in der Mietwohnung einspringt, sollten wasserführende Anlagen in regelmäßigen Abständen überprüft werden.

Elementarschadenversicherung als Ergänzung

Da häufig nicht alle Wasserschäden, die an Ihrem Gebäude auftreten können, durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt sind, kann eine Ergänzung des Elementarschutzes sinnvoll sein. Sie kann nur zusätzlich zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung abgeschlossen werden.

Die Elementarschadenversicherung zahlt bei Schäden, die durch Starkregen, Hochwasser, Erdbeben, Lawinen oder Rückstau an der Immobilie entstehen. Dabei werden neben Reparaturkosten auch Kosten für die Gebäudesanierung oder Erstattungskosten für zerstörte Besitztümer übernommen.

Hausratversicherung 

Mit einer Hausratversicherung werden Schäden ersetzt, die an beweglichen Gegenständen in Ihrem Eigentum entstehen. Dazu zählen sowohl Einrichtungs- als auch Wertgegenstände. Kommen durch das Wasser also Möbel und Gegenstände wie Bücher, Kleidung, Elektrogeräte oder auch Geld und Schmuck zu Schaden, springt die Haftpflichtversicherung ein.  

Wenn Sie die Wohnung möbliert vermieten, sollten Sie als Vermieter eine solche Hausratversicherung abschließen. Vermieten Sie unmöbliert, können Sie den Mieter um den Versicherungsabschluss bitten, da die Wohnungseinrichtung sich in seinem Besitz befindet.

Wichtig ist, dass es sich um Beschädigungen durch den Austritt von Leitungswasser handeln muss. Dazu zählt beispielsweise der undichte Waschmaschinenschlauch oder Trink- und Abwasserrohre.

Privathaftpflichtversicherung

Die Privathaftpflichtversicherung kommt zum Tragen, wenn Dritte geschädigt wurden. Werden durch den Wasserschaden in der Mietwohnung also Nachbarwohnungen beschädigt, übernimmt die Privathaftpflicht des Mieters den Schaden der Nachbarn.

Schäden und entsprechende Versicherungen

  • Bei Wasserschäden an der Wohnung oder dem Gebäude zahlt die Wohngebäudeversicherung. Eventuell ist zusätzlich eine Elementarschadenversicherung notwendig, um Naturkatastrophen und Unwetterschäden abzudecken.
  • Bewegliche Gegenstände (Mobiliar und Wertgegenstände) ersetzt die Hausratversicherung des Mieters. Bei möbliert vermieteten Wohnungen sollten Vermieter ebenfalls eine solche Versicherung abschließen.
  • Kommen Dritte zu Schaden, übernimmt die Privathaftpflichtversicherung anfallende Kosten.

Was wird beim Wasserschaden nicht durch die Versicherung abgedeckt?

Nicht alle Schäden werden durch Versicherungen abgedeckt. In einigen Fällen ist es jedoch möglich, Zusätze in die Versicherungspolice aufzunehmen.

Hausratversicherungen beinhalten zumeist keine Kostenübernahme bei Wasserschäden durch defekte Wasserbetten oder geplatzte Aquarien. Hat der Mieter eins oder beides in der Wohnung, sollte er mit seiner Hausratversicherung einen entsprechenden Zusatz vereinbaren.

Es sollte zudem unbedingt darauf geachtet werden, dass der Versicherungsumfang auch Folgeschäden umfasst. Nicht alle Versicherungen beinhalten dies. Im ungünstigsten Fall kann es dann beispielsweise bei Schimmelbildung nach einem Wasserschaden in der Mietwohnung schnell teuer werden.

Stellt ein Sachverständiger fest, dass Sie oder Ihr Mieter den vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen sind, kann dies zu einer Verweigerung der vollen Kostenübernahme durch die Versicherung führen.

Bei Feststellung der vorsätzlichen Herbeiführung des Schadens zahlt die Versicherung nicht. Gleiches gilt, wenn die Schadensmeldung gar nicht oder nur unvollständig eingereicht wurde.

Wie wird der Wasserschaden repariert?

Für die Reparatur eines Wasserschadens sollte ein entsprechender Fachbetrieb beauftragt werden. Dieser bringt nicht nur das benötigte Wissen, sondern auch die passende Technik mit. Durch moderne Geräte können Schadensquellen oftmals gezielt identifiziert und schnell behoben werden.

Haben Sie den Wasserschaden in der Mietwohnung zu verantworten, darf der Mieter Ihnen eine Frist zur Beseitigung setzen. Zwei Wochen gelten dabei in der Regel als angemessen. Auch Sie dürfen dem Mieter eine Beseitigungsfrist setzen, wenn dieser den Wasserschaden verursacht hat.

Neben der Reparatur der defekten Rohre oder Geräte ist auch die richtige Trocknung der betroffenen Räume wichtig, um Folgeschäden wie Schimmel zu verhindern. Dazu werden Luftentfeuchter, Trockner, Ventilatoren und mobile Heizgeräte genutzt.

Sind Elemente irreparabel beschädigt, müssen diese ausgetauscht werden. Das gilt für bewegliche Gegenstände ebenso wie für Böden, Decken und Wände.

Um sicherzugehen, dass alles vollständig trocken ist, sollte der Fachbetrieb regelmäßige Überprüfungen durchführen.

Schimmel muss ebenfalls professionell entfernt werden. Die betroffenen Bereiche werden dazu durch das Fachunternehmen gereinigt und desinfiziert.

Wie lange die Reparatur dauert, ist abhängig vom Ausmaß des Wasserschadens in der Mietwohnung. Ist die Feuchtigkeit nur oberflächlich, reichen oft wenige Tage aus, um alles zu trocknen. Größere Schäden, bei denen auch das Mauerwerk betroffen ist, können dagegen mehrere Wochen oder sogar Monate bis zur Behebung benötigen.

Ist keine vollständige Trocknung möglich, muss die Wohneinheit saniert werden, bevor sie wieder bewohnbar wird.

Mieter muss Zugang zur Wohnung gewähren

Bei Arbeiten, die der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung dienen, ist der Mieter gemäß § 555a BGB verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zu dulden und entsprechenden Zugang zur Mietsache zu gewähren.

Wasserschäden vorbeugen?

Damit das Risiko von Wasserschäden verringert wird, können Sie und Ihr Mieter verschiedene vorbeugende Maßnahmen treffen. Diese reichen von Überprüfungen bis hin zu unterstützenden Vorrichtungen.  

Regelmäßige Inspektionen

  • Bitten Sie Ihren Mieter, in regelmäßigen Abständen Armaturen, Waschmaschine und Geschirrspüler auf ihre Dichtigkeit zu kontrollieren.
  • Wasserleitungen sowie Fenster- und Türdichtungen sollten ebenfalls regelmäßig kontrolliert werden.
  • In der Wohnung ist es die Aufgabe des Mieters, auf erste Anzeichen von Schimmel oder Feuchtigkeit zu achten und diese zu melden.
  • Heizungsanlagen sind regelmäßig durch Fachbetriebe warten zu lassen.

Schäden durch Kälte und Frost vorbeugen

  • Als Schutz vor Frost können Wasserleitungen in kälteren Bereichen wie außen oder Kellern isoliert werden.
  • Um das Einfrieren von Leitungen zu verhindern, sollte die Heizung auf niedrigster Stufe laufen. Viele Heizkörper haben eine Frostschutzeinstellung, sodass die Heizung bei Kälte automatisch angeht. So wird ein Rohrbruch durch Frost verhindert.
  • Gibt es einen Wasseranschluss im Garten, sollte dieser vor dem Winter entleert und abgesperrt werden.

Sicherheitsvorrichtungen anbringen

  • Mit einem Leckageschutz an der Hauptleitung wird verhindert, dass bei einem auftretenden Leck weiteres Wasser fließt. Die Wasserzufuhr wird durch den Schutz automatisch unterbrochen.
  • Ein Wasserstopp an den Zulaufschläuchen sollte bei Waschmaschinen oder Geschirrspülern nachgerüstet werden, falls keiner vorhanden ist. Neuere Geräte haben diesen häufig bereits integriert.
  • Wassermelder können insbesondere in Kellern für frühzeitige Warnung sorgen und größere Schäden verhindern.

Fazit

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung kann schnell entstehen oder schleichend auftreten. Sobald der Mieter diesen bemerkt, muss er sofortige Maßnahmen zur Eindämmung ergreifen und Sie als Vermieter informieren, damit weitere Schritte eingeleitet werden können.

Um nicht auf den teilweise sehr hohen Kosten für die Beseitigung sowie für den Ersatz von Hab und Gut sitzen zu bleiben, ist ein umfassender Versicherungsschutz sowohl für Vermieter als auch für Mieter wichtig.

Damit ein solcher Schaden gar nicht erst entsteht, können verschiedene vorbeugende Maßnahmen getroffen werden – von der regelmäßigen Inspektion über Frostschutz bis hin zur Installation von Sicherheitsvorrichtungen.

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Autor

Miriam Zaunbrecher

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