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Haustierhaltung: Wissenswertes für private Vermieter

Hunde und Katzen gehören zu den beliebtesten Haustieren in Deutschland. Rund 26 Millionen von ihnen lebten 2020 in deutschen Haushalten. Damit machten sie einen Großteil der Haustiere aus. Zudem erfreuen sich weitere Kleintiere sowie Ziervögel großer Beliebtheit. Aber auch exotische Zeitgenossen wie Spinnen und Schlangen finden sich immer häufiger in Privathaushalten. Nicht jeder Vermieter ist jedoch glücklich über die steigende Zahl an Haustieren. Wie Sie die Haustierhaltung vertraglich regeln können, was es dabei zu beachten gibt und wann der Mieter Sie um Erlaubnis bitten muss, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Hund und Katze

Die Katze ist das am häufigsten in deutschen Haushalten vertretene Tier, dicht gefolgt vom Hund. Während sich Katzen zwar in Aussehen und Verhalten unterscheiden, die Größe jedoch meist ähnlich ist, gibt es bei Hunden signifikante Unterschiede, die oftmals Einzelfallentscheidungen nötig machen.

Kein generelles Verbot 

Als Vermieter dürfen Sie nicht von vornherein durch eine Klausel die Haltung von Hunden und Katzen mietvertraglich verbieten. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2013 festgelegt. Demnach führt ein generelles Verbot zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

Achtung bei Listenhunden

Listenhunde, oft auch als Kampfhunde bezeichnet, sind Hundearten, die durch eine Rassenliste als gefährlich eingestuft werden. Zwar gibt es eine bundesweit geltende Rasseliste, die einzelnen Bundesländer können diese jedoch anpassen bzw. erweitern.

Ob sie als Vermieter einen solchen Listenhund in Ihrem Eigentum dulden, hängt vom Einzelfall ab. Generell gelten jedoch strenge Maßnahmen, die Halter solcher Listenhunde ergreifen müssen. Nach Bestehen eines Wesenstests erfolgt in der Regel jedoch eine Befreiung der Maßnahmen.

Abwägung der Interessen

Auch wenn kein allgemeines Verbot besteht, muss bei der Haltung von Hund und Katze eine Interessensabwägung stattfinden, insbesondere dann, wenn es sich um ein Mehrparteienhaus handelt. Hunde, die mehrere Stunden am Tag und insbesondere in der Nacht laut bellen, können die weiteren Mieter stören. Hier muss entschieden werden, ob das Bedürfnis des Halters nach einem Haustier oder die Ruhe der Mitmenschen schwerer wiegt.

Ist die Wohnung für die Tierhaltung beispielsweise zu klein und eine artgerechte Haustierhaltung kann nicht gewährleistet werden, kann ein Verbot ausgesprochen werden. Dies kann dann der Fall sein, wenn Ihr Mieter mehrere Tiere halten möchte.

Ob Hund und Katze verboten werden, ist also einzelfallabhängig und kann nicht pauschal festgelegt werden.

Ausnahme für Assistenztiere 

In keinem Fall dürfen Sie Ihrem Mieter verbieten, Assistenztiere wie Blinden- oder Therapiehunde in der Wohnung zu halten. Allerdings muss der Mieter entsprechende Bescheinigungen und Zulassungen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass die Tiere tatsächlich zu diesem Zweck gehalten werden und entsprechend in ihrer Funktion zugelassen bzw. ausgebildet sind.

Kleintiere 

Neben Hunden und Katzen sind Kleintiere in Mietwohnungen besonders beliebt. Zu den Kleintieren zählen dabei beispielsweise Meerschweinchen, Kaninchen und Hamster, aber auch Fische und Vögel.

Haltung ist gestattet

Die Haltung von Kleintieren ist in aller Regel gestattet und kann nicht vertraglich untersagt werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 1993 hervor, welches eine Klausel zu einem generellen Verbot zur Haustierhaltung durch den Vermieter für unwirksam erklärte (BGH VIII ZR 10/92).

Sie leben meist in Käfigen, Terrarien oder Aquarien, machen wenig bis keinen Lärm und stellen daher keine potenzielle Störung der Nachbarn da. Zudem ist das Risiko, dass sie die Wohnung beschädigen, sehr gering. Allerdings sollte die Anzahl der Tiere in einem zumutbaren Rahmen bleiben.  

Potenzielle Ausnahmen 

Auch wenn Vögel generell zu den Kleintieren zählen und daher erlaubt sind, kann die Haltung zu Problemen führen. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise ein Papagei sehr laut ist und damit die anderen Mieter stört.

Zu den weiteren möglichen Ausnahmen gehören besondere Kleintiere wie Ratten und Frettchen. Prinzipiell ist ihre Haltung erlaubt, allerdings kann ein Verbot durch Sie bzw. das zuständige Gericht ausgesprochen werden. Bei Ratten ist der Grund die Tatsache, dass sich manche Menschen vor den Tieren ekeln, Frettchen dagegen können für Geruchsbelästigung sorgen und zu einer Verschmutzung der Mieteinheit führen.

Ob Ekel als Grund für ein Verbot ausreicht, muss jedoch im Einzelfall geklärt werden. Bei Tieren, die in Käfigen oder Terrarien leben und die sonst ungefährlich sind, hat ein Amtsgericht 1999 im Falle einer Schlange entschieden, dass dies keinen triftigen Grund darstellt (AG Bückeburg, 73 C 353/99 VI).

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Exotische Tierarten

Würgeschlange, Vogelspinne oder Skorpion – sie alle gehören zu den exotischen Haustieren, deren Haltung Ihrer Erlaubnis bedarf. Bei gefährlichen Tierarten muss Ihr Mieter zudem eine Halteerlaubnis beantragen.

Ausnahmen 

Es gibt jedoch auch tierische Ausnahmen, die keiner Erlaubnis zur Haustierhaltung bedürfen. Ist das Tier zwar exotisch, jedoch ungefährlich, muss ein triftiger Grund Ihrerseits vorliegen, damit Sie dem Mieter die Haltung verbieten dürfen. Zu den ungefährlichen Exoten gehört beispielsweise die Kornnatter, die zwar sehr groß werden kann, aber nicht giftig ist zu den beliebtesten Schlangenarten in Bezug auf die Haustierhaltung zählt.

Vereinbarung im Mietvertrag

Auch wenn einige Tierarten nicht generell verboten werden können beziehungsweise es keiner gesonderten Regelung im Mietvertrag bedarf, kann es sinnvoll sein, entsprechende rechtskonforme Absätze in den Vertrag aufzunehmen.

Erlaubnis zur Haltung 

Sie können bereits im Mietvertrag eine Erlaubnis zur Haustierhaltung festlegen. Dazu gehören dann Kleintiere sowie Hunde und Katzen und weitere ungefährliche Haustiere. Lediglich gefährliche Tierarten wie Giftschlangen oder auch Listenhunde sind davon ausgenommen, da es Ihrer Zustimmung zur Haltung bedarf.

Versicherung als Bedingung 

Möchten Sie dem Mieter die Haustierhaltung erlauben, sind sich jedoch wegen eventueller Schäden an Ihrem Eigentum unsicher, können Sie im Mietvertrag eine Klausel zur Versicherungspflicht aufnehmen. Eine generelle Pflicht dazu gibt es im deutschen Mietrecht jedoch nicht.

Mithilfe einer Tierhaftpflichtversicherung können Sie und Ihr Mieter die Haustierhaltung entspannt angehen, da Schäden versichert sind und es nicht zu späteren Auseinandersetzungen darüber kommt, wer für diese haftet.

Eingeschränkte Erlaubnis 

Im Bezug auf Katzen und Hunde können Sie im Mietvertrag eine Einschränkung zur Haustierhaltung vornehmen. Dabei geht es nicht um ein konkretes Verbot, sondern um die Einzelfallentscheidung. Ihr Mieter kann bei einer solchen Klausel auf Sie zukommen und um Erlaubnis bitten. Allerdings müssen Sie für ein Verbot konkrete Gründe aufführen.

Neue vs. bestehende Mieter

Gibt es bereits Tierhaltung bei bestehenden Mietverhältnissen, kann es schwierig sein, nachvollziehbare Gründe anzuführen, warum neuen Mietern die Haltung von Haustieren untersagt wird. Dies kann bei Hunden der Fall sein, wenn es sich um einen Listenhund handelt.

Andernfalls kann Ihr Mieter sich darauf berufen, dass weiteren Mietern die Haltung von Hund und Katze gestattet wurde und eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, wenn Sie ihm die entsprechende Haltung verbieten.

Fehlende Klausel 

Es besteht keine Verpflichtung zur Aufführung einer Tierhaltungsklausel im Mietvertrag. Im Zweifelsfall muss dann eine Interessensabwägung zwischen dem Tierhalter und den anderen Mietern beziehungsweise Ihnen als Eigentümer stattfinden. Gibt es keine konkreten Gründe, die gegen die Haustierhaltung sprechen, müssen Sie diese gestatten.

Eine Zustimmung kann dabei schriftlich oder mündlich erfolgen. Zieht Ihr Mieter mit einem Haustier ein und Sie dulden die Haltung über einen längeren Zeitraum, wird dies ebenfalls als stillschweigende Zustimmung verstanden.

Verbotsklauseln sind unwirksam

Ihr Mieter darf vertraglich nicht unangemessen benachteiligt werden. Ein generelles Verbot von Haustieren aller Art würde jedoch zu einer solchen Benachteiligung führen und ist daher juristisch nicht haltbar. Zudem sind Kleintiere immer erlaubt und dürfen vertraglich nicht verboten werden.

Verbote nach Anschaffung des Tieres

Sie haben die Haustierhaltung zwar erlaubt, jedoch bellt der Hund auch zu Ruhezeiten unablässig oder der Papagei gibt laute Geräusche von sich, durch die sich andere Mieter gestört fühlen? In solchen Fällen können Sie ein nachträgliches Verbot zur Haustierhaltung aussprechen, zumindest bezogen auf das konkrete Tier.

Allerdings müssen Sie dem Mieter mithilfe einer Abmahnung eine Frist von rund 14 Tagen einräumen, damit dieser entweder der Störung entgegenwirken kann oder in der Zeit die Möglichkeit hat, ein neues Zuhause für sein Tier zu finden. Bei Tieren, die eine unmittelbare Gefahr für andere Hausbewohner darstellen, muss keine Frist eingehalten werden. Folgt der Mieter der bestenfalls schriftlichen Abmahnung nicht, kann dies Grund sein, ihm die fristlose Kündigung auszusprechen.

Hat Ihr Mieter ohne Genehmigung eine Katzenklappe eingebaut oder das Mietobjekt anderweitig aufgrund der genehmigten Haustierhaltung beschädigt, kann die erteilte Genehmigung ebenfalls widerrufen werden. Zudem haben Sie das Recht, Schadenersatzansprüche geltend zu machen.

Besuch mit Tieren ist erlaubt

Haben Sie dem Mieter aufgrund sachlicher Argumente die Haltung eines bestimmten Haustieres untersagt, so muss dennoch der Besuch anderer Tiere geduldet werden, solange dieser einen Zeitraum von ca. 6 Wochen nicht übersteigt.

Allerdings gibt es keine gesetzliche Grenze, wie lange sich Besuch in einer Wohnung aufhalten darf. In Bezug auf das Tier darf dieses keine Gefahr oder Belästigung für die anderen Bewohner des Hauses darstellen.

Fazit

Als Vermieter ist es nachvollziehbar, dass Sie Ihr Eigentum schützen möchten. Dennoch dürfen Sie Ihren Mietern nicht grundlos die Haustierhaltung verbieten. Zwar bedarf es in manchen Fällen Ihrer Zustimmung, es muss jedoch konkret begründet werden, warum ein Verbot ausgesprochen wird.

Kleintiere hingegen sind in der Regel erlaubt und entsprechende Klauseln sind unwirksam. In bestimmten Situationen der Haustierhaltung ist jedoch der Einzelfall entscheidend. Kann keine Einigung mit dem Mieter erzielt werden, muss das Gericht entscheiden. Dabei kann es beispielsweise um die Anzahl der Tiere, die auf einer bestimmten Quadratmetergröße gehalten werden dürfen oder um die Art des Tieres gehen.

Für ein harmonisches Miteinander sollten Sie im Vorfeld Vereinbarungen im Mietvertrag treffen und bei einem späteren Gesuch des Mieters zur Haustierhaltung sachlich Argumente vorlegen, falls Sie die Haltung untersagen möchten. Häufig können so gerichtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.

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