Letztes Update: 5. November 2021

Hausordnung: Das sollten private Vermieter wissen

Ein harmonisches Zusammenleben in einem Mietshaus mit mehreren Parteien ist nur möglich, wenn sich alle Bewohner an bestimmte Regeln halten. Aus diesem Grund stellen viele Vermieter eine Hausordnung auf, die alle Mieter berücksichtigen sollten. Was in einer Hausordnung vorgeschrieben werden darf, welche Vorschriften unzulässig sind und wie Vermieter richtig auf Verstöße reagieren, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Hausordnung: Dokument

Keine Pflicht zur Hausordnung

Die persönlichen Freiheitsrechte stellen ein hohes Gut dar und dürfen nicht unzulässig eingeschränkt werden. Das gilt auch bei der Ausarbeitung einer Hausordnung. Dennoch sind bestimmte Regeln notwendig, um das Zusammenleben der Menschen in einer Gemeinschaft auf eine allgemeingültige Basis zu stellen.

Grundsätzlich besteht jedoch keine gesetzliche Verpflichtung, überhaupt eine Hausordnung aufzustellen. Um den Hausfrieden zu sichern, ist es aber in vielen Fällen dennoch sinnvoll und notwendig, ein solches Regelwerk zu erstellen. Dabei sollten Sie als Vermieter beachten, dass Sie in einer Hausordnung zwar vieles, aber längst nicht alles regeln können. Zu den grundsätzlichen Punkten, die in einer Hausordnung geregelt werden dürfen, zählen unter anderem die

  • Ruhezeiten
  • Sicherheit in Haus und Garten
  • Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Außenflächen

Ruhezeiten

Lärm ist einer der häufigsten Gründe für Spannungen zwischen den verschiedenen Parteien in einem Mietshaus. Aus diesem Grund gibt es sogar gesetzlich vorgeschriebene bundesweite Ruhezeiten, die auch in den meisten Hausordnungen zu finden sind.

Von 22 Uhr am Abend bis 6 Uhr am Morgen herrscht Nachtruhe. Lokal geregelt ist die Mittagsruhe. Diese liegt je nach Gemeinde zwischen 12 und 15 Uhr. Da es sich bei den Ruhezeiten um allgemeingültige Vorgaben handelt, müssen sie nicht einmal explizit in einer Hausordnung aufgenommen werden. Es schadet aber nicht, Mieter in der Hausordnung auf diese verbindliche Bestimmung hinzuweisen.

Sicherheit in Haus und Garten

Der Sicherheit sowohl im Haus als auch im Außenbereich eines Mietobjektes kommt eine besondere Bedeutung zu. Entsprechende Regelungen sollten deshalb in keiner Hausordnung fehlen. Hierbei geht es in erster Linie um Schließzeiten für Haus- und Kellertüren sowie für Tore und Hofeinfahrten.

Unter den Punkt Sicherheit in Haus und Garten fallen aber auch Regelungen zum Abstellen von Fahrrädern und anderen Gegenständen in Treppenhaus und Hausflur, da diese unter Umständen im Notfall Rettungswege blockieren können. Auch auf die besondere Aufsichtspflicht bei der Benutzung von zum Haus gehörenden Kinderspielplätzen sollte in diesem Zusammenhang hingewiesen werden.

Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Außenflächen

Gibt es im Haus Bereiche, wie zum Beispiel Waschküchen, Fahrradkeller oder Tiefgaragen, die von allen Bewohnern gemeinschaftlich genutzt werden, sollten die damit einhergehenden Rechte und Pflichten der einzelnen Mieter in der Hausordnung geregelt werden. Dies gilt auch für die Nutzung eines eventuell vorhandenen Gemeinschaftsgartens.

Regelungen zur Ordnung im Haus

Um die allgemeine Ordnung und Sauberkeit im Haus zu sichern, können Sie als Vermieter im zulässigen Rahmen weitere allgemein gültige und spezielle Regeln aufstellen. So können Sie es Ihren Mietern zum Beispiel verbieten, Mülltüten vor der Wohnungstür abzulegen oder dort Schuhe und Stiefel zu deponieren.

Darüber hinaus können Sie Ihre Mieter verpflichten, bei niedrigen Temperaturen oder bei Unwettern dafür zu sorgen, die Fenster im Hausflur und auf dem Dachboden geschlossen zu halten.

Außerdem haben Sie als Vermieter im Rahmen einer Hausordnung die Möglichkeit, spezielle Aufgaben wie die Reinigung von Treppenhäusern oder das Schneeräumen Ihren Mietern zu übertragen. Diese speziellen Aufgabenverteilungen greifen jedoch nicht, wenn sie den Mietern lediglich durch einen Aushang im Hausflur bekannt gemacht werden.

Kein generelles Kinderwagenverbot

Als Vermieter dürfen Sie nicht generell verbieten, dass Ihre Mieter Kinderwagen im Hausflur abstellen. Erst wenn dadurch Rettungswege beispielsweise aufgrund schmaler Flure versperrt werden, ist es zulässig, das Abstellen zu untersagen.

Rechtsgültigkeit von Bestimmungen

Grundsätzlich ist zwischen zwei Arten von Hausordnungen zu unterscheiden. Eine allgemeine Hausordnung, die den Mietern per Aushang im Hausflur zur Kenntnis gebracht wird, darf lediglich generelle Vorschriften zum harmonischen Zusammenleben und zur allgemeinen Ordnung im Haus enthalten. Eine Übertragung von speziellen Aufgaben und Verpflichtungen ist bei dieser Form der Hausordnung nicht zulässig.

Sollen Mieter gewisse Aufgaben verpflichtend übernehmen, so müssen diese in einer Hausordnung festgehalten werden, die Bestandteil des Mietvertrages ist. Eine solche Hausordnung kann auch nicht einfach ohne das Einverständnis der Mieter verändert werden. Eine Änderung der allgemeinen Hausordnung bedarf dagegen nicht der Zustimmung der Mieter.

Hausordnungen in Eigentümergemeinschaften

Ein Sonderfall liegt vor, wenn in einem Objekt mehrere Eigentümer Wohnungen vermieten. In diesem Fall kommt § 19 WEG zur Anwendung. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt der Eigentümergemeinschaft vor, eine gemeinsame Hausordnung aufzustellen und allen Bewohnern und Besuchern durch Aushang bekannt zu machen.

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Nicht alle Regelungen sind zulässig

Unabhängig von der Art sind bestimmte Regelungen in einer Hausordnung grundsätzlich nicht zulässig.

Dazu gehören unter anderem

  • das Verbot von Besuchen und Übernachtungen
  • ein Verbot, nach 22 Uhr zu baden oder zu duschen
  • das Vorschreiben einer Zimmertemperatur
  • die Beschränkung von Nutzungszeiten für Waschmaschinen

Auch Kinderlärm darf, ebenso wie das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur, nicht grundsätzlich untersagt werden. Lediglich wenn der Kinderwagen aufgrund von Platzmangel ein Hindernis und ein Sicherheitsrisiko darstellt, kann ein Abstellverbot ausgesprochen werden.

Haben Sie sich als Vermieter in der Hausordnung das Recht eingeräumt, eine Wohnung jederzeit betreten zu dürfen, so ist diese Regelung unwirksam und auch vor Gericht nicht durchsetzbar. Auch ein generelles Verbot zum Halten von Haustieren oder zum Musizieren in der Wohnung ist nicht zulässig. Das gilt auch für das Verbot, Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder nachts den Aufzug zu benutzen. Auch in vielen anderen Fällen haben Gerichte entschieden, dass bestimmte Regelungen in Hausordnungen die persönliche Freiheit einschränken und deshalb nicht zulässig sind.

Mietirrtümer vermeiden

Im Mietvertrag Haustiere zu verbieten, festzulegen, dass die Wohnung des Mieters jederzeit betreten werden darf oder dem Mieter das Streichen von Wänden zu untersagen, kann zwar für Sie als Vermieter Vorteile bieten, eine rechtliche Zulässigkeit besteht jedoch nicht. Diese Dinge gehören zu typischen Mietirrtümern, denen Mieter und Vermieter oftmals aufsitzen.

Auf Verstöße richtig reagieren 

Immer wieder gibt es Mieter, die gegen bestimmte Vorschriften einer Hausordnung verstoßen und dadurch den Hausfrieden stören. Wie Sie als Vermieter darauf reagieren, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich bei der Hausordnung lediglich um einen Aushang oder um einen Bestandteil des Mietvertrages handelt.

Hausordnung liegt im Flur aus

Liegt die Hausordnung nur in Form eines Aushangs im Hausflur vor, handelt es sich dabei nur um allgemeine Verhaltenshinweise, die keine rechtliche Bindung besitzen. Ein Vertragsbruch ist deshalb kaum nachzuweisen. Entsprechend beschränkt sind Ihre Optionen als Vermieter, auf ein solches Verhalten zu reagieren.

Erst wenn sich das Verhalten des Mieters nicht ändert und er den Hausfrieden wiederholt schwer stört, können Sie ihn durch eine Abmahnung auf mögliche Konsequenzen seines Handelns hinweisen.

Hausordnung ist Teil des Mietvertrages 

Deutlich mehr Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung, wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist. Kommt es wiederholt zu schweren Verstößen gegen den rechtlich bindenden Vertrag, ist auch hier zunächst eine Abmahnung das Mittel der Wahl. Kommt es dann zu weiteren Verstößen gegen die Hausordnung, können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen.

Grundsätzlich müssen jedoch alle Verstöße vom Vermieter belegt werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, Zeugen benennen zu können, die vor Gericht die Vorfälle bestätigen.

Fazit

Es besteht für Sie als Vermieter keine Pflicht, eine Hausordnung zu erstellen. In den meisten Fällen ist sie jedoch ein wichtiges Instrument, um das friedliche Zusammenleben einer Hausgemeinschaft zu regeln. Eine Hausordnung kann in Form eines Aushangs bekannt gemacht werden oder einen wichtigen Teil des Mietervertrages darstellen.

Im ersten Fall hat die Hausordnung keine rechtliche Bindung. Sie stellt lediglich Hinweise zu einem gewünschten Verhalten dar. Verstöße können nur schwer geahndet werden. Hausordnungen, die Teil des Mietvertrags sind, schreiben Rechte und Pflichten des Mieters klar fest und können bei Verstößen als Vertragsbruch gewertet werden, der massive Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung hat.

Vor der Ausarbeitung einer Hausordnung sollten Sie sich als Vermieter jedoch umfassend darüber informieren, welche Regelungen tatsächlich zulässig sind. So gehen Sie auf Nummer sicher, dass Ihre Hausordnung auch im Streitfalle einer gerichtlichen Überprüfung standhält.

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