Letztes Update: 19. November 2021

Mietbürgschaft: Wichtiges für Vermieter zur Kautionsalternative

Für Vermieter stellt die Kaution eine Absicherung gegen Schäden und offene Forderungen dar. Für Mieter ist sie dagegen oftmals eine große finanzielle Herausforderung. Anstelle einer Barkaution kann dann eine Mietbürgschaft vereinbart werden. Wer als Bürge eintreten kann, welche Formen der Bürgschaft es gibt und worin der Vorteil für Sie besteht, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Mietbuergschaft: Unterzeichnung eines Vertrages

Vereinbarung einer Mietkaution 

Es besteht für Vermieter keine Pflicht, eine Kaution zu verlangen. Allerdings stellt sie eine Versicherung gegen mögliche Schäden durch den Mieter dar, sodass es sinnvoll ist, eine entsprechende mietvertragliche Klausel zu vereinbaren.

Fehlt die Vereinbarung im Mietvertrag, dürfen Sie keine Kaution von Ihrem Mieter verlangen. Auch ein Ergänzen der Klausel nach Unterschreiben des Vertrages ist nicht zulässig. Die einzige Ausnahme bildet dabei das beidseitige Einverständnis.

Höhe der Kaution 

Der Gesetzgeber hat in § 551 Absatz 1 BGB die Maximalhöhe der Mietkaution festgelegt. Demnach darf sie höchstens drei Monatskaltmieten betragen. Eine Anpassung der Kaution im Zuge einer Mieterhöhung ist nicht möglich, da die im Mietvertrag festgelegte Summe entscheidend ist.

Wie hoch die Kaution bis zu dieser juristischen Obergrenze ausfällt, können Sie selbst bestimmen. Übersteigt die von Ihnen angesetzte Kautionshöhe die Grenze, muss Ihr Mieter die Summe nur bis zu dieser begleichen.

Achtung bei mündlichen Vereinbarungen

Haben Sie mit dem Mieter zwar mündlich eine Mietkaution vereinbart, diese aber nicht in den Mietvertrag aufgenommen, muss Ihr Mieter nicht zahlen. Hat er bereits auf Grundlage der mündlichen Absprache eine Kaution hinterlegt, darf er die Summe von Ihnen zurückverlangen.

Rechtliche Grundlage der Mietbürgschaft 

Durch die Bürgschaft entsteht ein Dreiecksverhältnis zwischen dem Gläubiger (Vermieter), dem Schuldner (Mieter) und dem Bürgen (Bank/Versicherung/Privatperson). Gemäß § 765 BGB haftet der eingesetzte Bürge gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der mietvertraglichen Verbindlichkeiten.

Sämtliche gesetzliche Bestimmungen zur Bürgschaft sind in den Paragrafen 765 bis 778 BGB verankert.

Beispiel 

Vermieten Sie Ihre Wohnung an einen Studenten, ist oftmals noch kein eigenes Einkommen vorhanden und durch die Kosten für den Umzug und die Einrichtung kein Geld übrig, um eine Barkaution hinterlegen zu können. In diesem Fall kommen häufig die Eltern als Bürgen infrage.

Treten dann Zahlungsausfälle beispielsweise bei der Miete oder Schäden an Ihrem Eigentum auf, haften die Eltern für diese und können zur Zahlung der offenen Summe herangezogen werden.

Keine Pflicht zur Mietbürgschaft

Als Vermieter steht es Ihnen frei, über die Art der Kaution zu entscheiden. Schlägt Ihr potenzieller Mieter eine Mietbürgschaft vor, müssen Sie dies also nicht akzeptieren, sondern können bei Bedarf eine andere Form der Kaution verlangen. Auch Kombinationen aus verschieden Varianten sind möglich, solange die Höchstgrenze der drei Kaltmieten nicht überstiegen wird.

Formelle Vorgaben

Wird eine Bürgschaft vereinbart, muss dies gemäß § 766 BGB schriftlich erfolgen. Dabei gibt es einige Angaben, welche zwingend enthalten sein müssen, damit die Mietbürgschaft rechtlich gültig wird.

Die erforderlichen Angaben sind:

  • Namen und Anschriften von Mieter, Vermieter und Bürgen
  • Adresse des Mietobjektes
  • Zweck der Mietbürgschaft
  • Zeitraum der Bürgschaftsübernahme

Die Bürgschaft endet mit Beendigung des Mietverhältnisses. Bei einem Zeitmietvertrag ist daher in der Bürgschaftserklärung dieses Datum anzugeben. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist eine Angabe, dass die Bürgschaft mit dem Mietverhältnis endet, ausreichend.

Freigabe durch Vermieter ist erforderlich

Zwar endet die Mietbürgschaft offiziell dann, wenn auch das Mietverhältnis endet, die letztliche Freigabe liegt jedoch bei Ihnen als Vermieter. Sind also keine offenen Forderungen nach dem Auszug vorhanden, endet damit auch die Pflicht des Bürgen.

Welche Mietbürgschafts-Varianten gibt es? 

Mietbürgschaften können in unterschiedlichen Varianten abgeschlossen werden. Die Unterschiede liegen vor allem bei den Voraussetzungen, unter denen der Bürge zahlen muss und in der Haftungshöhe.

Selbstschuldnerische Bürgschaft 

Vereinbaren Sie eine selbstschuldnerische Bürgschaft im Mietvertrag, können Sie bei ausstehenden Forderungen direkt an den Bürgen herantreten und von diesem das Begleichen der Summe verlangen, da der Bürge auf die sogenannte Einrede der Vorausklage verzichtet (§ 771 BGB). Der Vorteil für Sie liegt darin, dass Sie Ihr Geld schnell erhalten.

Ein Rücktritt von dieser Bürgschaft ist in der Regel nicht möglich. Die Ausnahme bilden zuvor im Mietvertrag vereinbarte Gründe, die einen Rücktritt ermöglichen.

Unterschiedliche Anforderungsvarianten beachten 

Die selbstschuldnerische Bürgschaft kann in zwei Varianten abgeschlossen werden. Auf der einen Seite steht die Möglichkeit, die offene Summe „auf erstes Anfordern“ vom Bürgen zu verlangen. In diesem Fall muss der Bürge Ihrer Forderung ohne die Möglichkeit einer Prüfung des Sachverhaltes nachkommen. Für den Mieter bleibt lediglich die Option, nach Einlegen eines Einspruchs juristisch gegen die Forderung vorzugehen.

Auf der anderen Seite steht die Variante „ohne auf erstes Anfordern“. Diese vor allem für den Bürgen wesentlich fairere Variante bedarf einer Überprüfung des Sachverhaltes. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, sich gegen den Vorwurf zu wehren bzw. die Situation aus seiner Sicht darzustellen.

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Ausfallbürgschaft 

Im Gegenzug dazu müssen Sie sich bei einer Ausfallbürgschaft zunächst an Ihren Mieter wenden. Ist dieser zahlungsunfähig und alle weiteren rechtlichen Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung waren erfolglos, dürfen Sie an den eingesetzten Bürgen herantreten und von ihm die ausstehende Summe verlangen.

Einrede der Vorausklage

Je nachdem, unter welcher Voraussetzung die Mietbürgschaft geschlossen wird, kommt die Einrede der Vorausklage bzw. der Verzicht auf diese zum Tragen. Unter der Einrede der Vorausklage versteht man die Möglichkeit einer Zahlungsverweigerung des Bürgen, bis Sie alle rechtlichen Schritte gegen Ihren Mieter ausgeschöpft haben. Erst dann muss der Bürge die Summe zahlen. Verzichtet der Bürge auf diese, können Sie sich direkt an ihn wenden.

Zusätzliche freiwillige Mietbürgschaft

Wurde mietvertraglich eine Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten vereinbart, dürfen Sie keine zusätzliche Bürgschaft verlangen, da andernfalls die gesetzlich zulässige Höchstgrenze überschritten wird.

Allerdings kann der Mieter Ihnen freiwillig eine Bürgschaft als zusätzliche Absicherung anbieten. Diese Variante kommt oftmals bei der Vermietung an Studenten vor, da eine potenzielle Erhöhung der Chance auf eine Wohnung vermutet wird. Eine maximale Höhe für eine freiwillige Bürgschaft gibt es nicht.

Wer kann Bürge werden? 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Mietbürgschaft, wobei der signifikanteste Unterschied darin liegt, ob der Bürge eine Privatperson oder ein Unternehmen ist.

Die Elternbürgschaft 

Insbesondere bei der Vermietung an Studenten, aber auch an andere Personengruppen mit geringem bzw. nicht geregeltem Einkommen oder einem negativen Schufa-Eintrag, ist die Elternbürgschaft eine gern genutzte Variante der Mietbürgschaft.

Da diesen Personengruppen oftmals die nötige Bonität fehlt, können Eltern oder andere Verwandte als Bürgen eingesetzt werden. Voraussetzung ist, dass der Bürge eine entsprechende Bonität vorweisen kann.

Die Elternbürgschaft ist eine Form der selbstschuldnerischen Bürgschaft.

Die Bank als Bürge 

Wird eine Bankbürgschaft, auch Bankaval genannt, gewählt, bürgt diese für den Mieter. Im Schadensfall oder bei ausstehenden Forderungen zahlt dann die Bank – jedoch nur bis zur Höhe der vereinbarten Kautionssumme.

Im Vertrag mit der Bank sollte definiert werden, welche Forderungen anfallen könnten, damit die Bank diese auch abdeckt. Weitere Sicherheit bietet der Abschluss mit dem Zusatz „auf erstes Anfordern“, da mit diesem eine schnelle Zahlung erreicht wird.

Entsteht also ein Schaden, die Miete bleibt aus oder der Mieter zahlt die Nebenkosten nicht, können sich an die Bank wenden, welche die Zahlung übernimmt. Der Mieter ist dann verpflichtet, der Bank das Geld zurückzuzahlen. Allerdings wird diese Form der Bürgschaft seltener, da die Banken oftmals zusätzliche Gebühren von den Mietern verlangen.

Option der Mietkautionsversicherung

Immer häufiger werden dagegen Mietkautionsversicherungen abgeschlossen. Dabei geht Ihr Mieter einen Kautionsvertrag mit einer entsprechenden Versicherungsgesellschaft ein und zahlt einen jährlichen Beitrag, der einen Teil der mietvertraglich vereinbarten Kautionssumme beträgt. Wie beim Bankaval auch tritt die Kautionsversicherung ein, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder bei Schäden zahlungsunfähig ist.

Die Versicherungsgesellschaft übernimmt in diesem Fall also die Rolle des Bürgen. Zudem erhalten Sie zusätzliche Sicherheit, da vor Abschluss die Bonität des Mieters geprüft wird. So wissen Sie, dass die Kaution im Schadensfall gesichert ist.

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Vorteile einer Mietbürgschaft

Für Sie als Vermieter bringt die Mietbürgschaft gegenüber einer Barkaution einige Vorteile mit sich. Vor allem die Reduzierung des Verwaltungsaufwands ist ein großes Plus, da das Anlegen eines Kautionskontos und die Rückzahlung des Geldes nach Beendigung des Mietverhältnisses entfallen.

Zudem kann der Mieter die Barkaution in mehreren Raten überweisen, sodass Ihnen nicht von Beginn an die volle Kautionssumme zur Verfügung steht. Mit einer Mietbürgschaft kann bereits ab Tag eins die gesamte Kautionshöhe im Schadensfall eingefordert werden.

Durch eine Bürgschaft kann ebenfalls das Risiko von Mietnomaden verringert werden, da Sie im Schadensfall einen Ansprechpartner in Form des Bürgen haben.

Nachteil

Je nach Art der Mietbürgschaft kann es unter Umständen einige Zeit dauern, bis Sie an Ihr Geld kommen, insbesondere wenn eine selbstschuldnerische Bürgschaft ohne auf erstes Anfordern abgeschlossen wurde. In diesem Fall müssen Sie sämtliche Belege erbringen, die die offene Forderung bzw. den Schaden beweisen.  

Dann jedoch wird in der Regel der Schaden zeitnah übernommen.

Fazit

Für Mieter ohne großes Vermögen oder festes Einkommen kann es schwierig sein, eine Wohnung zu finden, da Sie als Vermieter verständlicherweise einen solventen Mieter suchen. Mit der Mietbürgschaft als Alternative zur Barkaution können Mieter sich die Wohnung eher leisten und Vermieter erhalten die Sicherheit, dass Schäden und ausstehende Forderungen durch den Bürgen übernommen werden.

Sie können jedoch selbst wählen, welche Form der Kaution Sie von Ihrem potenziellen Mieter verlangen, solange die zulässige Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten nicht überschritten wird.

Eine Mietbürgschaft mindert Ihren Verwaltungsaufwand und kann dafür sorgen, dass Sie Ihre Wohnung schneller vermieten, da der Mieter keine hohe Summe direkt aufbringen muss. Mit einer entsprechenden vertraglichen Regelung und einem zahlungsfähigen Bürgen sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Ihr Mieter mal nicht zahlt.

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