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Wohnrecht auf Lebenszeit: Wissenswertes für Eigentümer

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 8 Min. Lesezeit

Hand umfasst Stift und haelt diesen nah ueber mehrere zusammengeheftete Dokumente. Im Hintergrund steht ein kleines Modellhaus aus Holz auf dem Tisch. Durch ein Fenster scheint warmes Licht ins Zimmer.

Immobilienbesitzer stehen oftmals vor der Frage, wie sie im hohen Alter mit ihrem Eigentum verfahren sollen. Wer sein Haus dann verkaufen oder zu Lebzeiten vererben möchte, kann durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit dennoch die Immobilie bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Was dabei beachtet werden sollte, welche Rechte & Pflichten damit einhergehen und in was für einer Form Alternativen bestehen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Was das Wohnrecht auf Lebenszeit beinhaltet

Ein lebenslanges Wohnrecht berechtigt dazu, eine Immobilie bzw. Wohnung ohne Mietzahlung bis zum Lebensende unter Berücksichtigung der vertraglichen Regelungen zu nutzen. Dabei spielt es keine Rolle, wer der Eigentümer der Immobilie ist.

Gesetzlich ist das Wohnrecht in § 1093 BGB geregelt. Darin ist verankert, dass dieses Recht personengebunden, also nicht übertragbar ist. Zudem besteht die Berechtigung, Familienmitglieder oder Personen zur Pflege aufzunehmen.

Der Verkauf der Immobilie berührt das Wohnrecht nicht. Dieses bleibt also bestehen, auch wenn der Eigentümer wechselt. Eine Änderung wird nur dann rechtskräftig, wenn beide Parteien dieser zustimmen. Andernfalls übernimmt der neue Eigentümer die vertraglichen Pflichten und muss dem Berechtigten weiterhin das Wohnrecht gewähren.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann sich sowohl auf eine einzelne Wohnung als auch auf die gesamte Immobilie beziehen.

Zeitliche Begrenzung möglich

Es wird zwischen einem befristeten und einem lebenslangen Wohnrecht unterschieden. Während Ersteres zu einem bestimmten Datum ausläuft, gilt das Wohnrecht auf Lebenszeit bis zum Tod des Berechtigten. Andere individuelle Vereinbarungen sind ebenfalls möglich.

Eintragung ins Grundbuch

Damit das Wohnrecht juristische Gültigkeit erlangt, muss zwar keine Eintragung ins Grundbuch stattfinden, es ist jedoch empfehlenswert, diesen Schritt zu gehen, um bei Konflikten Ansprüche durchsetzen zu können. Dabei ist es sinnvoll, den Inhalt so konkret wie möglich festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Zudem bietet die Eintragung ins Grundbuch den Vorteil, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit auch dann erhalten bleibt, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet.

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Vertragliche Regelungen

Neben der Eintragung ins Grundbuch ist es wichtig, einen Vertrag zwischen den Parteien aufzusetzen. Im Vertrag sollten sowohl Rechte als auch Pflichten festgehalten werden. Bei Unstimmigkeiten kann sich dann auf diese Regelungen berufen werden. Es ist sinnvoll, den Vertrag notariell beglaubigen zu lassen, da es sich in der Regel um eine langjährige Laufzeit handelt.

Zeitraum des Wohnrechts

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit impliziert, dass dieses erst mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Allerdings können individuelle Einschränkungen getroffen werden, welche sich beispielsweise am Gesundheitszustand oder einer möglichen Pflegebedürftigkeit orientieren.

Sollte also der Berechtigte nicht mehr in der Lage sein, die Wohnung oder Immobilie zu nutzen, weil ein Umzug in eine Senioren- oder Pflegeeinrichtung ansteht, kann vertraglich vereinbart werden, dass mit diesem Umzug auch das Wohnrecht erlischt.

Anbieten einer Abfindung

Möchten Sie als Eigentümer ein lebenslang gewährtes Wohnrecht aufheben, können Sie dem Berechtigten eine finanzielle Abfindung anbieten. Stimmt er dieser zu, erfolgt die Löschung des Eintrages im Grundbuch und Sie können frei über den Wohnraum verfügen.

Allerdings besteht keine Verpflichtung des Berechtigten, dem Vorschlag einer Abfindung zuzustimmen.

Nutzungsrechte

Auch die Rechte der Nutzung sollten klar geregelt sein. Dabei geht es insbesondere um den Umfang, also ob sich das Wohnrecht auf eine einzelne Wohnung oder die gesamte Immobilie bezieht.

Bei Vereinbarung einer Teilnutzung können wie bei üblichen Mietverträgen Rechte zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen eingeräumt werden. Dazu zählen z. B. der Garten oder ein Waschkeller.

Wichtig ist, dass der Eigentümer kein Recht hat, die dem Berechtigten zustehenden Räumlichkeiten ohne sein Einverständnis zu betreten.

Kostenübernahme

Um Streitigkeiten in Bezug auf die Kosten zu vermeiden, ist es wichtig, diesen Aspekt im Vertrag festzuhalten. Während individuelle Regelungen jederzeit möglich sind, ist es die Regel, dass der zum Wohnen auf Lebenszeit Berechtigte die laufenden Kosten trägt. Zu diesen gehören die umlagefähigen Nebenkosten und Heizkosten, aber nach Vereinbarung auch Kosten für kleine Reparaturen. Der Eigentümer ist verantwortlich für die Begleichung von Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten.

Oftmals wird vereinbart, dass der zum Wohnen Berechtigte sämtliche Kosten also auch für Instandhaltungen und Instandsetzungen trägt oder der Eigentümer nur für umfassende Sanierungen zahlt. Möchten Eigentümer diese umsetzen, benötigen sie zunächst die Zustimmung des Wohnberechtigten.

Schenkung zu Lebzeiten hat oft andere Regelung

Wer seinen Kindern bereits zu Lebzeiten sein Immobilieneigentum schenkt, trifft oftmals die Vereinbarung, dass der Berechtigte alle Kosten trägt und lediglich der Eigentümer wechselt.

Mögliche Alternativen

Neben dem Wohnrecht auf Lebenszeit gibt es verschiedene Alternativen, die in Betracht gezogen werden können.

Lebenslanger Mietvertrag

Bei einem lebenslangen Mietvertrag handelt es sich um einen befristeten, jedoch auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag. Die Besonderheit liegt darin, dass er erst endet, wenn der Mieter stirbt. In jedem Fall muss diese Art von Vertrag schriftlich geschlossen werden.

Eine Beendigung des Mietvertrages kann dann nur durch eine außerordentliche Kündigung vonseiten des Vermieters erfolgen. Zu den möglichen Gründen gehören ein Zahlungsverzug in Höhe von mindestens zwei Monatskaltmieten, eine wiederholte Störung des Hausfriedens sowie die vertragswidrige Nutzung der vermieteten Räumlichkeiten.

Gut zu wissen

In der Regel wird ein auf Lebenszeit abgeschlossener Mietvertrag als befristetes Mietverhältnis ohne festgelegtes Datum gewertet, obwohl die üblichen Befristungsgründe nach § 575 BGB nicht zutreffen. Daher ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ausgeschlossen.

Das Verhältnis endet mit dem Tod des Mieters und, anders als bei unbefristeten Mietverträgen, treten nicht die Erben als neue Vertragspartner ein, sondern der Vermieter hat nach der Räumung die freie Verfügung über sein Eigentum.

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht ähnelt dem Wohnrecht auf Lebenszeit, zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass es vererbt oder anderweitig weitergegeben werden kann. Um dies zu gewährleisten, ist eine Vereinbarung gemäß dem Wohnungseigentumsrecht notwendig. Durch die fehlende Personenbindung erlaubt das Dauerwohnrecht mehr Freiheiten als das lebenslange Wohnrecht.

Nießbrauchrecht

Zusätzlich zur Möglichkeit des Wohnens ermöglicht es das Nießbrauchrecht, die Wohnung oder Immobilie bei Bedarf zu vermieten und daraus Erträge zu erzielen (§ 100 BGB). Allerdings ist das Nießbrauchrecht, ebenso wie das Wohnrecht auf Lebenszeit, nicht übertragbar und damit an eine bestimmte Person gebunden.

Das Nießbrauchrecht ist dann von Vorteil, wenn die berechtigte Person nicht selbst von ihrem Wohnrecht Gebrauch machen kann, beispielsweise durch die Unterbringung in einer Pflegeeinrichtung. Durch das Nießbrauchrecht ist es möglich, den andernfalls ungenutzten Wohnraum zu vermieten und die erzielten Einnahmen zu behalten.

Vermietung bei Wohnrecht nur mit Einverständnis

Wurde lediglich ein Wohnrecht auf Lebenszeit und kein Nießbrauchrecht vereinbart, ist die Vermietung der Immobilie oder der Wohnung nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich.

Wohnrecht rückgängig machen

Unter bestimmten Umständen kann das Wohnrecht nach einer Schenkung wieder rückgängig gemacht werden.

Zu den möglichen Gründen zählen

Mögliche Zwangsvollstreckung oder Insolvenz durch finanzielle Not des Beschenkten
Beschenktes Kind verstirbt vor den Eltern
Verarmung des Schenkenden
Grober Undank durch den Beschenkten

Wichtig ist, dass ein Widerruf nur innerhalb einer Frist von 10 Jahren möglich ist. Gerät der Beschenkte nach dieser Zeit in finanzielle Not, kann keine Rückabwicklung mehr erfolgen.

Möchte der Berechtigte aufgrund des Alters oder des Gesundheitszustandes in eine Pflegeeinrichtung umziehen, kann dieser eine Löschung des Wohnrechts im Grundbuch beantragen, wodurch das Wohnrecht verfällt. Dies kann dann Anwendung finden, wenn das Wohnrecht nicht an weitere Bedingungen wie den Verbleib der berechtigten Person in der Immobilie geknüpft ist und kein Nießbrauchrecht besteht.

Verfall durch Zwangsversteigerung

Ein Verfall des Wohnrechts kann dann eintreten, wenn es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt und der Gläubiger, oftmals die Bank, im Grundbuch den Vorrang hat. Nur wenn das Wohnrecht vorrangig ist, bleibt dieses erhalten und der Berechtigte kann in der Immobilie verbleiben.

Rückkauf der Immobilie

Um im Falle einer Zwangsversteigerung den Wohnraum nicht zu verlieren, sollte bei der Eintragung ins Grundbuch zusätzlich ein Rückforderungsrecht vermerkt werden. Dies berechtigt den früheren Eigentümer dazu, seine Immobilie zurückzukaufen, sollte der aktuelle Besitzer nicht in der Lage sein, seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Gläubiger nachzukommen.

Steuerliche Vorteile

Das Einräumen eines Wohnrechts auf Lebenszeit in Verbindung mit einer Schenkung kann einige steuerliche Vorteile mit sich bringen. Für beschenkte Kinder gilt ein Freibetrag der Schenkungssteuer in Höhe von 400.000 €. Zudem wird durch das Wohnrecht der Verkehrswert gemindert. Freibeträge für die Schenkungssteuer können im Gegensatz zur einmaligen Geltendmachung der Erbschaftssteuer alle 10 Jahre geltend gemacht werden, was einen weiteren finanziellen Vorteil darstellt (§ 13 Absatz 4c ErbStG).

Der zum Wohnen auf Lebenszeit Berechtigte zahlt zwar keine Miete, ist jedoch verpflichtet, Steuern zu zahlen. Generell gilt für die Steuer, dass eine individuelle Berechnung des Wohnrechtswerts stattfinden muss. Dieser ergibt sich aus der fiktiven Jahreskaltmiete in Verbindung mit dem Kapitalwert.

Zur Berechnung werden Elemente wie Geschlecht, Alter, Wert der Immobilie und der Kapitalzinssatz herangezogen. Entscheidend ist vor allem die zu erwartende Lebensdauer des Berechtigten. Für die Berechnung des Wertes ist das Finanzamt zuständig.

Fazit

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit geht oftmals mit einer Schenkung der Immobilie an die eigenen Kinder einher. Dies hat einerseits steuerliche Vorteile, andererseits kann die Erbschaft noch zu Lebzeiten geregelt werden und die Eltern haben die Möglichkeit, bis zum Lebensende in der Immobilie zu verbleiben.

Neben dem lebenslangen Wohnrecht können verschiedene Alternativen vereinbart werden, um beispielsweise die Immobilie zu vermieten, wenn der Wohnraum nicht selbst genutzt werden kann. Die Mieteinnahmen im Zuge des Nießbrauchrechts können dann für die Kosten, die bei einer Unterbringung im Pflegeheim anfallen, verwendet werden.

Vor Vertragsabschluss und dem Eintrag ins Grundbuch sollte juristische Beratung hinzugezogen werden. So können rechtliche Fallstricke vermieden werden. Dies trägt zu einer problemlosen Schenkung der Immobilie und damit einem harmonischen Verhältnis zwischen Eigentümern und Wohnberechtigten bei.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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