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Mieter kündigen: Diese 6 Dinge müssen Sie als privater Vermieter beachten

Es gibt verschiedenste Gründe, die dazu führen, dass Sie Ihrem Mieter kündigen müssen. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass für Vermieter besondere Regeln gelten, die beachtet werden müssen, damit die Kündigung rechtlich wirksam ist. Unter welchen Umständen Sie Ihrem Mieter kündigen dürfen und welche Verstöße sogar zu einer fristlosen Kündigung führen können, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Ordentliche Kündigung

Als Vermieter müssen Sie triftige Gründe vorweisen, um Ihrem Mieter zu kündigen. Dazu zählen unter anderem die Nutzung der Wohneinheit für den Eigenbedarf, nicht gezahlte Miete sowie darauf aufbauend die Räumungsklage. Diese Fälle sind gesetzlich geregelt.

Unter § 573 BGB sind Eigenbedarf, eine erhebliche Verletzung der vertraglich vereinbarten Pflichten durch den Mieter und die Hinderung an einer wesentlich besseren wirtschaftlichen Verwertung des Mietgrundstücks durch Fortführung des Mietverhältnisses festgehalten. Ein Beispiel für Letzteres ist der Abriss eines sanierungsbedürftigen Gebäudes, um stattdessen einen Neubau zu errichten. Davon ausgenommen ist die Möglichkeit, dass der Vermieter durch einen Wechsel des Mieters eine wesentlich höhere Miete erzielen könnte.

Sie als Vermieter müssen im Kündigungsschreiben Ihr Interesse bezüglich der Aufhebung des Mietvertrages deutlich und nachvollziehbar machen.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eigenbedarf besteht lediglich, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, für Mitglieder Ihrer Familie oder für Angehörige Ihres Haushaltes nutzen möchten. Dabei muss beachtet werden, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur gültig ist, wenn Sie keine leer stehende Wohnung besitzen, die die Bedürfnisse ebenfalls erfüllt.

Nicht wirksam dagegen ist die Kündigung, wenn Sie erst in ferner Zukunft beabsichtigen, die Wohneinheit zu nutzen oder wenn nur eine vorübergehende Nutzung von wenigen Monaten geplant ist.

Was die Kündigung beinhalten muss

Möchten Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen einige Formalien beachtet werden:

  • Geben Sie konkrete Gründe an, warum Sie den Wohnraum benötigen
  • Zeigen Sie auf, von welcher Person die Wohnung genutzt werden soll. Besteht kein direktes Verwandtschaftsverhältnis, so muss zudem dargelegt werden, in welcher Form Sie mit ihr verbunden sind
  • Weisen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht und die entsprechende Frist hin
  • Wenn Sie eine Alternativwohnung besitzen, die Sie dem Mieter anbieten können, nehmen Sie dies ebenfalls in das Kündigungsschreiben auf. Gleichzeitig müssen Sie schlüssig erklären, warum Sie die Wohnung des Mieters benötigen und nicht die Alternativeinheit nutzen können
Generell gilt:
Im Kündigungsschreiben müssen Name und genaue Anschrift aller Mieter und Vermieter vorhanden sein. Der Kündigungsgrund sowie die entsprechende Frist zum Auszug müssen enthalten sein. Bei einer vorangegangenen Abmahnung muss auf diese Bezug genommen werden. Das Schreiben muss die Unterschrift des Vermieters beinhalten. Vorlagen für diverse Schreiben finden Sie bei unserem Partner Lewento.

Achtung

Das Vortäuschen des Eigenbedarfs kann Sie teuer zu stehen kommen. Bei Nachweis einer Täuschung durch Ihren Mieter kann er an Sie Schadenersatzforderungen in Höhe mehrerer Tausend Euro stellen.

Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht

Ihr Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch muss bei Ihnen spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses eingegangen sein. Er benötigt dafür neben der Unterschrift aller im Vertrag eingetragenen Mieter schlüssige Argumente, die einen fristgerechten Auszug aus der Wohnung nicht möglich machen. Dazu zählen unter anderem eine schwere Erkrankung, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder die fehlende Alternative einer angemessenen neuen Wohnung.

Liegt ein solcher Härtegrund vor, wird gerichtlich verfügt, dass der Mieter bis zum Wegfallen dieses Grundes in der Wohnung verbleiben darf. Wenn auch nach Ablauf dieser Zeit weiterhin ein triftiger Kündigungsgrund vorliegt, müssen Sie als Vermieter erneut eine Kündigung aussprechen.

Sie sind verpflichtet, Ihren Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruches hinzuweisen. Versäumen Sie dies, verlängert sich die Widerspruchsfrist Ihres Mieters.

Die Verwertungskündigung

Planen Sie den Abriss Ihres sanierungsbedürftigen Gebäudes, um einen Neubau entstehen zu lassen, dürfen Sie Ihrem Mieter die Kündigung aussprechen. Auch eine umfassende Sanierung bzw. Modernisierung oder der Verkauf des Gebäudes sind Gründe für eine Verwertungskündigung. Wichtig ist hier allerdings, dass Sie als Vermieter nachweisen können, dass Ihnen durch Fortbestehen des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen. Im Zweifelsfall werden nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.09.2017 (VIII ZR 243/16) die Nachteile des Mieters mit den Ihren verglichen und gegeneinander abgewogen.

Gut zu wissen

Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten dem Mieter kündigen, haben Sie kein Sonderkündigungsrecht.

Vertragsverletzung – Abmahnung als Wegbereiter für die Kündigung

Nutzt Ihr Mieter die Nächte für laute Partys, belästigt andere Mieter wiederholt oder zahlt regelmäßig die Miete zu spät, dann liegt eine Vertragsverletzung vor. Vor einer Kündigung müssen Sie ihn jedoch entsprechend abmahnen. Setzen Sie eine entsprechende Frist fest, bis zu deren Ablauf der Mieter Ihrer Aufforderung nachkommen muss.

Die Fristen können dabei je nach Grund für die Abmahnung variieren, liegen aber im Allgemeinen zwischen zwei und vier Wochen. Kommt er Ihrer Bitte nicht nach, können Sie das Mietverhältnis anschließend kündigen.

Je nach Schwere der Vertragsverletzung ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Ist der Grund weniger schwerwiegend, sollte eine ordentliche Kündigung unter Wahrung der gesetzlichen Fristen ausgesprochen werden.

Die Abmahnung stellt also die Weichen für die Kündigung und gibt dem Mieter die Gelegenheit, sein Verhalten den vertraglichen Bedingungen anzupassen. Sie besitzt zwar auch mündlich ausgesprochen Gültigkeit, es ist jedoch immer besser, dem Mieter diese in Schriftform und als Einschreiben zukommen zu lassen. Falls es zu einer Gerichtsverhandlung kommen sollte, können Sie so einen entsprechenden Nachweis erbringen.

Gibt es mehrere eingetragene Mieter für die betroffene Wohneinheit, müssen alle namentlich in dem Schreiben erwähnt werden. Auch sollte klar daraus hervorgehen, dass bei Nichtbeachtung die Kündigung droht.

Wichtig

Hat Ihr Mieter die Wohnung unerlaubterweise untervermietet, dann können Sie ihm auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Sie müssen Ihr Einverständnis für eine Untervermietung geben – entweder wird dies bereits im Mietvertrag geregelt oder der Mieter muss sich während des laufenden Mietverhältnisses Ihre Genehmigung dafür einholen.

Insbesondere bei touristischen Untervermietungen wird die schriftliche Erlaubnis des Vermieters benötigt, da sie nicht von einer allgemeinen Untervermietungsgenehmigung abgedeckt ist.

Erleichterte Kündigung

Wohnen Sie und Ihr Mieter im selben Gebäude, bedarf es für eine Kündigung kein in § 573 BGB aufgeführtes berechtigtes Interesse. Allerdings darf das Gebäude über nicht mehr als zwei Wohneinheiten verfügen und die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. In der Kündigung müssen Sie sich auf § 573a BGB berufen und sollten den Mieter von der verlängerten Frist in Kenntnis setzen.

Das Gespräch mit dem Mieter suchen

Pflegen Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter und müssen ihm die Kündigung aussprechen, so kann es hilfreich sein, zunächst das persönliche Gespräch zu suchen. Erklären Sie ihm die Gründe und bieten Sie Hilfe bei der Suche nach einer neuen Wohnung und beim Umzug an. Dadurch zeigen Sie Wertschätzung.

Auch besteht die Möglichkeit, statt einer Kündigung einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren. Dadurch werden die im Mietvertrag aufgeführten Fristen unwirksam. Allerdings müssen beide Parteien mit diesem Vertrag einverstanden sein. Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter zudem eine Abfindung zahlen, die beispielsweise einen Teil der Umzugskosten deckt. Dies ist besonders sinnvoll, wenn Sie das Objekt so schnell wie möglich für den Eigenbedarf benötigen, da Sie somit die gesetzlichen Kündigungsfristen umgehen können.

Auch bei Ausbleiben der Mietzahlung kann ein bei einer sonst guten Beziehung das Gespräch der erste Schritt sein, um bei beidseitigem Interesse eine Lösung für das Weiterbestehen des Mietverhältnisses zu finden.

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Vertragsform

Grundsätzlich ist es möglich, einen Pachtvertrag mündlich zu schließen. Ebenso wie bei einem Mietvertrag ist die schriftliche Variante jedoch sinnvoller. Dadurch kann bei Unklarheiten oder bei Rechtsstreitigkeiten auf das Schriftstück Bezug genommen werden und es liegt ein Beweisstück vor. So steht im schlimmsten Fall nicht Aussage gegen Aussage.

Zusätzlich zu den Ausfertigungen für Sie und Ihren Pächter benötigen Sie einen dritten schriftlichen Pachtvertrag, der dem zuständigen Amt zur Verfügung gestellt werden muss.

Verlängerung der Kündigungsfrist

Die gesetzlichen Fristen einer Kündigung durch den Vermieter orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses. Ab 5 Jahren erhöht sich diese von 3 auf 6 Monate. Besteht das Mietverhältnis länger als 8 Jahre, liegt die Frist bei 9 Monaten. Individuelle Fristen können lediglich zugunsten des Mieters im Vertrag angepasst werden.

Außerordentliche Kündigung

Hat Ihr Mieter beispielsweise das Objekt durch grobe Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet oder es steht eine Zahlung in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten aus, können Sie ihm nach § 543 BGB außerordentlich und damit fristlos kündigen. In diesen Fällen bedarf es keiner vorherigen Abmahnung, da die Umstände einen besonderen Kündigungsgrund rechtfertigen (§ 543 BGB Abs. 3). Dennoch obliegt Ihnen die Möglichkeit, im Voraus eine Abmahnung auszusprechen, auf die Sie sich bei der Kündigung stützen können.

Achten Sie darauf, dass in dem Kündigungsschreiben bezüglich einer ausstehenden Zahlung die genaue Summe genannt ist, da sie die Grundlage für den Kündigungsgrund darstellt.

Eine nachhaltige, wiederholte Störung des Hausfriedens trotz Abmahnung kann ebenfalls eine fristlose Kündigung zur Folge haben. Laut § 569 Abs. 2 BGB ist dieser Umstand gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände das Weiterführen des Mietverhältnisses keinen zumutbaren Umstand darstellt. Für die Wirksamkeit der Kündigung sollten Sie in dieser die genauen Gründe beschreiben und entsprechende Daten aufführen, da pauschale Begründungen insbesondere vor Gericht nicht ausreichend sind.

Um gar nicht erst in eine solche Lage zu geraten, erfahren Sie in diesem Artikel, wie Sie den passenden Mieter für Ihre Immobilie finden.

Wegfall des Widerspruchrechts

Bei einer berechtigten außerordentlichen Kündigung kann sich Ihr Mieter nicht auf einen Härtegrund berufen, der den Auszug verzögert oder generell Widerspruch einlegen.

Sonderfall: Befristeter Mietvertrag

Ist das Mietverhältnis durch einen Zeitmietvertrag befristet, entfällt die Grundlage der ordentlichen Kündigung. Damit einhergehend ist auch keine Kündigung wegen Eigenbedarfs in dieser Zeit möglich, da sie unter den Punkt der ordentlichen Kündigung fällt. Das Mietverhältnis endet mit dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt. Das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung besteht weiterhin, wenn die entsprechenden Gründe vorliegen.

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Was tun, wenn der Mieter nicht auszieht?

Ist Ihr Mieter trotz der Kündigung nicht fristgerecht ausgezogen, können Sie nach § 940a ZPO Räumungsklage erheben. Zunächst müssen Sie jedoch schriftlich einer weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen und Ihren Mieter auffordern, die Wohnung zu verlassen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, ist die Räumungsklage der nächste Schritt.

Da diese sich über einen längeren Zeitraum erstrecken und hohe Kosten für Sie mit sich bringen kann, sollte eine Klage nur in Ausnahmefällen in Betracht gezogen werden. Bei erfolgreicher Klage muss der Mieter die angefallenen Kosten zwar tragen, ist dieser jedoch zahlungsunfähig, bleiben Sie im schlimmsten Fall auf sämtlichen Kosten sitzen.

Zahlung des Mieters nach Klageerhalt

Kann der Mieter innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Erhalt der Klage den Zahlungsrückstand ausgleichen, so wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam.

Allerdings gibt es Ausnahmen von dieser Regelung:

Hat der Mieter in den letzten zwei Jahren bereits Gebrauch von dieser Schonfrist gemacht, kann er sie nicht erneut in Anspruch nehmen.

Haben Sie zudem dem Mieter neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung wegen seines Mietrückstandes ausgesprochen, dann muss er trotz Begleichen der Forderungen dennoch die Wohnung mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist verlassen.

Kündigung einer Gewerbeimmobilie

Die Kündigung einer vermieteten Gewerbeimmobilie stellt insofern einen Sonderfall dar, als dass Mieter und Vermieter im Vertrag gleichberechtigt sind. Somit entfällt der Mieterschutz, der bei privaten Einheiten zum Tragen kommt.

Beide Parteien können durch die Vertragsfreiheit den in der Regel auf längerfristige Nutzung ausgerichteten Mietvertrag individuell vereinbaren. Dennoch gibt es bei einer Kündigung die gesetzliche Frist zu beachten. Diese liegt bei 6 Monaten, sofern nicht anders im Vertrag vereinbart. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag des Quartals vorliegen.

Der Samstag gilt ebenfalls als Werktag. Fällt das Fristende jedoch auf einen Samstag, verschiebt sich dieses auf den darauffolgenden Montag.

Um dabei auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie die Kündigung per Einschreiben versenden. Dadurch haben Sie eine rechtliche Grundlage, falls Ihr Mieter angibt, die Kündigung nicht rechtzeitig erhalten zu haben. Auch bei gewerblicher Nutzung kann ein von beiden Seiten akzeptierter Aufhebungsvertrag anstelle einer ordentlichen Kündigung eingesetzt werden.

Ebenso wie bei privat genutzten Einheiten gibt es auch im Gewerbe die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung. Dabei muss zwischen zwei Gründen unterschieden werden:

  1. Bereits im Mietvertrag kann und sollte festgelegt werden, wann eine außerordentliche Kündigung möglich ist, beispielsweise bei einer Insolvenz.
  2. Auch die Kündigung auf gesetzlicher Ebene ist möglich. § 543 BGB greift hier gleichermaßen wie bei privaten Mietverträgen. Kommt der Mieter also seiner Zahlungspflicht nicht nach, missachtet Vereinbarungen oder gefährdet das Objekt, so ist eine außerordentliche Kündigung möglich.

Fazit

Gründe, dem Mieter zu kündigen, können vielfältig sein. Ob Ihre Kündigung eine rechtliche Wirksamkeit hat, hängt jedoch von der individuellen Situation ab. Prüfen Sie zudem genau, ob es sich in Ihrem Falle um einen ordentlichen oder einen außerordentlichen Kündigungsgrund handelt. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an einen Rechtsberater, damit Sie sicher sein können, dass Ihr Mieter keinen Grund hat, die Kündigung anzuzweifeln.

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