Letztes Update: 29. November 2021

Grundsteuer-Reform: Wichtiges zur Gesetzesänderung für Vermieter

Wer Grundstücke besitzt, muss jährlich die Grundsteuer entrichten. Die Höhe der Abgabe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird den Eigentümern durch das Finanzamt mitgeteilt. Der bisher für die Berechnung genutzte Einheitswert wurde jedoch aufgrund großer regionaler Unterschiede 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die beschlossene Grundsteuer-Reform tritt daher 2025 in Kraft. Welche Änderungen dies bedeutet, wie die Umsetzung geplant ist und bis wann die Grundsteuerklärung fällig ist, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

grundsteuer-reform: Hand mit Bleistift und kleinem Papierhaus

Bisherige Berechnung 

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt bisher unter Berücksichtigung der Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz.

Einheitswert

Für die Bestimmung des Einheitswertes ist entscheidend, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Daran orientiert sich die Höhe des Wertes. Grundlage für die Berechnung bilden Vergleichswerte aus dem Jahr 1964 für Westdeutschland und dem Jahr 1935 für den Osten Deutschlands.

Ermittlung bei unbebauten Grundstücken 

Für unbebaute Grundstücke erfolgt die Berechnung schnell und unkompliziert, da lediglich die Quadratmeterzahl mit dem jeweiligen Vergleichswert aus 1964 oder 1935 multipliziert wird.

Ermittlung bei bebauten Grundstücken 

Die Ermittlung des Einheitswertes bei bebauten Grundstücken gestaltet sich dagegen etwas schwieriger. Hier kann auf zwei verschiedene Verfahren zurückgegriffen werden.

Ertragswertverfahren 

Mithilfe des Ertragswertverfahrens werden sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser als auch gemischt genutzte Immobilien und Eigentumswohnungen bewertet. Für die Ermittlung muss zunächst der Wertfaktor berechnet werden. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete.

Dieser errechnete Wert wird dann mit der Jahresrohmiete für 1964 bzw. 1935 multipliziert.

Sachwertverfahren 

Tritt der Fall ein, dass sich die Jahresrohmiete nicht ermitteln lässt, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei dieser Variante werden die Werte des Bodens, der Außenanlage sowie des Gebäudes zusammengerechnet. Der Gebäudewert ergibt sich hier aus den am 01.01.1964 bzw. am 01.01.1935 geltenden durchschnittlichen Herstellungs- bzw. Baukosten.

Sonderregelung für Ostdeutschland

Lässt sich der Wert für das Jahr 1935 nicht ermitteln, kommt eine Ersatzbemessungsgrundlage zum Einsatz. Diese setzt sich zusammen aus der Wohn- und der Nutzfläche der Immobilie.

Grundsteuermesszahl 

Die Grundsteuermesszahl bezeichnet den steuerpflichtigen Part des Einheitswertes. Sie ist abhängig von der der Art des Grundstücks bzw. der Immobilie. Die Messzahlen sind in den Paragrafen 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgelegt.

Eigentümer können die genaue Zahl bei der jeweils zuständigen Gemeinde erfahren.

Hebesatz 

Der Hebesatz stellt den dritten Berechnungsfaktor des Grundsteuerbetrages dar. Er wird durch die einzelnen Gemeinden festgelegt und besitzt Gültigkeit für ein Kalenderjahr. Es herrschen deutliche regionale Unterschiede durch diese Art der Festlegung, vor allem zwischen ländlichen und städtischen Regionen, aber auch zwischen finanzstarken und -schwachen Gemeinden, da die Steuereinnahmen durch den Hebesatz beeinflusst werden können.

Formel zur Berechnung

Für die Errechnung des jährlich anfallenden Grundsteuerbetrages werden die drei Werte miteinander multipliziert.

Es gilt also:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Unterscheidung zwischen Grundsteuervarianten

Bei der Berechnung findet eine Unterscheidung zwischen den Varianten A und B statt. A beinhaltet land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, während unter B alle anderen Grundstücke gezählt werden, egal ob diese bebaut oder unbebaut sind.

Umlage auf Mieter 

Über die Nebenkosten können Sie als Vermieter die Grundsteuer auf Ihre Mieter vollständig umlegen. Dafür ist eine entsprechende Vereinbarung über die Nebenkosten im Mietvertrag nötig. Ausreichend ist, auf § 2 der Betriebskostenverordnung zu verweisen, Sie können jedoch auch alle Positionen einzeln aufführen.

Lediglich wenn Sie sonstige Kosten, die nicht unter den 16 definierten Punkten der Verordnung aufgeführt werden, umlegen möchten, bedarf es einer genauen Auflistung. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören beispielsweise die Wartung von Rauchmeldern und das Reinigen der Dachrinnen.

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Notwendigkeit einer Grundsteuer-Reform

Die für die Berechnung der Grundsteuer bisher genutzten Vergleichswerte der Jahre 1964 und 1935 werden der stetigen Veränderung beziehungsweise Weiterentwicklung nicht mehr gerecht, sodass eine einheitliche Bewertung nicht mehr möglich ist.

Aus diesem Grund hat die Bundesregierung einer Neuregelung zugestimmt, nachdem das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt hatte.

Ziel der Neuregelung ist, die Steuerlast gerechter zu verteilen. Zudem soll die Bewertung von Grundstücken vereinfacht werden, indem eine Reduzierung der Bewertungskriterien stattfindet.

Die Grundsteuer-Reform tritt zum 01. Januar 2025 in Form des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) in Kraft.

Plan zur Grundsteuer-Reform 

Geplant ist die Umsetzung der Reform in drei Stufen.

Stufe 1

Zunächst ist eine Neubewertung der Grundstücke erforderlich. Dies erfolgt bereits zum 01. Januar 2022. Zu diesem Zweck ist es notwendig, dass viele Grundstücke besichtigt werden, um Mittelwerte festlegen zu können.

Stufe 2

Im Anschluss daran findet die Ermittlung der Steuermesszahl statt. Geplant ist eine starke Absenkung der aktuellen Zahl von 0,35 auf voraussichtlich 0,0034 Prozent, um so dem Anstieg der Grundsteuer entgegenzuwirken.

Stufe 3

Schritt drei beinhaltet die Festlegung des Hebesatzes, was den Gemeinden unterliegt. Durch den Hebesatz wird letztlich der zu zahlende regionale Grundsteuerbetrag stark beeinflusst. Durch eine eventuelle Absenkung soll auch hier ein Anstieg der Grundsteuer verhindert werden.

Noch vor in Kraft treten der Reform ist für 2024 eine Neuberechnung der Grundstückswerte geplant. Um auch zukünftig eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu gewährleisten, findet im Abstand von sieben Jahren regelmäßig eine Neubewertung statt (§ 221 Bewertungsgesetz).

Entscheidungen der Bundesländer 

Während 9 der 16 Bundesländer dem neuen Modell zugestimmt haben, nutzen die übrigen die Option, eigene Gesetze zu verabschieden. Einige der Beschlüsse sind bereits rechtskräftig, andere stehen zurzeit noch aus.

Grundsteuer C als Neuerung

Während es bisher nur die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaftsgrundstücke) sowie B (alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke) gab, wird mit der Reform die neue Grundsteuer C eingeführt. Diese gilt für unbebaute Grundstücke, die jedoch baureif sind.

Wird diese Art nur zu Spekulationszwecken gekauft, soll das durch einen höheren Hebesatz verhindert und zugleich ein Anreiz zur Bebauung geschaffen werden.

Neue Berechnungsmaßstäbe

Die bisher genutzte Formel Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz bleibt auch nach der Grundsteuer-Reform erhalten, wobei der Einheitswert durch den Immobilienwert bzw. das Grundvermögen ersetzt wird. Die wesentliche Änderung liegt jedoch in der Ermittlung des Einheitswertes.

Für bebaute Grundstücke entfällt die Berechnung durch das Sachwertverfahren, sodass lediglich die Bewertung durch das Ertragswertverfahren bleibt. Das Sachwertverfahren findet zukünftig nur noch bei unbebauten Grundstücken Anwendung.

Die neue Formel lautet ab 2025 also:

Immobilienwert/Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Reduzierung der Kriterien

Um die Wertermittlung zu vereinfachen, erfolgt die Berechnung ab 2025 für Wohngrundstücke nur noch auf Grundlage folgender Kriterien:

  • Bodenrichtwert
  • Grundstücksfläche
  • Immobilienart
  • Baujahr
  • Mietniveaustufe

Je nach Entscheidung der Bundesländer, nach welchem Modell sie berechnen, können sich die herangezogenen Kriterien unterscheiden. Für Gewerbegrundstücke sinkt die Zahl von aktuell 30 Angaben auf höchstens acht.

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Mögliche Veränderungen durch die Reform

Zwar ist es das Ziel der Reform, dass keine erhöhte Steuerlast auf die Eigentümer zukommt, insbesondere in Ballungsgebieten kann dies jedoch trotzdem der Fall sein. Nur wenn die Hebesätze entsprechend gesenkt werden, ist ein starker Anstieg der Grundsteuer zu umgehen.

Ebenfalls kann es für Eigentümer von Einfamilienhäusern und unbebauten, baureifen Grundstücken zu einem Anstieg der Grundsteuer kommen.

Anders sieht es aus für Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder Immobilieneigentümern mit Wohnraum in strukturschwachen Gebieten. Für sie könnte sich die Steuerlast durch die Reform senken.

Grundsteuererklärung für Eigentümer

Im Zuge der Neubewertung von Grundstücken werden Grundbesitzer durch das Finanzamt zur Abgabe einer Grundsteuererklärung aufgefordert. Die Abgabefrist dafür ist der 31.10.2022.

Je nach Gemeinde kann die Aufforderung auch durch eine öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Gemäß § 228 Absatz 1 Bewertungsgesetz haben Sie mindestens einen Monat nach Erhalt Zeit, die Erklärung abzugeben.

Da der erste Hauptfeststellungszeitpunkt der 01.01.2022 ist, werden auch erst rund um diesen Zeitpunkt die ersten Aufforderungen verschickt. Allerdings ist es möglich, dass Sie diese erst wesentlich später erhalten.

Die Erklärung für Wohnimmobilien muss dabei die folgenden Angaben beinhalten:

  • Bodenrichtwert
  • Grundstücksfläche
  • Immobilienart
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Nettokaltmiete

Die Übermittlung hat elektronisch zu erfolgen. Eine Freischaltung über das Steuerportal Elster steht Ihnen ab dem 01.07.2022 zur Verfügung.

Fazit

Nachdem die Berechnung der Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, tritt am 01.01. 2025 eine Grundsteuer-Reform in Kraft. Bis dahin muss eine umfassende Wertermittlung verschiedener Grundstücke vorgenommen werden.

Ziel ist, steuerlichen Ungleichbehandlungen durch die bisher genutzten Vergleichswerte von 1964 und 1935 entgegenzuwirken, ohne die Steuerlast zu erhöhen. Dies soll neben einer Neuberechnung mit weniger Kriterien durch eine drastische Senkung der Steuermesszahl sowie einer eventuellen Minderung des von den Gemeinden festgelegten Hebewertes erreicht werden. Wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt, wird erst in einigen Jahren feststehen.

Im Zuge der neuen Berechnung des Grundbesitzwertes werden Sie als Eigentümer zur Abgabe einer Grundsteuererklärung bis zum 31.10.2022 durch das Finanzamt aufgefordert.

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