Miete und Pacht: Diese Unterschiede sollten private Vermieter kennen

Während privat genutzte Wohnungen vermietet werden, bestehen bei Gewerbeimmobilien häufig Pachtverträge. Welche Unterschiede es zwischen den beiden Vertragsarten gibt, was bei der Pacht beachtet werden muss und wann auch im Gewerbe vermietet werden kann, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
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Inhalt des Mietvertrages

Neben den relevanten Daten von Mieter und Vermieter sowie der Dauer des Mietverhältnisses sollte der Mietvertrag alle anfallenden Pflichten sowie die Rechte beider Parteien beinhalten. Wurde im Voraus etwas mündlich mit dem Mieter vereinbart, so sollte auch dies Eingang in den Vertrag finden, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt. Der Gesetzgeber hat das Mietrecht in den §§ 535 bis 580a BGB festgehalten.

Sollen Pflichten auf den Mieter übertragen werden, die normalerweise zu Ihren Pflichten gehören, muss auch dies im Mietvertrag festgehalten werden. Dazu gehört beispielsweise das Schneeräumen im Winter.

Der letzte wichtige Aspekt bezieht sich auf die anfallenden Kosten: Miethöhe, Kaution und die Vereinbarung über die Nebenkosten. Soll dabei keine Sonderregelung erfolgen, reicht ein entsprechender Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, aus. Lediglich wenn gemäß Position 17 der BetrKV sonstige Betriebskosten umgelegt werden sollen, müssen diese explizit aufgerührt werden.

Wohn- und Geschäftsraumvermietung

Ein Mieter ist lediglich dazu berechtigt, in der Immobilie zu wohnen bzw. diese vertragsgemäß zu nutzen. Dabei kann es sich jedoch neben der privaten Nutzung auch um eine Gewerbevermietung handeln. Es spielt also keine Rolle, ob es sich um einen Wohnraum oder eine sonstige Art von Raum bzw. Immobilie handelt.

Mietern werden Räume zur Nutzung überlassen. Bei einem Wohnraummietvertrag bezieht sich dies auf den entsprechenden Wohnraum. Bei der Geschäftsraumvermietung kann der Mieter in den ihm überlassenen Räumlichkeiten seinem Gewerbe oder seiner selbstständigen freiberuflichen Tätigkeit nachgehen. Wird nicht vertraglich festgelegt, zu welchem Zwecke der Geschäftsraum überlassen wird, so kann der Mieter dort frei entscheiden, welche Art von Gewerbe er dort ausüben möchte. Die einzige Einschränkung liegt dann in eventuellen behördlichen Auflagen und darin, dass innerhalb von Mehrfamilienhäusern keine Störung der anderen Bewohner erfolgt.

Wichtig zu wissen ist, dass für die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen unterschiedliche Bedingungen gelten. Für Geschäftsräume sind die Regelungen weniger streng und es ist ausreichend, wenn sich an §§ 535 ff. BGB, also dem allgemeinen Mietrecht, orientiert wird.

Eine Schriftform des Vertrages ist nicht erforderlich, sollte aber erfolgen, damit Sie und Ihr Mieter auf der sicheren Seite sind und sich im Streitfall auf ein Schriftstück berufen können. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Vereinbarung über die Nebenkosten und eine eventuelle Vorauszahlung sinnvoll sowie bei getroffenen Sonderregelungen.

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Inhalt des Pachtvertrages

Die Regelungen zu Pachtverträgen hat der Gesetzgeber in den §§ 581 bis 597 BGB festgehalten.

Objektnennung und Vertragslaufzeit

Auch im Pachtvertrag müssen alle relevanten Daten von Pächter und Verpächter sowie sämtliche Vereinbarungen über Rechte und Pflichten vorhanden sein. Es ist zudem sinnvoll, sowohl das verpachtete Grundstück als auch alle zur Verpachtung gehörenden Gegenstände genau im Vertrag zu benennen. Da es sich bei Pachtverhältnissen in der Regel um eine befristete Vertragsart handelt, muss die Laufzeit entsprechend festgehalten werden. Auch eine mögliche Verlängerung sollte hier bereits benannt werden.

Zahlungen: Pachtzins statt Miete

Anstelle einer Miete wird ein Pachtzins gezahlt, der sowohl in Form einer vertraglich festgelegten Summe als auch einer Umsatzbeteiligung vereinbart werden kann. Während bei der Miete die Objektgröße eine wichtige Rolle bei der Festlegung des Mietpreises einnimmt, wird der Pachtzins häufig unter Einbezug des erwartbaren Umsatzes kalkuliert.

Eine Erhöhung des Pachtzinses muss bereits im Vertrag vereinbart werden, da sie sonst keine rechtliche Gültigkeit besitzt.

Ausnahme: Im Rahmen eines Vertrages für eine Landpacht ist eine Erhöhung im zweijährlichen Turnus gemäß § 593 BGB gesetzlich möglich.

Höhe des Pachtzinses

Der zu zahlende Pachtzins kann zwischen Verpächter und Pächter frei vereinbart werden. Es kann dabei eine Orientierung an ähnlichen Grundstücken oder Immobilien erfolgen, ähnlich wie es bei der ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall ist.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Zusätzlich kommt es jedoch auf die Lage und die infrastrukturellen Faktoren an. Ein wichtiges Element ist zudem die Art der Nutzung. Gibt es beispielsweise in der Gegend bereits viele Gastronomiebetriebe und der Wettbewerb ist entsprechend hoch, kann ein höherer Pachtzins verlangt werden als in Ortschaften mit geringem Wettbewerb.

Umsatzbeteiligung

Wurde im Pachtvertrag eine Umsatzbeteiligung vereinbart, so erhalten Sie monatlich einen gewissen Prozentsatz des Umsatzes anstelle einer festgelegten Summe. Für den Falle starker Umsatzeinbußen sollte jedoch immer ein Mindestbetrag vereinbart werden. Dieser muss auch dann gezahlt werden, wenn es keine Umsätze gibt. So sind Sie gegen einen Pachtausfall abgesichert.

Nebenkostenvereinbarung

Wie auch beim Mietvertrag müssen anfallende Nebenkosten im Vertrag festgehalten werden. Dabei können Sie und Ihr Pächter vereinbaren, dass bestimmte Nebenkosten wie öffentliche Abgaben oder die Grundstückssteuer bereits im Pachtzins enthalten sind. Dies vereinfacht die jährlich anfallende Nebenkostenabrechnung. Besteht keine vertragliche Regelung, sind die Kosten bereits mit Zahlung des Pachtzinses gedeckt.

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Vertragskündigung

Auch wenn gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen bestehen, können diese als Teil des Pachtvertrages festgehalten werden. Vor allem sollten Sie vertraglich festlegen, in welchen Fällen eine außerordentliche Kündigung möglich ist. Dies kann in Form einer Klausel geschehen. Sollte sich der Pächter während eines laufenden Verhältnisses dazu entscheiden, die an ihn verpachtete Fläche anders nutzen zu wollen, so kann eine entsprechende Möglichkeit ebenfalls bereits in den Vertrag aufgenommen werden.

Liegt eine Kündigung vor und Ihr Pächter verspätet sich mit der fristgerechten Rückgabe, haben Sie laut § 584b BGB zudem Anspruch auf Entschädigung.

Rechte und Pflichten

Wie auch im Mietverhältnis haben bei der Pacht sowohl Verpächter als auch Pächter gewisse Pflichten, die erfüllt werden müssen. Damit dabei keine Unstimmigkeiten oder Fragen entstehen, sollten diese im Vertrag fixiert werden. Dazu gehört z. B. die Erhaltungspflicht nach § 582 Absatz 1 BGB, welche dem Pächter zuteilwird. Individuelle Vereinbarungen sollten ebenfalls Eingang in den Vertrag finden. Auch kann eine Angabe zu einer möglichen Unterverpachtung erfolgen.

Bei einer Landpacht gelten § 585 ff. BGB, da die Landpacht ausdrücklich von den sonst zum Tragen kommenden Pachtgesetzen ausgenommen ist.

Verantwortlichkeit für verpachtetes Inventar

Ebenso wie bei Mietverträgen tragen auch im Zuge einer Pacht die Nutzer die Verantwortlichkeit für vorhandenes Inventar (§ 582 BGB). Ein sorgfältiger Umgang mit den überlassenen Elementen sowie ihr Erhalt sind dabei verpflichtend. Nach Beendigung des Pachtverhältnisses müssen sie entsprechend ohne Mängel zurückgegeben werden. Wurden während der Überlassung Gegenstände beschädigt, muss der Pächter sie ersetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob er selbst die Verantwortung trägt.

Instandhaltungsmaßnahmen obliegen gemäß § 535 BGB Ihnen als Verpächter. Individuelle Vereinbarungen darüber sind vertraglich festzuhalten. Auch können Sie den Pächter vertraglich dazu verpflichten, regelmäßig Renovierungen durchzuführen.

Normale Abnutzung

Handelt es sich bei den Beschädigungen um normale Abnutzungsspuren oder altersbedingte Defekte, so muss Ihr Pächter nicht für deren Ersatz aufkommen.

Vertragsform

Grundsätzlich ist es möglich, einen Pachtvertrag mündlich zu schließen. Ebenso wie bei einem Mietvertrag ist die schriftliche Variante jedoch sinnvoller. Dadurch kann bei Unklarheiten oder bei Rechtsstreitigkeiten auf das Schriftstück Bezug genommen werden und es liegt ein Beweisstück vor. So steht im schlimmsten Fall nicht Aussage gegen Aussage.

Zusätzlich zu den Ausfertigungen für Sie und Ihren Pächter benötigen Sie einen dritten schriftlichen Pachtvertrag, der dem zuständigen Amt zur Verfügung gestellt werden muss.

Besonderheit bei der Landpacht

Bei der Verpachtung von Land ist zwar ebenfalls die Schriftform nicht zwingend notwendig, jedoch wird bei Fehlen dieser für mehr als zwei Jahre der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 585a BGB).

Vorschriftengestaltung für den Pächter

Sie dürfen Ihrem Pächter Vorschriften machen, was Öffnungszeiten oder beispielsweise eine zulässige Höchstanzahl an Ruhetagen angeht. Dies sollte entsprechend im Pachtvertrag festgelegt werden, um Diskussionen zu vermeiden.

Zusätzlich dürfen Sie über die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verpachteten Fläche bzw. der Räumlichkeiten bestimmen. Im Vertrag kann daher umfassend beschrieben werden, zu welchen Zwecken Ihr Eigentum genutzt werden darf. Möchten Sie also beispielsweise, dass der Pächter auf den Betrieb eines Restaurants beschränkt ist, kann ein entsprechender Absatz in den Pachtvertrag aufgenommen werden.

Als Verpächter obliegt Ihnen das Bestimmungsrecht, an welches sich der Pächter halten muss, sofern er keine außerordentliche Kündigung riskieren möchte.

Haftung bei Betriebsübernahme

Übernimmt der neue Pächter einen bereits bestehenden Betrieb, geht damit auch die Übernahme sämtlicher Verbindlichkeiten des Vorpächters einher. Dazu gehören auch die Mitarbeiter, welche zu denselben Bedingungen wie beim vorherigen Arbeitgeber weiterbeschäftigt werden müssen, sofern diese eine Weiterbeschäftigung verlangen.

Zudem werden mit dem Abschluss des Pachtvertrages auch eventuell vorhandene Altschulden übernommen.

Überblick: Gemeinsamkeiten und Unterschiede

In ihrem wesentlichen Aufbau besteht eine große Ähnlichkeit zwischen Miet- und Pachtverträgen. Im Allgemeinen gilt der Mietvertrag als häufigste Variante der Überlassung von Räumlichkeiten verschiedener Art. Sofern nicht anders vereinbart, befindet sich diese in einem nutzbaren Zustand, welcher den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Dazu entrichtet der Mieter monatlich die Zahlung der Miete an Sie als Vermieter.

Nutzungseinschränkung

Eine Einschränkung der Nutzung ist in beiden Varianten möglich. Im Mietrecht bezieht sich dies beispielsweise auf die Haltung bestimmter Haustiere oder auf das Nutzungsrecht eines Gartens. Als Vermieter obliegt Ihnen jedoch auch die Pflicht, die Immobilie entsprechend zu erhalten und dafür zu sorgen, dass der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist.

Ein maßgeblicher Unterschied besteht bezüglich des Schutzes. Mieter genießen im deutschen Mietrecht einen umfangreichen Schutz, was z. B. zu hohe Mietpreise und Kündigungen angeht. Dieses umfangreiche Recht haben Pächter jedoch nicht.

Generell gilt zudem, dass Mietverträge lediglich über Sachen also (Wohn-)Räume und Immobilien abgeschlossen werden können und eine Gebrauchsgewährung beinhalten. In Pachtverträgen erhält der Pächter zusätzlich verschiedene Rechte, wie beispielsweise zur Gewinnerwirtschaftung.

Unterverpachtung

Sowohl im Miet- als auch im Pachtrecht bedarf es für die Überlassung an Dritte Ihrer Zustimmung beziehungsweise einer Klausel im Vertrag. Andernfalls ist eine Unterverpachtung laut § 589 BGB ausgeschlossen.

Erfolgt eine Unterverpachtung mit Ihrer Zustimmung, so haftet bei Schäden dennoch der Pächter und nicht der Unterpächter.

Kündigungsfristen

Miet- und Pachtverhältnisse können beide unbefristet oder befristet geschlossen werden. Ein wichtiger Unterschied besteht jedoch in der Kündigungsfrist unbefristeter Verträge. Während Mieter eine Frist von 3 Monaten haben, dürfen Pächter lediglich zum Ende des jeweiligen Pachtjahres mit einer Frist von 6 Monaten kündigen (§ 584 BGB). Befristete Verträge laufen in beiden Varianten aus und können nur unter besonderen Umständen gekündigt werden, etwa wenn eine Fortführung des Miet- oder Pachtverhältnisses nicht mehr tragbar ist.

Ihr Pächter hat generell dieselben Rechte bezüglich einer Kündigung wie Sie. Anders als im Mietrecht genießt er keinen besonderen Schutz und unterliegt der Verpflichtung, sich an den gleichen Fristen zu orientieren wie Sie als Verpächter.

Längere Kündigungsfrist bei der Landpacht

Wurde ein Vertrag über eine Landpacht abgeschlossen, so verlängert sich die Kündigungsfrist auf 2 Jahre. Es können zudem längere Kündigungsfristen bei Abschluss des Pachtvertrages vereinbart werden, sofern Sie und der Pächter einverstanden sind.

Vereinbarung über Mindestlaufzeit

Da beide Parteien meist eine längerfristige Nutzung der Räumlichkeit wünschen, werden oftmals Verträge mit mehrjähriger Mindestlaufzeit abgeschlossen. Entscheiden Sie und Ihr Pächter sich für diese Variante, so kann während dieser Zeit keine ordentliche Kündigung erfolgen. Entsprechende Optionen auf Verlängerung sollten im Pachtvertrag bereits festgehalten werden, sodass im Verlauf des Pachtverhältnisses keine Unstimmigkeiten entstehen.

Gewinnerwirtschaftung durch den Pächter

Der wesentliche Unterschied zum Mieter besteht darin, dass ein Pächter zusätzlich zur vertragsgemäßen Nutzung der Räumlichkeiten die Berechtigung hat, Gewinne zu erwirtschaften. Als Verpächter müssen Sie ihm dies gemäß § 581 BGB ermöglichen. Der juristische Begriff dafür lautet Fruchtziehung. Das bedeutet, dass das Recht besteht, aus der Arbeit Früchte zu ziehen, also Gewinne zu erzielen (§ 99 BGB).

Dabei ist es egal, um welche Art von Gewerbe es sich handelt. Häufig werden bereits bestehende Betriebe verpachtet inklusive des Kundenstammes und des Inventars. Dabei ist es das Ziel, bestehende Betriebe durch neue Pächter zu erhalten und gleichzeitig Arbeitsplätze zu sichern.

Miete vs. Pacht

Die Miete bezieht sich auf eine reine Gebrauchsüberlassung. Für die Pacht ergibt sich der Zusatz, dass eine Gewinnerwirtschaftung erfolgen darf. Die Art der Überlassung macht also den größten Unterschied zwischen Miete und Pacht aus.

Schwierige Abgrenzung bei Geschäftsräumen

Soll eine Überlassung von Geschäftsräumen erfolgen, stehen Immobilienbesitzer oft vor der Frage, ob eine Miete oder eine Pacht angebracht ist. Die genaue Abgrenzung gestaltet sich dabei jedoch schwierig. Ein Mietvertrag kommt in der Regel zum Einsatz, wenn es um die Gebrauchsgewährung der Räumlichkeit geht. Erst wenn die Möglichkeit besteht, durch vorhandene Einrichtungsgegenstände Gewinne zu erwirtschaften, muss ein Pachtvertrag abgeschlossen werden.

Das Inventar muss dabei spezifisch für den jeweiligen Geschäftszweck sein. Ein WC oder Regale reichen nicht aus, damit ein Pachtvertrag zustande kommt. Eine Kneipe benötigt beispielsweise eine Theke mit entsprechender Ausstattung oder ein Restaurant eine Küche. Erst wenn der Pächter lediglich noch einzelne Gegenstände zusätzlich beschaffen muss, der Betrieb jedoch ansonsten gewährleistet ist, kann ein Pachtvertrag aufgesetzt werden. Andernfalls handelt es sich um eine reine Geschäftsraumüberlassung und es wird ein Mietverhältnis eingegangen.

Aber: Beabsichtigt der Interessent von Anfang an eine Gewinnerwirtschaftung, kann auch bei leer stehenden Räumlichkeiten ein Pachtvertrag abgeschlossen werden. Wurde jedoch ein Pachtvertrag vereinbart, ohne dass ein entsprechender Nachweis besteht, ist der Pachtvertrag ungültig.

Gehört zum Geschäftsraum auch Wohnraum muss geprüft werden, welcher Teil überwiegt und ob ein Pacht- oder ein Mietvertrag angemessen ist.

Vorteile der Pacht

Der größte Vorteil für Pächter besteht darin, dass sie mit relativ niedrigen Investitionskosten starten können. Es müssen keine großen neuen Elemente angeschafft werden und der Betrieb kann entweder sofort nach Pachtübernahme weitergeführt oder kurz danach aufgenommen werden, da die wesentliche Einrichtung bereits vorhanden ist.

Die lange Kündigungsfrist bietet für beide Seiten einen Vorteil. Als Verpächter haben Sie die Sicherheit, dass Ihr Pächter nicht spontan die Kündigung einreicht. Ihr Pächter wiederum hat bei einer durch Sie ausgesprochenen Kündigung ausreichend Zeit, neue Geschäftsräume zu finden.

Für Verpächter bietet die Pacht zudem einen Vorteil dahingehend, dass die Verträge nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, sodass ein weitaus größerer Verhandlungsspielraum bezüglich der Vertragsgestaltung gegeben ist.

Miete und Pacht während Corona

Nachdem über mehrere Monate aufgrund der weiter vorherrschenden Corona-Pandemie insbesondere Gastgewerbetreibende hohe Einbußen zu verkraften hatten, wurde im Dezember letzten Jahres ein neuer Beschluss verfasst, der zum ersten Januar 2021 in Kraft getreten ist. Artikel 240 §7 im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz EGBGB, bezieht sich auf Störungen der Geschäftsgrundlage von Miet- sowie Pachtverträgen und soll die Rechte von Mietern und Pächtern in der aktuellen Situation stärken.

Kann also die Ausübung aufgrund staatlich verordneter Maßnahmen nicht mehr stattfinden, so haben sich die Umstände, die bei Vertragsabschluss galten, geändert. Der Mieter oder Pächter kann daher gemäß § 313 Absatz 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangen. Dazu gehören sowohl eine Mietminderung als auch eine Kündigung. Beides kann rückwirkend geltend gemacht werden.

Allerdings muss für die entsprechende Durchsetzung immer der jeweilige Einzelfall geprüft werden.

Fazit

Trotz eines ähnlichen Aufbaus unterscheiden sich Miet- und Pachtverträge in einigen wesentlichen Punkten. Ist eine Gewinnerwirtschaftung mit den in den Räumlichkeiten vorhandenen Gegenständen möglich, ist die Pacht die einzige Option. In anderen Fällen kann eine Abwägung stattfinden, welche der beiden Vertragsarten sinnvoller ist. Welche Form letztlich Anwendung findet, sollte dann individuell zwischen den Parteien entschieden werden.

Beide Vertragsarten haben ihre Vorzüge. Generell gilt, dass bei der Pacht genauso wie bei Gewerbemietverträgen größere Vertragsfreiheit herrscht und sowohl Sie als auch Ihr Pächter von längeren Kündigungsfristen profitieren.

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