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Mietminderung: Was Sie als Vermieter wissen müssen

Der Wohnraum in Deutschland ist begehrt. Für Vermieter ist es dabei gar nicht so einfach, den passenden Mieter zu finden. In einer idealen Welt gibt es keine Spannungspunkte zwischen Vermietern und Mietern, die Realität sieht jedoch meist anders aus. Auseinandersetzungen aufgrund von Mängeln stehen für viele Vermieter an der Tagesordnung. Wann Ihr Mieter tatsächlich eine Mietminderung vornehmen darf und wie Sie als Vermieter in einer solchen Situation richtig vorgehen, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

Wann darf eine Mietminderung erfolgen?
Weicht für die Wohneinheit der Ist- vom Soll-Zustand erheblich ab, liegt ein Mietmangel vor. Der Mieter muss Ihnen diesen anzeigen und darf die Miete entsprechend kürzen.
Wie lange darf die Miete gemindert werden?
Solange, bis der vertraglich zugesicherte Zustand wiederhergestellt ist.
Wie wird die Höhe der Mietminderung bestimmt?
Als erste Orientierungshilfe dienen Mietminderungstabellen. Eine rechtliche Gültigkeit der Höhe kann jedoch nur ein Richter festlegen. Generell richtet sich die Höhe jedoch nach der Erheblichkeit des Mangels.

Voraussetzungen für die Mietminderung

Nicht jeder Schaden rechtfertigt eine Mietminderung. Gleichwohl haben Mieter das Recht, bei einer erheblichen Einschränkung der Wohnqualität die Mietzahlung zu verringern, bis der Mangel behoben wurde. Der Gesetzgeber hat dies unter § 536 BGB festgehalten.

Ist die Einheit vollständig unbewohnbar, so muss der Mieter bis zur Mängelbeseitigung keine Miete zahlen. Kann sie dagegen zwar bewohnt werden, es herrschen jedoch erhebliche Mängel, so kann er die Miete um eine angemessene Summe senken. Ein häufiger Irrtum ist, dass die Miete bei jeder Art von Mangel vollständig einbehalten werden darf. Dies ist jedoch nicht zulässig und kann eine Kündigung nach sich ziehen.

Mietminderungstabellen, die sich im Internet finden, stellen eine Sammlung von Gerichtsurteilen zu verschiedenen Mängeln dar. Sie dienen als Orientierungshilfe für die potenzielle Summe, um die die Miete gemindert werden soll. Die Tabellen sind jedoch nicht rechtsgültig. Der Mieter kann daran eine erste Einschätzung vornehmen und bei gütlicher Einigung kann sie als Berechnungsgrundlage dienen. Im Zweifelsfall muss jedoch immer ein Gericht den entsprechenden Umstand klären und nur ein Richter kann eine juristisch anerkannte Summe festlegen.

Rechtmäßige Gründe

Auch wenn Sie als Vermieter keine Verantwortung für den Mangel tragen, muss eine rechtmäßige Mietminderung hingenommen werden, sofern der Mieter nicht selbst verantwortlich ist. Zu den häufigsten Gründen gehören

Schimmel

Kann der Mieter nachweisen, dass er nicht selbst für den Schimmelbefall verantwortlich ist, so kann er die Miete mindern, da Schimmel eine Gesundheitsgefährdung darstellt.

Wasser- und Feuchtigkeitsschäden

Hat sich durch beispielsweise mangelnde Isolation oder defekte Rohrleitungen ein Feuchtigkeitsschaden gebildet, besteht ein Grund zur Mietminderung. Ist der Mieter jedoch selbst für den Schaden verantwortlich, darf er keine Minderung durchführen.

Fehlende zugesagte Eigenschaften

Wurden dem Mieter vertraglich z. B. ein Parkplatz oder eine Einbauküche zugesichert und sind diese Elemente bei Einzug nicht vorhanden, so hat er das Recht, die Miete angemessen zu mindern. Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl von der im Mietvertrag angegebenen abweicht.

Geruchsbelästigung

Ob eine Mietminderung bei Geruchsbelästigungen zulässig ist, entscheidet der Einzelfall. Ordnet ein Gericht die Rechtmäßigkeit an, so müssen Sie die Minderung hinnehmen, bis der Mangel behoben wurde, auch wenn Sie keine Verantwortlichkeit für den Mangel tragen. Gegebenenfalls können Sie jedoch vom Verursacher Schadenersatz für die entgangene Mietsumme fordern. Dafür ist eine Klage vor Gericht nötig. In jedem Fall sollten Sie sich vorher rechtlich beraten lassen, damit Sie nicht auf den Prozesskosten sitzen bleiben.

Defekte Heizung im Winter

Für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung muss eine bestimmte Mindesttemperatur erreichen können. Diese richtet sich nach Tageszeit und Art des Raumes. Kann diese nicht erreicht werden, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Ist die Heizung in den Sommermonaten defekt, stellt dies keinen Grund für eine Mietminderung dar, da der Gebrauch der Wohnung nicht eingeschränkt ist.

Auch das Fehlen bzw. der Ausfall von Warmwasser ist ein Mietminderungsgrund. Dabei kommt es jedoch darauf an, wie lange der Ausfall besteht. Bei kurzfristigen Ausfällen ist keine Mietminderung vertretbar. Erst wenn das Wasser über einen längeren Zeitraum nicht oder nur unzureichend warm wird, kann eine Minderung der Miete erfolgen.

Baulärm

Ob eine Mietminderung bei Baulärm auf dem Nachbargrundstück gerechtfertigt ist, hängt vor allem vom Umstand ab, ob der Mieter dies absehen konnte. Das trifft zu, wenn bei Unterschrift des Mietvertrages bereits eine Baulücke vorhanden ist, sodass von baldigen Bauarbeiten ausgegangen werden konnte. In diesem Fall wäre die Minderung der Miete ungerechtfertigt. Kommt es während des laufenden Mietverhältnisses zu langwierigen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche nicht vorhersehbar waren, kann eine Mietminderung vorgenommen werden. Ob die Minderung rechtens ist, muss jedoch von Einzelfall zu Einzelfall entschieden werden.

Unzulässige Gründe

Es gibt legitime Voraussetzung, die die Minderung der Mietzahlung rechtfertigen. Gleichermaßen gibt es jedoch auch eine Anzahl von Gründen, welche eine Mietminderung ausschließen.

Dazu zählen

  • Vom Mieter selbst verursachte Schäden
  • Bagatellschäden wie tropfende Wasserhähne (Die Beseitigung dieser kann unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag fallen)
  • Bekanntheit des Mangels bei Unterschrift des Mietvertrags, ohne die Forderung nach Behebung
  • Kurzzeitige oder nur gelegentlich auftretende Mängel
  • Verschweigen des Mangels durch den Mieter über einen längeren Zeitraum
  • Lärm oder andere Beeinträchtigungen, die aufgrund der örtlichen Gegebenheiten auftreten (Schule, Diskothek, Supermarkt, Flughafen etc. in unmittelbarer Nähe der Wohnung)
Übergabeprotokoll als Absicherung
Um eventuelle Mängel, die bei Vertragsunterschrift bestehen, ordnungsgemäß festzuhalten, sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Gehen Sie gemeinsam mit dem Mieter die Mieteinheit ab und nehmen Sie alle Punkte in das Protokoll auf. Mit einer Unterschrift beider Parteien wird das Schriftstück rechtsgültig. So können Sie und Ihr Mieter sich jederzeit darauf berufen.

Sonderfall energetische Sanierung

Handelt es sich bei dem wohnlichen Mangel um eine energetische Sanierung, darf über einen Zeitraum von drei Monaten keine Mitminderung vorgenommen werden (§ 536 Absatz 1a BGB). Erst wenn die Sanierung länger dauert, dürfen ab Beginn des vierten Monats Teile der Miete einbehalten werden. Ist die Nutzung der Wohnung durch die energetischen Sanierungsmaßnahmen jedoch ausgeschlossen, dann muss der Mieter auch in den ersten Monaten keine Mietzahlung leisten. Als Vermieter müssen Sie zudem gegebenenfalls für eine andere Unterkunft aufkommen, bis die Wohnung wieder nutzbar ist.

Bei weiteren Sanierungsarbeiten muss der Mieter diese bis zu einem gewissen Punkt dulden, solange sie der Werterhaltung der Immobilie dienen. Wird der Mieter jedoch zu stark eingeschränkt, beispielsweise indem er mehrere Räume nicht nutzen kann oder extremer Baulärm über einen längeren Zeitraum herrscht, so ist er zu einer Mietminderung berechtigt.

Hat der Mieter einen Mangel selbst verursacht und entstehen während der Instandsetzung Einschränkungen, hat er keine Berechtigung, die Miete zu mindern.

Wer steht in der Beweispflicht?

Grundsätzlich gesehen stehen Sie als Vermieter in der Beweispflicht. Sie müssen beweisen können, dass sich die Wohneinheit in einem einwandfreien Zustand befindet und ebenso, dass Mängel vollständig und korrekt behoben wurden. Zudem muss bewiesen werden, dass ein Mangel durch unsachgemäße Handlungen des Mieters und nicht durch normale Gebrauchsspuren bzw. Materialermüdung zustande gekommen ist. Auch obliegt es Ihnen zu beweisen, dass der vom Mieter angezeigte Mangel keine erhebliche Einschränkung darstellt.

Der Mieter ist jedoch verpflichtet zu beweisen, dass der von ihm angezeigte Mangel tatsächlich vorliegt. Dies kann im Zweifelsfall auch durch einen Sachverständigen geschehen. Auch muss der Mieter beweisen, dass er den Mangel unmittelbar nach Kenntnisnahme angezeigt hat.

Wie der Mieter vorgehen muss

Als ersten Schritt muss der Mieter Sie über den Mangel in Kenntnis setzen. Sobald dies erfolgt ist, greift sein Recht auf Mietminderung. Nach Versenden der Mängelanzeige gilt, dass die Minderung der Miete bereits ab dem Tag, an dem Mangel auftreten ist, möglich ist.

Schriftliche oder mündliche Anzeige?

Grundsätzlich ist eine mündliche Mängelanzeige ausreichend. Sinnvoller ist jedoch die schriftliche Variante, um die zeitnahe Anzeige des Mangels belegen zu können.

Den Vermieter benachrichtigen

Ihr Mieter ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen einen Mangel umgehend zu melden (§ 536c BGB). Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können Sie ihm gegenüber Schadenersatzansprüche stellen, da er die Mietsache gefährdet. Zudem verwirkt er mit Unterlassung der Mängelanzeige das Recht auf Mietminderung, Schadenersatz und auf eine außerordentliche Kündigung.

Was das Schreiben beinhalten muss

Die Mängelanzeige kann formlos erstellt werden. Für eine Gültigkeit muss sie jedoch bestimmte Punkte beinhalten.

Dazu zählen

  • Mängelliste mit entsprechenden Daten, wann der Mangel festgestellt wurde
  • Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen (wenn möglich mit Fotos)
  • Wenn es um einen bestimmten, im Mietvertrag genannten Aspekt geht, sollte der Mieter auf diesen hinweisen
  • Die Aufforderung an Sie, den Mangel so schnell wie möglich zu beheben
Kalt- oder Warmmiete kürzen?
Die Berechnung einer angemessenen Minderung erfolgt auf Basis der Warmmiete. Als Vermieter müssen Sie bei der Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung die Kürzung entsprechend berücksichtigen.

Die Berechnungsbasis ist auf ein Urteil des BGH zurückzuführen (BGH vom 06.04.2005 AZ: XII ZR 225/03). Dieses besagt, dass die Minderung von der Warmmiete insofern eine gerechte Variante darstellt, als dass der Mieter sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten für eine Gesamtnutzung der Wohnung entsprechend des Mietvertrages entrichtet. Ist nun diese vertraglich zugesicherte Nutzung eingeschränkt, so ist es nachvollziehbar, dass die Mietminderung auf Grundlage der Warmmiete erfolgt, da in der Regel eine Wohnung erst in Kombination aus Kaltmiete und den Nebenkosten bewohnbar wird.

Wie lange darf die Miete gemindert werden?
Solange der Ist- vom Soll-Zustand abweicht, solange darf auch die Mietminderung erfolgen. Bei einer gerichtlichen Feststellung der Mietminderungshöhe ist es üblich, dass der Richter eine Frist festlegt, bis zu der Sie die Mängel beseitigt haben müssen.
Verjährungsfrist
Nach § 195 BGB verjährt der Anspruch auf Mietminderung nach drei Jahren.

Zahlung der Miete unter Vorbehalt

Um eine Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug zu verhindern oder weil Unsicherheit in Bezug auf die Höhe der Minderung herrscht, können Mieter die Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt leisten, sobald eine Mängelanzeige erfolgt ist. Wird die Rechtmäßigkeit der Minderung festgestellt, muss der zu viel gezahlte Betrag erstattet werden. Wenn die volle Miete weiterhin vorbehaltlos gezahlt wird, kann er nach § 814 BGB keine Rückzahlung verlangen.

Es besteht keine Notwendigkeit, Ihnen die Mietminderung anzuzeigen oder diese sogar zu beantragen. Der Mieter kann Ihnen jedoch eine Frist setzen, ab der er eine Mietminderung vornimmt, sollte der Mangel bis dahin nicht behoben worden sein. Eine gesetzliche Festlegung der Frist existiert nicht. Drei bis vier Tage sind jedoch ein angemessener Zeitraum.

Vorgehensweise des Vermieters

Als Vermieter haben Sie nach § 535 BGB die Pflicht, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass Sie entsprechende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten durchführen müssen, damit dem Mieter keine Mängel entstehen.

Es gilt, dass ein Mangel vorliegt, sobald der im Mietvertrag vereinbarte Soll-Zustand vom Ist-Zustand abweicht. Die Erheblichkeit der Abweichung gibt dann Auskunft darüber, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Der Mietvertrag bildet also die Basis einer Mietminderung.

Wurde Ihnen ein Mangel gemeldet, muss dieser so schnell wie möglich behoben werden. Hat Ihr Mieter Ihnen eine angemessene Frist gesetzt und diese wird überschritten, kann er rechtliche Schritte gegen Sie einleiten.

Sinnvoll ist eine zeitnahe Mängelbeseitigung auch, um den Werterhalt der Immobilie zu sichern. Schließlich ist es auch in Ihrem Interesse, dass das Objekt noch über viele Jahre vermietet werden kann.

Mit dem Mieter in Verbindung setzen

Haben Sie das Schriftstück erhalten, sollten Sie sich mit dem Mieter zeitnah in Verbindung setzen. Begutachten Sie gemeinsam den Schaden, um eine erste Einschätzung vornehmen zu können. Ist der Sachverhalt unklar, kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden, der ein entsprechendes Gutachten erstellt.

Ist der Mangel rechtens, müssen Sie die Mietminderung hinnehmen, bis die Ursache beseitigt wurde. Für die Beseitigung ist der Mieter verpflichtet, Handwerkern Zutritt zur Mietsache zu verschaffen. Verweigert er dies, kann er keine Mietminderung geltend machen.

Sind Sie der Meinung, dass die Summe der Minderung zu hoch angesetzt ist, sollten Sie zunächst versuchen, sich gütlich zu einigen. Klappt das nicht, können Sie durch ein Gericht feststellen lassen, welcher Betrag angemessen ist. Für die Wahrung eines guten Verhältnisses können Sie dem Mieter anbieten, dass er bis zur Klärung die Mietzahlung unter Vorbehalt anstrengt. So gerät dieser nicht in Zahlungsrückstand und er hat die Sicherheit, dass er zu viel gezahlte Kosten zurückerhält.

Die Mietminderung ablehnen

Vermieter können die Mietminderung aus mehreren Gründen ablehnen. Ist beispielsweise der Minderung keine Mängelanzeige vorausgegangen oder war diese fehlerhaft, müssen Sie die Minderung nicht hinnehmen. Gleiches gilt, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat oder der Schaden so gering ist, dass er keine maßgebliche Einschränkung darstellt.

Sie müssen der Mietminderung schriftlich widersprechen. Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sie den Widerspruch als Einschreiben versenden. In dem Widerspruch sollten die entsprechenden Gründe nachvollziehbar aufgeführt werden. Zudem ist es sinnvoll, eine Frist zur Zahlung der ausstehenden Mietsumme festzulegen. In dem Schreiben können Sie darauf hinweisen, dass Sie Klage einreichen, wenn der Mieter auf diese Frist nicht reagiert.

Generell gilt: Ist keine einvernehmliche Einigung möglich, kann lediglich das zuständige Gericht die Rechtsgültigkeit der Mietminderung feststellen.

Klage gegen den Mieter einreichen

Haben vorherige Maßnahmen keinen Erfolg gebracht, können Sie den Mieter verklagen. Dieser muss dann schlüssig zeigen, dass ein erheblicher Mangel besteht, der die Mietminderung rechtfertigt. Zudem muss er einen Beweis vorlegen, dass er Ihnen den Mangel frühzeitig gemeldet hat. Ihre Aufgabe ist es dann, die vorgetragenen Gründe zu widerlegen. Dies sollte nicht leichtfertig entschieden werden, da ein Gerichtsprozess sehr teuer werden kann. Eine Rechtsschutzversicherung kann Ihnen die Entscheidung jedoch erleichtern, da sie in diesen Fällen Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt.

Kündigung aufgrund unzulässiger Mietminderung

Liegt ein berechtigter Grund zur Mietminderung vor, dürfen Sie dem Mieter nicht kündigen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter die Zahlung unberechtigterweise gemindert hat. Sobald die Summe des Rückstandes zwei Monatsnettomieten übersteigt, dürfen Sie ihm gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB die fristlose Kündigung aussprechen. Eine vorherige Abmahnung muss nicht erfolgen. Zahlt der Mieter die ausstehende Summe jedoch innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam.

Ergänzung durch ordentliche Kündigung

Fügen Sie der außerordentlichen Kündigung zudem die ordentliche Kündigung bei, so muss der Mieter trotz der Zahlung der ausstehenden Summe die Wohnung zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist verlassen. Möchten Sie das Mietverhältnis also nicht weiterführen ist es ratsam, beide Kündigungsformen zeitgleich auszusprechen.

Rückwirkende Minderung

Die Minderung rückwirkend geltend zu machen, stellt einen Sonderfall dar. Er tritt ein, wenn ein zum Einzug vorliegender Mangel nicht fristgerecht von Ihnen beseitigt wurde. Ihr Mieter kann dann rückwirkend eine angemessene Summe von Ihnen zurückfordern, sobald die Mängelbeseitigung erfolgt ist.

Zudem hat er das Recht, bei erheblichen Abweichungen der Einheit von dem im Mietvertrag genannten Zustand eine Rückzahlung einzufordern. Entspricht beispielsweise die tatsächliche Größe der Wohnung nicht der im Vertrag festgehaltenen, so stellt dies einen erheblichen Mangel dar. Auch wenn ein Parkplatz im Mietvertrag zugesichert wurde, dieser aber ständig belegt ist, kann die Miete gemindert und ab dem Zeitpunkt zurückgefordert werden, ab dem der Mangel bestand.

Haben Sie einen Mangel bei Einzug des Mieters verschwiegen, den er später entdeckt, müssen Sie dem Mieter für die Zeit zwischen Einzug und Mängelbeseitigung eine Rückzahlung in angemessener Höhe leisten.

Gut zu wissen

Eine rückwirkende Mietminderung ist nur dann möglich, wenn der Mieter Sie über den Mangel informiert und eine Beseitigung gefordert hat, während er weiterhin die volle Mietsumme zahlt.

Warum Vermieter zeitnah reagieren sollten

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, den Mangel nach Anzeige durch den Mieter so schnell wie möglich zu beseitigen. Reagieren Sie nicht auf das Schreiben, weigern sich die Beseitigung in Auftrag zu geben oder bestreiten Sie einen offensichtlichen Mangel, hat der Mieter die Möglichkeit, Sie auf die Beseitigung zu verklagen und weitere Rechte geltend zu machen:

Zurückbehaltungsrecht

Zusätzlich zur Mietminderung kann der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten. So übt er zusätzlichen Druck auf Sie aus, um eine rasche Mängelbeseitigung zu erwirken. Ist der Mangel behoben, muss er die zurückbehaltene Summe an Sie auszahlen. Üblich ist eine Summe in Höhe des drei- bis fünffachen Betrages der Minderungsquote.

Selbstbeseitigungsrecht

Reagieren Sie nicht auf die Mängelanzeige innerhalb einer angemessenen Frist hat der Mieter die Möglichkeit, selbst die Beseitigung in Auftrag zu geben. Er kann dann die Kosten, für die er in Vorlage getreten ist, von Ihnen einfordern. Hier greift der Aufwendungsersatzanspruch.

Nur erforderliche Reparaturen müssen vom Vermieter bezahlt werden

Für die Mängelbeseitigung seitens des Mieters gilt, dass er Ihnen nur die tatsächlich erforderliche Reparatur in Rechnung stellen darf. Kann der Mangel also beispielsweise durch ein Ersatzteil behoben werden, darf nicht das gesamte Gerät getauscht und Ihnen in Rechnung gestellt werden.

Recht auf Schadenersatz

Zusätzlich kann der Mieter an Sie Schadenersatzansprüche stellen, sollte es zu einem Mangel kommen, den Sie durch eine Pflichtvernachlässigung zu vertreten haben. Auch bei einem deutlichen Verzug der Mängelbeseitigung greift dieses Recht. Das Recht auf Mietminderung bleibt davon unberührt.

Recht zur fristlosen Kündigung

Besteht durch einen Mangel erhebliche Gesundheitsgefährdung und es erfolgt Ihrerseits keine Reaktion innerhalb der Frist, darf der Mieter den Vertrag fristlos kündigen. Die Kündigung muss zeitnah nach Ablauf der Frist erfolgen, da sonst die Begründung der Dringlichkeit entfällt. Auf Sie als Vermieter können zudem Schadenersatzansprüche zukommen, die sich unter Umständen auf die gesamten Kosten für einen Umzug erstrecken.

Fazit

Es gibt einige legitime Gründe, die den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Die Gesetzeslage macht es jedoch nicht immer einfach, zwischen rechtmäßigen und unrechtmäßigen Gründen zu differenzieren, da vieles auf Einzelfallentscheidungen beruht. Auch die angemessene Minderungshöhe bietet hohes Konfliktpotenzial.

Für die Fortführung einer guten Beziehung sollte es jedoch stets in beidseitigem Interesse sein, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Durch eine schnelle Kontaktaufnahme und Lösungssuche werden Gerichtsprozesse vermieden, die nicht nur langwierig, sondern vor allem auch sehr teuer werden können, denn oftmals werden dort lediglich Vergleiche geschlossen, durch die beide Parteien sich die entstandenen Kosten teilen müssen und es am Ende nur Verlierer gibt.

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