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Wohnung vermieten: 6 nützliche Tipps für private Vermieter

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 6 Min. Lesezeit

Ausschnitt eines Wohnbereichs mit einer grauen Couch mit Kissen und Decke, vor der ein gestreifter Teppich liegt, auf dem ein kleiner Tisch mit einer Pflanze steht. Drumherum befinden sich weitere Pflanzen auf einem hellen Holzboden sowie ein Bild an der weißen Wand.

Im Alltag eines Vermieters gibt es Situationen, in denen es für Laien nicht immer ganz einfach ist, die richtige Entscheidung zu treffen. Wer die Vermietung von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeflächen nur nebenberuflich betreibt, hat nicht die Zeit, sich wie ein gewerblicher Immobilienprofi um die Vermietung zu kümmern. Wir haben für Sie Tipps für Vermieter zusammengefasst, die Ihren Vermieter-Alltag erleichtern.

1. Immobilie zur Vermietung finden

Schon bei der Auswahl einer Immobilie, die sich zur Vermietung eignet, sollte genau hingeschaut werden. Abhängig von der Lage, dem sozialen Umfeld und der Bevölkerungsstruktur, können unterschiedliche Immobilien für eine Vermietung interessant sein. Während zum Beispiel Studenten eher kleinere Apartments in zentraler Lage suchen, zieht es junge Familien mit Kindern vorzugsweise in ein gemütliches Haus am Stadtrand oder in den Vororten.

Die Chance, einen passenden Mieter für eine Einzimmerwohnung in der City zu finden, dürfte deshalb höher sein, als ein Miniapartment in einer verkehrstechnisch weniger erschlossenen Umgebung zu vermieten. Auf der anderen Seite verfügen Familien in der Regel über ein Auto und sind entsprechend mobil. Sie wissen das großzügigere Platzangebot, die günstigeren Mieten und das ruhige Leben auf dem Land zu schätzen. Ein Einfamilienhaus im Speckgürtel einer Großstadt kann sich also als lohnenswertes Investment erweisen. Bei der Auswahl eines passenden Objektes zur Vermietung sollten diese unterschiedlichen Bedürfnisse und Gesichtspunkte berücksichtigt werden.

Darüber hinaus sollten Sie es nicht versäumen, einen Blick in den lokalen Mietspiegel zu werfen. Nur so finden Sie heraus, ob sich die Investition in ein Objekt durch die langfristig realistisch zu erzielenden Mieteinnahmen auszahlt.

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2. Formulierung des Mietvertrags

Ist eine adäquate Immobilie und auch noch ein passender Mieter gefunden, gilt es, den Mietvertrag aufzusetzen. Ob dieser mit nur einer Person oder mehreren gleichberechtigten Bewohnern abgeschlossen wird, ist im Einzelfall zu klären. Sollte der schriftliche Mietvertrag mit mehreren Parteien geschlossen werden, so sind diese ausnahmslos alle im Vertrag zu benennen.

Auch wenn ein mündlich vereinbarter Mietvertrag durchaus gültig ist, sollten Sie in keinem Fall auf die schriftliche Fixierung der Vereinbarung verzichten. Eine gute Grundlage für einen solchen Vertrag sind Musterverträge, die in unterschiedlichen Ausführungen im Internet und im Fachhandel zu finden sind. Allerdings handelt es sich hierbei in der Regel um Standardverträge, in denen spezielle Abmachungen nicht berücksichtigt werden.

Um Unklarheiten über die Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter und damit später auftretende Probleme zu vermeiden, sollten alle Abweichungen vom Mustervertrag und zusätzliche Vereinbarungen, auch über die Abrechnung von Nebenkosten, schriftlich festgehalten werden. Fragen zur Tierhaltung, zur Untermiete, aber auch zeitliche Begrenzungen des Mietvertrags und andere von der Norm abweichende Regelungen sollten an dieser Stelle vermerkt werden.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass keine unzulässigen Formulierungen verwendet werden, die den Mietvertrag unter Umständen teilweise oder gänzlich unwirksam machen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte im Zweifelsfall der Rat eines Juristen oder Mietrechtsexperten eingeholt werden.

3. Professionelle Wohnungsübergabe

Beim nächsten Schritt, der Wohnungsübergabe, gibt es wiederum einige wichtige Dinge zu beachten. So können bereits im Vorfeld mögliche Konflikte bei einem zukünftigen Auszug der Mietpartei(en) verhindert werden.

Es empfiehlt sich, die Übergabe in einem detaillierten Protokoll zu dokumentieren. Im Übergabeprotokoll werden neben dem allgemeinen Zustand der Immobilie auch die Zählerstände und die Zahl der ausgehändigten Schlüssel vermerkt. Die Wohnungsübergabe kann darüber hinaus dazu genutzt werden, den Mieter mit der Hausordnung vertraut zu machen und noch offene Fragen zu klären. Dabei kann es um die Erläuterungen zu den Nebenkosten gehen oder auch um die Frage, wie die Mietkaution angelegt werden soll.

4. Korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen

Nach dem Einzug des neuen Mieters ist die Arbeit aber noch nicht beendet. Spätestens wenn einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung erstellt werden muss, kommt auf den Vermieter eine weitere wichtige Aufgabe zu. Grundsätzlich dürfen Betriebskosten allerdings nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies zuvor im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss darauf geachtet werden, nur solche Aufwendungen in Rechnung zu stellen, die im Gesetz als umlagefähige Nebenkosten definiert sind.

Dazu zählen unter anderem:

Grundsteuern
Abwasser- und Müllgebühren
Beleuchtungskosten
Aufzugskosten
Gartenpflege
Straßenreinigung
Gebäudereinigung
Hausmeisterkosten
Schornsteinfeger
notwendige Versicherungen

Außerdem gehören auch die Heizkosten und Aufwendungen für Antennenanlagen oder Kabelanschlüsse zu den umlagefähigen Nebenkosten. Erstellen können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung dann ganz einfach mit objego.

Fehler bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden

Nun ist die Erstellung der Betriebskostenabrechnung insbesondere für Laien eine recht zeitaufwändige und nicht ganz einfache Angelegenheit. Allerdings gibt es Abrechnungsprogramme wie objego, die diese Aufgabe deutlich erleichtern. Die Software hilft dabei, typische Fehler in der Nebenkostenabrechnung zu vermeiden und führt auf nachvollziehbare Weise durch den Prozess, an dessen Ende eine korrekte Betriebskostenabrechnung steht.

Beliebter Fehler: Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter zwingend innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wird diese Frist überschritten, können Sie selbst berechtigte Ansprüche auf eine Nachzahlung nicht mehr durchsetzen. Andererseits bleibt jedoch das Recht des Mieters, zu viel gezahlte Nebenkosten zurückzufordern, erhalten.

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5. Mietverhältnis richtig beenden

Ein einmal geschlossener unbefristeter Mietvertrag lässt sich von Seiten des Vermieters nur bei Vorliegen äußerst gewichtiger Gründe beenden. Möglich ist eine Kündigung des Mietverhältnisses aber immer dann, wenn der Mieter seine vertraglich vereinbarten Pflichten grob verletzt.

Sollten also die Mietzahlungen über mehrere Monate ausbleiben oder wiederholt Ruhestörungen stattfinden, wird dies als erhebliche Pflichtverletzung betrachtet, die eine Kündigung rechtfertigt. Darüber hinaus können Sie dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Wenn die Immobilie von Ihnen selbst oder einem engen Angehörigen benötigt wird, kann auch dieser Umstand eine Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Dieser Grund sollte jedoch niemals vorgeschoben sein, um andere Ziele zu erreichen. Stellt sich heraus, dass die Wohnung oder das Haus nach dem Auszug des Mieters nicht selbst bewohnt wird, sondern anderweitig eine Neuvermietung stattfindet, kann dies zu hohen Schadensersatzansprüchen führen.

Ein weiterer Grund für eine Kündigung ist die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie durch das bestehende Mietverhältnis. In einem solchen Fall den entsprechenden Nachweis zu führen, ist jedoch in der Regel nicht ganz einfach.

Unabhängig vom Kündigungsgrund muss die Kündigung grundsätzlich in schriftlicher Form erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Darüber hinaus muss das Kündigungsschreiben die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben und auf die Fristen für einen Widerspruch hinweisen.

6. Steuerlast auf Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen senken

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietungen und Verpachtungen und müssen deshalb selbstverständlich versteuert werden. Nur wenn die Gesamteinkünfte unter dem aktuell geltenden Steuerfreibetrag liegen, fallen keine Steuern an. Grundlage der Besteuerung ist die Nettokaltmiete. Die Nebenkosten werden nicht berücksichtigt. Steuermindernd wirken sich Aufwendungen aus, die im Rahmen der Finanzierung und des Unterhalts der Immobilie anfallen.

Dazu zählen unter anderem:

Zinsbelastungen aus dem Immobilienkredit
Handwerkerrechnungen
Abschreibungen auf das Gebäude
Werbungskosten

Darüber hinaus können auch weitere Aufwendungen, wie zum Beispiel die für eine Mietausfallversicherung, in Abzug gebracht werden. In der Regel lohnt es sich auch bei Einkünften aus Vermietungen und Verpachtungen, einen erfahrenen Steuerberater mit der Ausarbeitung der Steuererklärung zu beauftragen.

Fazit

Immobilien sind nach wie vor begehrte Kapitalanlagen, mit denen private Investoren einen wichtigen Beitrag zu ihrer finanziellen Absicherung im Alter leisten. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, kommen jedoch die unterschiedlichsten Aufgaben auf Sie zu.

Mit unseren Tipps für Vermieter möchten wir Ihnen deshalb wertvolle Denkanstöße liefern, die dazu beitragen, dass die Vermietung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu einem vollen Erfolg wird. In unserem kostenlosen Newsletter erhalten Sie wöchentlich relevante Tipps zu wichtigen Vermieter-Themen und werden über Webinare, Produkt-Features und Angebote informiert.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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