Mieteinnahmen versteuern: Die besten Steuertipps für private Vermieter

Einnahmen unterliegen der Steuerpflicht. Das gilt auch für Einkünfte, die durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielt werden. Vermieter wiederum dürfen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich geltend machen. Was ist dabei zu berücksichtigen? Welche Kosten sind abzugsfähig? Mit welchen Steuertipps können private Vermieter Steuern sparen? Dieser Ratgeber verrät Ihnen, was Sie wissen müssen.
·

Was muss ein Vermieter steuerlich beachten?

Jeder Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, seine Mieteinnahmen zu versteuern. Wie hoch die anfallenden Steuern sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einer davon ist der persönliche Steuersatz. Entscheidend ist auch, ob und welche Ausgaben steuerlich gemacht werden. Es gibt eine ganze Reihe von Kosten, die Vermieter von den eingehenden Mieteinnahmen abziehen dürfen. Sie senken die Steuerlast und können sogar zu negativen Einkünften führen. Diese Verluste wiederum lassen sich mit anderen Einkommensarten verrechnen. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie können Vermieter so Steuern sparen.

Besondere Regeln gelten immer dann, wenn die Erträge umsatzsteuerpflichtig sind. Das ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen der Fall. Doch auch hier können Vermieter Steuertricks nutzen, um die Einnahmen möglichst klein zu rechnen.

Welche Regeln gelten für die private Vermietung?

Durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielte Einnahmen gelten gemäß § 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes (EStG) als Einkünfte. Als solche unterliegen sie der Einkommenssteuerpflicht – und müssen daher im Rahmen der Steuererklärung angegeben werden. Mit welchem Objekt die Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, spielt dabei eine untergeordnete Rolle. Es kann sich um die Vermietung einer Eigentumswohnung, einer Ferienunterkunft oder eines Hauses handeln. Denkbar ist aber auch die Untervermietung von Räumlichkeiten in einer selbst genutzten Immobilie oder die Verpachtung eines unbebauten Grundstücks.

Zu den Einkünften des Vermieters zählen neben den Zahlungen des Mieters auch die mit der Vermietung verbundenen Nebenkosten. Es ist also immer von der jeweiligen Warmmiete auszugehen. Von dieser können Abschreibungen, laufende Kosten und Zinszahlungen abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn stellt die zu versteuernden Mieteinnahmen dar.

Problematisch wird es, wenn das Finanzamt Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht des Vermieters hat. Kann dieser nicht nachweisen, dass seine Mieteinnahmen die Ausgaben langfristig übersteigen sollen, gilt sein Handeln als Liebhaberei. In der Folge kann er weder Kosten noch Verluste steuerlich geltend machen.

Wann muss ein Vermieter Umsatzsteuer zahlen?

Das Umsatzsteuerrecht behandelt eine Person als Unternehmer, wenn sie eine nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen ausübt (Einnahmenerzielungsabsicht). Hierunter fällt auch die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien. Ob diese einen Gewinn bringen soll oder nicht, spielt – anders als im Bereich der Einkommenssteuer – keine Rolle. Demnach wären Vermieter grundsätzlich als Unternehmer zu behandeln und müssten Umsatzsteuer zahlen. Der Gesetzgeber hat allerdings einige Ausnahmen geschaffen. Eine davon findet sich in § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes (UstG): Für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden – selbst dann nicht, wenn es sich lediglich um einen Teil des Grundstücks handelt. Als Teil des Grundstücks zählen sowohl ganze Gebäude als auch einzelne Räume, Wohnungen oder Stockwerke.

Kurzfristige Mietverträge, Garagen und Stellplätze

Diese Regelung findet allerdings nur auf dauerhafte Vermietungen Anwendung. Erträge aus kurzfristigen, weniger als sechs Monate bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen sind sehr wohl umsatzsteuerpflichtig. Besonderheiten gelten auch in Bezug auf die Vermietung von Garagen und Stellplätzen. Erfolgt die Vermietung losgelöst von der Vermietung eines Wohnraums, muss der Vermieter Steuern zahlen. Anders sieht es aus, wenn die Garage oder der Stellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet wird. Hier sind die Einkünfte von der Umsatzsteuer befreit.

Vermietung von Gewerberäumen

Vermieter von Gewerberäumen haben ein Wahlrecht. Sie können selbst entscheiden, ob sie steuerlich wie ein Unternehmer behandelt werden möchten oder nicht. Voraussetzung dafür ist, dass die Vermietung auf längere Dauer angelegt ist. Der Mieter wiederum muss selbst ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen sein. Wer sich als Gewerbetreibender einstufen lässt, hat einige zusätzliche Pflichten zu erfüllen. Diese gehen mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand einher. Dem gegenüber steht jedoch ein großer Vorteil: Vermieter können die in anfallenden Rechnungen ausgewiesene Mehrwertsteuer im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. So sparen sie bis zu 19 Prozent.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Um Mieteinnahmen zu versteuern, müssen Vermieter ihrer Steuererklärung die Anlage V beifügen. Hier können alle relevanten Angaben zu Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung eingetragen werden: Mieteinnahmen, Betriebs- und Nebenkosten, Abschreibungen und laufende Kosten. Anlage V benötigt das Finanzamt nicht nur, wenn das Objekt bereits vermietet ist. Um entsprechende Angaben ist die Steuererklärung auch dann zu erweitern, wenn

  • die Suche nach einem Mieter erfolglos war,
  •  die Vermietung eines noch zu errichtenden oder zu erwerbenden Objekts geplant oder
  • der Vermieter an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften beteiligt ist.

In letzterem Fall genügt es, ein einziges Formular auszufüllen. Wer mehrere Immobilien vermietet, muss hingegen für jedes Objekt eine eigene Anlage V abgeben.

Zur Berechnung der Einkommenssteuer wird der individuelle Steuersatz des Vermieters herangezogen. Freibeträge senken die Steuerlast. Durch Steuertricks können Vermieter zusätzlich Steuern sparen.

Was muss der Vermieter bei der Steuererklärung beachten?

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt das sogenannte Zufluss-/Abfluss-Prinzip. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen immer dem Steuerjahr zuzuordnen sind, in dem sie tatsächlich erzielt wurden. Mietzahlungen, die noch ausstehen, müssen Vermieter bei der Steuererklärung also erst einmal nicht angeben. Für die Zuordnung kommt es bei Bargeld- und Scheckzahlungen auf das Datum des Posteingangs an. Im Rahmen einer Überweisung ist hingegen der Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters maßgeblich.

Auch für Kosten, die mit der Vermietung oder Verpachtung der Immobilie zusammenhängen, gilt das Zufluss-/Abfluss-Prinzip. Ausgaben können damit grundsätzlich nur in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem sie wirklich angefallen sind. Vermieter sollten entsprechende Belege und Rechnungen konsequent sammeln. So lassen sich vom Finanzamt geforderte Nachweise ganz einfach erbringen.

Welche Kosten kann ein Vermieter von der Steuer absetzen?

Im Rahmen seiner Steuererklärung kann ein Vermieter verschiedene Kosten steuerlich geltend machen: Abschreibungen, Schuldzinsen und Werbungskosten. Für jeden Posten gelten eigene Regeln.

Abschreibungen

Im Laufe der Zeit nutzt sich die Bausubstanz eines Gebäudes ab. Um die dadurch entstehende Wertminderung aufzufangen, dürfen Vermieter über einen bestimmten Zeitraum hinweg einen Anteil des Gebäudewertes beziehungsweise der Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Bei diesem Vorgehen handelt es sich um die sogenannte Absetzung für Abnutzung (Abschreibung, AfA). Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 7 Absatz 4 des Einkommenssteuergesetzes: 50 Jahre lang lassen sich jeweils zwei Prozent steuerlich geltend gemacht machen. Für ältere Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent – allerdings nur für 40 Jahre. Noch höher sind die Abschreibungssätze, wenn es um die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden geht. Hier profitieren Vermieter von besonders deutlichen Steuervergünstigungen.

Kosten, die durch Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten an einem Gebäude entstehen, zählen meist zu den sofort absetzbaren Werbungskosten. Eine Ausnahme bilden die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Verursachen entsprechende Arbeiten Kosten in Höhe von mehr als 15 Prozent des Anschaffungs- oder Herstellungspreises, müssen Vermieter diese als AfA von der Steuer absetzen. Das gilt allerdings nur innerhalb der ersten drei Jahre – so bestimmt es § 6 Abs.1 Nr.1a EstG.

Die Grundlage für die lineare Absetzung für Anschaffung dient ausschließlich der Anschaffungspreis des Gebäudes. Im Gegensatz zu diesem unterliegt der Grund- und Bodenwert keinem Wertverzehr. Aus diesem Grund darf er nicht abgeschrieben werden. Um Steuern zu sparen, müssen Vermieter den Kaufpreis ihrer Immobilie daher in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für das Grundstück aufteilen. Optimal ist es, die entsprechenden Teile schon im notariellen Kaufvertrag ausweisen zu lassen. So können Streitigkeiten mit dem Finanzamt noch vor der Entstehung vermieden werden.

Schuldzinsen

Um eine Immobilie zu finanzieren, greifen die meisten Vermieter auf ein Darlehen zurück. Hierdurch entstehende Kosten können anteilig steuerlich geltend gemacht werden: Im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt das Finanzamt zumindest die Zinszahlungen. Die Tilgung hingegen findet keine Berücksichtigung. Der Steuervorteil nimmt allerdings kontinuierlich ab. Das liegt daran, dass die Rate beim herkömmlichen Annuitätendarlehen für die gesamte Dauer der Laufzeit gleich bleibt. In der Folge sinkt der Zinsanteil.

Werbungskosten

Eine vermietete Immobilie verursacht laufende Kosten. Diese können Vermieter in der Steuererklärung geltend machen – als sogenannte Werbungskosten. Die Summe der zu versteuernden Einkünfte lässt sich durch verschiedene Posten reduzieren. Zu ihnen zählen

  • Anwaltskosten
  • Bürokosten
  • Fahrtkosten
  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für den Erhaltungsaufwand
  • Kosten für den Steuerberater
  • Maklergebühren bei Neuvermietung
  • Mitgliedsbeiträge
  • Renovierungskosten
  •  Reparaturkosten
  • Werbekosten für Inserate

Wie kann ein Vermieter Steuern sparen?

Jeder Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, seine Steuerlast durch den sogenannten Grundfreibetrag zu senken. Diesen legt der Gesetzgeber jedes Jahr neu fest. Er beträgt derzeit 9.408 Euro (Stand: 2020). Verheiratete können den doppelten Freibetrag in Höhe von 18.816 Euro geltend machen. Liegt das gesamte Einkommen – unter Berücksichtigung aller Einkommensarten – innerhalb dieser Grenzen, müssen Vermieter keine Steuern zahlen. Überschreiten die Einkünfte den Grundfreibetrag, fällt Einkommenssteuer an. Der Grundfreibetrag bleibt dennoch steuerfrei.

Steuerliche Vorteile von Untervermietung

Auch bei der kurzfristigen Untervermietung einer selbst genutzten Immobilie können Vermieter Steuern sparen: Hier gilt eine Bagatellgrenzen von 520 Euro pro Veranlagungszeitraum. Wird diese nicht überschritten, bleiben die Erträge steuerfrei. Diese Regelung können auch Vermieter nutzen, die Teile einer angemieteten, ansonsten selbst genutzten Wohnung vorübergehend untervermieten. Im Rahmen ihrer Steuererklärung dürfen sie allerdings keine anteiligen Kosten für die Vermietung veranschlagen.

Für die dauerhafte Untervermietung gelten ebenfalls steuerliche Grenzen. Liegen die Einnahmen nach Abzug sämtlicher Ausgaben bei nicht mehr als 410 Euro im Jahr, unterliegen sie keiner Besteuerung. Ein verminderter Steuersatz greift, wenn Vermieter durch die langfristige Untervermietung Einkünfte zwischen 410 und 820 Euro erzielen. Übersteigt der Gewinn die Freigrenze von 820 Euro, müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen versteuern – und zwar in vollständiger Höhe.

Steuern sparen durch Investitionen

Die Investition in Immobilien ist eine weitere Möglichkeit, um Steuern zu sparen. Sie lohnt sich vor allem dann, wenn das zu versteuernde Einkommen sehr hoch ist: Hier lassen sich durch Abschreibungen, Werbungskosten und Zinsschulden möglicherweise Verluste aus der Vermietung erzielen. Diese negativen Einkünfte können Vermieter mit anderen steuerpflichtigen Einnahmen verrechnen. Das führt zu einer spürbaren Senkung der Steuerbelastung. Andauernde Verluste sollten allerdings vermieden werden. Hier wird das Finanzamt bald misstrauisch. Akzeptiert es anfängliche Verluste aus der Vermietung lediglich unter Vorbehalt, ist eine nachträgliche Änderung des Steuerbescheides denkbar.

Neue Regelung: Sonderabschreibung

Neu ist die in § 7b EstG verankerte Sonderabschreibung: Mit der im August 2019 eingeführten Regelung können Vermieter neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der geschaffene Wohnraum für eine Dauer von mindestens zehn Jahren vermietet wird. Ist das der Fall, lassen sich jährlich bis zu fünf Prozent der Herstellungskosten von der Steuer absetzen – zusätzlich zur herkömmlichen Abschreibung. Es gilt jedoch ein Höchstsatz von 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ob sie diesen Steuervorteil nutzen möchten, können Vermieter frei entscheiden. Über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie von 50 Jahren hinweg ändert sich das Abschreibungsvolumen nicht. Es geht hier lediglich um eine zeitliche Vorverlagerung. Der Restwert verteilt sich ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die noch verbleibende Restnutzungsdauer. Dadurch reduziert sich der Abschreibungsbetrag – und der anfängliche Steuervorteil wird zum Steuernachteil. Welche Abschreibungsvariante sich lohnt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Umlage der Umsatzsteuer auf den Mieter

Auch in Bezug auf die Umsatzsteuer können Vermieter Steuern sparen. So lässt sich diese – etwa im Falle einer Garagenvermietung – auf den Mieter umlegen. Das setzt allerdings eine entsprechende Klausel im Mietvertrag voraus. Steuern sparen umsatzsteuerpflichtige Vermieter auch, wenn sie die sogenannte Kleinunternehmerregelung für sich beanspruchen: Übersteigen die Umsätze den Freibetrag in Höhe von 22.000 Euro nicht, müssen Vermieter keine Steuern abführen.

Welche Stolperfallen lauern bei der Vermietung aus steuerlicher Sicht?

Vermietung an Angehörige oder Freunde

Vermieter, die ihre Immobilie zu günstig an Angehörige oder Freunde vermieten, können unter Umständen keine steuerlichen Abzüge geltend machen. Es kommt in diesem Kontext maßgeblich auf die Prozente an. Zahlen Bekannte und Verwandte wenigstens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete, können etwaige Werbungskosten in vollem Umfang angesetzt werden. Bei niedrigeren Sätzen muss ein Vermieter Kürzungen hinnehmen. Leistet er Unterhaltszahlungen an unterhaltsberechtigte Kinder, dürfen diese mit anfallenden Mietzahlungen verrechnet werden. In der Folge geht der Werbekostenabzug auch dann nicht verloren, wenn die Miete dadurch unterhalb den Schwellenwert von 66 Prozent der ortsüblichen Miete rutscht.

Steuerliche Vorteile durch Leerstand

Kosten, die durch den Leerstand einer Immobilie entstehen, können Vermieter von der Steuer absetzen. Das gilt allerdings nur, wenn er dem Finanzamt seine Vermietungsabsicht nachweisen kann. Dies ist beispielsweise durch Inserate möglich. Fehlt die Lust oder Zeit für eine Neuvermietung, muss der Vermieter durch den Leerstand verursachte Verluste eigenständig tragen. Gleiches gilt, wenn eine Immobilie unvermietet bleibt, weil das Geld für eine Renovierung fehlt.

Keine Vorteile für Gewerbetreibende

Vermieter, die häufiger Objekte erwerben, müssen bei deren Veräußerung vorsichtig sein. Vergeht zu wenig Zeit, werden sie vom Finanzamt schnell als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Das kann nicht nur zur Rückabwicklung von Abschreibungen, sondern auch zur Erhebung von Gewerbesteuern und Spekulationsgewinnen führen. Eine Einstufung als Gewerbetreibender ist wahrscheinlich, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung verkauft werden. Von dieser Regelung sind sowohl geerbte Immobilien als auch Immobilien, die länger als zehn Jahre im Eigentum des Vermieters stehen, ausgenommen.

Fazit

Für private Vermieter gelten bezüglich der Mieteinnahmen einige steuerliche Besonderheiten. Jeder Vermieter muss seine Einnahmen aus der Vermietung versteuern, es ist jedoch auch möglich diesbezügliche Ausgaben, wie Abschreibungen oder Schuldzinsen, steuerlich abzusetzen. Dies entscheidet sich von Fall zu Fall und ist abhängig von mehreren Faktoren. Darüber hinaus kann ein Vermieter Steuern sparen, zum Beispiel indem er investiert oder die Umsatzsteuer umlegt. Das Thema Steuern für Vermieter ist demnach kompliziert und wird durch viele Faktoren bedingt. Im Zweifel ist es daher immer ratsam, einen Steuerberater aufzusuchen.

Verpassen Sie keine Neuigkeiten

Melden Sie sich zu unserem Newsletter an, erfahren Sie alles rund um das Thema Vermieter-Tipps und als Erster, wenn es Produktupdates gibt.