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Wohnungsbesichtigung: Diese 7 Dinge sollten private Vermieter beachten

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 8 Min. Lesezeit

Zimmer mit hellem Boden, weißen und zum Teil zur Haelfte hellblauen Waenden mit Paneelen sowie einer braunen Holztuer und Fenstern. Im Raum steht ein Paar mit einem Makler. Der Makler hat kurze dunkelblonde Haare und treagt einen blauen Anzug mit braunen Schuhen. Er schaut das Paar an und hat ein Tablet in der Hand. Die Frau hat braune Haare, traegt ein weißes Top, eine karierte offene Bluse, blaue Jeans und Ballerinas. Der Mann hat kurze dunkle Haare, traegt ein blaues T-Shirt, blaube Jeans und Turnschuhe. Er hat seinen Arm um die Schulter der Frau gelegt und beide laecheln den Makler an.

Egal, ob Sie eine Immobilie frisch erworben haben oder bereits langjähriger Vermieter sind: Die Auswahl des passenden Mieters ist wichtig für ein harmonisches Wohnverhältnis. Eine Wohnungsbesichtigung stellt dabei das erste persönliche Kennenlernen dar. Wie Sie die Besichtigung richtig planen, auf welche Fragen Sie vorbereitet sein sollten und was beachtet werden sollte, wenn die Wohnung noch vermietet ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Vorbereitung der Wohnungsbesichtigung

Eine erfolgreiche Wohnungsbesichtigung erfordert einiges an Vorbereitung. Im Vorfeld muss bereits die Wohnungsanzeige überzeugen, um Interessenten für das Mietobjekt zu gewinnen. Ist diese Hürde überwunden, geht es an die Planung der Besichtigung.

Der erste Eindruck zählt

Wie bei vielen Dingen im Leben ist der erste Eindruck entscheidend. Daher sollten Sie das zu vermietende Objekt in ein gutes Licht rücken. Eine saubere und aufgeräumte Wohnung kommt bei Interessenten besser an als Chaos.

Finden sich beispielsweise nach dem Auszug der letzten Mieter noch kleine Schönheitsfehler, sollten diese vor der Wohnungsbesichtigung ausgebessert werden. Auch anstehende Reparaturen können im Vorfeld angegangen werden. So steigern Sie die Attraktivität des Objektes.

Schlechte Gerüche machen einen schlechten Eindruck. Das Lüften vor der Besichtigung ist daher besonders wichtig. Auch eine dezente Duftkerze oder ein Raumduft sowie das Aufstellen von Schnittblumen sorgen für Frische.

Aktuelle Mieter um Mithilfe bitten

Ist das Objekt noch vermietet, kann es hilfreich sein, die aktuellen Mieter zu bitten, die Wohnung entsprechend vorzubereiten, damit die Besichtigung reibungslos ablaufen kann und schnell ein Nachmieter gefunden wird. Dazu kann auch gehören, persönliche Bilder und andere Dekorationen für die Zeit der Besichtigung aus dem Sichtfeld zu rücken. Dies erleichtert es den Interessenten, sich mit dem Wohnraum zu identifizieren.

Helligkeit gleich Freundlichkeit

Eine helle Wohnung sorgt für eine freundliche Atmosphäre. Öffnen Sie vor der Wohnungsbesichtigung daher möglichst alle Vorhänge und Rollläden, um viel Licht in das Objekt zu lassen. Zudem können die Interessenten so direkt sehen, welcher Ausblick sie in ihrem neuen Zuhause erwartet.

Wohnungsbesichtigung beim Mieter ankündigen

Ist die Wohnung bereits leer oder war bisher noch nicht vermietet, müssen Sie sich für die Wohnungsbesichtigung lediglich an Ihrem eigenen Kalender orientieren. Schwieriger wird es, wenn das Objekt noch bewohnt ist.

Ankündigungszeitraum beachten

Einfach mit den Interessenten vor der Tür stehen und Einlass fordern ist nicht zulässig. Der Mieter sollte mindestens drei Tage im Voraus schriftlich über die geplante Besichtigung informiert werden.

Durch die frühzeitige Ankündigung hat er die Möglichkeit, die Wohnung aufzuräumen und bei Bedarf persönliche Gegenstände zu entfernen. Sie können Ihren Mieter zudem darauf hinweisen, dass Wertgegenstände bestenfalls an einem verschlossenen Ort für die Zeit der Besichtigung aufbewahrt werden sollten.

Haben Sie ausreichend früh den Besichtigungswunsch angekündigt und den entsprechenden Grund deutlich gemacht, kann Ihr Mieter die Besichtigung nicht oder nur bei wichtigem Grund verweigern. Er kann sich, wenn er selbst keine Zeit hat, durch eine Vertrauensperson vertreten lassen, die Ihnen und den Interessenten Zugang zur Wohnung gewährt.

Auch die Anzahl der wöchentlichen Besichtigungen sollte auf ein bis zwei Termine mit jeweils einer Länge von 2 bis 3 Stunden begrenzt werden. Zu viele Wohnungsbesichtigungen in einer Woche sind für den aktuellen Mieter in der Regel nicht zumutbar und müssen mit ihm gesondert abgesprochen werden.

Möchten Sie für die Neuvermietung die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen, so müssen Sie dem Mieter im Vorfeld mitteilen, dass der Makler die Besichtigung übernimmt.

Mieter im Vorfeld nach passenden Terminen fragen

Bevor Sie die Wohnungsanzeige online schalten, ist es sinnvoll, mit den aktuellen Mietern über mögliche Besichtigungstermine sprechen. Diese können Sie dann in die Anzeige aufnehmen, um den Interessenten bereits ein Zeitfenster zu geben.

Laufrichtung planen

Der Weg, den Sie mit den Interessenten bei der Wohnungsbesichtigung gehen möchten, sollte sorgfältig geplant werden. Sie können dabei den Fokus auf verschiedene Elemente setzen und beispielsweise direkt mit dem Highlight beginnen oder dieses erst am Schluss präsentieren. Bei der Wahl der letzteren Variante kann beispielsweise die Meinung noch nichts vollends überzeugter Interessenten geändert werden.

Vorzüge herausstellen

Ein großer Balkon, eine Designer-Küche oder das frisch renovierte Badezimmer – gehen Sie bei der Wohnungsbesichtigung besonders auf die Vorzüge ein. Eventuelle Nachteile der Wohnung können damit ausgeglichen werden.

Generell sollten sowohl die Stärken als auch die Schwächen des Objektes angesprochen werden, damit es nach dem Einzug keine bösen Überraschungen gibt. Im schlimmsten Fall kann dies juristisch als Vortäuschung falscher Tatsachen gewertet werden, wie es durch ein Urteil des Landgerichts Essen bestätigt wurde. Der Vermieter hatte in diesem Fall die Nachbarschaft fälschlich als kinderfreundlich beworben.

Je nach Typ des Interessenten sollten Sie auf bestimmte Merkmale eingehen. Ältere Menschen bevorzugen beispielsweise Wohnraum in der Nähe von Ärzten und dem öffentlichen Nahverkehr sowie einen Fahrstuhl, während jungen Familien mit kleinen Kindern sowohl einen Zugang zu Spielplätzen und Schulen als auch Wohnungen mit der Möglichkeit einer Gartennutzung wichtig sind.

Vorteile nach Zielgruppe benennen

Während der Wohnungsbesichtigung haben Sie erneut die Möglichkeit, die größten Vorzüge der Wohnung herauszustellen. Dabei sollten Sie besonders auf die potenziellen Mieter eingehen, da verschiedene Zielgruppen auch verschiedene Anforderungen an einen Wohnraum haben. Mit der Wohnungsanzeige kann eine erste Zielgruppenfokussierung stattfinden, die Besichtigung bietet dann die Chance, das Objekt persönlich von seiner besten Seite zu präsentieren und den Wunschmieter zu finden.

Gemeinschaftliche Flächen zeigen

Werden Dachboden, Keller oder Garten von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzt, sollten auch diese Elemente Teil der Wohnungsbesichtigung sein. So können die Interessenten sich besser ein Bild von dem gesamten Umfang des zu vermietenden Objektes machen und bereits prüfen, ob diese Flächen ihren Vorstellungen entsprechen.

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Welche Daten dürfen erhoben werden?

Auch wenn es verlockend ist – Sie dürfen während einer Wohnungsbesichtigung nur bestimmte Daten von den Interessenten erheben. Zunächst gehört dazu lediglich der Name. Erst wenn Interesse an der Wohnung bekundet wird, ist es gestattet, weitere Informationen wie Kontaktdaten, Beruf und Einkommen zu erfragen. Schließlich müssen Sie sicherstellen, dass die Miete auch gezahlt werden kann.

Egal, ob bei der Wohnungsbesichtigung oder während des laufenden Mietverhältnisses – gemäß der DSGVO dürfen nur solche Daten erhoben werden, die für das Mietverhältnis relevant sind. Sobald die Grundlage der Relevanz entfällt, müssen auch die Daten gelöscht bzw. vernichtet werden. Hat eine Person also Interesse bekundet, zieht dieses jedoch zurück, besteht das Recht auf Löschung der Daten.

Benötigte Dokumente

Einige wichtige Dokumente sollten bereits in der Wohnungsanzeige enthalten sein. Dazu gehören zum Beispiel der Grundriss sowie der Energieausweis. Allerdings ist es sinnvoll, diese und weitere auch bei der Wohnungsbesichtigung zur Verfügung zu stellen.

Zusätzlich können Sie die Wohnungsanzeige in ausgedruckter Form, eine Nebenkostenabrechnung aus dem letzten Abrechnungszeitraum und Unterlagen darüber, ob und welche Einrichtungsgegenstände zur Mietsache gehören, bereithalten.

Auch kann es hilfreich sein, einen Vordruck der Mieterselbstauskunft bereitzulegen. Besteht ernsthaftes Interesse, können potenzielle Mieter diesen vor Ort ausfüllen und Ihnen für eine weitere Kontaktaufnahme zur Verfügung stellen.

Ablauf der Wohnungsbesichtigung

Je nach Lage und Interesse an der Wohnung kann die Anzahl der Interessenten pro Besichtigungstermin festgelegt werden. Im Idealfall handelt es sich um Einzeltermine, da Sie und die Interessenten so die Möglichkeit haben, sich gegenseitig etwas kennenzulernen, Fragen zu stellen und das Objekt in Ruhe zu besichtigen.

Sollten mehrere Interessenten zu einem Besichtigungstermin kommen, ist es sinnvoll, eine Gruppe von maximal 5 Personen durch das Objekt zu führen. So bleibt dennoch Zeit, um Fragen zu beantworten.

Je nach Größe der Wohnung ist mit mindestens 15 Minuten pro Besichtigung zu rechnen. Geben Sie bei einer zum Zeitpunkt der Besichtigung vermieteten Wohnung daher den aktuellen Mietern Bescheid, dass die Wohnung für diesen Zeitraum benötigt wird. Zudem ist es empfehlenswert, die Besichtigung so zu planen, dass ausreichend Tageslicht in die Wohnung fällt. So können die Interessenten sich ein besseres Bild davon machen, wie das Objekt in natürlichem Licht wirkt.

Fragen der Interessenten

Sowohl während als auch nach der Wohnungsbesichtigung werden sich verschiedene Fragen der Interessenten zum Mietobjekt ergeben. Dabei kann es sich sowohl um Fragen über Eigenschaften der Wohnung als auch zum Umfeld, also Nachbarn, Anbindungen oder Einkaufsmöglichkeiten, handeln.

Eine entsprechende Vorbereitung ist hier das A und O. Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Fragen gestellt werden könnten, um passende Antworten parat zu haben.

Zu den möglichen Fragen gehören:

Wie ist das Verhältnis zwischen den Mietern?
Was ist auf dem Balkon/im Garten erlaubt?
Welche Pflichten wie das Streichen beim Auszug gehören zum Vertrag?
Wie steht es mit der Haustierhaltung?
Gibt es ausreichend Parkplätze in Wohnungsnähe?
Wie hellhörig ist die Wohnung?
Wie hoch ist die Mietkaution?

Auch Sie dürfen Fragen stellen

Nicht nur die Interessenten haben Fragen, auch Sie möchten die potenziellen Mieter näher kennenlernen. Stellt sich heraus, dass wirkliches Interesse an der Wohnung besteht, können Sie ihn beispielsweise nach der angestrebten Mietdauer fragen. Anhand der Antworten kann dann entschieden werden, ob der Interessent infrage kommt.

Nach der Besichtigung

Im Anschluss an die Besichtigung haben sich bestenfalls mehrere potenzielle Mieter gefunden und Sie haben die Möglichkeit, den passendsten auszuwählen. Die Mieterselbstauskunft kann dabei erste Anhaltspunkte geben. Aber auch die Sympathie spielt bei der Auswahl eine große Rolle.

Geben Sie Ihrem Favoriten Bescheid und bitten Sie um Rückmeldung. Im Falle einer schnellen Antwort können Sie davon ausgehen, dass echtes Interesse besteht und Sie nicht nur zweite Wahl sind.

Die nächsten Schritte sind dann die gemeinsame Unterzeichnung des Mietvertrages und die Übergabe der Schlüssel.

Fazit

Eine Wohnungsbesichtigung erfordert gute Vorbereitung. Schon beim Schreiben der Wohnungsanzeige ist es möglich, die Zielgruppe einzugrenzen. Steht die Wohnung bereits leer, können Sie die Besichtigungen so legen, wie es Ihnen und den Interessenten am besten passt.

Etwas schwieriger ist es, wenn das Objekt noch bewohnt ist. Melden Sie Besichtigungen Ihren Mietern frühzeitig an und bitten Sie um Mithilfe, um die Wohnung in möglichst gutem Licht zu präsentieren. Nehmen Sie dabei Rücksicht auf die Mieter, auch wenn Sie die Wohneinheit zügig neu vermieten möchten.

Planen Sie zudem die Laufrichtung und bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor. Mit einer guten Vorbereitung und einem sympathischen Auftreten findet sich dann schnell ein passender Mieter.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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