Letztes Update: 12. Mai 2022

EED: Was die Energieeffizienz-Richtlinie für private Vermieter bedeutet

Die neue Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002 der Europäischen Union stellt auch an private Vermieter und Immobilieneigentümer besondere Anforderungen. Wir informieren Sie darüber, was Sie als Vermieter im Zusammenhang mit der Energieeffizienz-Richtlinie und insbesondere der neuen Heizkostenverordnung beachten sollten.

Rechtliche Grundlagen

Am 1. Dezember 2021 ist die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Durch diese Änderung werden sie als privater Vermieter dazu verpflichtet, bei Neuinstallationen von Zählern und Heizkostenverteilern ausschließlich fernablesbare Geräte zu verwenden.

Mit der bereits am 24. Dezember 2018 in Kraft getretenen Richtlinie 2018/2002 der Europäischen Union zur Energieeffizienz wurde die Vorgänger-Richtlinie 2010/27/EU zur Energieeffizienz geändert. Gemäß Artikel 2 Absatz 1 EED 2018/2002 hatten die EU-Mitgliedsstaaten Rechts- und Verwaltungsvorschriften in Kraft zu setzen, um der Richtlinie bis zum 25. Juni 2020 nachzukommen.

Ziel der Kommission 

Ziel der Kommission ist, durch eine zeitnahe und häufige Transparenz ein bewussteres Verbrauchsverhalten zu ermöglichen, was langfristig zum Klimaschutz beiträgt. Für dieses Ziel ist die moderne Technik der fernablesbaren Geräte Voraussetzung, wodurch regelmäßig Verbrauchsinformationen gesendet werden können.

Durch eine monatliche Information werden die Mieter dann über ihren Wärme- und Wasserverbrauch informiert, der dann bei Bedarf angepasst werden kann. Dies führt zu einem höheren Verbrauchsbewusstsein sowie zu eventuellen Einsparungen beziehungsweise einem bewussteren Nutzen der Ressourcen.

Novellierung der Heizkostenverordnung

Als Gesetzesgrundlage für die geänderte Heizkostenverordnung dient das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die Regelungen von EnEG, Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengefasst. Dieses gilt seit dem 1. November 2020 in Deutschland.

Beschluss des Bundesrates 

Am 5. November 2021 hat der Bundesrat der Änderung der Heizkostenverordnung zugestimmt, welche vor allem für Mieter mehr Transparenz beim Energieverbrauch bedeutet. Damit folge die Umsetzung in deutsches Recht. Geplant war dies ursprünglich bereits für den 25. Oktober 2020.

Nachdem das Bundeskabinett die Novellierung bereits im August beschlossen hatte, folgte die Abstimmung des Bundesrates – allerdings geknüpft an eine Bedingung.

Angeschlossene Bedingung

Die Zustimmung des Bundesrates erfolgte unter der Bedingung, dass die Auswirkungen der Novellierung bereits nach drei Jahren evaluiert werden. Grund hierfür ist eine Forderung des Wirtschaftsausschusses, der eine möglichst frühe Erkennung eventueller Zusatzkosten für Mieter erreichen möchte. Dadurch soll verhindert werden, dass eine finanzielle Mehrbelastung bei den Mietern erfolgt, beispielsweise durch den Einbau fernablesbarer Geräte.

Die Evaluierung soll daher zeigen, ob eine Deckelung der Kosten notwendig ist.

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Zweck der Energieeffizienz-Richtlinie 

Die neue Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002/EU verfolgt das Ziel, die Energieeffizienz sowohl von neu errichteten Immobilien als auch von Bestandsgebäuden zu verbessern und Hindernisse auf dem Weg zu Energieeinsparungen im Gebäudesektor zu beseitigen.

Der EU-Richtlinie liegt die Überzeugung des europäischen Gesetzgebers zugrunde, dass das Verbrauchsverhalten von Bewohnern einen entscheidenden Faktor für die Energieeffizienz von Gebäuden darstellt. Bewohner eines Gebäudes sollen die Auswirkungen ihres Verhaltens auf den Energieverbrauch künftig genauer nachvollziehen können. Eine regelmäßige unterjährige Information über ihren Energieverbrauch ermöglicht Bewohnern eine zeitnahe Optimierung ihres Verbrauchsverhaltens, um Energie und Kosten einzusparen.

Sensibilisierung auf Energieverbrauch

Verbraucher sollen für ihren Energieverbrauch stärker sensibilisiert und zu Energieeinsparungen veranlasst werden, indem sie häufigere und zusätzliche Informationen über über ihren Energieverbrauch erhalten. Fernauslesbare Zähler, zu deren Installation Vermieter künftig verpflichtet sind, ermöglichen die Erhebung der geforderten zusätzlichen Verbraucherinformationen. Mit Ablauf einer Übergangsphase sollen die Verbrauchswerte aller Mieter mindestens einmal monatlich erfasst und den Mietern zur Verfügung gestellt werden.

Senkung des Energieverbrauchs

Die Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002/EU gehört zu den Maßnahmen der Europäischen Union, die aus der „Rahmenstrategie für eine krisenfeste Energieunion mit einer zukunftsorientierten Klimaschutzstrategie“ (25. Februar 2015) entwickelt wurden. Die Rahmenstrategie steht wiederum in Übereinstimmung mit den Zielen des Übereinkommens von Paris, das 2015 von 197 Vertragsstaaten der „Klimarahmenkonvention der Vereinten Nationen“ abgeschlossen wurde und eine Begrenzung der weltweiten Erwärmung auf maximal 2 Prozent vorsieht.

Die Senkung des Energieverbrauchs ist eine der fünf Zielrichtungen der von der Europäischen Union angestrebten Energiewende.

  • Die Energieeffizienz-Richtlinie bezieht sich ausdrücklich auf das Ziel der Europäischen Union, den Energieverbrauch in der EU bis 2030 gegenüber dem 2007 prognostiziertem Verbrauch um mindestens 32,5 Prozent zu senken (EED 2018/2002/EU, Erwägungsgrund 6).
  • Innerhalb des Zeitraums von 2021 bis 2030 will die Europäische Union jährlich mindestens 0,8 Prozent des Endenergieverbrauchs einsparen (EED 2018/2002/EU, Erwägungsgrund 12).

Was genau wurde gesetzlich verabschiedet?

Die für private Vermieter wesentlichen Änderungen durch die EED 2018 beziehen sich auf die Fernablesung und auf zusätzliche unterjährige Information der Mieter.

Änderungen mit der Heizkostenverordnung 

  • ab Inkrafttreten der HKVO darf bei der Neuausstattung nur noch fernablesbare Messtechnik verbaut werden
  • in Wohnungen mit fernablesbarer Ausstattung muss eine monatliche Verbrauchsinformation bereitgestellt werden
  • für neue Abrechnungszeiträume ab Inkrafttreten muss die Abrechnung ergänzende Informationen beinhalten
  • ein Jahr nach Inkrafttreten muss bei Neuausstattung fernablesbare, interoperable und SMGW (Smart Meter Gateway)-kompatible Messtechnik verbaut werden
  • bis 31.12.2026 muss nicht fernablesbare Ausstattung nachgerüstet werden (fernablesbar, interoperabel, SMGW-kompatibel)
  • bis 31.12.2031 muss vor dem Inkrafttreten und ein Jahr nach dem Inkrafttreten montierte fernablesbare Technik interoperabel und SMGW-kompatibel sein

Mehr Informationsgehalt

Im Zuge der Novellierung der HKVO gibt es neue Details und Vergleichswerte, welche die Heizkostenabrechnung zukünftig enthalten muss. Durch diese soll die Abrechnung transparenter werden und zu weiteren Energieeinsparungen anregen.

Folgende Elemente werden Teil der Heizkostenabrechnung:

  • gesamte Energiekosten
  • Daten zu CO2-Emissionen
  • Darstellung des Energie-/Brennstoffmix
  • tatsächlicher Energiepreis
  • Vergleich des eigenen Verbrauchs mit einem normierten Durchschnittsnutzer
  • Vergleich zum Vorjahresverbrauch (klima- bzw. witterungsbereinigt)
  • Anteil der eingesetzten Energieträger (bei Nutzern, die aus Fernwärmesystemen versorgt werden auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmegesetzes)
  • erhobene Steuern, Abgaben und Zölle
  • Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung sowie für Ablesung und Abrechnung
  • Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen
  • im Falle eines Verbrauchervertrags die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren

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Neuinstallation von Zählern und Heizkostenverteilern

Die EU-Energieeffizienz-Richtlinie verpflichtet auch private Vermieter dazu, bei Neuinstallationen von Zählern und Heizkostenverteilern mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung ausschließlich fernablese Geräte zu verwenden.

Was bedeutet Fernablesbarkeit? 

Laut EU genügen dem Kriterium der Fernablesbarkeit alle technischen Lösungen (wie beispielsweise Verfahren der Funkmesstechnik), bei denen das Betreten einer Wohnung zur Ablesung eines Verbrauchszählers nicht erforderlich ist. Dabei sind der Datenschutz und die Datensicherheit entsprechend dem Stand der Technik zu gewährleisten.

Sowohl durch die Walk-by- als auch durch die Drive-by-Technologien ist ein Betreten der Nutzeinheit nicht mehr erforderlich. Eine monatliche Ablesung und Übermittlung der Verbrauchsdaten erfolgt bei beiden Technologien per Funk durch einen Mitarbeiter an der Messstelle vor Ort.

Aus Nachhaltigkeitsgründen und einer stichtaggenauen Ablesung der Daten sollten Gebäude mit Lösungen zur automatisierten Fernablesung ausgestattet werden, die die Verbrauchsdaten zum Stichtag direkt an einen Server senden (Smart Meter Gateway).

Ausnahme von der Verbrauchsmessung je Immobilieneinheit 

Wenn in Gebäuden mit mehreren Wohnungen oder in Mehrzweckgebäuden aus technischen Gründen oder aufgrund von Kostenineffizienz eine Messung des Verbrauchs einzelner Einheiten nicht in Betracht kommt, müssen vorhandene Geräte nicht durch fernablesbare Varianten ersetzt werden.

Nachrüstung vorhandener Zähler und Heizkostenverteiler

Bereits vorhandene Zähler und Heizkostenverteiler, die noch nicht fernablesbar sind, müssen bis spätestens zum 31. Dezember 2026 mit einer Fernablese-Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden Artikel 9c Absatz 2, 1. Halbsatz EED 2018). Ab Januar 2027 müssen also alle Zähler fernauslesbar sein.

Anforderungen an Verbrauchsinformationen

Die EU-Mitgliedsstaaten sind verpflichtet, sicherzustellen, dass Verbrauchsinformationen über die bezogene Wärme-, Kälte- und Trinkwarmwasser-Energie präzise dem tatsächlichen Verbrauch oder den Ablesewerten von Heizkostenverteilern entsprechen (Artikel 10a Absatz 1 Unterabsatz 1 EED 2018/2002). Dies gilt unabhängig davon, es sich bei dem Endnutzer um eine natürliche oder um eine juristische Person handelt.

Energieeffizienz-Richtlinie umsetzen 

Sie können Ihren Mietern die geforderten Verbrauchsinformationen auch online zur Verfügung stellen. Dabei sind stets die in der Datenschutz-Grundverordnung der Europäischen Union niedergelegten Grundsätze des Datenschutzes zu beachten.

Gemeinsam mit Ihrem Energiedienstleister können Sie die Möglichkeiten der Fernablesbarkeit und smarten Datenübermittlung für Verbrauchszähler und Heizkostenverteiler besprechen.

Mieterrechte

Mieter konnten bereits bisher eine zivilrechtliche Klage gegen ihren Vermieter erheben, wenn dieser seiner Verpflichtung zur Verbrauchserfassung nicht nachkam (§ 4 HKVO 2009). Wenn entgegen der Vorschriften der HKVO nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, besteht zudem die Möglichkeit des Nutzers, den auf ihn entfallenen Anteil um 15 % zu kürzen.

Als Vermieter sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse die Vorschriften der Energieeffizienz-Richtlinie und insbesondere die neuen Regelungen der Heizkostenverordnung sorgfältig beachten, um nicht dem Risiko von Bußgeldern, Zivilklagen oder Kürzungen durch Ihre Mieter ausgesetzt zu sein.

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