Letztes Update: 21. Oktober 2021

Entlassungsvereinbarung: Das sollten Vermieter wissen, wenn Mieter sich trennen

In vielen Fällen wird der Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus nicht nur mit einer Person, sondern mit Paaren oder gleich mit mehreren Personen abgeschlossen. Kommt es dann zum Bruch der Lebens- oder zur Auflösung einer Wohngemeinschaft, verlangt oft aber nur einer der Mieter, aus dem Mietervertrag entlassen zu werden. Welche rechtlichen Vorschriften in einer solchen Situation Anwendung finden und was Sie als Vermieter bei der Ausarbeitung einer Entlassungsvereinbarung beachten sollten, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Entlassungsvereinbarung Vermieter / Mieter

Entlassung aus Mietvertrag muss zugestimmt werden

Wenn sich Paare trennen und einer der Lebenspartner aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen möchte, hat dies nicht nur Auswirkungen auf die persönliche Beziehung, sondern auch auf den Mietvertrag. Beabsichtigt der ausziehende Mieter, aus dem gemeinschaftlich abgeschlossenen Mietvertrag auszusteigen, bedarf dies grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters.

Eine ähnliche Situation ergibt sich, wenn ein WG-Mitglied das gemeinsam mit anderen Bewohnern angemietete Domizil verlassen möchte. Auch in diesem Fall geht dies nur mit der Zustimmung des Vermieters. In der Regel trifft ein solches Ansinnen bei diesem jedoch auf wenig Begeisterung.

Zustimmung kann Verlust zusätzlicher Sicherheit bedeuten

Stimmen Sie als Vermieter einer Entlassung aus dem Vertrag zu, geben Sie damit gleichzeitig ein Stück Sicherheit auf. Haben mehrere Personen zusammen einen Mietvertrag unterschrieben, kann jeder Einzelne nach § 421 BGB gesamtschuldnerisch haftbar gemacht werden. Dies bedeutet, dass im Fall der Zahlungsunfähigkeit eines Mieters die anderen verpflichtet sind, dessen Anteil an der Miete zu übernehmen.

Die Entlassung einer Person aus dem Mietvertrag hat für Sie als Vermieter den Verlust dieser zusätzlichen Sicherheit zur Folge. Verweigern Sie aber Ihre Zustimmung zu einem solchen Schritt, kann das Problem nur dadurch gelöst werden, dass alle Mieter zusammen den bestehenden Mietvertrag beenden und ausziehen. Insbesondere wenn es bislang keine Probleme zwischen den Vertragsparteien gegeben hat, ist aber auch diese Lösung oftmals nicht gewünscht.

Stimmen Sie als Vermieter deshalb am Ende doch der Entlassung aus dem Mietvertrag zu, sollte dies in einer Entlassungsvereinbarung schriftlich festgehalten werden.

Sonderfall: Ehepaare und eingetragene Lebenspartnerschaften

Dass Partner in Wohnungen einziehen möchten, kommt immer wieder vor. Doch auch das Gegenteil ist nicht ungewöhnlich. Handelt es sich bei den trennungswilligen Mietern um ein Ehepaar oder um die Mitglieder einer eingetragenen Lebensgemeinschaft, bedarf der einseitige Ausstieg aus dem Mietvertrag nicht der Zustimmung des Vermieters.

Diese Ausnahme von der Regel kommt jedoch nur im Zusammenhang mit einer Scheidung oder der Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zur Anwendung. Eine Entlassung aus dem Mietvertrag ohne die Zustimmung des Vermieters aus anderen Gründen ist auch bei Ehepaaren nicht möglich.

Neben der Einleitung eines Scheidungsverfahrens muss eine Reihe weiterer rechtlich vorgeschriebener Bedingungen erfüllt sein, damit auf das Einverständnis des Vermieters verzichtet werden kann. Dem eigentlichen Scheidungsverfahren geht in der Regel eine Zeit des Getrenntlebens voraus. Während dieser Phase ist es noch nicht möglich, ohne die Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag auszusteigen.

Scheidung oder Aufhebung sind erforderlich

Nur wenn die Scheidung oder Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft rechtskräftig ist, kann eine Entlassung aus dem gemeinsamen Mietvertrag stattfinden. Zuvor ist zwar der Auszug eines Partners möglich, jedoch sind beide noch so lange für die Wohneinheit verantwortlich, bis die Entlassungsvereinbarung von allen Parteien unterschrieben wurde.

Zustimmung beider Ehe- oder Lebenspartner erforderlich

Eine weitere Grundvoraussetzung ist, dass zwischen den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern Einvernehmen darüber besteht, wer auszieht und wer das Mietverhältnis fortsetzt. Kommt es in diesem Punkt zum Streit zwischen den Mietern, muss dieser in einem gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahren entschieden werden. Erst nach Beendigung dieses Verfahrens kann das Ausscheiden der unterlegenen Partei aus dem Mietvertrag ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen.

Ist, auf welchem Wege auch immer, eine Entscheidung darüber getroffen, wer aus dem Mietverhältnis ausscheidet, ist damit das Verfahren jedoch noch nicht abgeschlossen. Um den Ausstieg wirksam werden zu lassen, müssen beide Ehegatten oder Lebenspartner den Vermieter darüber informieren, wer in Zukunft den Mietvertrag fortführt. Die einseitige Erklärung eines Partners reicht nicht aus.

Eine entsprechende Erklärung muss entweder von beiden Partnern gemeinsam verfasst und unterzeichnet sein oder getrennt abgegeben werden. In letzterem Fall wird der ausscheidende Mieter erst dann aus dem Vertrag entlassen, wenn beide Erklärungen vorliegen. Wirksam wird das Ausscheiden darüber hinaus auch erst dann, wenn ein rechtsgültiger Scheidungsbeschluss oder ein gerichtlicher Beschluss über die Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft vorliegt.

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Entlassungsvereinbarung bei Wohngemeinschaften

Im Gegensatz zu Ehen und Lebenspartnerschaften, die im Idealfall ein Leben lang halten, ist eine Wohngemeinschaft in den meisten Fällen ein auf Zeit angelegtes Projekt. Dass sich irgendwann einer der Mieter aus einem gemeinschaftlich abgeschlossenen Mietvertrag verabschiedet, gehört deshalb zum Wesen einer Wohngemeinschaft. Aber auch in diesem Fall ist dazu die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

In der Regel übernimmt ein neues Mitglied den Platz des ausziehenden Bewohners. Dazu müssen sich zunächst einmal die verbleibenden WG-Mitglieder auf einen neuen Bewohner oder eine neue Bewohnerin einigen. Ist dieser Punkt geklärt, fehlt noch die Zustimmung des Vermieters zu dem beabsichtigten Mieterwechsel. Grundsätzlich können Sie als Vermieter auch in diesem Fall Ihre Zustimmung verweigern. Dies macht jedoch nur Sinn, wenn es wichtige Gründe gibt, die gegen die Person des neuen Mieters sprechen.

Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit bei gemeinsamem Mietvertrag

Die Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ein neues WG-Mitglied zu akzeptieren, ist allerdings stark eingeschränkt, wenn der Mietvertrag nicht mit den einzelnen Bewohnern, sondern mit der WG als solcher abgeschlossen wurde.

Auch wenn es sich bei einer Wohngemeinschaft nicht um ein rechtsfähiges Konstrukt handelt, tritt sie nach außen oftmals erkennbar als Gemeinschaft auf. In einem solchen Fall können Sie als Vermieter nur dann Ihre Zustimmung verweigern, wenn es sich bei dem neuen Mitbewohner um eine nicht zumutbare Person handelt. Wer zumutbar ist und wer nicht, entscheiden jedoch nicht Sie als Vermieter, sondern im Streitfall ein Gericht.

Häufige Mieterwechsel in WGs

Viele WGs sind von Beginn an darauf ausgelegt, dass es eine hohe Fluktuation an Mitbewohnern gibt. Möchten Sie also beispielsweise an Studenten vermieten, sollten Sie sich von Beginn an darüber im Klaren sein, dass Mieter öfter wechseln. Zudem können Sie nur in Ausnahmefällen Ihre Zustimmung zum neuen Bewohner verweigern.

Entlassungsvereinbarung schriftlich festhalten

Beabsichtigen Sie als Vermieter, der Entlassung eines einzelnen Mieters aus einem gemeinschaftlich vereinbarten Mietvertrag zuzustimmen, sollten die der Zustimmung zugrunde liegenden Bedingungen in einer schriftlichen Entlassungsvereinbarung festgehalten werden.

Zustimmung muss vom ausziehenden Mieter eingeholt werden

Eine wichtige Rolle spielt dabei der in der Wohnung verbleibende Mieter. Selbst wenn sich der Vermieter mit dem aussteigenden Partner geeinigt hat, erhält die Vereinbarung nur dann Rechtsgültigkeit, wenn auch der Mieter, der das Mietverhältnis fortführen wird, dieser Vereinbarung zustimmt. Diese Zustimmung einzuholen obliegt in erster Linie dem ausziehenden Mieter.

Die Zustimmung dauerhaft zu verweigern, hat in der Regel jedoch keine Aussicht auf Erfolg. Der BGH hat in einem Urteil aus dem Jahr 2004 festgestellt, dass sich der verbleibende Mieter nicht auf ein schutzwürdiges Interesse berufen kann, das eine Verweigerung der Zustimmung begründen könnte (Urteil vom 03. 03. 2004 – VIII ZR 124/03).

Besteht kein Zweifel daran, dass alle Beteiligten der Vereinbarung zustimmen, kann diese schriftlich niedergelegt werden. Auch wenn die Schriftform nicht zwingend erforderlich ist, sollte nicht darauf verzichtet werden. Insbesondere wenn sich aus der Neugestaltung des Mietvertrages veränderte Bedingungen ergeben, die unmittelbar auf die Entlassung eines Vertragspartners zurückzuführen sind oder darüber hinausgehen, sollten diese eindeutig benannt und schriftlich festgehalten werden.

Bestandteile der Entlassungsvereinbarung 

Grundsätzliche Bestandteile einer Entlassungsvereinbarung sind das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sowie das Verhältnis zwischen dem verbleibenden und dem ausscheidenden Mieter. Für Sie als Vermieter empfiehlt es sich, zur Formulierung einer Entlassungsvereinbarung auf die im Internet zu findenden Muster zurückzugreifen oder sich in schwierigen Fällen an einen erfahrenen Fachanwalt zu wenden.

Fazit

Der Ausstieg eines einzelnen Vertragspartners aus einem gemeinschaftlich abgeschlossenen Mietvertrag bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Da alle Mieter, die einen Mietvertrag unterzeichnet haben, gesamtschuldnerisch haften, verlieren Sie als Vermieter durch das Ausscheiden einer Partei einen Teil Ihrer Sicherheiten.

Ist der Auszug Folge einer Scheidung oder der Auflösung einer eingetragenen Lebensgemeinschaft, kann jedoch auch ohne Ihre Zustimmung die Entlassung eines einzelnen Mieters aus einem Mietvertrag erfolgen.

Ein lediglich eingeschränktes Mitspracherecht haben Sie auch, wenn es um einen Mietvertrag geht, der nicht mit den einzelnen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft, sondern mit der WG als Ganzes abgeschlossen wurde. In diesem Fall können Sie Ihre Zustimmung zum Austausch eines Mieters nur verweigern, wenn der neue Bewohner eine unzumutbare Belastung für Sie darstellt.

Unabhängig von den Umständen sollte eine Entlassungsvereinbarung immer schriftlich festgehalten werden, um eventuell später auftretenden Problemen vorzubeugen.

 

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