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Gartenpflege im Mietverhältnis: Was Sie als privater Vermieter beachten sollten

Ein Haus mit Garten ist der Traum vieler Mieter. Da das Angebot begrenzt ist, sind entsprechende Immobilien oft schnell wieder vom Markt verschwunden. Für Besitzer, die ein frei stehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus vermieten möchten, ist es in der Regel kein großes Problem, einen passenden Mieter zu finden. Bei der Gestaltung des Mietvertrages kommt dann jedoch nicht selten die Frage auf, wer für die Pflege des Gartens verantwortlich ist. Warum eine Regelung im Mietvertrag wichtig ist, welche Rechte der Mieter hat und wie es in Bezug auf die Nebenkosten aussieht, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Vereinbarung im Mietvertrag festhalten

Grundsätzlich gibt es zwei nahe liegende Möglichkeiten, das Problem der Verantwortung zu lösen. Entweder übernehmen Sie als Vermieter diese Verpflichtung und legen die Kosten für die Gartenpflege im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um oder Ihr Mieter kümmert sich selbst darum, dass der Rasen gemäht und die Beete gepflegt werden. Im Gegenzug profitiert der Mieter dann von geringeren Nebenkosten.

Ohne Regelung liegt Verantwortung beim Vermieter

Ganz gleich, welche Regelung getroffen wird, die entsprechenden Vereinbarungen sollten in jedem Fall im Mietvertrag festgehalten werden. Fehlen die relevanten Klauseln im Vertrag, liegt die Verantwortung für die Instandhaltung des Gartens grundsätzlich bei Ihnen. Eine Änderung im Nachhinein ist dann nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters möglich.

Übernahme durch den Mieter

In der Regel wird die Pflege des Gartens bei der Vermietung von Häusern jedoch vertraglich dem Mieter übertragen. Aber auch in diesem Fall ist dieser nur verpflichtet, Aufgaben zu übernehmen, die im Rahmen der allgemeinen Pflege anfallen. Dazu gehören in erster Linie das

  • Entfernen von Laub
  • Mähen des Rasens
  • Umgraben von Beeten
  • Jäten von Unkraut

Größere Aufgaben sind Vermietersache

Komplexere Aufgaben, wie etwa das Fällen eines großen Baumes oder das Vertikutieren des Rasens, bleiben weiterhin in Ihrer Verantwortung.

Alle Arbeiten, die ein spezielles Fachwissen oder einen hohen finanziellen Aufwand erfordern, gehören nicht zur allgemeinen Gartenpflege und somit auch nicht zu den Aufgaben des Mieters.

Sonderregelungen möglich

Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass bestimmte, über die allgemeine Gartenpflege hinausgehende Arbeiten vom Mieter durchgeführt werden müssen. In diesem Fall sollten diese Aufgaben jedoch klar definiert werden. Außerdem kann der Mieter eine solche Regelung ablehnen, da von ihm nicht verlangt werden kann, sich die notwendigen Fachkenntnisse anzueignen.

Kostenumlage auf den Mieter

Übernehmen Sie als Vermieter die Gartenpflege beziehungsweise engagieren einen entsprechenden Dienstleister, können Sie die dadurch entstehenden Kosten dem Mieter im Rahmen der Betriebskosten in Rechnung stellen (§ 2 Punkt 10 der Betriebskostenverordnung).

Für die rechtsgültige Umlage muss eine Vereinbarung im Mietvertrag erfolgen. Ausreichend ist, wenn allgemein auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Zudem ist die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zum Ende des Abrechnungszeitraumes Pflicht.

Bestimmung des Umlageschlüssels

Findet im Mietvertrag keine abweichende oder gesonderte Bestimmung des Umlageschlüssels statt, so werden die Kosten gemäß der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt (§ 556a Absatz 1 BGB).

Umlagefähige Nebenkosten

Die Umlage ist allerdings nur bei den Aufwendungen möglich, die regelmäßig wiederkehrende Arbeiten betreffen, welche zum Erhalt des Gartens erforderlich sind. Zudem dürfen neben den Personalkosten unter anderem die Aufwendungen für folgende Arbeiten auf den Mieter umgelegt werden:

  • Pflege von Rasen und Beeten
  • Beschneiden von Gehölzen
  • Entfernung und Abtransport von Gartenabfällen
  • Betriebs- und Reparaturkosten von Gartengeräten
  • Ersatzpflanzung

Bei der Beauftragung eines Unternehmens zur Gartenpflege sind Sie verpflichtet, sich am Gebot der Wirtschaftlichkeit zu orientieren.

Werden Arbeiten nach Stürmen oder anderen äußeren Einflüssen notwendig, müssen Sie diese Kosten selbst tragen. Schadenbeseitigung ist nicht umlagefähig.

Kauf von Gartengeräten ist nicht umlagefähig

Kaufen Sie für die Gartenpflege Geräte wie einen Rasenmäher oder Vertikutierer, so können die entstandenen Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Umlage auch bei Verbot der Gartennutzung

Ist mietvertraglich geregelt, dass der Mieter einen zur Immobilie gehörenden Ziergarten nicht nutzen darf, so können Sie dennoch gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes entstandene Nebenkosten zur Erhaltung des Grüns umlegen (BGH vom 26.05.04 VIII ZR 135/03). Dies liegt darin begründet, dass eine gepflegte Grünanlage zum Werterhalt des Grundstücks beiträgt und dies auch dem Mieter zugutekommt.

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Rechte und Pflichten des Mieters

Grundsätzlich wird der Garten eines Hauses als Teil der Mietsache betrachtet und muss deshalb auch so behandelt werden. Das heißt, der Mieter hat dafür zu sorgen, dass der Garten nicht verwahrlost. Und genauso wie Sie als Vermieter nicht verpflichtet sind, dem Mieter einen Staubsauger oder einen Besen zur Reinigung der Wohnung zur Verfügung zu stellen, liegt auch die Anschaffung der benötigten Gartengeräte in der Verantwortung des Mieters. Dieser muss auch die entsprechenden Kosten tragen.

Gestaltung nach Vorstellungen des Mieters

Genau wie seine Wohnung darf der Mieter auch den Garten nach eigenen Vorstellungen dekorieren und ausstatten. Den Umfang und die Regelmäßigkeit der Pflege bestimmt der Mieter ebenfalls selbst. Sie dürfen dem Mieter nicht vorschreiben, wie oft er den Rasen zu mähen hat oder in welchen zeitlichen Abständen die Hecke zu schneiden ist.

Selbst die Anlage eines Ökogartens, in dem sich die Pflanzen weitgehend ungestört entwickeln, müssen Sie zulassen, sofern der Garten dadurch nicht komplett verwildert. Das Anlegen von eigenen Beeten muss dem Mieter ebenso möglich sein wie das Aufstellen von Spielgeräten für Kinder.

Wollen Sie auch nach der Übertragung der Gartenpflege auf den Mieter weiterhin Einfluss auf die Gestaltung und Pflege haben, so muss dies im Mietvertrag explizit und detailliert durch entsprechende Formulierungen verankert werden.

Größere Veränderung bedarf Ihrer Zustimmung

Aber auch wenn derartige Klauseln im Mietvertrag fehlen, hat die Gestaltungsfreiheit des Mieters Grenzen. Wenn die Beschaffenheit und Struktur des Gartens durch Bauarbeiten fundamental verändert werden sollen, ist dafür Ihre Zustimmung notwendig.

Beabsichtigt der Mieter zum Beispiel einen Schwimmteich anzulegen oder ein Gartenhaus zu errichten, muss er zuvor zwingend Ihr Einverständnis einholen.

Selbstgesetzte Pflanzen dürfen mitgenommen werden

Bei dieser Gelegenheit sollte dann auch geregelt werden, wie die vorgenommenen Veränderungen beim Auszug des Mieters behandelt werden.

Prinzipiell hat der Mieter das Recht, von ihm eigenhändig gesetzte und gepflegte Blumen, Sträucher und Bäume mitzunehmen. Nur wenn die Pflanzen tief im Erdreich verwurzelt sind und umliegende Bereiche des Gartens bei einer Entfernung beschädigt würden, gehen vom Mieter gesetzte Bäume und Sträucher bei Auszug in Ihr Eigentum über.

Rückbau angelegter Elemente

Da der Mieter verpflichtet ist, den Garten möglichst in dem Zustand zurückzugeben, in dem er ihn beim Einzug vorgefunden hat, bedeutet dies, dass unter Umständen der angelegte Gartenteich, das Gerätehaus oder die fest installierten Spielgeräte für die Kinder zurückgebaut werden müssen.

In einigen Fällen ist es für Sie aber von Vorteil, nicht auf dem Rückbau zu bestehen und den Mieter gegebenenfalls für die Aufwertung des Gartens finanziell zu entschädigen.

Eindeutige Klauseln sorgen für Rechtssicherheit

Auch die Frage, was beim Auszug mit den vom Mieter vorgenommenen Veränderungen geschehen soll, kann schon bei Abschluss des Mietvertrages durch entsprechende Vereinbarungen geregelt werden. Eindeutig formulierte Klauseln schaffen für beide Seiten Klarheit und reduzieren so das Risiko von gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Bevor es jedoch um Detaillösungen geht, muss zunächst einmal grundsätzlich geregelt werden, wer die Gartenpflege übernimmt. Soll die Verantwortung dafür dem Mieter übertragen werden, darf der Satz „Der Mieter übernimmt die Gartenpflege“ im Mietvertrag nicht fehlen. Außerdem sollten alle Arbeiten, die über die allgemeine Gartenpflege hinaus gehen, detailliert aufgeführt werden.

Vergessen sollten Sie auch nicht die Erwähnung der „Kosten für Gartenpflege“ bei der Auflistung der Nebenkosten. Sofern bekannt, empfiehlt es sich, die einzelnen Posten der Gartenpflege weiter aufzuschlüsseln.

Fazit

Wie auch bei anderen Fragen der Gestaltung eines Mietvertrages, so gilt auch bei der Gartenpflege, dass eindeutige und klare Regelungen allgemeinen Formulierungen, die einen großen Interpretationsspielraum bieten, vorzuziehen sind. Was im Vertrag eindeutig geregelt ist, muss nicht später in langwierigen Verfahren vor Gericht geklärt werden.

Die generelle Umlage der Nebenkosten für die Gartenpflege ist in der Betriebskostenverordnung verankert. Es gilt, dass in der Regel nur die Kosten umgelegt werden können, die regelmäßig anfallende Positionen darstellen. Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter von Beginn an die Zuständigkeiten, um auf der sicheren Seite zu sein. So steht einem harmonischen Mietverhältnis nichts im Wege.

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