Wohnungsleerstand: Pflichten für Vermieter

Manchmal ist es für Vermieter nicht möglich oder aus unterschiedlichen Gründen nicht gewollt, Immobilien dauerhaft zu vermieten. Im Falle eines Leerstands gibt es verschiedene Dinge zu beachten. Welche Regelungen für die anfallenden Kosten bei einem Wohnungsleerstand gelten, was steuerlich beachtet werden muss und welche Maßnahmen Vermieter treffen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 17. April 2024 | 8 Min. Lesezeit

Wohnungsleerstand: Schraeger Blick in ein leeres Zimmer einer Wohnung. Auf der rechten Seite ist eine grosse Fensterfront aus drei Fensterlementen und jeweiligem Oberlicht. Die Fenster haben dunkle Rahmen und die niedrige Fensterbank hat den selben Farbton. Darunter befindet sich ein langer, schmaler Heizkoerper, der fast ueber die gesamte Zimmerlaenge geht. An den Seiten sind beige Vorhaenge hoch angebracht, die ueber die gesamte Zimmerhoehe gehen. Die Waende sind weiss und der Boden aus hellem Holz mit Maserung. Auf der linken Bildseite ist ein Kaminsims, aber ohne Kamin.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was gilt als Wohnungsleerstand?
  2. Zweckentfremdungsverbot
  3. Kostenverteilung bei Wohnungsleerstand
  4. Lüften bei Wohnungsleerstand
  5. Wohnungsleerstand Steuererklärung
  6. Versicherung der leeren Immobilien
  7. Tipps zur Vermeidung

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine leere Immobilie muss gemeldet werden. Je nach Region kann ein Wohnungsleerstand als Zweckentfremdung gelten.
  • Vermieter sind in der Regel verpflichtet, für sämtliche Nebenkosten selbst aufzukommen und dürfen Betriebskosten wie beispielsweise Heizkosten nicht auf die weiteren Mieter umlegen.
  • Auskühlen und Schimmelbefall sowie weitere Schäden sollten durch intelligentes Heizen und präventive Maßnahmen verhindert werden, auch mit Blick auf Verhandlungen mit der Gebäudeversicherung.
  • Aufwendungen, die für die leerstehende Wohnung anfallen, können unter gewissen Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden.

Was gilt als Wohnungsleerstand? 

Hinter dem Leerstand einer Immobilie können unterschiedliche Faktoren stecken. Grundsätzlich spricht man von einem Leerstand, wenn die Wohnung mindestens drei Monate unbenutzt oder unvermietet ist.

Je nach Absicht und Ursachen dafür, dass eine Wohnfläche entweder temporär oder dauerhaft unbenutzt bleibt, spricht man von verschiedenen Arten des Leerstands.

Fluktuationsleerstand

Im Falle eines Fluktuationsleerstands bleibt die Immobilie nur kurzfristig unbenutzt. Grund dafür ist meist ein Mieterwechsel, bei dem der bisherige Mieter bereits ausgezogen und der neue Mieter noch nicht eingezogen ist.

Die Zeit des Fluktuationszustands wird häufig für anstehende Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten genutzt.

Struktureller Leerstand 

Aufgrund von wirtschaftlichen und demographischen Faktoren kann es vorkommen, dass eine Wohnung langfristig nicht vermietet werden kann. Liegt eine Einschätzung vor, dass dieser Zustand vermutlich für die restliche Nutzungsdauer der Immobilie anhält, spricht man von einem strukturellen Leerstand.

Spekulativer Leerstand 

Warten Vermieter bewusst auf eine steigende Nachfrage und ein Potenzial für höhere Mietpreise, gilt dies als ein spekulativer Leerstand

Zweckentfremdungsverbot gegen dauerhaften Leerstand

Vermieter müssen beachten, dass ein Wohnungsleerstand ab drei bis vier Monaten als Zweckentfremdung gelten kann, da es sich um eine andere Nutzung des Wohnraums als das Wohnen handelt.

Im Rahmen des Wohnraumschutzgesetzes ist diese Zweckentfremdung verboten und Vermieter sind dazu verpflichtet, einen Leerstand zu melden.

Ob es für die jeweilige Immobilie ein Zweckentfremdungsverbot gibt, ist regionsabhängig. Bisher gilt dieses besonders in Metropolen und Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin.

Grundsätzlich liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn:

  • Die Immobilie für mehr als sechs Monate leer steht oder beseitigt wird.
  • Eine Nutzung der Immobilie zu gewerblichen Zwecken vorliegt.
  • Bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen die Eignung der Immobilie für Wohnzwecke verhindert.
  • Die Immobilie wiederholend als Ferienwohnung oder zur Fremdbeherbergung genutzt wird.

Um Städten und Regionen genügend Wohnfläche zu garantieren, kann es deshalb für Vermieter zur Zwangsvermietung oder weiteren Konsequenzen kommen. Je nach Stadt oder Bundesland können diese Regelungen voneinander abweichen.

Strafen

Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsgesetz können Bußgelder zwischen 50.000 € und 100.000 € anfallen, in einigen Bundesländern sogar bis zu 500.000 €.

Auch Zwangsgelder können auf Vermieter zukommen, wenn sie nicht rechtzeitig die nötigen Genehmigungen einholen.

Ausnahmen

In einigen Fällen ist es möglich, die Ahndung des Wohnungsleerstands zu umgehen. Generell lassen die Verordnungen den Eigentümern meist drei bis sechs Monate Zeit, einen neuen Mieter zu finden. Zudem erlauben Sanierungsarbeiten oder ein absehbarer Verkauf einen längeren Leerstand von zumindest zwölf Monaten.

Vermieter sollten außerdem stets nachweisen können, dass sie ausreichende Maßnahmen getroffen haben, um die Immobilie in einen vermietungsfähigen Zustand zu bringen bzw. einen Mieter zu finden.

Dies kann beispielsweise durch das Schalten von Wohnungsanzeigen oder der Beauftragung einer Sanierungsfirma geschehen. Dann ist die Befreiung von Zweckentfremdungsverordnungen ebenfalls möglich.

Haende einer Person, die an einem Schreibtisch sitzt. Die Haende liegen beide auf einem Laptop. Neben dem Laptop liegt ein Handy und eine weiße Tasse steht dort. Im Hintergrund ist eine Gruenpflanze zu erkennen.

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Kostenverteilung bei Wohnungsleerstand

Besonders im Falle eines Mehrfamilienhauses kommt mit dem Leerstand einer Wohneinheit die Frage auf, wer die anfallenden Kosten zahlt. Grundsätzlich sind Vermieter für einen Leerstand verantwortlich und müssen die Risiken dafür selber tragen. Deshalb müssen sie für die Nebenkosten der leerstehenden Wohnung aufkommen und dürfen diese nicht auf die weiteren Mieter aufteilen.

Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche und Verteilung nach Personenanzahl

Die Verteilung der Betriebskosten der Wohnfläche kann entweder über die Wohnfläche oder die Personenzahl erfolgen.

In beiden Fällen gilt, dass der Eigentümer der leerstehenden Wohneinheit entweder die anteiligen Kosten der Wohnfläche oder die anteiligen Kosten als ein fiktiver Mieter übernehmen muss. Nur in speziellen Sonderfällen können Verteilungsschlüssel geändert werden.

Heizen bei Wohnungsleerstand

Grundsätzlich gibt es keine Pflichttemperatur, bis zu welcher eine leerstehende Mietwohnung vom Vermieter beheizt werden muss. Lediglich Frostschäden wie ein Wasserrohrbruch müssen verhindert werden.

Trotzdem sollten die Konsequenzen einer ausgekühlten Wohnung für die Nachbarwohnungen berücksichtigt werden. Teilweise kann es individuelle Regelungen bzw. Konsequenzen geben, falls eine Auskühlung der leerstehenden Wohnung zu extremen Heizproblemen in angrenzenden Wohnungen führt.

Zu beachten ist außerdem, dass die Schimmelgefahr bei niedrigen Zimmertemperaturen steigt. Es empfiehlt sich deshalb mindestens eine Temperatur von etwa 15 bis 17 °C in den Räumen aufrechtzuerhalten.

Heizkosten

Vermieter sind bei der Heizkostenabrechnung verpflichtet, die Kosten ihrer leeren Wohnung anteilig zu übernehmen. Er darf diese nicht nur auf bewohnte Mietwohnungen umlegen.

Je nach vertraglichen Regelungen müssen laut der Heizkostenverordnung 30 % bis 50 % der Kosten nach Wohnfläche verteilt werden. Auch bei einer Verteilung mit 50 % bis 70 %, müssen Heizkostenverteiler vom Vermieter abgelesen werden. Falls ein Verbrauch entstanden sein sollte, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten zu tragen.

Auch weitere verbrauchsabhängige Kosten wie Wasserkosten muss der Vermieter für den leerstehenden Wohnraum zahlen, genauso wie auch verbrauchsunabhängige Kosten.

Wohnungsleerstand: Was beim Lüften beachten?

Wenn die Möglichkeit besteht, sollten Vermieter in ihrer leerstehenden Immobilie regelmäßig Lüften. So kann einer zu hohen Luftfeuchtigkeit und Schimmelbefall entgegengewirkt werden. Zielführend ist hierbei ein schneller Luftaustausch durch Querlüften und Stoßlüften.

Um sicherzugehen, dass die Luftfeuchtigkeit in den leeren Räumen nicht zu hoch gestiegen ist, empfiehlt es sich zudem, diese wiederholend zu messen. Übersteigt die Luftfeuchtigkeit einen Wert von 60, besteht ein hohes Risiko zur Schimmelbildung.

Für den Fall, dass sich noch einige Möbel in der unbewohnten Wohnung befinden sollten, ist es ratsam, diese nicht direkt an den Außenwänden zu platzieren und auf ausreichenden Abstand zwischen Wand und Möbelstück zu achten.

Ist es Vermietern dauerhaft nicht möglich, ihre Immobilie selber zu lüften, können Familie, Bekannte oder Nachbarn um Hilfe gebeten werden, um eine gute Luftqualität beizubehalten.

Steuern und Steuererklärung bei Leerstand der Wohnung

Allgemein ist es möglich, dass Vermieter entstehende Aufwendungen bei Wohnungsleerstand steuerlich absetzen. Voraussetzung hierbei ist, dass eine Bemühung zur weiteren Vermietung in der Zukunft vorgewiesen werden kann.

Kosten wie beispielsweise Reparatur- und Instandhaltungskosten, Energiekosten, Grundsteuer oder Müllgebühren sowie Kosten für Werbemaßnahmen können also als Werbungskosten in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden.

Die Aufwendungen müssen allerdings als angemessen und notwendig angesehen werden können. Wie hoch die Kosten hierbei ausfallen dürfen, variiert stark aufgrund verschiedener Faktoren wie beispielsweise des Standorts. Bei Unsicherheiten diesbezüglich ist ratsam, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Versicherung von leerstehenden Immobilien

Haben Vermieter eine Gebäudeversicherung für ihre Immobilie, sind sie verpflichtet, gewisse Veränderungen am Versicherungsobjekt zu melden. Bei einem Wohnungsleerstand ergibt sich für das Versicherungsunternehmen ein höheres Gefahrenrisiko. In einer bewohnten Wohnung können Schäden oder Unfälle schneller bemerkt und vermieden werden.

Falls Schäden einer leerstehenden Wohnung anfallen, werden die Kosten nur von der Versicherung übernommen, wenn Vermieter vorher über den Leerstand Bescheid gegeben haben. 

Mit Preiserhöhungen des Versicherungsbeitrages muss gerechnet werden, diese sind im Normalfall aber moderat.

Schadenspräventionen

Vermieter sollten mit Blick auf die Gebäudeversicherung bei Leerstand strategisch vorgehen und Präventionsmaßnahmen für mögliche Schäden tätigen. Somit erhöhen sich die Chancen, dass die Versicherung für die leerstehende Immobilie bestehen bleibt und das Versicherungsunternehmen das Risiko als geringer einschätzen kann.

Regelmäßige Kontrollgänge durch die leeren Räume und sicher verschlossene Fenster und Türen werden von der Versicherung gerne gesehen. Außerdem sollten Vermieter versuchen, für eine Verminderung jeglichen Brandrisikos zu sorgen und wenn möglich elektrischen Anlagen von der Stromzufuhr zu trennen.

Bei Bedarf gibt es auch Anbieter für Spezialversicherungen, um die besten Versicherungslösungen für leerstehende Wohnungen zu finden. Allerdings fallen Prämien hier oftmals teurer aus.

Wohnungsleerstand: Möglichkeit zur Vermeidung

Um einen Wohnungsleerstand und mögliche Konsequenzen zu vermeiden, können Vermieter ihre Immobilie durch verschiedene Maßnahmen attraktiver für Mieter gestalten.

Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Immobilien können beispielsweise durch Renovierungen, Sanierungen oder auch eine effektive Vermarktung erreicht werden. Ein Immobilienmakler, Online- oder Printanzeigen können dabei hilfreich sein.

Des Weiteren können attraktive und angemessene Mietpreise sowie flexible Mietbedingungen zu besseren Chancen beisteuern.  

Fazit

Vermieter müssen Leerstände melden und sind selbst für ihre leerstehenden Immobilien und ihre Risiken sowie Kosten verantwortlich.

Bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz können Bußgelder von 50.000 € bis 100.000 €, in einigen Regionen sogar bis zu 500.000 €, anfallen.

Unter gewissen Rahmenbedingungen ist es aber möglich, Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung abzusetzen.

Empfehlenswert ist es, Maßnahmen zum Schutz der Immobilie vor Schäden während des Leerstands zu treffen.

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Autor

Sophie Sillekens

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