Letztes Update: 23. Juni 2022
Mietminderung im Sommer: Diese Regelungen sollten private Vermieter kennen
Steigende Temperaturen können für Beschwerden über zu heiße Innenräume durch die Mieter sorgen. Einheitliche Regelungen, ob Hitze in der Wohnung als Mietmangel gilt, gibt es bisher nicht. Welche Präzedenzfälle es zu dieser Thematik gibt, wann eine Mietminderung wegen Hitze möglich ist und wer die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen trägt, erfahren Sie in folgendem Beitrag.
Technische Regelungen für gewerblich genutzte Räume als Maßstab?
Im Gegensatz zu privaten Mietobjekten gibt es für gewerblich genutzte Räume feste Regelungen, was die Höchsttemperatur in Arbeitsstätten angeht. Die „technischen Regelungen“ setzen ein Maximum von 26 °C fest (ASR). Trotz dieser eindeutigen Regelung sollten Ihre Mieter allerdings vorsichtig mit einer sofortigen Verkleinerung der Mietzahlungen sein.
Kaputte Klimaanlage
So hatte das OLG Düsseldorf der Kündigung und Rückforderung der voreilig getroffenen Mietminderung durch den Besitzer eines gemieteten Accessoire-Geschäfts im Dachgeschoss stattgegeben (Beschluss vom 12.09.2019 – 24 U 197/18). Die im Mietgegenstand enthaltene Klimaanlage war über die Frühlings- und Sommermonate nicht funktionsfähig, woraufhin der Mieter willkürlich die Miete gesenkt hatte, ohne genaue Angaben und Beweise zu liefern.
Mietminderung im Sommer: Genaue Messungen sind nötig
Um eine übertriebene Hitze im Mietgegenstand zu beweisen, müssen über einen längeren Zeitraum die Innen- und Außentemperatur gemessen, festgehalten sowie zusätzlich Zeugenaussagen gesammelt werden. Der Standard, der vom Mieterschutzbund empfohlen wird, ist ein elektronisches Messgerät, das sowohl Innen- als auch Außentemperatur über einen Zeitraum von mindestens 10 Tagen 2-mal täglich misst und die Daten speichert.
26 °C-Regel nur für Arbeitsstätten
Reicht es also aus, wenn Ihr Mieter in einer schriftlichen Mängelanzeige regelmäßige Temperaturen über 26 °C feststellt, um die Miete zu mindern? Die Antwort darauf ist nein, denn die technischen Regelungen sind ein Arbeitsschutzgesetz und daher nicht auf privaten Wohnraum übertragbar. Theoretisch können sie jedoch als Richtwert genutzt werden, da es bereits einige Präzedenzfälle gegeben hat.
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Grenzwerte für Innentemperaturen
Obwohl es keine einheitlichen Regelungen für private Räume gibt, entschied sich das AG Hamburg anlehnend an die technischen Regelungen dafür, dass 30 °C am Tag und 25 °C in der Nacht als Grenzwert für Mietobjekte gelten. Die Oberlandesgerichte in Hamm und Rostock entschieden sich bei ihrer Bewertung für relative Grenzzahlen. So müssen laut diesen Urteilen Innentemperaturen mindestens 6 °C unter den Außentemperaturen liegen (Az.: 30 U 131/06 und Az.: 3 U 83/98).
Ausnahme Dachgeschoss
Beim Unterzeichnen eines Mietvertrages für das Dachgeschoss müsse den Mietern allerdings bereits klar sein, dass es im Sommer zu höheren Temperaturen kommen kann. Es besteht keine Grundlage für eine Mietminderung (§ 536 b BGB). Aufgrund der großen Außenflächen und der Höhe der Wohnungen seien auch Temperaturen von 30 °C noch nicht ausreichend für eine Mängelerklärung. (Az.: 164 C 6049/04).
Fristlose Kündigung bei mehr als 46 °C
Obwohl es also keine eindeutigen Regelungen für nicht gewerbliche Mietobjekte gibt und Gerichte oft individuelle Entscheidungen treffen, können Mieter bei extremen Temperaturen fristlos kündigen. So zumindest entschied der Verfassungsgerichtshof in Berlin für eine Familie, die aufgrund eines Sachmangels der Wohnung regelmäßig mit Temperaturen bis zu 46 °C zu kämpfen hatte und dadurch sogar ihren Wellensittich an einen Hitzschlag verlor (AZ.: 40/06).
Gesundheitsgefährdende Temperaturen müssen nicht hingenommen werden
Die Familie konnte in diesem Fall durch sechs Zeugen sowie Aufnahmen der Innen- und Außentemperatur beweisen, dass die Temperaturen in ihrer Wohnung regelmäßig mehr als 10 °C höher waren als die Außentemperaturen. Das Gericht in Berlin entschied, dass hier von einer Gesundheitsgefährdung im Sinne des BGB zu sprechen sei und erklärte sowohl die Mietminderung als auch die fristlose Kündigung für gültig (§ 569 Abs. 1 BGB).
Wenn Modernisierungen nötig sind
Es müssen jedoch nicht immer so extreme Fälle sein. Generell gilt: Wenn die Hitze am Bau liegt, ist das Modernisieren der Wohnung Ihre Verantwortung als Vermieter. Vor allem, wenn Ihre Mieter die Temperatur ordentlich gemessen und aufgezeichnet haben, sollten Sie auf deren Forderungen reagieren, um eine Mietminderung um bis zu 20 % zu vermeiden.
Sie dürfen wählen
Sie sollten also reagieren, wenn Ihr Mieter glaubwürdig nachweisen kann, dass die Temperatur regelmäßig über 30 °C in der Wohnung beträgt (bzw. weniger als 6 °C kühler als draußen) und die Wärmeisolierung nicht mehr dem Standard für das Baujahr des Gebäudes entspricht. Ob Sie aber eine Klimaanlage, eine Markise, Jalousie oder sonstige Modernisierung einführen, dürfen Sie ohne Einbezug der Mieter entscheiden.
Gut zu wissen
Es gibt bisher keine einheitliche Regelung zur Höhe der Mietminderung. Das Amtsgericht Hamburg gab jedoch mit seinem Beschluss im Mai 2006 einen Richtwert von 20 % Mietminderung bei tagsüber 30 °C an (Az.: 46 C 108/049). Diese Minderung gilt allerdings nur anteilig für die Tage, an denen eine unverhältnismäßige Hitze in der Wohnung auch wirklich festgestellt werden konnte.
Modernisierungskosten umlegen
Bei der Wahl einer Modernisierung Ihrer Mietwohnungen sollten Sie nicht vergessen, dass Sie die Miete erhöhen können, um sich einen Teil der Kosten zurückzuholen. Bis zu 8 % Mieterhöhung kommen laut Bundesgesetzbuch nach Modernisierungsarbeiten infrage (§ 559 BGB).
Fazit
Das Fehlen einheitlicher Regelungen macht die Bewertung hitziger Situationen in Mietwohnungen zum Individualfall. Es kommt auf unterschiedliche Faktoren wie Baujahr, Platzierung und Beschaffenheit des Objekts an. Mit 26-30 °C Spannbreite gehen die Grenzwerte in unterschiedlichen Urteilen weit auseinander.
Um eine gültige Mängelanzeige wegen Hitze handelt es sich, wenn die Wärmeisolierung nicht dem Standard des Baujahres entspricht oder der Zustand zu einer Gesundheitsgefährdung für Ihre Mieter geworden ist. Um ordentliche Beweise handelt es sich erst bei Aufzeichnungen von mindestens 10 Tagen von Innen- und Außentemperatur.
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