Letztes Update: 5. November 2021
Einkommensnachweis: Warum er bei der Mieterauswahl wichtig ist
Bei der Suche nach dem perfekten Mieter spielen verschiedene Aspekte eine wichtige Rolle. Ein zentraler Punkt bei der Auswahl sind die Einkommensverhältnisse. Durch den Nachweis der Einkünfte können Sie als Vermieter überprüfen, ob der neue Mieter dauerhaft in der Lage ist, die monatliche Miete aufzubringen. Was Sie im Zusammenhang mit dem Einkommensnachweis beachten müssen, was erlaubt und was unzulässig ist, erfahren Sie in folgendem Beitrag.
Einkommensnachweis ist Standard
Der Einkommensnachweis liefert neben der Bonitätsauskunft der SCHUFA relevante Informationen zur aktuellen finanziellen Lage des zukünftigen Mieters. Diese Informationen benötigen Sie als Vermieter, um zu vermeiden, dass es später zu Ausfällen bei den Mietzahlungen kommt.
Viele Mietbewerber wissen bereits, dass ein solcher Nachweis neben einer Mieterselbstauskunft und anderen Unterlagen von fast allen Vermietern verlangt wird. Deshalb erscheinen gut vorbereitete Mietinteressenten schon zum Besichtigungstermin mit einer vollständigen Bewerbungsmappe, die alle wichtigen Informationen enthält.
Wird Ihnen als Vermieter eine solche Mappe inklusive eines Einkommensnachweises bereits zu einem so frühen Zeitpunkt überreicht, so dürfen Sie diese selbstverständlich annehmen.
Keine Forderung bei unverbindlicher Besichtigung
Einen Einkommensnachweis bei einem unverbindlichen Besichtigungstermin explizit zu verlangen, ist aus datenschutzrechtlichen Gründen jedoch nicht erlaubt. Erst wenn Sie sich für einen Bewerber oder eine Bewerberin entschieden haben, dürfen Sie im Rahmen der Vertragsvorbereitungen einen Nachweis über die monatlichen Einkünfte einfordern.
Unaufgefordert zur Verfügung gestellte Einkommensnachweise von Bewerbern, die nicht zum Zuge gekommen sind, müssen zurückgegeben oder vernichtet werden.
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Frage nach dem Einkommen ist zulässig
Die Frage nach den Einkommensverhältnissen gehört, im Gegensatz zu vielen anderen Punkten, zu den Fragen, die von jedem Vermieter an seinen neuen Mieter gestellt werden dürfen. Denn schließlich liegt es in seinem ureigenen Interesse sicherzustellen, dass die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel ausreichend sind, um die Mietzahlungen problemlos zu begleichen.
Der Einkommensnachweis muss jedoch nur Angaben zur Höhe der Einkünfte enthalten. Weiterführende Informationen, wie etwa der Familienstand, die Religionszugehörigkeit oder auch über Kinder, die nicht beim neuen Mieter leben, dürfen unkenntlich gemacht werden, da diese für den Vermieter unerheblich sind. Hier setzt der Datenschutz Ihrem Informationsbedürfnis als Vermieter enge Grenzen.
Nur relevante Daten dürfen eingeholt werden
Gemäß der DSGVO dürfen Vermieter nur Daten erheben, welche das Mietverhältnis betreffen. Legt Ihnen der Mieter im Zuge der Selbstauskunft weitere Daten vor, müssen Sie diese entsprechend vernichten.
Diese Unterlagen dienen als Einkommensnachweis
Ihr Einkommen können die zukünftigen Mieter mit Hilfe verschiedener Unterlagen nachweisen. Liegt ein Arbeitsverhältnis vor, liefert eine aktuelle Gehalts- oder Lohnabrechnung die benötigten Informationen.
Oftmals hängt ein Umzug mit einem Wechsel der Arbeitsstelle zusammen. Eine erste Abrechnung liegt dann häufig noch nicht vor. In diesem Fall können der Arbeitsvertrag und eine Bestätigung des neuen Arbeitgebers über die Höhe des zukünftigen Einkommens als Nachweis dienen.
Bei Rentnern ist der Rentenbescheid als eindeutiger Nachweis über ausreichende Einkünfte zu betrachten. Ebenso eindeutig sind Bewilligungsbescheide für Sozialleistungen wie ALG I und II sowie zum Kindergeld oder der BAföG-Bescheid bei Studierenden.
Kontoauszüge als Nachweis bei Selbstständigen
Etwas komplizierter ist die Angelegenheit bei Selbstständigen und Freiberuflern, die je nach Auftragslage Einkünfte in unterschiedlicher Höhe erzielen. Hier kann der letzte Einkommensteuerbescheid oder ein Blick auf die Kontoauszüge der letzten Monate Aufschluss über die tatsächlichen Einkommensverhältnisse geben. Auch Steuerberater können Angaben zur Höhe des durchschnittlichen Einkommens von nicht abhängig Beschäftigten machen.
Verfügt der Mietinteressent über Anlagevermögen oder Immobilien, aus deren Erträgen er seinen Lebensunterhalt bestreitet, sind entsprechende Dokumente und Abrechnungen ebenfalls als Einkommensnachweis geeignet.
Zusammenfassend betrachtet kommen also folgende Belege als Einkommensnachweis in Frage:
- Lohn- oder Gehaltsabrechnungen
- Arbeitsvertrag und Einkommensbescheinigung des Arbeitgebers
- Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen
- Kontoauszüge aus den letzten Monaten
- Rentenbescheide
- Bescheide über Sozialleistungen
- Nachweise über Erträge aus Vermietungen oder Kapitalvermögen
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Alternativen bei fehlendem eigenen Einkommen
Kann kein eigenes Einkommen nachgewiesen werden, sollten Sie als Vermieter auf anderen Garantien bestehen. Insbesondere jüngere Menschen, die sich noch in der Ausbildung oder im Studium befinden, verfügen oftmals nicht über die nötigen finanziellen Mittel, um eine eigene Wohnung zu finanzieren.
In einem solchen Fall kann eine Mietbürgschaftserklärung der Eltern oder einer anderen solventen Person als Garantie dafür dienen, dass die Mietzahlungen regelmäßig und pünktlich erfolgen.
Alternativ wäre es auch möglich, dass die Eltern die Wohnung in ihrem Namen mieten und dem Nachwuchs zu Wohnzwecken überlassen beziehungsweise mit Ihrem Einverständnis an das Kind untervermieten.
Weitere Nachweise zur Bonität und Zuverlässigkeit
Neben dem Einkommensnachweis sind auch andere Dokumente geeignet, Ihnen einen Eindruck über die Zahlungsfähigkeit eines Mietbewerbers zu vermitteln. Viele Vermieter verlangen deshalb neben Belegen über ausreichende Einkünfte auch eine aktuelle SCHUFA-Selbstauskunft.
Einige Interessenten fügen die Auskunft schon ihren Bewerbungsunterlagen bei. Als Vermieter können Sie diese jedoch auch mit dem Einverständnis des Mietbewerbers kostenpflichtig selbst beantragen.
Leider gibt es auch immer wieder Menschen, die eine Wohnung anmieten und schon nach kurzer Zeit die Mietzahlung einstellen. Kommt es dann zum Konflikt mit dem Vermieter, ziehen sie nach einigen Monaten einfach weiter, ohne die ausstehenden Mieten zu begleichen. Oftmals wird das Mietobjekt auch noch in einem verwahrlosten Zustand hinterlassen. Gerade für private Vermieter können diese Mietnomaden erhebliche Probleme bedeuten.
Mietschuldenfreiheitsbestätigung zur Risikominimierung
Eine Möglichkeit, das Risiko zu minimieren, dass der Interessent oder die Interessentin zu dieser Gruppe gehört, ist die Forderung nach einer Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit.
Sind beim vorherigen Vermieter keine Mietschulden aufgelaufen, so wird dieser in der Regel bereit sein, eine solche Bescheinigung auszustellen. Einen gesetzlichen Anspruch auf einen entsprechenden Nachweis hat der Mieter jedoch auch selbst dann nicht, wenn er seine Miete stets pünktlich bezahlt hat.
Unterlässt es der Vorvermieter, trotz bestehender Mietschuldenfreiheit eine entsprechende Bescheinigung auszustellen, können Sie sich auch Kontoauszüge vorlegen lassen, aus denen hervorgeht, dass die Miete regelmäßig überwiesen wurde.
Fazit
Auch wenn ein Einkommensnachweis keine Garantie darstellt, dass der neue Mieter seinen Verpflichtungen gegenüber Ihnen als Vermieter stets zuverlässig nachkommt, so ist er doch ein Beleg dafür, dass die Einkünfte ausreichen, um die Miete in der geforderten Höhe zu zahlen.
Die in einer Mieterselbstauskunft gemachten Angaben sollten in jedem Fall mit entsprechenden Nachweisen belegt werden. Können diese, in welcher Form auch immer, vom zukünftigen Mieter nicht vorgelegt werden, sollten Sie äußerst vorsichtig sein und in jedem Fall auf andere Sicherheiten, wie etwa eine Mietbürgschaft, bestehen.
Nur in wenigen Ausnahmefällen, wie etwa bei der Vermietung an enge Freunde oder Verwandte, zu denen ein Vertrauensverhältnis besteht, kann unter Umständen auf einen Einkommensnachweis verzichtet werden. Im Zweifel gilt aber auch hier „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.
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