Letztes Update: 11. Mai 2022
Gradtagszahlen: Was private Vermieter für die Nebenkostenabrechnung wissen sollten
Ein Mieterwechsel ist nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter mit einem erheblichen organisatorischen Aufwand verbunden. Eine der zentralen Aufgaben für den Wohnungseigentümer ist die Erstellung einer abschließenden Nebenkostenabrechnung. Während die Erfassung der dazu nötigen Daten bei den verbrauchsunabhängigen Kosten kaum Probleme bereitet, sieht dies bei den verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser schon anders aus. In diesem Zusammenhang taucht der Begriff Gradtagszahlen auf. Was es damit auf sich hat und wann sie für Vermieter wichtig werden, erfahren Sie in folgendem Beitrag.
Mit Gradtagszahlen die Heizkosten berechnen
Zieht ein Mieter aus und ein neuer ein, geschieht dies nur selten zum Ende einer Abrechnungsperiode, sondern meist zu einem beliebigen Zeitpunkt innerhalb eines Jahres. Das heißt, dass der alte Mieter auch nur den Teil der Nebenkosten zahlen muss, der angefallen ist, während er die Wohnung genutzt hat.
Sofern der Mietvertrag keine spezifische Regelung für den Fall eines Mieterwechsels in einer laufenden Periode vorsieht, tritt § 9b der Heizkostenverordnung in Kraft. Diese verpflichtet den Vermieter dazu, eine Zwischenablesung vorzunehmen und dabei zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten zu unterscheiden.
Unterscheidung zwischen Kostenarten
Zu unterscheiden ist darüber hinaus auch zwischen dem verbrauchsunabhängigen Anteil der Warmwasserkosten und anderen Festkostenanteilen der Heizung. Während beim Warmwasser grundsätzlich zeitanteilig abgerechnet wird, kann bei den Festkosten für die Heizung alternativ auf eine Verteilung mithilfe der Gradtagszahlen-Tabelle zurückgegriffen werden.
Tabelle für unterschiedliche Heizintensität im Jahr
Diese Tabelle berücksichtigt, dass innerhalb eines Jahres unterschiedlich stark geheizt wird. Jedem Monat wird entsprechend der Heizintensität ein fester Promilleanteil an den gesamten verbrauchsunabhängigen Heizkosten zugewiesen. Da diese Methode gerechter ist als die zeitanteilige Verteilung, kommt sie entsprechend öfter zur Anwendung.
Zeitanteilige Abrechnung bei Mieterwechsel
Die zeitanteilige Abrechnung basiert allein auf der Wohndauer. Ist der Abrechnungszeitraum identisch mit dem Kalenderjahr, heißt dies, dass ein Mieter, der Ende April auszieht, ein Drittel der Kosten zu tragen hat. Der neue Mieter wird entsprechend seiner Wohndauer innerhalb der Abrechnungsperiode belastet.
Abrechnung von Warmwasserkosten
Da die verbrauchsunabhängigen Anteile bei den Warmwasserkosten über das Jahr verteilt weitgehend konstant sowie unabhängig von den Außentemperaturen sind, gibt es hier kein Problem mit einer zeitanteiligen Abrechnung.
Abrechnung von Heizkosten
Anders sieht dies beim Heizen aus. Von Januar bis April wird während der Heizperiode deutlich mehr geheizt als in den restlichen Monaten des Jahres. Entsprechend ungerecht wäre in diesem Fall eine zeitanteilige Abrechnung. Eine Orientierung an der Gradtagszahlen-Tabelle sorgt hier für klare Verhältnisse und eine höhere Verteilungsgerechtigkeit.
Gradtagszahlen-Tabelle
Monat Promilleanteil
Januar 170
Februar 150
März 130
April 80
Mai 40
Juni, Juli, August zus. 40
September 30
Oktober 80
November 120
Dezember 160
Unter Berücksichtigung der Gradtagszahlen-Tabelle hätte der Mieter, der im April auszieht, also nicht 33 Prozent der Kosten zu tragen, sondern 530 Promille oder 53 Prozent.
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Berechnung der Gradtagszahlen
Entwickelt wurde die Gradtagszahlen-Tabelle vom VDI, dem Verein Deutscher Ingenieure. Basis der Berechnung ist die Differenz zwischen der Außentemperatur und der Raumtemperatur.
Angenommen wird eine Heizgrenztemperatur von 15°C. Liegt die Außentemperatur darunter, besteht die Notwendigkeit zu heizen, um eine Zimmertemperatur von 21°C zu erreichen. Die Zahl der Tage, an denen in den einzelnen Monaten mit hoher Wahrscheinlichkeit geheizt werden muss, wurde durch langjährige Messungen der Temperaturen an unterschiedlichen Orten in Deutschland ermittelt. Ebenfalls in die Berechnung der Promillewerte eingeflossen ist die Intensität, mit der an diesen Tagen geheizt werden muss.
Zahlen basieren auf langjähriger Messung
Um eine besonders genaue Berechnung der Gradtagszahlen zu ermöglichen, basieren die ermittelten Promillewerte auf Messungen, die über mehrere Jahre an unterschiedlichen Standorten in Deutschland durchgeführt wurden.
Pflicht zur Zwischenablesung
Im Gegensatz zu den verbrauchsunabhängigen Heizkosten kann der verbrauchsabhängige Teil in der Regel nicht mithilfe der Gradtagszahlen-Tabelle abgerechnet werden. Deshalb sind Sie als Vermieter grundsätzlich verpflichtet, bei jedem Mieterwechsel eine Zwischenablesung vorzunehmen, um den tatsächlichen Verbrauch des Mieters zu ermitteln.
Gradtagszahlen in Ausnahmefällen bei verbrauchsabhängigen Kosten
Ist dies aus technischen Gründen nicht möglich, weil zum Beispiel das Erfassungsgerät defekt ist, kann auch der verbrauchsabhängige Anteil ausnahmsweise anhand der Gradtagszahlen-Tabelle bestimmt werden.
Dies ist auch möglich, wenn der Mieterwechsel zu Beginn oder am Ende einer Abrechnungsperiode erfolgt und zur Verbrauchserfassung Verdunstungsgeräte genutzt werden. Die Röhrchen liefern kurz vor und nach einer Ablesung nur unzuverlässige Werte, sodass auch in diesem Fall auf die Gradtagszahlen-Tabelle zurückgegriffen werden kann. Bei Geräten, die den Verbrauch elektronisch erfassen, gibt es in dieser Hinsicht keine Probleme.
Recht auf Nebenkostenkürzung bei versäumter Zwischenablesung
Versäumen Sie es als Vermieter, eine Zwischenablesung vorzunehmen, obwohl keiner der Ausnahmegründe vorliegt, kann sich der Mieter auf § 12 der Heizkostenverordnung berufen und den nicht verbrauchsabhängigen Anteil um 15 Prozent kürzen.
Der verbrauchsabhängige Teil muss mindestens 50 Prozent der Gesamtrechnung betragen. Meist liegt er jedoch bei 60 oder 70 Prozent. Der Anteil der kürzungsfähigen, nicht verbrauchsabhängigen Kosten beträgt dann aber immer noch zwischen 30 und 40 Prozent.
Zwischenabrechnung verhindert Unstimmigkeiten
Nicht zuletzt aus diesem Grund sollten Sie deshalb als Vermieter beim Mieterwechsel grundsätzlich eine Zwischenabrechnung vornehmen. Auf diese Weise vermeiden Sie nicht nur Ärger mit dem Mieter, sondern unter Umständen auch zusätzliche Kosten.
Die Kosten für die Erstellung einer Zwischenabrechnung dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, da es sich nicht um laufende Kosten handelt. Eine Nutzerwechselgebühr ist hier ebenso wenig zulässig wie die Ausweisung als Sonderkosten.
Nur laufende Kosten sind umlagefähig
Mit der Betriebskostenverordnung hat der Gesetzgeber festgelegt, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen lediglich Kosten, die Ihnen laufend entstehen. Einmalige Kosten, wie sie eventuell für die Erstellung einer Zwischenabrechnung anfallen, sind daher keine umlagefähigen Nebenkosten.
Gradtagszahlen zur Berechnung der Mietminderung
Die Gradtagszahlen-Tabelle kommt jedoch nicht nur bei einem Mieterwechsel zur Anwendung, sondern auch, wenn der Mieter aufgrund eines Heizungsausfalls auf eine Mietminderung bestehen kann.
Aufgrund der detailliert berechneten Heizleistungen für die einzelnen Monate ist es möglich, den Grad der Beeinträchtigung zu ermitteln und so die Höhe der Mietminderung zu beziffern. Fällt die Heizung in den Wintermonaten aus, in denen sie besonders wichtig ist und in hohem Maße genutzt wird, ist auch der Anspruch auf Mietminderung deutlich höher als im Sommer, wenn für gewöhnlich nicht geheizt wird.
Fazit
Die Gradtagszahlen-Tabelle liefert Ihnen als Vermieter eine nachvollziehbare Grundlage zur Berechnung anteiliger Heizkosten. Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums kann so der nicht verbrauchsabhängige Anteil der Heizkosten sowohl für den ausziehenden als auch für den einziehenden Mieter ermittelt werden.
Der verbrauchsabhängige Anteil an der Gesamtrechnung wird durch eine Erfassung des bis zum Auszug des Mieters aufgelaufenen realen Verbrauchs bestimmt. Nur in begründeten Ausnahmefällen kann auch hier die Gradtagszahlen-Tabelle zur Anwendung kommen.
Wird versäumt, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, obwohl keine Ausnahmesituation vorlag, ist der Mieter berechtigt, den verbrauchsunabhängigen Teil der Endrechnung um bis zu 15 Prozent zu kürzen. Auch wenn der Mieter wegen eines Heizungsausfalls zu einer Mietminderung berechtigt ist, wird die Höhe mithilfe der Gradtagszahlen-Tabelle berechnet.
Für Vermieter ist sie also in verschiedenen Situationen wichtig, um eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen oder um sich gegen eine ungerechtfertigt hohe Mietminderung zu wehren.
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