EED: Was die Energieeffizienz-Richtlinie für private Vermieter bedeutet

Die neue Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002 der Europäischen Union stellt auch an private Vermieter und Immobilieneigentümer besondere Anforderungen. Wir informieren Sie darüber, was Sie als Vermieter im Zusammenhang mit der Energieeffizienz-Richtlinie beachten sollten.
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Als privater Vermieter können Sie Ihren Mietern die Verbrauchsinformationen auch digital zur Verfügung stellen, um die neuen Vorgaben der EU zu erfüllen.

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Rechtliche Grundlagen

Mit der am 24. Dezember 2018 in Kraft getretenen Richtlinie 2018/2002 der Europäischen Union zur Energieeffizienz wurde die Vorgänger-Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz geändert. Gemäß Artikel 2 Absatz 1 EED 2018/2002 haben die EU-Mitgliedsstaaten Rechts- und Verwaltungsvorschriften in Kraft zu setzen, um der Richtlinie bis zum 25. Juni 2020 nachzukommen. Für die Artikel 1 Nr. 5 bis 10 und den Nummer 3, 4 des Anhangs zur Richtlinie gilt der 25.10.2020. Diese Regelungen betreffen unter anderem die Verbrauchserfassung, Fernablesung und Feststellung von Energieeinsparungen.

Rechtswirkung von EU-Richtlinien in den EU-Mitgliedsstaaten

Richtlinien der Europäischen Union gelten nicht unmittelbar (nicht direkt) in den EU-Mitgliedsstaaten. Vielmehr muss jede EU-Richtlinie durch die einzelnen Mitgliedsstaaten mittels eines separaten Rechtsakts in das jeweilige nationale Recht umgesetzt werden, um Rechtswirkung entfalten zu können.

Änderung der Heizkostenverordnung

In der Bundesrepublik Deutschland erfolgt die Umsetzung der neuen Energieeffizienz-Richtlinie in nationales Recht durch eine Änderung der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Die Heizkostenverordnung ist eine Rechtsverordnung, die Regelungen zur Abrechnung von Heizkosten und Warmwasser in Miet- und Wohnungseigentümerverhältnissen enthält.

Das für Erlass und Änderungen der Heizkostenverordnung zuständige Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) kündigte an, eine entsprechend der EED geänderte Heizkostenverordnung in den Abstimmungsprozess zu bringen, sobald das Bundeskabinett einer neue gesetzliche Grundlage verabschiedet hat, auf die dann die neue Heizkostenverordnung rechtlich gestützt werden soll.

Rechtsgrundlage

Als Rechtsgrundlage für die Heizkostenverordnung diente bislang das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Als Gesetzesgrundlage für die geänderte Heizkostenverordnung dient das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die Regelungen von EnEG, Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einer Gesetzeseinheit zusammenfasst. Der Bundesrat hat dem GEG am 03. Juli 2020 zugestimmt. Das Gesetz tritt voraussichtlich am 01.10.2020 in Kraft.

Solange die deutsche Heizkostenverordnung noch nicht an die Energieeffizienz-Richtlinie angepasst ist, entfalten die Vorschriften der Richtlinie auch noch keine Rechtswirkung für private Vermieter in Deutschland.

Zweck der Energieeffizienz-Richtlinie

Die neue Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002/EU verfolgt das Ziel, die Energieeffizienz sowohl von neu errichteten Immobilien als auch von Bestandsgebäuden zu verbessern und Hindernisse auf dem Weg zu Energieeinsparungen im Gebäudesektor zu beseitigen.

Der EU-Richtlinie liegt die Überzeugung des europäischen Gesetzgebers zugrunde, dass das Verbrauchsverhalten von Bewohnern einen entscheidenden Faktor für die Energieeffizienz von Gebäuden darstellt. Bewohner eines Gebäudes sollen die Auswirkungen ihres Verhaltens auf den Energieverbrauch künftig genauer nachvollziehen können. Eine regelmäßige unterjährige Information über ihren Energieverbrauch ermöglicht Bewohnern eine zeitnahe Optimierung ihres Verbrauchsverhaltens, um Energie und Kosten einzusparen.

Sensibilisierung auf Energieverbrauch

Verbraucher sollen für ihren Energieverbrauch stärker sensibilisiert und zu Energieeinsparungen veranlasst werden, indem sie häufigere und zusätzliche Informationen über über ihren Energieverbrauch erhalten. Fernauslesbare Zähler, zu deren Installation Vermieter künftig verpflichtet sind, ermöglichen die Erhebung der geforderten zusätzlichen Verbraucherinformationen. Mit Ablauf einer Übergangsphase sollen die Verbrauchswerte aller Mieter mindestens einmal monatlich erfasst und den Mietern zur Verfügung gestellt werden.

Senkung des Energieverbrauchs

Die Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002/EU gehört zu den Maßnahmen der Europäischen Union, die aus der „Rahmenstrategie für eine krisenfeste Energieunion mit einer zukunftsorientierten Klimaschutzstrategie“ (25. Februar 2015) entwickelt wurden. Die Rahmenstrategie steht wiederum in Übereinstimmung mit den Zielen des Übereinkommens von Paris, das 2015 von 197 Vertragsstaaten der „Klimarahmenkonvention der Vereinten Nationen“ abgeschlossen wurde und eine Begrenzung der weltweiten Erwärmung auf maximal 2 Prozent vorsieht.

Die Senkung des Energieverbrauchs ist eine der fünf Zielrichtungen der von der Europäischen Union angestrebten Energiewende.

  • Die Energieeffizienz-Richtlinie bezieht sich ausdrücklich auf das Ziel der Europäischen Union, den Energieverbrauch in der EU bis 2030 gegenüber dem 2007 prognostiziertem Verbrauch um mindestens 32,5 Prozent zu senken (EED 2018/2002/EU, Erwägungsgrund 6).
  • Innerhalb des Zeitraums von 2021 bis 2030 will die Europäische Union jährlich mindestens 0,8 Prozent des Endenergieverbrauchs einsparen (EED 2018/2002/EU, Erwägungsgrund 12).

Was genau wurde gesetzlich verabschiedet?

Die für private Vermieter wesentlichen Änderungen durch die EED 2018 beziehen sich auf die Fernablesung und auf zusätzliche unterjährige Information der Mieter.


Zeitplan zur Energieeffizienz-Richtlinie (EED)

Die Energieeffizienz-Richtlinie sorgt in den nächsten Jahren für einige neue Regelungen, an die sich u.a. private Vermieter halten müssen.

  • Bis 25. Oktober 2020: Änderung der Heizkostenverordnung durch das Bundeswirtschaftsministerium (Umsetzung der neuen Energieeffizienz-Richtlinie in deutsches Recht)
  • Mit Änderung der HeizkostenV:
    • bei der Neuinstallation von Zählern und Heizkostenverteilern sind nur noch fernablesbare Geräte zulässig,
    • Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern zweimal jährlich Verbrauchsinformationen zukommen zu lassen (vierteljährlich, falls der Mieter dies verlangt oder bei elektronischer Informationszusendung), wenn fernauslesbare Zähler installiert wurden.
  • Ab 1. Januar 2022: mindestens monatliche Übermittlung der Verbrauchsinformationen an den Mieter (Ausnahme außerhalb von Heiz- und Kühlperioden), wenn fernauslesbare Zähler installiert wurden.
  • Ab 1. Januar 2027: auch alle Bestandszähler müssen über eine Fernablese-Funktion verfügen.

Verpflichtung zur Installation fernauslesbarer Zähler

Neuinstallation von Zählern und Heizkostenverteilern

Die EU-Energieeffizienz-Richtlinie verpflichtet auch private Vermieter dazu, bei Neuinstallationen von Zählern und Heizkostenverteilern ab dem 25. Oktober 2020 ausschließlich fernablesbare Geräte zu verwenden (Artikel 9c Absatz 1 EED 2018/2002). Individuelle Verbrauchszähler sind dabei zu installieren, wenn dies im Vergleich zu den potenziellen Energieeinsparungen unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit technisch durchführbar und kosteneffizient ist (Artikel 9c Absatz 1 Satz 2 i.V.m. Artikel 9b Absatz 1 EED 2018/2002).

Was bedeutet „Fernablesbarkeit“?

Laut EU genügen dem Kriterium der „Fernablesbarkeit“ alle technischen Lösungen (wie beispielsweise Verfahren der Funkmesstechnik), bei denen das Betreten einer Wohnung zur Ablesung eines Verbrauchszählers nicht erforderlich ist. Wie dies in Deutschland definiert wird, ist heute noch offen.

Den Mitgliedstaaten steht es frei, die Definition von „Fernablesbarkeit“ selbst festzulegen und zu entscheiden, ob Walk-by- oder Drive-by-Technologien als fernablesbar gelten oder nicht (Erwägungsgrund 33). Eine monatliche Ablesung und Übermittlung der Verbrauchsdaten erfolgt bei beiden Technologien per Funk durch einen Mitarbeiter an der Messstelle vor Ort der jeweiligen Gebäude. Aus Gründen der Nachhaltigkeit und einer stichtaggenauen Ablesung der Daten sollten Gebäude mit Lösungen zur automatisierten Fernablesung ausgestattet werden, die die Verbrauchsdaten zum Stichtag direkt an einen Server senden.

Die Verpflichtung zur Neuinstallation ausschließlich fernablesbarer Zähler bezieht sich auf

  • Zähler, die den Energieverbrauch bei der Versorgung mit Wärme und Kälte (Fernwärme- und Fernkälteversorgung) und die Aufbereitung von Warmwasser „für den häuslichen Gebrauch“ („Trinkwarmwasser“) erfassen (Artikel 9a Absatz 1 EED 2018/2002) sowie
  • Zähler in Immobilien mit mehreren Wohnungen sowie in Mehrzweckgebäuden, in denen eine zentrale Versorgung mit Fernwärme, Fernkälte oder Trinkwarmwasser erfolgt. Für solche Immobilien mit mehreren, zumindest teilweise wohnwirtschaftlich genutzten Einheiten verpflichtet die EED-Richtlinie 2018/2002 zur Installation individueller Verbrauchszähler je Nutzungseinheit (Artikel 9b Absatz 1 EED 2018). Die Einzelverbrauchserfassung wird als Sub-metering bezeichnet.
Ausnahme von der Verbrauchsmessung je Immobilieneinheit

Wenn in Gebäuden mit mehreren Wohnungen oder in Mehrzweckgebäuden aus technischen Gründen oder wegen Kostenineffizienz eine Messung des Verbrauchs einzelner Einheiten nicht in Betracht kommt, dann ist an jedem einzelnen Heizkörper ein Heizkostenverteiler zu installieren (Artikel 9b Absatz 1 Unterabsatz 2, Satz 1, 1. Halbsatz EED 2018/2002).

Eine Verpflichtung zur Installation von Verbrauchsmessern je Heizkörper besteht nicht, wenn ein EU-Mitgliedsstaat nachweisen kann, dass eine solche Installation nicht kosteneffizient durchzuführen ist (Artikel 9b Absatz 1 Unterabsatz 2 Satz 1, 2. Halbsatz EED 2018). Für solche Fälle erlaubt die EED 2018 die Heranziehung alternativer kosteneffizienter Verfahren zur Messung des Wärmeenergieverbrauchs (Artikel 9b Absatz 1 Unterabsatz 2 Satz 2 EED 2018).

Für neue Gebäude mit mehreren Wohnungen sowie für Mehrzweckgebäude gelten die Ausnahmeregelungen des Artikels 9b Absatz 1 EED hinsichtlich der Installation fernablesbarer individueller Trinkwarmwasserzähler NICHT. Fernauslesbare individuelle Trinkwarmwasserzähler sind in neuen Gebäuden ausnahmslos zu installieren, wenn das Gebäude über eine zentrale Anlage zur Warmwasserversorgung oder mit einer Fernwärmeversorgung verfügt.

Nachrüstung vorhandener Zähler und Heizkostenverteiler

Bereits vorhandene Zähler und Heizkostenverteiler, die noch nicht fernablesbar sind, müssen bis spätestens zum 1. Januar 2027 mit einer Fernablese-Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden (Artikel 9c Absatz 2, 1. Halbsatz EED 2018). Ab Januar 2027 müssen also alle Zähler fernauslesbar sein.

Eine Ausnahme von der Nachrüstpflicht gilt für den Fall, dass ein Mitgliedsstaat gegenüber der Europäischen Union nachweisen kann, dass eine kosteneffiziente Nachrüstung nicht möglich ist (Artikel 9c Absatz 2, 2. Halbsatz EED 2018/2002).

Anforderungen an Verbrauchsinformationen

Die EU-Mitgliedsstaaten sind verpflichtet, sicherzustellen, dass Verbrauchsinformationen über die bezogene Wärme-, Kälte- und Trinkwarmwasser-Energie präzise dem tatsächlichen Verbrauch oder den Ablesewerten von Heizkostenverteilern entsprechen (Artikel 10a Absatz 1 Unterabsatz 1 EED 2018/2002). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich bei einem Endnutzer um eine natürliche oder um eine juristische Person handelt.

Mindestanforderungen an Verbrauchsinformationen

Die Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002/EU benennt in Anhang VIIA, Ziffer 2 folgende Mindestanforderungen an die auch von privaten Vermietern zu erstellenden Verbrauchsinformationen.

Bisher wurde der Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung über den jeweiligen Verbrauch informiert. Der Vermieter muss durch die EED den Endnutzern nun auch unterjährig Informationen zum individuellen Energie- und Warmwasserverbrauch wie folgt zur Verfügung zu stellen:

a.) ab dem 25. Oktober 2020 (wenn fernablesbare Zähler installiert wurden)

– mindestens zweimal jährlich (unabhängig davon, ob ein Vermieter die Informationen aktiv anfordert),
– jedoch mindestens vierteljährlich, wenn der Endkunde dies verlangt oder wenn sich der Endkunde für eine elektronische Zusendung der Abrechnung entschieden hat

b.) ab dem 1. Januar 2022

– mindestens monatlich.

Zulässig ist auch die Online-Bereitstellung der Verbrauchsinformationen (beispielsweise per E-Mail oder durch eine Push-Notification) sowie eine entsprechend den technischen Möglichkeiten der verwendeten Messgeräte beliebig häufige Datenaktualisierung.

Außerhalb von Heiz- beziehungsweise Kühlperioden darf der Vermieter die monatliche Bereitstellung der Verbrauchsinformationen zur Wärme- beziehungsweise Kälteversorgung aussetzen (siehe Anhang VIIA, Ziffer 2, Unterabsatz 2, Satz 3 EED 2018/2002).

Verbrauchsschätzungen statt Ablesung

Eine Verbrauchsschätzung oder die Anwendung eines Pauschaltarifs ist nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn ein der Endkunde oder -nutzer für einen Abrechnungszeitraum keine Ablesewerte übermittelt hat (Artikel 10a Absatz 1 Unterabsatz 2 Satz 2 EED 2018).

Energieeffizienz-Richtlinie umsetzen

Vermieter können ihren Mietern die geforderten Verbrauchsinformationen auch online zur Verfügung stellen. Dabei sind stets die in der Datenschutz-Grundverordnung der Europäischen Union niedergelegten Grundsätze des Datenschutzes zu beachten.

Zwar treten die in der EED 2018/2002 genannten Rechtspflichten für Vermieter erst mit der geplanten Änderung der Heizkostenverordnung durch das Bundeswirtschaftsministerium in Kraft. Dennoch können Vermieter bereits jetzt mit ihrem Energieversorgungsunternehmen in Kontakt treten, um die Möglichkeiten einer Fernablesbarkeit ihrer Verbrauchszähler und Heizkostenverteiler frühzeitig zu besprechen.

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Nachteile der Energieeffizienz-Richtlinie für Vermieter

Für Vermieter ist die Umsetzung der neuen Energieeffizienz-Richtlinie mit einem zeitlichen und finanziellen Mehraufwand verbunden.

Der Vermieter muss mit seinem Dienstleister die Ausstattung von Bestandszählern mit einer Fernablesefunktion abstimmen. Zudem müssen Vermieter sicherstellen, dass die Verbrauchsinformationen sowie die Rechnungen den inhaltlichen Anforderungen der EED entsprechen und dem Vermieter auch in der von der Richtlinie vorgesehenen Häufigkeit zugestellt werden.

Rechte gegen Vermieter

Mieter konnten bereits bisher eine zivilrechtliche Klage gegen den Vermieter erheben, wenn dieser seiner Pflicht zur Verbrauchserfassung nicht nachkam (§ 4 Absatz HeizkostenV 2009). Wenn entgegen der Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, besteht zudem die Möglichkeit des Nutzers, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.

Selbst wenn es der Verordnungs- und Gesetzgeber bei diesen Rechtsgrundsätzen der Heizkostenverordnung belässt (und keine neuen Bußgeld- oder gar Straftatbestände schafft), so sollten Vermieter doch die Vorschriften der Energieeffizienz-Richtlinie in ihrem eigenen Interesse sorgfältig beachten, um nicht dem Risiko von Zivilklagen oder Kürzungen durch ihre Mieter ausgesetzt zu sein.

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