Nebenkosten

Zusammenlegung von Kostenpositionen in Betriebskostenabrechnung: Keine Zahlungspflicht

Letztes Update: 17. Dezember 2024 | 2 Min. Lesezeit

Die Zusammenlegung von Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist unzulässig. Für den Mieter besteht in einem solchen Fall keine Zahlungspflicht. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg 2024 hervor.

Hintergrund zum Urteil: Vorliegender Sachverhalt

2023 hatte der Mieter einer Wohnung gegen seine Vermieterin vor dem Amtsgericht Hamburg geklagt. Grund der Klage waren zu viel gezahlte Betriebskosten. Der Mieter wollte eine Rückzahlung dieser erwirken, da er sie für unzulässig hielt.

Die Vermieterin hatte in der Betriebskostenabrechnung die Kostenpositionen von Gartenpflege und Hausmeister zusammengelegt. Die Höhe des Betrags lag bei 8,23 €.

Vermieterin hat nicht formell wirksam abgerechnet

Das Amtsgericht Hamburg hat zugunsten des Mieters entschieden. Ihm stehe ein Anspruch auf Rückerstattung der Betriebskosten zu. Durch die Gerichtsentscheidung muss die beklagte Vermieterin an den klagenden Mieter 299,31 € plus Zinsen zahlen. Zudem trägt sie die Kosten des Rechtsstreits.

Durch die Zusammenlegung der Positionen von Gartenpflege und Hausmeister entstand keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung, da keine Differenzierung gemäß mietvertraglicher Vereinbarung stattgefunden habe. Es spiele dabei keine Rolle, dass beide Kostenpositionen laut Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden.

In der Betriebskostenabrechnung müssen die Kostenarten einzeln aufgeführt werden. Ein Vermischen ist nur dann möglich, wenn es von der Betriebskostenverordnung als Ausnahme zugelassen wird (bspw. in einigen Bundesländern bei den Positionen Wasser und Abwasser).

Übernahme beider Tätigkeiten durch eine Person ist unerheblich

Bei der Kostenumlage in der Abrechnung komme es nach Auffassung des Amtsgerichts nicht darauf an, ob der Hausmeister auch die Aufgaben der Gartenpflege übernommen habe. Die beiden Positionen umfassen unterschiedliche Arbeiten und müssen gesondert abgerechnet und aufgeführt werden.

Zwar sei es möglich, einige der Kosten über die Position des Hausmeisters abzurechnen, dies betreffe jedoch ausschließlich die Arbeitsleistung. Andere Kosten der Gartenpflege wie die Gehölzerneuerung oder weiterführende Tätigkeiten wie das Ausdünnen von Bäumen, für die der Hausmeister nicht hinreichend qualifiziert ist, sind gesondert abzurechnen.

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 12.08.2024, Az. 49 C 535/23

Was Vermieter zum Thema Nebenkostenabrechnung wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.

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Überblick über die umlagefähigen Nebenkosten

Es gibt gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) 16 verschiedene umlagefähige Nebenkostenarten. Dazu kommen mit Punkt 17 die „Sonstigen Kosten“.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen:

Laufende öffentliche Lasten (insb. Grundsteuer)
Wasserversorgung
Entwässerung
Betrieb der zentralen Heizungsanlage / Betrieb der zentralen Brennstoffversorgungsanlage / eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme / Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage / eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser / Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Aufzug
Straßenreinigung & Müllabfuhr
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Sach- und Haftpflichtversicherung
Hausmeister
Gemeinschaftsantennen / Verteileranlage
Einrichtungen für Wäschepflege

Zu den sonstigen Betriebskosten aus Punkt 17 gehören beispielsweise die Dachrinnenreinigung oder die Feuerlöscherwartung.

Während für die in der Betriebskostenverordnung explizit genannten Kosten ein Hinweis darauf im Mietvertrag ausreichend ist, müssen die sonstigen Kosten explizit benannt werden.

Werden umlagefähige Kostenarten nicht im Vertrag aufgeführt oder fehlt der Hinweis auf die Verordnung, ist keine Kostenumlage möglich.