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Heizperiode: Was private Vermieter beachten sollten

Werden die Tage kürzer und die Temperaturen niedriger, bedeutet das den baldigen Beginn der Heizperiode. Mieter haben in dieser Zeit verständlicherweise den Wunsch nach einer warmen Wohnung, in der sie sich wohlfühlen. Um dies zu gewährleisten, müssen Vermieter dafür sorgen, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert und die Wohneinheiten entsprechend geheizt werden können. Wie lange die Heizperiode geht, was an Mindesttemperaturen erreicht werden muss und welche Rechte der Mieter hat, wenn die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Zeitraum der Heizperiode

Auch wenn es keinen gesetzlich festgelegten Zeitraum für das Heizen in Deutschland gibt, hat sich mittlerweile eine Heizperiode vom 01. Oktober bis zum 30. April etabliert. Dieser oder andere Zeiträume können dabei im Mietvertrag festgehalten werden, um so eine genaue Regelung zu schaffen.  

Dem Mieter muss innerhalb dieses Zeitraumes eine funktionierende Heizung zur Verfügung stellen, mit der er die Temperatur innerhalb seiner Wohnung selbst regulieren kann.

Unterschreitet die Außentemperatur an mehreren aufeinanderfolgenden Tagen 15 Grad, kann das ebenfalls ein Indikator für den Beginn der Heizperiode sein. Dies kann auch deutlich außerhalb des sonst geltenden Zeitraumes auftreten. Als Vermieter sollten Sie daher stets dafür sorgen, dass die Heizung schnell und zuverlässig einsatzbereit ist.

Unterschiedliche Urteile:

Durch die fehlende juristische Festlegung einer Heizperiode wurden verschiedene Urteile durch regionale Gerichte gefällt. Während das Amtsgericht Uelzen die Entscheidung getroffen hat, dass Vermieter die Heizung ab einer Außentemperatur von unter 12 Grad an drei aufeinanderfolgenden Tagen bereitstellen müssen, bezieht sich das Landgericht Kassel auf die Zimmertemperatur. Liegt diese an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18 Grad, muss der Mieter die Möglichkeit des Heizens haben (AZ: 1 S 201/63).

Regionale Unterschiede beachten

Je nach Witterung und allgemeinen klimatischen Bedingungen kann sich die Heizperiode regional unterscheiden. Wird es also früher kalt, beginnt häufig auch die Heizperiode früher als in anderen Regionen.

Dabei kann die örtliche Durchschnittstemperatur einen guten Anhaltspunkt darüber geben, ob am Standort Ihrer Immobilie der deutschlandweite Durchschnitt gegeben ist oder dieser über- bzw. unterschritten wird. Anhand dessen kann dann mietvertraglich die Heizperiode festgeschrieben werden.

Der Durchschnitt im Jahr 2020 betrug 10,4 Grad. Generell lässt sich feststellen, dass die jährliche Temperatur seit Jahren fast kontinuierlich steigt.

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Vorgeschriebene Temperaturen 

Damit der Mieter nicht in der Wohnung friert, müssen bestimmte Mindesttemperaturen erreicht werden können. Tagsüber gilt es, dass mit Unterstützung der Heizung mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreicht werden müssen. Nachts beträgt die Mindesttemperatur 18 Grad.

Die Zeit zwischen sechs Uhr und 23 Uhr gilt dabei als tagsüber, nur in der Zwischenzeit darf die erreichbare Mindesttemperatur auf 18 Grad sinken. Die nächtliche Absenkung dient unter anderem der Verringerung des Energieverbrauchs. Diese Temperaturen entsprechen den Empfehlungen durch die DIN 4701.

Klauseln im Mietvertrag, welche eine niedrigere Temperatur vorsehen, sind unzulässig, da Mietern das Recht auf eine angemessen warme Wohnung nicht verwehrt werden darf.  

Wichtig ist, dass die Warmwassertemperatur auch in der Nacht nicht abgesenkt werden darf. Dem Mieter muss dieses rund um die Uhr zur Verfügung stehen.

Temperaturunterschiede innerhalb der Wohnung

Während im Wohnbereich die Mindesttemperatur 20 Grad betragen muss, erhöht sich diese auf 21 Grad in Bereich von Badezimmern und Toilettenräumen. Die Mindesttemperatur kann jedoch von Gericht zu Gericht im Falle einer juristischen Auseinandersetzung abweichen.

Pflichten für Vermieter 

Als Vermieter sind Sie verpflichtet sicherzustellen, dass die Heizung zu Beginn der Heizperiode voll funktionsfähig ist und diese die Mindesttemperatur erreicht. Zudem unterliegt es Ihrer Verantwortung, die gesamte Heizungsanlage funktionstüchtig zu halten und eventuelle Reparaturen zeitnah zu veranlassen.

Übertragung auf den Mieter 

Kleinere Arbeiten wie das Entlüften von Heizkörpern können auf den Mieter übertragen werden, sofern dies für ihn problemlos möglich ist. Diese Aufgabenübertragung sollte bereits mietvertraglich festgehalten werden, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

Pflichten für Mieter 

Prinzipiell hat der Mieter keine Verpflichtung, die Wohnung auch zu heizen. Allerdings muss er sicherstellen, dass die Mietsache dabei nicht zu Schaden kommt. Bildet sich aufgrund zu niedriger Temperaturen in Zusammenhang mit hoher Luftfeuchtigkeit Schimmel, kann dies für ihn zu rechtlichen Konsequenzen wie der Zahlung von Schadenersatz führen.

Ihr Mieter sollte daher die Mindesttemperaturen nicht dauerhaft unterschreiten und regelmäßig lüften, um Schäden vorzubeugen.

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Mietminderung bei Unterschreitung 

Grundsätzlich gilt, dass die Heizung funktionieren muss, wenn die Temperatur in der Wohnung an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18 Grad liegt. Stellen Sie dann nicht sicher, dass die Heizung läuft und der Mieter die Mindesttemperatur erreichen kann, hat er unter Umständen das Recht zur Mietminderung. Dies liegt darin begründet, dass mit Unterschreitung der Mindesttemperatur der vertragsgemäße Zustand der Wohnung nicht mehr gegeben ist.

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, ist nicht im Gesetz verankert. Im Internet gibt es Vergleichstabellen, welche verschiedene Urteile als Berechnungsgrundlage verwenden. Diese dienen jedoch lediglich als Orientierung. Auch darf die Mietminderung lediglich so lange erfolgen, wie der Ist- vom Soll-Zustand abweicht, also solange der Mangel tatsächlich besteht.

Bei akuter Gesundheitsgefährdung, beispielsweise durch einen Komplettausfall der Heizung während der Heizperiode, hat der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung, sofern Sie nicht zeitnah auf die Mängelanzeige reagieren und die Behebung in Auftrag geben.

Rechte des Mieters

Neben dem Recht zur Mietminderung für die Zeit der Temperaturunterschreitung kann er zudem selbst aktiv werden, wenn die Heizung nicht funktioniert. Zunächst muss er Sie dafür gemäß § 536c BGB umgehend auf den Mangel hinweisen. Reagieren Sie nicht zeitnah, darf der Mieter den entsprechenden Notdienst kontaktieren. Die dabei entstandenen Kosten müssen Sie als Vermieter tragen.

Zudem kann es durch längere Unterschreitung zu Schimmelbildung und im Extremfall im Winter zu einem Einfrieren der Rohre kommen, was erhebliche Schäden nach sich ziehen kann. Es ist daher auch in Ihrem Interesse dafür zu sorgen, dass der Mieter die Mindesttemperatur erreichen kann.

Schriftliche Mängelanzeige ist sinnvoll

Um im Falle einer Mietminderung oder gerichtlichen Verhandlung Beweise vortragen zu können, sollte Ihr Mieter die Mängelanzeige schriftlich vorbringen. Für Sie bietet dies den Vorteil, dass Sie beweisen können, zeitnah gehandelt zu haben, um den Mangel zu beseitigen. Zeigt er den Mangel zudem nicht umgehend an, können Sie aufgrund einer Gefährdung der Mietsache ihm gegenüber Schadenersatzansprüche stellen.

Was Sie nach der Heizperiode tun können

Ist die Heizperiode zu Ende und die Temperaturen haben sich stabilisiert ist es ratsam, einen Blick auf die entstandenen Heizkosten zu werfen. Sind diese besonders hoch oder gab es sonstige Auffälligkeiten während des Zeitraums in dem geheizt wurde, können Checks und Reparaturen vorgenommen werden.

Zudem lohnt es sich zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen in Betracht kommen. Mit einer energieeffizienteren Heizungsanlage lässt sich nicht nur ein Beitrag zur Umwelt leisten, sondern Sie sparen langfristig gesehen auch Kosten, was nicht nur Ihnen, sondern auch Ihren Mietern zugutekommt.

Heizung nicht komplett abstellen 

Auch wenn die allgemeine Heizperiode vorüber ist, sollte die Heizungsanlage in Betrieb halten. Dies garantiert, dass die Mieter bei einem plötzlichen Temperaturabfall schnell ihre Wohnung beheizen können.

Insbesondere, wenn das Wasser über die Heizungsanlage erhitzt wird, darf diese auf keinen Fall oder nur in absoluten Ausnahmefällen, beispielsweise wenn die Mieter über einen längeren Zeitraum nicht zu Hause sind, abgestellt werden.

Dass beim Warmwasser eine Mindesttemperatur von rund 50 Grad erreicht werden muss, sorgt dafür, dass sich keine Bakterien wie Legionellen verbreiten können, welche unter Umständen zu schweren Erkrankungen führen.

Umlagefähige Kosten 

Kosten, die für die Wartung und den Betrieb des Heizungssystems entstehen, können über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Anders verhält es sich mit Kosten für die Instandsetzung der Heizung. Diese müssen Sie als Vermieter allein tragen. Legen Sie diese dennoch um, führt dies zu einem Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Fazit

Trotz fehlender gesetzlich festgeschriebener Heizperiode hat sich der Zeitraum von Anfang Oktober bis Ende April durchgesetzt. Auch andere Zeiträume können dabei mietvertraglich festlegt werden und sich insbesondere regional unterscheiden.

Während es für Mieter keine Heizpflicht gibt, müssen Vermieter sicherstellen, dass während der Heizperiode bestimmte Temperaturen erreicht werden können und die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert. Gleichzeitig muss der Mieter dafür Sorge tragen, dass die Mieteinheit keinen Schaden durch zu geringe Temperaturen nimmt.

Das Recht auf Mietminderung besteht bei Mängeln, die durch nicht erreichte Mindesttemperaturen bestehen. Für ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis ist es daher sinnvoll, die Heizungsanlage regelmäßig zu warten, den Temperaturen entsprechend das Heizen zu ermöglichen und eine Heizperiode mietvertraglich festzuhalten.

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