Letztes Update: 11. Mai 2022
Makler zur Mietersuche: Was private Vermieter beachten sollten
Für große Wohnungsgesellschaften, die eine Vielzahl von Immobilien besitzen, gehört die Suche nach neuen Mietern zum Tagesgeschäft. Bei privaten Vermietern sieht dies anders aus. Dennoch kommen auch sie irgendwann in die Situation, einen neuen Mieter für ihr Objekt suchen zu müssen. Dann stellt sich die Frage, ob diese Aufgabe in Eigeninitiative erledigt oder einem Makler übertragen werden soll. Soll ein Makler zur Mietersuche eingesetzt werden, gibt es einige Dinge zu beachten. Welche Vorteile ein Makler mit sich bringt, wer die Kosten trägt und warum ein besonderes Augenmerk auf den Vertrag gelegt werden sollte, erfahren Sie in folgendem Beitrag.
Makler zur Mietersuche: Zeit sparen als Vorteil
Den passenden Mieter für eine Wohnung zu finden, ist mit einem hohen organisatorischen und zeitlichen Aufwand verbunden. Wenn Sie sich diese Arbeit sparen möchten, haben Sie die Möglichkeit, einen Makler mit der Mietersuche zu beauftragen. Allerdings ist dieser Service seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 für Sie als Vermieter mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Dennoch kann es sich lohnen, die Mietersuche einem Profi zu überlassen.
Hoher Aufwand in gefragten Regionen
Eine attraktive Mietwohnung ist ein begehrtes Gut. In vielen Regionen übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum das Angebot deutlich. Für Sie als Vermieter bedeutet dies, dass Sie nach der Veröffentlichung einer Wohnungsanzeige mit einer großen Zahl an Interessenten rechnen müssen.
Zunächst gilt es jedoch erst einmal, eine solche Anzeige zu erstellen und auf den einschlägigen Plattformen zu platzieren. Die Reaktionen werden dann in der Regel nicht lange auf sich warten lassen. Die Vielzahl der Bewerbungen zu bearbeiten, verlangt ein hohes Engagement. E-Mails müssen gesichtet, Anrufe beantwortet, Unterlagen geprüft und Besichtigungstermine organisiert werden. All dies erfordert Zeit und kostet bisweilen auch Nerven.
Einen Makler zur Mietersuche einzusetzen kann Ihnen daher viel Arbeit ersparen, da dieser sich um Planung, Terminvereinbarung und Mieterauswahl kümmert.
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Zwei Monatsmieten für den Makler: Hohe Kosten als Nachteil
Die Option, einen Makler all diese Aufgaben erledigen zu lassen, erscheint deshalb vielen Vermietern als äußerst attraktiv. Allerdings ist dieser Service natürlich nicht kostenlos. Für die Vermittlung eines Mieters verlangen professionelle Vermittler meist eine Gebühr in Höhe von zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Zahlung der Gebühren nach Bestellerprinzip
Lange Zeit war dies für Vermieter kein Problem, da die Courtage in den meisten Fällen vom neuen Mieter zu zahlen war. Dies hat sich im Jahr 2015 grundlegend geändert. Seitdem gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet, wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen.
Diese zusätzliche finanzielle Belastung stellt für viele Vermieter das größte Hindernis für das Engagement eines Maklers dar. Bei der Abwägung der Vor- und Nachteile der Mietersuche mithilfe eines Maklers sollte jedoch beachtet werden, dass auch bei der selbst organisierten Suche Anzeigenkosten, Fahrkosten und andere Aufwendungen anfallen.
Kosten steuerlich geltend machen
Darüber hinaus können die Maklerkosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen in der Steuererklärung geltend gemacht werden und so zu einer Reduzierung der Steuerlast beitragen.
Die Antwort auf die Frage, ob ein Makler beauftragt werden soll, wird am Ende also in erster Linie von den persönlichen Präferenzen bestimmt.
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Wie kommt ein Maklervertrag zustande?
Ein Maklervertrag bedarf grundsätzlich der Schriftform. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus, um einen rechtsgültigen Vermittlungsvertrag zu schließen. Eine in einem persönlichen Gespräch getroffene Absprache begründet ebenso wenig einen Anspruch auf Zahlung einer Provision wie ein telefonisch erteilter Auftrag.
Schriftform ist Pflicht
Ein Maklervertrag ist nur dann gültig, wenn er in Papierform festgehalten wurde oder auf elektronischem Wege, etwa in Form einer E-Mail, zustande gekommen ist.
Welche Verpflichtungen und Rechte haben Makler und Auftraggeber?
Die Rechte und Verpflichtungen der beiden Vertragsparteien hängen in erster Linie davon ab, welche Art von Vermittlungsvertrag geschlossen wurde. Grundsätzlich wird unterschieden zwischen
- einfachen Maklerverträgen
- Alleinverträgen
- qualifizierten Alleinverträgen
Der einfache Maklervertrag erlaubt es dem Vermieter, auch andere Vermittler mit der Suche nach einem Mieter zu beauftragen. Bei einem Alleinvertrag besteht diese Option für die vereinbarte Laufzeit des Vertrages nicht.
Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Vermieter darüber hinaus, auch Interessenten, die sich ohne Zutun des Vermittlers direkt an ihn gewendet haben, an den Makler zu verweisen. Eine derart strikte Vereinbarung sollte nach Möglichkeit vermieden werden.
Aufgaben vertraglich vereinbaren
Mit dem Abschluss des Maklervertrages werden dem Immobilienvermittler verschiedene Aufgaben übertragen. Um sich seine Provision zu verdienen, muss er einen Nachweis darüber erbringen, dass der Mietvertrag in Folge seiner Bemühungen zustande gekommen ist.
Um diesen Nachweis erbringen zu können, kümmert sich der Makler in erster Linie um die Generierung von potenziellen Interessenten mithilfe von Anzeigen und persönlichen Kontakten.
Provisionszahlung erst nach gültigem Mietvertrag
In der Regel übernimmt er auch weitere Aufgaben, wie etwa die Organisation und Durchführung von Besichtigungen oder die Überprüfung von Bewerbungsunterlagen sowie der Bonität eines potenziellen neuen Mieters, beispielsweise anhand der Schufa Auskunft. Diese zusätzlichen Aktivitäten sind jedoch, sofern nicht ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart, unmaßgeblich für die Begründung eines Provisionsanspruchs.
Dieser entsteht bereits, wenn der Makler dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, einen rechtsgültigen Mietvertrag mit einem durch ihn vermittelten Interessenten abzuschließen.
Soll der Makler weitere Aufgaben übernehmen, müssen diese explizit im Vertrag erwähnt werden.
Zu zahlen ist die Maklercourtage jedoch erst, nachdem ein gültiger Mietvertrag zustande gekommen ist und die Wohnung an den neuen Mieter übergeben wurde.
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Wann muss keine Maklergebühr gezahlt werden?
Nicht in jedem Fall, in dem ein Mietvertrag mithilfe eines Maklers zustande gekommen ist, besteht ein Anspruch zur Zahlung einer Provision durch den Vermieter. Insbesondere wenn der Makler vom Mieter beauftragt wurde, eine passende Wohnung für ihn zu finden, besteht kein Provisionsanspruch gegenüber dem Vermieter. Auch in diesem Fall gilt das Bestellerprinzip.
Kein Anspruch bei wirtschaftlicher Verbindung
Handelt es sich bei der vermittelten Vermietung um ein bereits bestehendes Mietverhältnis, das lediglich verlängert oder erneuert wird, ist ein Provisionsanspruch ebenfalls ausgeschlossen. Dies gilt auch, wenn es eine wirtschaftliche Verbindung zwischen Makler und Eigentümer gibt. Ist der Makler zum Beispiel Verwalter oder gar Miteigentümer des Mietobjektes, muss keine Vermittlungsgebühr bezahlt werden.
Erlaubnis zum Anbieten ist keine Vertragsgrundlage
Kommt ein Makler auf Sie als Vermieter zu und erbittet von Ihnen die Erlaubnis, Ihre Wohnung einem Interessenten zu präsentieren, erwächst für Sie daraus auch dann keine Verpflichtung zur Zahlung einer Provision, wenn auf diese Weise ein Mietvertrag zustanden kommt. Die Erlaubnis, Ihre Wohnung anzubieten, stellt keine Grundlage für einen Maklervertrag dar.
Fazit
Für viele private Vermieter, die mit der Wohnungsvermietung lediglich Nebeneinkünfte generieren, stellt die Aufgabe, einen neuen Mieter zu suchen, eine starke Belastung dar. Wer diese vermeiden möchte, greift deshalb gerne auf die Unterstützung eines professionellen Maklers zurück. Dieser übernimmt dann die Suche nach potenziellen Mietern.
Grundlage dafür ist ein schriftlicher Maklervertrag, in dem zusätzliche Aufgaben wie etwa die Prüfung von Unterlagen oder die Einholung eines Bonitätsnachweises ausdrücklich festgehalten werden müssen. Im Erfolgsfall, dem Abschluss eines Mietvertrages, wird eine Provision fällig, die von Ihnen als Auftraggeber zu zahlen ist.
Je nach Vertragsmodell haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, nur einen oder mehrere Makler mit der Mietersuche zu beauftragen. Besonderes Augenmerk sollten Sie deshalb auf die Art des Vertrages legen.
Am Ende entscheiden aber Sie sich, welchen Weg Sie gehen möchten, den bequemen, aber kostenpflichtigen mit oder den aufwendigeren, aber günstigeren ohne professionellen Vermittler.
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