Wohnung zur Vermietung kaufen: Das müssen Vermieter wissen
Eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese zu vermieten ist eine häufig gewählte Möglichkeit, Kapital anzulegen und zu vergrößern. Besonders als Teil der Altersvorsorge ist die Vermietung der eigenen Immobilie beliebt. Doch nicht nur bei der Vermietung, sondern bereits beim Kauf des Objektes, das vermietet werden soll, gibt es einiges zu beachten. Denn die Merkmale der Immobilie entscheiden über die späteren Möglichkeiten der Vermietung. Was beim Kauf beachtet werden muss, wie die Finanzierung abläuft und welche Aufgaben und Verantwortungen auf Sie zukommen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Letztes Update: 16. November 2022 | 6 Min. Lesezeit
Nutzung vor dem Kauf entscheiden
Neben der Möglichkeit, eine Wohnung zu kaufen, um dort einzuziehen, ist eine beliebte Alternative die Vermietung der Eigentumswohnung. Wie die Wohnung genutzt wird, sollte bereits vor dem Kauf geklärt werden, denn danach richten sich Kriterien wie die Lage und Größe oder der Kaufpreis und Wohnungstyp.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Kaufen Sie eine Wohnung, um diese zu vermieten, fungiert diese als Kapitalanlage. Sie generieren nicht nur durch die Mieteinnahmen monatliches passives Einkommen, sondern haben auch die Möglichkeit, durch den späteren Verkauf der Wohnung Gewinn zu erzielen. Entscheidend sind dabei auch mögliche Wertsteigerungen der Immobilie, durch die sich größeres Kapital aufbaut.
Passives Einkommen im Alter
Die Vermietung einer Immobilie eignet sich besonders gut zur Altersvorsorge, da Sie nicht nur beim Verkauf hohe Summen erhalten, sondern auch vorher schon im Alter Ihre Rente mit dem passiven Einkommen durch die Mieteinnahmen aufstocken können. Eine Wohnung zu kaufen, um sie dann zu vermieten oder auch selbst zu bewohnen bietet in beiden Fällen finanzielle Absicherung.
Finanzierung einer Eigentumswohnung
Damit bei der Vermietung einer Eigentumswohnung möglichst früh Gewinn entsteht, müssen die Raten, mit denen Sie den Kredit abzahlen, im besten Fall von den monatlichen Kaltmieten gedeckt werden.
Der Kaufpreisfaktor als Indikator
Um dies zu kalkulieren, ist der Kaufpreisfaktor eine gute Absicherung. Für die Ermittlung des Faktors wird der Kaufpreis zu den jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis gesetzt. Das Ergebnis gibt Aufschluss darüber, wie viele Jahresmieten notwendig sind, um den Kaufpreis zu decken. Im Idealfall sollte der Kaufpreisfaktor bei etwa 25 liegen.
Der Kauf einer Wohnung sollte gut überlegt und die Finanzierung so genau wie möglich geplant sein, da sich diese auf eine Spanne von bis zu 30 Jahren erstrecken kann. Einkommenshöhe, Jobwechsel, Familienzuwachs und unvorhergesehene Ereignisse müssen mit einkalkuliert werden.
Kosten durch den Kauf
Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, fallen verschiedene Kosten einmalig an. Neben dem Kaufpreis der Immobilie müssen Sie außerdem mit der Grunderwerbssteuer, Notarkosten und eventuellen Sanierungskosten rechnen.
Bei der Kostenkalkulation spielt außerdem der bauliche Zustand der Wohnung, die Sie kaufen möchten, eine wichtige Rolle. Ein Gutachter kann dabei helfen, festzulegen, welche Sanierungs- oder Reparaturkosten auf Sie zukommen und ob Baumängel oder sonstige Schäden bestehen.
Laufende Kosten
Die Kosten, die mit dem Kauf einer Wohnung einhergehen, sind nicht die einzigen. Sie müssen sich ebenso der laufenden Kosten bewusst sein, die regelmäßig zu begleichen sind. Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, vor der Finanzierung alle Ausgaben aufzustellen.
Zunächst muss selbstverständlich der Kredit in monatlichen Raten abgezahlt werden – zusätzlich fallen hier Zinsen an. Ebenso werden Kosten für die Einkommensteuer monatlich und für die Grundsteuer quartalsweise beglichen. Zudem können nicht alle Nebenkosten auf Ihre Mieter umgelegt werden. Für Instandhaltung, Reparaturen oder Mietzahlungsverzüge empfiehlt es sich außerdem, Geld beiseite zu legen, da diese Ereignisse meist unerwartet eintreffen.
Die Höhe des Eigenkapitals
In der Regel wird auch ein gewisses Eigenkapital in die Finanzierung einer Immobilie vor Aufnahme eines Kredits investiert. Dieses sollte bei mindestens 20-30 % des Kaufpreises liegen. Mit einem höheren Eigenkapital sinkt auch die Höhe des Kredits, den Sie aufnehmen.
Steuerliche Vorteile
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, können Sie neben den Werbungskosten auch Kosten aller Investitionen, die Sie in die Wohnung getätigt haben, steuerlich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Reparatur- und Instandhaltungskosten. Zudem sind die Zinsen des Darlehens durch die Finanzierung der Immobilie steuerlich absetzbar.
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Aufgaben als privater Vermieter
Es ist nicht nur finanzieller, sondern auch zeitlicher Aufwand, der mit dem Kauf und der Vermietung einer Immobilie einhergeht.
Mietersuche beim Kauf bedenken
Zunächst muss ein passender Mieter gefunden werden. Die Mietersuche sollte bereits bei der Suche nach dem Kaufobjekt beachtet werden, da Studenten beispielsweise andere Wohnungstypen und Lagen suchen als Senioren oder Familien. Die Lage der Wohnung wirkt sich auch auf Ihre finanzielle Situation als Vermieter aus: bei einem Leerstand kann in einer beliebten Gegend schneller ein neuer Mieter gefunden werden. So ist für Sie der Ausfall der Mietzahlungen geringer.
Administrative Aufgaben
Als privater Vermieter sind Sie der Ansprechpartner für alle Fragen und Probleme, die das Mietverhältnis betreffen und sollten aus diesem Grund gut erreichbar für Ihre Mieter sein. So kommen Mieter beispielsweise mit Reparaturwünschen auf Sie zu oder wenn Sanierungsbedarf entsteht.
Auch der administrative Aufwand sollte nicht unterschätzt werden. Bei Kauf und Vermietung einer Eigentumswohnung fällt eine Vielzahl an Dokumenten an. Ebenso muss die Betriebskostenabrechnung jedes Jahr rechtzeitig erstellt und andere verwaltungsbezogene Aufgaben erledigt werden.
Verantwortung als Käufer und Vermieter
Es ist wichtig, alle Rechte und Pflichten, die Sie als Vermieter haben, im Blick zu behalten und sich derer schon bei der Planung und Finanzierung der Immobilie bewusst zu sein.
Die Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Da sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus befindet, gehört Ihnen nicht nur Ihre Wohnung, sondern als Miteigentümer auch ein Teil der gesamten Immobilie.
Gemeinsame Entscheidungen
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet gemeinsam über Veränderungen und Optimierungen des Hauses. Wird zum Beispiel eine Sanierung oder bauliche Veränderung fällig oder ein Hausmeister eingestellt, werden diese Angelegenheiten in der Gemeinschaft abgestimmt und besprochen. Häufig regelt sich dieser Austausch über eine Verwaltung, die zu regelmäßigen Mitgliederversammlungen einlädt, in denen alle Themen und Fragen besprochen werden.
Die Spekulationsfrist
Nach dem Kauf einer Immobilie gilt die so genannte Spekulationsfrist. Diese sieht vor, dass die Immobilie nach frühestens 10 Jahren verkauft wird, um das Ausnutzen von Preissteigerungen zu vermeiden. Verkaufen Sie eine Wohnung vor Ablauf der Frist, müssen Sie Spekulationssteuer von dem Gewinn abgeben.
Die Spekulationssteuer kann umgangen werden, wenn Sie sich nach dem Kauf Ihrer Wohnung für eine Eigennutzung entscheiden, statt sie zu vermieten. Wird die Wohnung vermietet und die letzten 3 Jahre vor dem Verkauf zu Wohnzwecken genutzt, wird ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig.
Fazit
Eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen ist eine beliebte Möglichkeit, um Kapital aufzubauen, für das Alter vorzusorgen und passives Einkommen zu generieren. Als Sachwert eignet sich eine Wohnung gut als Kapitalanlage, da ein Totalverlust ausgeschlossen ist.
Sie geht jedoch auch mit finanziellen Verbindlichkeiten und Risiken einher und sollte gut überlegt und geplant werden. Neben regelmäßigen Ausgaben, die gestemmt werden müssen, kommen Ihnen auch zahlreiche organisatorische Verantwortlichkeiten zu, denn als Vermieter müssen Sie sich um die Belange Ihrer Mieter kümmern.
Grundsätzlich empfiehlt es sich, zur Sicherheit immer einen finanziellen Puffer einzuplanen, um mit unvorhersehbaren Kosten und Ereignissen umgehen zu können.
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