Zahlungsschwierigkeiten Mieter: Das können Vermieter tun

Aufgrund anhaltender Krisen sind viele Mieter in eine finanzielle Notlage geraten. Vermietern steht bei ausbleibenden Zahlungen ein besonderes Kündigungsrecht zu. Insbesondere in der gewerblichen Vermietung ist eine fristlose Kündigung dann nicht selten. Welche Möglichkeiten Vermieter bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters auf rechtlicher Basis haben, welche Unterschiede zwischen gewerblicher und privater Vermietung bestehen und wann kulantere Lösungswege infrage kommen, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 20. Januar 2023 | 16 Min. Lesezeit

Zahlungsschwierigkeiten Mieter: Mann tippt auf einem Taschenrechner und haelt mit der anderen Hand Dokumente. Auf dem Schreibtisch vor ihm liegen weitere Dokumente.

Inhalt

  1. Zahlungsverzug: Definition
  2. Kündigungsrecht
  3. Räumungsklage
  4. Pfandrecht des Vermieters
  5. Insolvenzrecht
  6. Kulante Lösungswege suchen
  7. Stundung
  8. Ratenzahlung
  9. Staatliche Hilfsmittel

Zahlungsverzug: Definition

Entrichtet der Mieter eine Zahlung nicht fristgerecht, gerät er in Zahlungsverzug.

Sowohl bei gewerblicher als auch bei privater Vermietung können mehrere Fälle für einen offiziellen Fall von Zahlungsverzug sorgen:

  1. Zwei direkt aufeinander fallende Mieten werden komplett nicht bezahlt.
  2. Über einen längeren Zeitraum werden insgesamt mehr als 2 gesamte Monatsmieten nicht gezahlt

Nur bei gewerblicher Vermietung

  1. Die Kaution wurde nicht (vollständig) gezahlt

Kündigungsrecht

Eine gute und offene Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter kann bereits viele Unstimmigkeiten verhindern oder dafür sorgen, dass auftretende Probleme schnell gelöst werden können. Gleichzeitig sollten Sie sich vor allem für den Fall ausbleibender Zahlungen schützen und Ihre Rechte kennen. 

Dafür gibt es einige Mechanismen, die Sie vor einem Anspruchsausfall schützen. Allerdings sind diese dennoch häufig mit hohem bürokratischem und teilweise juristischem Aufwand verbunden. Um Ihren Handlungsspielraum bestmöglich bewerten zu können, ist es lohnenswert, sich einen Überblick über Kündigungs-, Insolvenz- und Pfändungsrecht zu verschaffen.

Fehlende Mietzahlung berechtigt zu fristloser Kündigung

Das Bundesgesetzbuch schützt Vermieter vor Einnahmenausfall und bereits zwei fehlende Mieten können zu einer fristlosen Kündigung führen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB).

Zahlt der Mieter die ausstehende Miete unverzüglich nach Erhalt der Kündigung, wird diese unwirksam. Wenn die Kündigung jedoch bereits die zweite in einem Zeitraum von 2 Jahren ist, bleibt sie auch bei Rückzahlung des Schuldenstands weiter wirkkräftig.

Gewerbliches Kündigungsrecht

Die ordentliche Kündigungsfrist bei gewerblichen Mietobjekten ist mit 6 Monaten recht lang. Der Zahlungsverzug gehört dennoch zu den schwerwiegenden Verletzungen des Mietvertrages und ermöglicht so dem Vermieter eine sofortige Kündigung.

Bei gewerblich genutzten Räumen ist offiziell bei Zahlungsverzug zudem nicht unbedingt eine Abmahnung nötig. 

Räumungsklage

Eine Räumungsklage ist die letzte Option, sollte der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht ausziehen. Bis eine Räumung nach entsprechender Klage vollzogen ist, kann es jedoch längere Zeit dauern, da insbesondere private Mietverhältnisse unter verstärktem Schutz stehen.

In privaten Mietverhältnissen dauert es bis zur endgültigen Räumung insgesamt mindestens vier Monate. Fristlose Kündigungsbescheide verfallen, wenn die Mahnbestände noch im Rahmen der Frist abbezahlt werden.

Im Vorfeld sollten bereits fristgerecht sowohl eine Abmahnung als auch eine Kündigung beim Mieter eingehen. So wird der Weg zur Räumungsklage geebnet.

Diese ist immer der letzte Schritt und sollte nur im Ausnahmefall eingereicht werden. In den meisten Fällen kann bereits die Abmahnung dazu führen, dass der Mieter die Zahlungsrückstände ausgleicht und das Mietverhältnis weitergeführt werden kann. 

Pfandrecht des Vermieters

Eine zusätzliche Absicherung für Sie als Vermieter gibt es durch § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Es gibt Ihnen die Möglichkeit, aus dem Eigentum der Mieter zu pfänden, um mit den Einnahmen Ihre Verluste ausstehender Mieteinnahmen auszugleichen.

Aber auch beispielsweise durch unverhältnismäßig starke Abnutzung der Einrichtung und Geräte oder bei zu später oder fehlender Mängelanzeige kommt das Pfandrecht zum Einsatz. 

Alltagsgegenstände ausgenommen

Jegliches Eigentum, das der schuldige Mieter für den alltäglichen Bedarf benötigt, wie zum Beispiel Bett und Schrank, aber auch Herd und Waschmaschine, sind in jedem Fall vom Vermieterpfandrecht ausgeschlossen. 

Ausschluss von nötigem Eigentum für Gewerbe 

Das Pfandrecht gilt nicht nur für private, sondern auch gewerblich genutzte Mietobjekte. Hier sind alltägliche Gegenstände wie Maschinen, Büro- und Gastromöbel sowie Werkzeug vor Pfändung geschützt (13.07.2015, Az. 8 U 15/15).

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Insolvenzrecht

Wenn ein Schuldner nicht mehr in der Lage ist, seine Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern zu erfüllen, wird ein Insolvenzantrag drängend. Für Vermieter ist die insolvenzrechtliche Kündigungssperre besonders ärgerlich. Alle bisherigen Ansprüche verfallen zunächst, bis der Insolvenzstatus geklärt wird.

Sperre für alte Schulden

Die Kündigungssperre gilt nur für Rückstände aus dem Zeitraum vor dem Insolvenzantrag. Sollte der Mieter nach dem Antrag weiter in Verzug geraten, kann die herkömmliche Frist mit zwei Monatsmieten Verzug angewandt werden.

Auch Eigenbedarf und andere Sonderkündigungsrechte, die nicht mit dem Zahlungsverzug begründet sind, haben im privaten Kündigungsrecht weiter Geltung.

Vermieter als Insolvenzgläubiger

Durch Start des Insolvenzverfahrens werden Sie als Vermieter zum Gläubiger. Ihre Ansprüche gelten von da an als Masseverbindlichkeiten und müssen priorisiert behandelt werden (§ 53 InsO).

Gewerbe und Insolvenzrecht

Im Grunde verhält sich das Insolvenzrecht sowie die darauf aufbauende Kündigungssperre in gewerblichen Objekten gleich zum privaten Insolvenzrecht. Lediglich die Pfändungsmöglichkeiten werden bei Gewerbeinsolvenzrecht gesondert behandelt.

Die Regeln, welcher Teil vom Eigentum gepfändet darf, hängen unter anderem damit zusammen, ob der Schuldner das Geschäft verkauft, schließt oder weiterführt. Sollten Sie als Vermieter Interesse an einem solchen Prozess haben, empfiehlt es sich daher, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Kulante Lösungswege suchen

Sowohl Kündigungen als auch Pfändungen und Insolvenzansprüche eintreiben bedeuten immer einen größeren Aufwand für Vermieter.

Aufgrund der überall gestiegenen Lebenshaltungskosten kann es zukünftig vermehrt zu Zahlungsschwierigkeiten des Mieters kommen. Um das Mietverhältnis mit bisher zuverlässigen Mietern weiterführen zu können, sollte, wenn möglich, ein kulanter Lösungsweg gefunden werden. Dies erspart im besten Fall bürokratischen Aufwand und die Suche nach einem neuen Mieter. 

Ein solcher Lösungsweg kann beispielsweise die Stundung der Miete sein. Aber auch Ratenzahlungen bieten sich in vielen Fällen an. 

Andere Mieteinheit anbieten

Haben Sie noch andere leerstehende Mieteinheiten, bei denen die Miethöhe aufgrund weniger m² oder einer anderen Lage günstiger ist, können Sie diese dem zahlungsunfähigen Mieter anbieten.

Stundung

Viele Menschen haben aufgrund der anhaltenden Pandemie ihren Job verloren oder mussten in Kurzarbeit gehen. Daraus resultiert häufig eine finanzielle Englage, durch die das pünktliche Begleichen der Miete und der Nebenkosten schwierig geworden ist.

Eine mögliche Lösung, um das Mietverhältnis weiterführen zu können, ist dann die Stundung.  

Die Stundung meint die Verlegung der Begleichung der Schulden zu einem deutlich späteren Zeitpunkt. Dies kann sinnvoll sein, wenn es sich bei den Zahlungsschwierigkeiten um Mieter handelt, zu denen Sie Vertrauen haben und die in absehbarer Zeit wieder eine stabilere finanzielle Lage erwartet.

Ratenzahlung

Auch die Ratenzahlung ermöglicht Schuldnern eine langsame Erholung aus finanziellen Engpässen. Der Rückstand wird in kleinen überschaubaren Raten Stück für Stück zurückgezahlt.

Diese Methode eignet sich besonders, wenn die Mieter durch zum Beispiel Kurzarbeit während der Pandemie oder durch die anhaltende Energiekrise deutlich weniger Geld zur Verfügung haben. 

Werden wieder die vollen Stunden gearbeitet und bezahlt, können die vereinbarten Raten häufig gestemmt werden. Nach einer finanziellen Stabilisierung kann die Miete oftmals wieder pünktlich und vollständig gezahlt werden.

Staatliche Hilfsmittel

Arbeitslosigkeit bringt nicht nur soziale und finanzielle Probleme mit sich, sondern auch ein gesellschaftliches Stigma, welches die Lage teilweise verschlimmert.

Signalisieren Sie Ihren Mietern, dass sollten sie auf staatliche Hilfen angewiesen sein, Sie diese dabei unterstützen.

Das neue Bürgergeld, aber auch das reformierte Wohngeld Plus können Mietern helfen, ihre Zahlungen zu leisten und das Mietverhältnis weiterzuführen. 

Fazit

Gleich zwei Krisen in den letzten Jahren hinterlassen Spuren in der Bevölkerung. Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit durch die Pandemie sowie die anhaltende Inflation sorgen für immer häufigere Zahlungsschwierigkeiten durch die Mieter. 

Eine Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund ausbleibender Zahlungen sollte im besten Fall nur die letzte Option sein und ist mit einigem bürokratischem Aufwand verbunden. 

Ratenzahlung, Stundung sowie Wohnungswechsel und staatliche Hilfsmittel sind Möglichkeiten, kleinere und bei großer Vertrauensbasis auch mittlere finanzielle Engpässe durch kulantes Zusammenarbeiten zu überwinden. Dies erfordert immer eine offene, verlässliche Kommunikation durch Mieter und Vermieter.

Wirken diese Mittel nicht oder ist ihre Basis hierfür gar nicht erst gegeben, muss auch das Kündigungs-; Räumungs- und Pfändungsrecht in Betracht gezogen werden. Seien Sie sich zudem darüber  bewusst, dass eine Insolvenz für weitere Zahlungsverzögerungen und wochenlangen Kündigungsfristen führen kann.

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Autor

Evelyn Löwenstein

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