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Erbschaftssteuer 2023: Was beim Erben & Vererben von Immobilien wichtig ist

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 8 Min. Lesezeit

Person mit weißem Hemd und schwarzem Sakko steht auf der rechten Bildseite vor einem großen Holztisch und haelt einen Richterhammer in der Hand. Der Hammer ist auf einem kleinen Dekohaus aus Holz aufgelegt. Rechts daneben befindet sich ein dickes Buch. Im Hintergrund scheint warmes Licht durch ein großes Fenster.

Jedes Jahr werden in Deutschland Vermögenswerte von etwa 300 Milliarden Euro vererbt oder im Zuge einer Schenkung nachfolgenden Generationen übertragen. In etwa 46 % aller Fälle stellt eine Immobilie einen erheblichen Teil des Nachlasses dar. Für die Begünstigten ist die Annahme des Erbes mit einigen Fragen verbunden. Was beim Erben und Vererben eines Hauses beachtet werden sollte und welche steuerlichen Vorschriften zur Anwendung kommen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Erbschaftssteuer 2023: Neuregelung kann teuer werden

Ab 2023 gilt eine Neuregelung bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Hintergrund ist eine Forderung des Bundesverfassungsgerichts. Am 2. Dezember 2022 wurde schließlich das Jahressteuergesetz 2022 beschlossen, was vor allem die durch Inflation und Preissteigerungen entstandenen Folgen abfedern soll. Dies hat weitreichende Folgen für die Erbschaftssteuer.

Mit Beginn 2023 müssen die Feststellungswerte von vererbten Immobilien dem Wert entsprechen, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte, sie müssen also möglichst nahe am sogenannten „gemeinen Wert“ liegen.

Möchten Sie Ihre Immobilie vererben oder verschenken, fallen zukünftig deutlich höhere Steuern bei unverändertem Freibetrag an. Dies liegt vor allem darin begründet, dass viele Immobilien und Wohnung innerhalb der letzten Jahre deutlich an Wert gewonnen haben. Zwar gibt es keine offizielle Erhöhung des Steuersatzes, doch wird durch die Wertsteigerung auch die steuerliche Bewertung in vielen Fällen höher ausfallen.

Wichtige Änderungen in 2023

Für Immobilien soll 2023 ein neuer Bewertungsmaßstab gelten, welcher den Immobilienwert und damit die Steuerbelastung erhöht.

Die Nutzungsdauer einer Wohnimmobilie wird von 70 auf 80 Jahre angehoben. Dadurch vergrößert sich der Restwert.
In beliebten Wohngebieten wird ein neuer Regionalfaktor eingeführt. Dieser soll für eine Abbildung von Baukostenunterschieden zwischen der betroffenen Region und dem übrigen Bundesgebiet sorgen.
Der Sachwertfaktor wird erhöht. Mit ihm wird der Restwert der Immobilie multipliziert. Die Festlegung erfolgt durch Gutachter vor dem Hintergrund von Vorjahresverkäufen in der Region. Schon kleine Erhöhungen können für enorme Wertsteigerungen sorgen.
Liegenschaftszins für vermietete Gebäude wird angepasst. Der Liegenschaftszins zeigt an, wie sich der Immobilienwert entwickeln könnte.

Hohe Immobilienpreise sorgen für starke Steigerungen

Insbesondere in Ballungsgebieten sind die Immobilienpreise häufig sehr hoch. In solchen Regionen steigt dann auch die Steuerbelastung drastisch. Um bis zu 50 % könnten beispielsweise in München die Immobilienwerte ab 2023 steigen.

Für viele Erben kann eine solche Steigerung bedeuten, dass sie die neue Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht mehr stemmen können und die Immobilie verkaufen müssen.

Planen Sie, Ihr Eigentum zeitnah an Erben zu übertragen, sollten Sie versuchen, noch für 2022 einen Notartermin auszumachen. Wichtig ist, dass der Vertrag 2022 unterschrieben wird, um von den bisherigen Konditionen zu profitieren.

Eine Erhöhung des Freibetrages ist derzeit in der Diskussion. Somit könnte zumindest ein Teil der erhöhten Erbschaftssteuerlast im nächsten Jahr abgefangen werden.

Bedeutung einer Immobilienerbschaft

Das Erben eines bedeutsamen Vermögens stellt in vielen Fällen einen einschneidenden Punkt im Leben dar. Auf der einen Seite ist der Verlust eines geliebten Menschen zu beklagen. Auf der anderen Seite bedeutet eine Erbschaft aber auch einen Zuwachs an Vermögen und damit verbunden nicht selten auch eine größere persönliche Freiheit.

Insbesondere wenn der Nachlass in Form einer Immobilie vorliegt, stellt sich die Frage, was mit dem Erbe geschehen soll. Ist es günstiger, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, zu vermieten oder doch lieber selbst zu nutzen? Gerade unter steuerlichen Aspekten gibt es bei den verschiedenen Verwertungsoptionen erhebliche Unterschiede.

Erbschaftssteuer ab bestimmter Höhe

Grundsätzlich fallen beim Erben ab einer gewissen Höhe Erbschaftssteuern an. Für Immobilien, die über weniger als 200 m² Wohnfläche verfügen und deren Wert bestimmte Grenzen nicht übersteigt, muss jedoch keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt davon ab, in welchem Verwandtschaftsverhältnis die Erben zum Erblasser standen.

Freibeträge beim Erben von Immobilien

Ehepartner – 500.000 €
Kinder und Stiefkinder – 400.000 €
Enkel – 200.000 €
Eltern und Großeltern – 100.000 €

Für alle anderen Personengruppen gilt ein Freibetrag von 20.000 €. Festgelegt sind die Steuerklassen und Freibeträge in den §§ 15 und 16 des Erbschaftssteuergesetzes, kurz ErbStG.

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Steuer durch Eigennutzung vermeiden

Übersteigt der Wert der Immobilie die im ErbStG festgesetzten Beträge, fallen Erbschaftssteuern an. Die Berechnung der Höhe der Steuern erfolgt auf Basis des Verkehrswertes der Immobilie. Steuern müssen allerdings nur auf den Teil des Wertes gezahlt werden, der den für die jeweilige Gruppe geltenden Freibetrag übersteigt. Doch auch diese Steuer kann vermieden werden. Nämlich dann, wenn die Immobilie von den Erben mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt wird.

Wird der Hauptwohnsitz in das ererbte Haus verlegt, müssen Sie sich also um die Zahlung von Erbschaftssteuern keine Gedanken machen. Sollte jedoch vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist das Haus oder die Wohnung verkauft oder vermietet werden, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig.

Faktoren für die Berechnung der Erbschaftssteuer

Bei der Berechnung der Höhe der Erbschaftssteuer spielen jedoch nicht nur der Wert der Immobilie und das Verwandtschaftsverhältnis eine wichtige Rolle, sondern auch die persönliche Steuerklasse des Erben. Darüber hinaus gelten weitere Bestimmungen für Kinder und Lebenspartner, die einen Anspruch auf die Berücksichtigung eines besonderen Versorgungsfreibetrages haben. Außerdem besteht die Möglichkeit, einen weiteren Freibetrag für Hausrat und persönliche Gegenstände geltend zu machen.

Die Berechnung der Erbschaftssteuer ist also eine komplexe Angelegenheit. Auf die Hilfe eines Steuerexperten sollten Sie deshalb im Erbfall nicht verzichten.

Berechnungsfaktoren

Verkehrswert der Immobilie
Verwandtschaftsverhältnis der Erben zum Erblasser
persönliche Steuerklasse
individuelle Versorgungsfreibeträge

Alternativen zur Eigennutzung

Nicht immer passt die geerbte Immobilie zum Leben oder zu den Plänen der Nachkommen. Um die Erbschaftssteuer zu vermeiden, ist immerhin eine Frist von zehn Jahren entscheidend. Ein langer Zeitraum, in dem viel passieren kann.

Aus diesem Grund sollte genau überlegt werden, ob die Eigennutzung wirklich die optimale Lösung darstellt. Einfacher ist die Entscheidung, wenn das Haus oder die Wohnung schon zum Zeitpunkt des Erbens nicht zu den individuellen Plänen und Bedürfnissen passt.

Steht etwa die Immobilie in einer anderen Stadt, weit entfernt vom eigenen Lebensmittelpunkt, ist es kaum möglich, das ererbte Domizil selbst über einen längeren Zeitraum zu nutzen. Eine feste Arbeitsstelle aufzugeben, nur um Erbschaftssteuern zu sparen, erscheint in den wenigsten Fällen sinnvoll. Auch ist es fraglich, ob man als Single wirklich allein in einer 200 m² großen Villa leben möchte.

Darüber hinaus sollten sich Erben auch die Frage stellen, ob sie dazu bereit und in der finanziellen Lage sind, die nicht unerheblichen Kosten zu tragen, die für den Unterhalt und den Erhalt einer Immobilie anfallen.

Besonders kompliziert wird die Eigennutzung, wenn es sich bei dem Erben nicht um eine einzelne Person, sondern um eine Erbengemeinschaft handelt. Treffen divergierende Interessen bei der Verwertung der Immobilie aufeinander, kann dies zu erheblichen Problemen innerhalb der Familie führen.

Vermietungen senken Verkehrswert zur Steuerberechnung

Sollten Sie nach der Beschäftigung mit diesen Fragen zu der Erkenntnis kommen, dass eine Vermietung oder ein Verkauf vielleicht doch die besseren Alternativen zur Eigennutzung darstellen, gibt es ebenfalls einige Dinge bezüglich der Kosten und Steuern zu beachten.

Ist die Immobilie bereits vermietet und soll dies in Zukunft auch so bleiben, wirkt sich dies auf die Berechnung der Erbschaftssteuer aus. In diesem Fall nimmt das Finanzamt eine Kürzung des Verkehrswerts der Immobilie um 10 % vor. Entsprechend geringer fällt dann die Höhe der Erbschaftssteuer aus.

Selbstverständlich müssen aber die Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden. Um hier die Steuerlast zu mindern, können bei einer ererbten Immobilie jedoch unter Umständen bestimmte außergewöhnliche Aufwendungen, wie zum Beispiel die Kosten, die im Rahmen einer Erbauseinandersetzung entstehen, geltend gemacht werden.

In vielen Fällen möchten Immobilienbesitzer vermeiden, dass es nach ihrem Tod zu Streitigkeiten um das Erbe kommt. Deshalb entscheiden sie sich, schon zu Lebzeiten entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Dies geschieht entweder durch Verfügungen im Testament oder durch Schenkungen zu Lebzeiten.

Schenkung zu Lebzeiten statt Vererbung

Für eine Schenkung gelten grundsätzlich die gleichen Freibeträge wie im Erbrecht. Allerdings können diese Freibeträge alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Besonders vorteilhaft ist die Lösung, wenn es sich um eine Immobilie mit mehreren Wohnungen handelt. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, alle zehn Jahre einen Teil der Immobilie zu verschenken. Liegt der Wert der einzelnen Wohnungen unter dem jeweiligen Freibetrag, fällt keine Schenkungssteuer an.

Durch den vorgezogenen sukzessiven Eigentumsübertrag kann die Erbschaftssteuer vollständig vermieden werden. Allerdings ist eine Schenkung nur mit einem notariell beglaubigten Schenkungsvertrag möglich. Dies bedeutet für den Schenkenden zwar einen erhöhten Aufwand, gibt ihm aber auch gleichzeitig die Chance, seinen Nachlass aktiv nach seinen Vorstellungen an die nachfolgende Generation zu übertragen.

In einem solchen Schenkungsvertrag besteht sogar die Möglichkeit, zu vereinbaren, dass die Eigentumsübertragung erst nach dem Eintritt des Todes des Schenkenden vorgenommen wird. So wird eine Schenkung zu einem Schenkungsversprechen.

Fazit

Es gibt also unterschiedliche Möglichkeiten, Immobilieneigentum auf nachfolgende Generationen zu übertragen. Ganz gleich, für welchen Weg Sie oder Ihre Verwandten sich entscheiden und welche Alternative am besten zur individuellen Situation passt, wichtig ist es, rechtzeitig entsprechende Regelungen zu treffen.

Nur so ist es möglich, Streitigkeiten innerhalb der Familie zu verhindern und die mit der Eigentumsübertragung verbundenen Steuern zu vermeiden oder zu reduzieren. Die Erben wiederum können sich rechtzeitig Gedanken darüber machen, ob sie die ererbte Immobilie aus steuerlichen Gründen für mindestens zehn Jahre selbst nutzen möchten, oder ob ein Verkauf oder eine Vermietung vielleicht doch die besseren Alternativen sind.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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