Letztes Update: 22. Juli 2022

Zweckentfremdung: Was private Vermieter zum Verbot wissen sollten

Wohnraum ist in vielen Städten und Gemeinden in Deutschland ein knappes Gut, das es zu schützen gilt. Aus diesem Grund gilt in einigen Bundesländern und zahlreichen Kommunen ein Verbot für die Zweckentfremdung. Dies bedeutet, dass Wohnungen ausschließlich zum langfristigen Wohnen genutzt werden dürfen. Andere Nutzungsarten bedürfen einer ausdrücklichen Genehmigung der zuständigen Behörde. In welchen Fällen das Zweckentfremdungsverbot greift und was Sie als Vermieter in diesem Zusammenhang beachten sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Übersicht

Einschränkung der Nutzungsfreiheit
Leerstand oder Abriss als Zweckentfremdung
Mögliche Ausnahmen und Genehmigungen
Gesetzliche Grundlagen in den Bundesländern
Zweckentfremdung von Garagen

Einschränkung der Nutzungsfreiheit

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie grundsätzlich das Recht, diese so zu nutzen, wie Sie es möchten. In Städten und Gemeinden, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist, kann dieses Recht jedoch eingeschränkt werden.

Achtung bei touristischer Vermietung

Insbesondere in den großen Metropolen, die auch bei Reisenden sehr beliebt sind, stellt die Kurzzeitvermietung über Portale wie Airbnb eine lukrative Möglichkeit dar, die Mieteinnahmen zu steigern. Statt für eine langfristige Vermietung entschließen sich viele Immobilienbesitzer deshalb, ihre Wohnungen lieber zeitlich begrenzt an Touristen zu vermieten. Dies kann jedoch eine unzulässige Zweckentfremdung darstellen, die ohne die ausdrückliche Zustimmung der zuständigen Behörde mit einem hohen Bußgeld geahndet werden kann.

Wenn Sie als Vermieter darüber nachdenken, Ihre Mietwohnung an Touristen zu vermieten, sollten Sie sich zuvor eingehend über die an Ihrem Wohnort gültigen Regelungen informieren.

Vermietung zu gewerblichen Zwecken nicht zulässig

Eine Zweckentfremdung liegt aber nicht nur bei einer touristischen Vermietung vor. Auch wenn eine Mietwohnung als Büro, Praxis oder für andere gewerbliche Zwecke genutzt wird, fällt dies unter das Zweckentfremdungsverbot. Auch in diesem Fall sollten Sie vor einer entsprechenden Vermietung genau prüfen, ob dies in Ihrer Gemeinde zulässig ist.

Gleiche Regeln für Mieter

Das Zweckentfremdungsverbot gilt allerdings nicht nur für Sie als Vermieter. Auch Mieter müssen die lokalen Bestimmungen beachten. Wer eine Wohnung oder ein Haus zu Wohnzwecken anmietet, kann die Immobilie nicht anschließend einfach als Büro nutzen oder anderen zur touristischen Nutzung überlassen.

Bietet ein Mieter seine Wohnung auf den einschlägigen Portalen regelmäßig als Feriendomizil an, liegt damit eine Vertragsverletzung vor, die Sie als Vermieter zu einer Abmahnung und im Wiederholungsfall zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

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Leerstand oder Abriss als Zweckentfremdung

Neben der unzulässigen Nutzung als Ferienwohnung oder Büroraum gilt auch ein längerer Leerstand als Zweckentfremdung. Lassen Sie Ihre Wohnung über mehrere Monate oder sogar Jahre leer stehen, obwohl in Ihrer Stadt Wohnungsmangel herrscht und Sie jederzeit einen zumutbaren Mieter finden könnten, wird auch dieser Umstand vielfach als Zweckentfremdung betrachtet. Auch hier drohen empfindliche Bußgelder.

Dies gilt auch, wenn Sie Wohnraum dauerhaft vernichten. Der ungenehmigte Abriss eines Mietshauses stellt ebenfalls eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes dar.

Grundsätzlich liegt also in folgenden Fällen eine Zweckentfremdung vor:

wiederholte Vermietung zu touristischen Zwecken
Nutzung einer Mietwohnung als Büro oder Praxis
Leerstand über mehrere Monate oder Jahre aus Spekulationsgründen
Abriss oder Verwahrlosung eines Wohnhauses
bauliche Veränderungen, die eine Nutzung als Wohnraum nicht mehr zulassen

Mögliche Ausnahmen und Genehmigungen

Nicht in allen der oben genannten Fälle liegt grundsätzlich eine Zweckentfremdung vor. Werden zum Beispiel weniger als 50 Prozent der Wohnfläche als Büroräume genutzt, so wird dies nicht als Zweckentfremdung betrachtet.

Auch wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Zweitwohnung handelt, gelten unter bestimmten Voraussetzungen abweichende Bestimmungen. Hier muss im konkreten Fall geprüft werden, ob das Zweckentfremdungsverbot zur Anwendung kommt. Unter Umständen muss dann eine Nutzungsänderung beantragt werden.

Nutzungsänderung beantragen

Wenn Sie als Vermieter eine Nutzungsänderung für Ihre Immobilie anstreben, können Sie diese bei den zuständigen Stellen in Ihrer Gemeinde beantragen. Ob dem Antrag der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Ferienwohnung oder in Büroräume zugestimmt wird, hängt davon ab, ob ein schutzwürdiges privates Interesse vorliegt, das höher zu bewerten ist als das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum. Ein solches schutzwürdiges privates Interesse wird in der Regel nur dann angenommen, wenn eine Ablehnung des Antrags zu einer Existenzbedrohung des Eigentümers führt.

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Gesetzliche Grundlagen in den Bundesländern

Die gesetzliche Grundlage zur Erstellung von Richtlinien zur Zweckentfremdung von Wohnraum ist in den Landesgesetzen zu finden. Verschiedene Bundesländer haben bereits die rechtliche Basis geschaffen, auf der einzelne Städte und Gemeinden Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung erlassen können. Bislang wurden in den Ländern und Stadtstaaten

Bayern

Baden-Württemberg

Brandenburg

Berlin

Bremen

Hamburg

Niedersachsen

Nordrhein-Westfalen

Rheinland-Pfalz

Thüringen

entsprechende Gesetze beschlossen.

In erster Linie nehmen Kommunen dieses Recht in Anspruch, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Dabei handelt es sich in der Regel um Großstädte, wie zum Beispiel München, Stuttgart oder Köln, aber auch zahlreiche Universitätsstädte. Die Ausgestaltung der jeweiligen Verordnungen obliegt dabei den Kommunen. Die Regelungen können auch innerhalb eines Bundeslandes erheblich voneinander abweichen.

Hohe Bußgelder bei Zweckentfremdung

Aus diesem Grund ist es für Sie als Vermieter besonders wichtig, sich gründlich über die Bestimmungen in Ihrer Gemeinde zu informieren. Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot drohen in Bayern, Berlin und Hamburg Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. In den anderen Bundesländern werden Verstöße mit bis zu 50.000 oder 100.000 Euro geahndet.

In den jeweiligen Landesgesetzen ist aber nicht nur die Höhe des möglichen Bußgeldes geregelt, sondern auch, wann eine Ausnahmegenehmigung erteilt werden kann und in welchen Fällen noch keine Zweckentfremdung vorliegt.

Zweckentfremdung von Garagen

Wird die angemietete Garage als zusätzlicher Abstellraum genutzt, anstatt das Auto darin zu parken, liegt eine Zweckentfremdung vor. Dies liegt in der Garagenverordnung bzw. Landesbauordnung begründet, welche als Zweck der Garage das Unterstellen des PKW vorsieht, um eine Entlastung des öffentlichen Parkraums zu gewährleisten.

Es gibt keine einheitliche, für ganz Deutschland geltende Verordnung. Stattdessen hat jedes Bundesland eigene Varianten, die sich jedoch insbesondere in der Art der Nutzung sehr ähnlich sind.

Was darf gelagert werden?

Mieter dürfen in der Garage neben dem Auto nur Dinge lagern, welche mit dem PKW in Verbindung stehen. Dazu gehören unter anderem:

Reifen des aktuellen PKW
Wagenheber
Kraftstoff
Dachgepäckträger oder Dachboxen
Kindersitze

Fahrräder, Gartenzubehör oder eine Werkbank sind nicht zulässig, auch wenn es der Platz in der Garage erlaubt.

Achtung bei Kraftstoffen

Für Kleingaragen bis zu einer Größe von 100 qm gilt beispielsweise in NRW für die Lagerung von Kraftstoffen eine Höchstmenge von 20 Litern Benzin und 200 Litern Diesel. In Garagen, die über diese Größe hinausgehen, ist die Lagerung jeglicher Kraftstoffe außerhalb des Fahrzeugs untersagt.

Folgen der Zweckentfremdung

Für Sie als Vermieter ist es schwierig, eine Garagenzweckentfremdung zu erkennen, da es sich meist um einen geschlossenen Raum handelt, der von Ihnen nicht einfach betreten werden darf. Wurden Sie von anderen Mietern auf eine Zweckentfremdung aufmerksam gemacht oder haben selbst gesehen, dass dort untersagte Gegenstände gelagert werden, können Sie den Mieter zunächst darauf ansprechen und ihn abmahnen.

Bei wiederholtem Verstoß kann die zuständige Behörde, in der Regel das Ordnungsamt, informiert werden. Der Mieter muss dann die Garage entsprechend leerräumen, sodass lediglich die erlaubten Gegenstände darin verbleiben. Zudem kann ein Bußgeld in Höhe mehrerer Hundert Euro anfallen.

Bereits im Mietvertrag sollte ein Hinweis darüber erfolgen, was Mieter in der Garage unterbringen dürfen. Verletzt der Mieter die vertraglichen Bedingungen, kann ihm im schlimmsten Fall die Kündigung drohen.

Fazit

In vielen Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt haben die Kommunen ein Zweckentfremdungsverbot erlassen, mit dem verhindert werden soll, dass Wohnraum vernichtet oder zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen genutzt wird.

Das Anbieten von Mietwohnungen zu touristischen Zwecken ist dann ebenso verboten wie die Nutzung der Wohnfläche als Büro, Praxis oder Lagerraum. Diese Regelung gilt nicht nur für Sie als Vermieter, sondern auch für den Mieter, der eine zu Wohnzwecken angemietete Immobilie nicht einfach zu anderen Zwecken nutzen oder regelmäßig touristisch vermieten darf.

Auch der Abriss, längerer Leerstand oder die Verwahrlosung eines Mietobjektes fallen unter das Zweckentfremdungsverbot. Wer gegen die entsprechenden Regelungen in seiner Gemeinde oder seinem Stadtteil verstößt, muss in vielen Bundesländern mit empfindlichen Strafen rechnen. Für Sie als Vermieter ist es deshalb besonders wichtig, sich über die jeweiligen Bestimmungen in Ihrem Umfeld zu informieren.

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