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Heimwerken als Mieter: Was private Vermieter wissen sollten

Viele Mieter hegen den Wunsch, selbst in der Wohnung handwerklich aktiv zu werden. Dabei müssen sie sich jedoch an die Vorgaben des Vermieters halten. Welche Regelungen für das Heimwerken als Mieter bereits im Vertrag getroffen werden können, was gesetzlich beachtet werden muss und wie Sie vorgehen, wenn Arbeiten nicht korrekt ausgeführt werden, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Vertragliche Vereinbarungen

Um Missverständnisse und Ärger zu vermeiden, können Sie bestimmte Regelungen zum Heimwerken für den Mieter vertraglich festlegen. Im Allgemeinen gilt, dass sich Veränderungen durch den Mieter problemlos wieder in den Ursprungszustand versetzen lassen sollten, ohne dass Schäden am Mietobjekt entstehen. Zudem müssen die gesetzlichen sowie die in der Hausordnung vereinbarten Ruhezeiten berücksichtigt werden.

Schönheitsreparaturen

Generell gilt, dass Sie als Vermieter gemäß § 535 BGB dafür verantwortlich sind, dass das Mietobjekt instand gehalten wird, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen.

Anfallende Schönheitsreparaturen können Sie jedoch durch entsprechende mietvertragliche Klauseln an den Mieter übertragen. Dabei gilt, dass er nur für Schäden bzw. Gebrauchsspuren aufkommen muss, welche er auch tatsächlich verursacht hat. Lassen Sie darüber hinaus Reparaturen durchführen, müssen Sie die Mehrkosten tragen.

Gibt es eine solche Klausel, darf Ihr Mieter auch selbst Heimwerken und die entstandenen Schäden beseitigen, sofern er dies professionell erledigen kann. Zu solchen Schönheitsreparaturen gehört beispielsweise auch das Verschließen von Bohrlöchern.

Von Schönheitsreparaturen spricht man, wenn es sich um Abnutzungen handelt, welche durch den normalen Gebrauch der Mietsache entstehen, also beispielsweise Ausbesserungen vom Putz, das Lackieren von Heizkörpern nach Absplitterungen oder das Streichen von Tür- und Fensterrahmen, sofern diese innenliegend sind.

Starre Fristen sind unzulässig

Sie dürfen Ihrem Mieter nicht vorschreiben, in welchen Abständen bzw. nach welchen Zeiträumen er bestimmte Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchführen muss. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam und dürfen vom Mieter ignoriert werden.

Geltende Ruhezeiten 

Ruhezeiten werden von den einzelnen Bundesländern oder der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde festgelegt, es gibt also keine deutschlandweite Regelung. In der Regel gilt jedoch die Nachtruhe ab 22 h und bis ca. 6 h morgens. Zudem sind an Sonn- und Feiertagen keine Arbeiten durchzuführen, welche Zimmerlautstärke übersteigen.

Der Samstag gilt als Werktag, sodass Ihr Mieter auch dann Heimwerken darf. Zudem gibt es keine allgemeingültige Mittagsruhe. Ob und wann sie gilt ist also abhängig vom Wohnort.

Hausordnung muss beachtet werden

Mit Unterschreiben des Mietvertrages erklärt sich der Mieter auch mit der geltenden Hausordnung einverstanden. Die darin enthaltenen Ruhezeiten können dabei von den durch die Gemeinde festgelegten Zeiten abweichen oder sie um die Mittagsruhe ergänzen. Hält Ihr Mieter sich beim beispielsweise beim Heimwerken nicht daran, können Sie entsprechende Maßnahmen von einer Abmahnung bis hin zur fristlosen Kündigung bei Weiterführung der Ruhestörung ergreifen.

Individuelle Veränderungen 

Nicht nur bei Schönheitsreparaturen kann Ihr Mieter heimwerken, auch, wenn er selbst den gemieteten Wohnraum verändern will, darf er tätig werden. Dies gilt jedoch nur für nicht fest verbaute Elemente. Alles andere Bedarf Ihrer Zustimmung.

Streichen der Wände

Dass Sie Ihren Mietern das Streichen der Wände gänzlich verbieten oder die Farbauswahl einschränken dürfen, ist ein weitverbreiteter Irrtum. Eine solche Regelung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher unzulässig.

Sie können jedoch eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, dass der Mieter die Wände bei Auszug wieder in der Originalfarbe bzw. in einem neutralen Ton streichen muss.

Versetzt der Mieter bunt gestrichene Wände bei Auszug nicht wieder in ihren Ursprungszustand, so können Sie ihm gegenüber Schadenersatz verlangen, sofern eine vertragliche Vereinbarung diesbezüglich besteht.

Veränderungen im Garten

Gehört ein Garten zur Mietsache, so darf der Mieter Dekorationen aufstellen und den Garten bepflanzen. Auch hier gilt, dass sich die Fläche beim Auszug wieder in ihren Ursprungszustand zurückversetzen lassen muss.

Möchte der Mieter handwerklich aktiv werden und beispielsweise Spielgeräte für die Kinder aufstellen, welche im Boden verankert werden müssen, benötigt er dafür Ihr Einverständnis. Oftmals steigert sich damit für Nachmieter die Attraktivität des Mietobjektes, sodass Sie überlegen können, dem Mieter das Gerät abzukaufen.

Besteht der Wunsch des Mieters, Pflanzen oder Bäume, die sich in einem guten Zustand befinden, zu entfernen, so dürfen Sie von ihm verlangen, dass er bei Auszug diese durch gleichwertige Bepflanzung ersetzt und so den Ausgangszustand wieder herstellt.

Dekorieren des Balkons 

Das Dekorieren und Bepflanzen des Balkons ist für viele Mieter selbstverständlich. Schließlich gehört er zur Mietsache und soll zum restlichen Bild der Wohnung passen. Aufpassen muss man beim Heimwerken als Mieter jedoch, wenn es um das Anbringen zum Beispiel von Blumenkästen geht.

Sollen diese an der Außenseite der Balkonbrüstung befestigt werden, benötigt der Mieter Ihre Erlaubnis, da es sich um eine Veränderung der Hausfassade handelt.

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Einziehen von Trockenbauwänden 

Im Allgemeinen ist es Ihrem Mieter gestattet, eine Trockenbauwand einzuziehen, um die Mietsache nach seinem Wunsch zu verändern. Sinnvoll ist es bei einer solchen Veränderung jedoch, Sie um Zustimmung zu bitten, bevor das Heimwerken startet.

Haben Sie Bedenken wegen der Belüftung und in diesem Zusammenhang mit einer möglichen Schimmelbildung, können Sie dem Mieter den Einbau untersagen. Es sollte jedoch immer eine beidseitige Abwägung der Interessen stattfinden.

Bauliche Veränderungen vertraglich regeln

Bereits im Mietvertrag können Sie festlegen, dass Ihr Mieter Sie um Genehmigung für bauliche Veränderungen wie dem Einzug neuer Wände bitten muss. Steht dann das Heimwerken als Mieter auf dem Plan, bedarf es Ihrer Zustimmung, bevor die Arbeiten begonnen werden.

Für kleinere Arbeiten wie das Streichen von Wänden oder das Anbringen von Regalen ist jedoch keine Genehmigung erforderlich.

Verlegen von Teppich

Haben Sie eine Wohnung mit Teppichboden vermietet, gehört dieser offiziell zur Mietsache. Der Austausch, wenn der Boden zerschlissen ist oder sich aufgrund seines Alters nicht mehr vollständig reinigen lässt, ist dann Ihre Aufgabe.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter durch Heimwerken selbst Teppich verlegen möchte, wo bisher ein anderer Fußboden war. Er hat das Recht, den Wohnraum nach seinen Wünschen zu gestalten. Dabei muss er darauf achten, den verlegten Teppich bei Auszug rückstandslos zu entfernen und den darunterliegenden Boden nicht zu beschädigen.

Eine Genehmigung braucht er zwar nicht von Ihnen, es ist jedoch sinnvoll, bei einer solchen Veränderung dem Vermieter Bescheid zu geben. Wertet der Teppich die Mietsache auf, können Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass er diesen bei Auszug in der Wohnung hinterlässt.

Anderen Boden verlegen

Statt eines Teppichs wünscht sich der ein oder andere Mieter eine Veränderung des verlegten Bodens. Dafür bietet sich beispielsweise Klicklaminat an, welches sich rückstandslos entfernen lässt oder bei Bedarf vom Nachmieter übernommen werden kann.

Küche austauschen

Sofern Ihr Mieter die alte Küche fachgerecht einlagert, darf er eine neue einbauen. Allerdings sollte dies vorab mit Ihnen besprochen werden, um Unstimmigkeiten beim Auszug zu vermeiden. Ihr Mieter hat zudem keinen Anspruch darauf, dass Sie ihm die selbst eingebaute Küche bei Auszug abkaufen. Es ist Ihr Recht darauf zu bestehen, dass die ursprüngliche Küche wieder in die Wohnung eingebaut wird.

Nicht fest verbautes darf verändert werden

Prinzipiell gilt, dass beim Heimwerken als Mieter alles verändert werden darf, was nicht fest verbaut ist. Dabei sollte sich die Veränderung jedoch rückstandslos wieder umkehren lassen.

Bei Ergänzungen wie Einbauschränken sollte der Mieter immer um Ihre Erlaubnis bitten, ebenso bei großen Veränderungen wie neuen Badezimmerfliesen oder Arbeiten, welche die Bausubstanz betreffen, wie z. B. der Austausch einer Badewanne oder das Verlegen von Kabeln unter Putz.

Wann Heimwerken als Mieter verboten ist 

Auch wenn Ihr Mieter geschickt im Umgang mit Werkzeug ist, gibt es bestimmte Elemente, an die er sich nicht selbst heranwagen sollte. Dazu gehören insbesondere verschiedene Elektroarbeiten. Bei anstehenden Reparaturen muss er sich zudem an Sie wenden, bevor ein Handwerker bestellt wird.

Arbeiten mit Strom sollte nur ein Profi erledigen. Während eine Blende meist schnell selbst ausgetauscht werden kann, muss der Mieter beispielsweise im Falle defekten Steckdose Ihnen Bescheid geben, selbst, wenn er als ausgebildeter Elektriker die passende Expertise mitbringt.

Beginnt er Elektroarbeiten ohne Absprache und es kommt zu einem Schaden, kann dies dazu führen, dass die Versicherung nicht für die entstandenen Kosten aufkommt.

Kleine Reparaturen übernehmen

Kleinreparaturen können mithilfe einer Klausel auf den Mieter umgelegt werden. Damit die Klausel Rechtswirksamkeit erlangt, muss eine doppelt beschränkte Höchstgrenze enthalten sein. Diese beinhaltet die Höchstgrenze, bis zu der Mieter Kosten für Reparaturen in der Wohnung zahlen müssen. Als doppelte Beschränkung gilt dabei der Höchstsatz von 6 bis 8 % der jährlichen Kaltmiete sowie eine Grenze von ca. 100 € pro anfallender Reparatur.

Überschreiten die Kosten die festgelegte Höhe, so müssen Sie den Betrag in voller Höhe zahlen. Ist keine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden, muss der Mieter ebenfalls keine Kosten übernehmen.

Eine vertragliche Verpflichtung, dass der Mieter selbst handwerklich tätig werden muss, ist rechtswidrig. Sind jedoch fachliche Kenntnisse vorhanden, darf der Mieter selbst das Heimwerken übernehmen und die Schäden kostengünstig beseitigen.

Achtung bei wiederauftretenden Schäden

Kommt es an einer vom Mieter reparierten Sache zu einem erneuten Defekt, welcher auf die vorherige Arbeit zurückzuführen ist, können Sie ihm gegenüber Schadenersatzansprüche geltend machen.

Haftung bei falscher Ausführung

Ist das Heimwerken als Mieter fehlgeschlagen, steht Ihnen grundsätzlich das Recht auf Schadenersatz zu. Wurde beispielsweise vereinbart, dass bei Auszug die Wand wieder in ihrem ursprünglichen Zustand gestrichen werden muss, die Farbe ist jedoch fleckig oder passt nicht zum Rest der Wohnung, können Sie ihn um Behebung bitten.

Entspricht das Ergebnis danach weiterhin nicht den vertraglichen Vereinbarungen oder ist der Mieter nicht zu einer Korrektur bereit, dürfen Sie einen entsprechenden Fachbetrieb damit beauftragen, die Arbeiten erneut durchzuführen.

Wichtig ist, dass Sie dem Mieter eine Frist zur Behebung setzen. Erst nach Ablauf dieser sollten Sie den Auftrag vergeben.

Die entstandenen Kosten können dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Dies liegt darin begründet, dass er seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt hat.

Keine Forderungen bei unwirksamen Klauseln 

Stellen Sie unbedingt sicher, dass die Klauseln zu verpflichtenden Reparaturen und Renovierungsarbeiten rechtswirksam sind. Bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung können Sie nicht vom Mieter verlangen, dass dieser sie renoviert zurückgibt. Legt er dennoch Hand an, ist es nicht möglich, ihn für unsauber ausgeführte Arbeiten haftbar zu machen.

Fazit

Das Heimwerken als Mieter ist eine gute Möglichkeit, Geld zu sparen. Sofern Ihr Mieter in der Lage ist, die Arbeiten professionell auszuführen und es sich nicht um einen Garantiefall handelt, spricht nichts dagegen. Kommt es jedoch zu Schäden aufgrund der handwerklichen Tätigkeiten, können Sie dem Mieter die entstandenen Reparaturkosten in Rechnung stellen.

Alles, was nicht fest verbaut und problemlos wieder entfernt werden kann, darf der Mieter handwerklich verändern. Auch das Renovieren bei Auszug darf er selbst übernehmen. Achten Sie jedoch darauf, dass die mietvertraglichen Klauseln rechtsgültig sind, sonst kann Ihr Mieter für ausgeführte Arbeiten die Kosten von Ihnen zurückverlangen.

Generell gilt, dass Elektroarbeiten nur von Fachkräften durchgeführt werden sollten und dass sich das Heimwerken als Mieter lediglich auf den direkten Wohnraum beschränkt, da er bei einer rechtsgültigen Reparaturklausel nur für Elemente, die seinem unmittelbaren Zugriff unterliegen, zahlen müsste. 

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