Mietpreisbremse: 7 Dinge, die private Vermieter wissen sollten

Wohnraum ist in Deutschland ein begehrtes Gut. Gerade in den Ballungsgebieten ist es daher schwierig, bezahlbare Wohnungen und Häuser zu finden. Um einer zu starken Erhöhung der Preise entgegenzuwirken, wurde die Mietpreisbremse beschlossen. Was diese beinhaltet, wo sie gilt und welche Ausnahmen es für Vermieter gibt, erfahren Sie im folgenden Blogbeitrag.
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Gesetzlicher Rahmen

Im Jahr 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Mit ihrer Hilfe soll dafür gesorgt werden, dass die maximale Miethöhe in Städten mit angespannter Wohnungslage begrenzt wird, sodass bezahlbarer Wohnungsraum zur Verfügung steht. Dabei geht es sowohl um die Interessen von Vermietern als auch um die von Mietern.

Mieter haben das berechtigte Interesse, Wohnraum zu finden, der mit unterschiedlichen Einkommensstufen bezahlt werden kann. Vermieter wünschen sich eine möglichst gute Rendite, wenn es um die Vermietung ihrer Immobilien geht. Es gilt also, beiden Gruppen gerecht zu werden.

Die rechtliche Grundlage für die Mietpreisbremse bildet das Mietrechtsnovellierungsgesetz, kurz MietNovG. Darin sind verschiedene Gesetzesänderungen enthalten, unter anderem auch § 556d BGB (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn).

Ziele der Gesetzesänderung

Die Anpassungen im Zuge des MietNovG haben zwei wesentliche Ziele:

  1. Deckelung der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
  2. Festlegung, dass Maklergebühren vom Auftraggeber zu tragen sind

Verlängerung

Da viele der Regelungen, die seit 2015 getroffen wurden, in den Jahren 2020 und 2021 ablaufen würden, wurde im Februar 2020 vom Bundestag eine Verlängerung beschlossen. Diese ermöglichte den Bundesländern vielerorts eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025.

Maximale Erhöhung

In § 556d BGB ist die maximale Erhöhung des Mietpreises im Zuge einer Neuvermietung um 10 % festgehalten. Zusätzlich wird es den Bundesländern darin ermöglicht, eine auf höchstens fünf Jahre begrenzte Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen.

Gesetzlich ist ebenfalls definiert, wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Dies tritt ein, sofern eine Gefährdung der Bevölkerung durch nicht ausreichenden Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vorliegt.

Gut zu wissen

Der Begriff Mietpreisbremse ist in keinem der Gesetzestexte zu finden. Sie hat jedoch Eingang in den Sprachgebrauch gefunden und ist im Allgemeinen eher bekannt als die Bezeichnung Mietrechtsnovellierungsgesetz.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Basis

Mithilfe der ortsüblichen Vergleichsmiete findet die Umsetzung der Mietpreisbremse statt. Die Berechnung dieser erfolgt auf Grundlage des aktuellen Mietspiegels der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.

Mietspiegel

Der Mietspiegel setzt sich dabei aus durchschnittlichen Mietpreisen, deren Vereinbarung oder Anpassung innerhalb der vergangenen sechs Jahre erfolgte, zusammen. Anhand des Spiegels können Sie dann ermitteln, ob die Mietpreise für Ihre Immobilie bereits dem Niveau entsprechen oder angepasst werden dürfen.

Aus den Daten gehen die Mietpreise von ähnlich ausgestatteten Immobilien in gleichwertiger Lage hervor. Diese Datensätze werden dabei durch die Städte und Gemeinden alle zwei Jahre aktualisiert und den Bürgern zur Verfügung gestellt.

Keine Erstellungspflicht

Allerdings besteht zur Erstellung und Bereitstellung eines Mietspiegels keine juristische Verpflichtung. Steht für den Standort Ihres Eigentums kein Mietspiegel zur Verfügung, haben Sie die Möglichkeit, selbst drei Immobilien zum Vergleich heranzuziehen. Ähnlich wie bei der offiziellen Ermittlung des Mietspiegels müssen auch diese in Ausstattung und Lage Ihrer Immobilie entsprechen.

Die Daten über die ortsübliche Vergleichsmiete werden also entweder durch die Stadt bzw. durch die Gemeinde ermittelt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht oder Sie können auf Basis von drei ähnlichen Immobilien selbst einen Spiegel in kleinem Rahmen erstellen und sich darauf berufen.

Achtung

Es gibt sowohl qualifizierte als auch einfache Mietspiegel. Nur erstere besitzen auch rechtliche Kraft und können für Mieterhöhungen eine bindende Grundlage darstellen. Sie werden nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und müssen alle zwei Jahre angepasst werden.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Wo keine Grenze gilt, bestimmen Angebot und Nachfrage den Mietpreis. Als Vermieter können Sie dann die Miete so hoch ansetzen, wie Sie möchten und ein Mieter bereit ist, diesen Preis zu zahlen.

Ob und wo die Mietpreisbremse Gültigkeit erlangt, liegt in der Ermächtigung der einzelnen Bundesländer. Dabei wird jeweils für einen Zeitraum von fünf Jahren festgelegt, wo die Mietpreisbremse greift. Um Rechtsgültigkeit zu erlangen, muss eine entsprechende Begründung für die Notwendigkeit der Einführung durch die Bundesländer vorliegen. Ist dies nicht der Fall, liegt laut Bundesgerichtshof ein formeller Fehler vor und die Verordnung ist unwirksam.

Generell gilt, dass die Mietpreisbremse nur dann greift, wenn ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht und die einzelnen Bundesländer entsprechende Verordnungen erlassen haben. Ist also mehr Nachfrage als Wohnraum vorhanden, befindet sich der Markt in angespannter Lage und die Länder können sich bei Einführung der Mietpreisbremse darauf berufen.

Voraussetzungen für das in Kraft treten

Damit die Mietpreisbremse greift, muss der Mietvertrag nach in Kraft treten unterschrieben worden sein. Je nach Bundesland unterscheidet sich dieses Datum deutlich.

Ein Wohnungsmarkt muss, um als angespannt zu gelten, mindestens eins der in § 556d BGB aufgeführten Kriterien erfüllen. Dazu gehören:

  • Mietsteigerungen über dem Bundesdurchschnitt
  • Große Nachfrage bei geringem Leerstand
  • Bevölkerungswachstum ohne zusätzlich geschaffenen Wohnraum

Die Deckelung der Miethöhe bei Neuvermietungen ist das Hauptziel der Mietpreisbremse. Wird also nach in Kraft treten der Mietpreisbremse im jeweiligen Bundesland bzw. in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, greift die Bremse.

Eine zulässige Mieterhöhung orientiert sich dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete + maximal 10 %.

Beispielrechnung

Betrug die Miete bisher 8,50 € pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,50 €, so dürfen Sie im Zuge einer Neuvermietung höchstens 10,45 € pro Quadratmeter vom neuen Mieter verlangen.

Aktuelle Geltungsbereiche

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in 12 der 16 Bundesländer. Sachsen, Sachsen-Anhalt, das Saarland sowie Schleswig-Holstein haben keine Verordnungen erlassen. In den 12 anderen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse für unterschiedliche Städte oder auch für ganze Kreise.

Erkundigungspflicht des Vermieters

Als Vermieter müssen Sie sich vor Festlegen des Mietpreises im Zuge einer Neuvermietung darüber informieren, ob sich Ihre Immobilie in einer Umgebung befindet, in der die Mietpreisbremse Anwendung findet.

Ist dies der Fall, gilt es nun, Erkundigungen über die ortsübliche Vergleichsmiete einzuholen. Auf dieser Basis können Sie nun den maximal zulässigen Mietpreis berechnen.

Neuvermietung für private Vermieter

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Zulässige Ausnahmen

Erstmalige Vermietung und Bestandsschutz

Auch wenn der Wohnungsmarkt in einer Stadt angespannt ist, greifen dennoch unter Umständen Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Wird beispielsweise ein Neubau erstmals vermietet oder gibt es den Fall, dass die Miethöhe bereits im vorigen Mietvertrag 10 % oder mehr über der Vergleichsmiete lag, greift die Mietpreisbremse nicht. Hier gilt der sogenannte Bestandsschutz.

Sie dürfen also auch im neuen Mietvertrag die gleiche Mietsumme vereinbaren und sind nicht gezwungen, einen niedrigeren Preis auf der Suche nach dem Wunschmieter annehmen zu müssen.

Zwischenzeitliche gewerbliche Vermietung

Wurde die Immobilie zwischen zwei Privatnutzungen als Gewerberaum vermietet, so können Sie sich nicht auf den Bestandsschutz berufen. Dieser gilt ausschließlich von Privat- zu Privatvermietung und es kann sich nicht auf den privaten Vorvormieter bezogen werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (AZ: VIII ZR 374/18).

Modernisierung

Eine weitere Ausnahme kommt zum Tragen, wenn nach einer umfassenden Modernisierung das erste Mal wieder vermietet wird. Dann darf nach § 556e BGB die Miete auch mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Modernisierungen gelten die in § 555b BGB juristisch festgehaltenen Maßnahmen, durch die sich der Wert der Immobilie signifikant steigern muss.

Allerdings gibt es hier eine Ausnahme von der Ausnahme: Lediglich die erste Vermietung nach den Modernisierungsmaßnahmen ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Allerdings kann sich bei einer weiteren Vermietung auf den Bestandsschutz berufen werden.

Teilsanierung

Ein zusätzliches Element der Modernisierung ist eine Teilsanierung. Hier gilt zwar die Mietpreisbremse, egal ob ein neuer Mieter nach den Maßnahmen einzieht oder der bestehende Mieter in der Immobilie verbleibt, jedoch können Sie die Kosten bis zu einer Höhe von 8 % auf die bisherige Miete aufschlagen (§ 559 Absatz 1 BGB). Dabei müssen Sie allerdings die Kappungsgrenze im Auge behalten.

Vorübergehende Vermietung

Ferienwohnungen und Unterkünfte, die nur vorübergehend vermietet werden wie beispielsweise Monteurs-Wohnungen fallen ebenfalls nicht unter die gesetzliche Regelung der Mietpreisbremse (§ 549 BGB).

Möblierte Wohnungen

Die letzte Ausnahme der Regel gilt für möbliert vermietete Wohnungen. In diesem Fall darf die Grundmiete im Zusammenspiel mit einem Zuschlag für die Möbel über der durch die Mietpreisbremse festgelegten Gesamthöhe liegen. Die Grundmiete muss sich jedoch an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Wann gilt die Wohnung als möbliert?

Ein einzelner Schrank oder Tisch reichen noch nicht aus, um die Wohnung als möbliert zu vermieten. Es müssen wesentliche Einrichtungsgegenstände vorhanden sein, damit diese Art der Vermietung möglich ist. Allerdings gibt eine keine vom Gesetzgeber festgelegte Anzahl an Möbeln, die in den einzelnen Räumen bzw. in der Wohnung vorhanden sein muss.

Mietpreisbremse bei bestehenden Verträgen

Anders als die Mietpreisbremse, die eine Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietungen darstellt, kommt die Kappungsgrenze bei laufenden Mietverhältnissen zum Einsatz.

Kappungsgrenze

Sie ist in § 558 Absatz 3 BGB juristisch geregelt und legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 % steigen darf. Eine Ausnahme gilt für Ballungsgebiete, in denen nur begrenzter Wohnraum zur Verfügung steht. Die Kappungsgrenze liegt dort bei 15 %. So wird verhindert, dass die Mietpreise zu stark steigen. Wie bei der Mietpreisbremse gilt hier jedoch ebenfalls eine Begrenzung auf fünf Jahre. Die Herabsetzung der Grenze erfolgt durch die einzelnen Bundesländer.

Sind Sie sich nicht sicher, ob der Standort Ihrer Immobilie in ein solches Ballungsgebiet fällt, kann dies bei der Stadtverwaltung erfragt werden.

Mietpreisbremse bei Staffel- & Indexverträgen

Indexmietvertrag

Als Indexmietverträge werden Verträge bezeichnet, bei denen sich die Miethöhe jährlich an die Inflationsrate anpasst. Gemäß § 557b BGB wird durch das Statistische Bundesamt ein Preisindex ermittelt, aufgrund dessen die Miete erhöht oder gesenkt wird. Der Index setzt sich dabei aus den Lebenshaltungskosten privater Haushalte in Deutschland zusammen.

Staffelmietvertrag

Im Gegensatz dazu wird bei Staffelmietverträgen bereits im Mietvertrag vereinbart, zu welchen Zeitpunkten und um welchen Betrag sich die Miete im Laufe der Jahre erhöht.

Sowohl bei Staffel- als auch bei Indexmietverträgen greift die Mietpreisbremse, sofern keine der genannten Ausnahmefälle zutreffen. Allerdings bezieht sich die Bremse bei der Indexmiete lediglich auf die erste vereinbarte Miete. Nur diese muss den juristischen Anforderungen entsprechen. Alle weiteren Erhöhungen fallen dann nicht mehr unter die Bestimmungen der Mietpreisbremse.

Bei einem Staffelmietvertrag muss bei jeder festgelegten Erhöhung zum Fälligkeitsdatum geprüft werden, ob die Miethöhe nicht über der durch die Mietpreisbremse festgelegten Grenze liegt. Liegt eine der festgelegten Mieterhöhungen über der Grenze, so muss sie bis zum Maximalbetrag gemindert werden. Insgesamt wird also der Vertrag nicht unwirksam, sondern es wird lediglich die Steigerung gekappt.

Rechte des Mieters

Zunächst gilt für zu hoch angesetzte Mieten: wo kein Kläger, da kein Richter. Hat Ihr Mieter festgestellt, dass die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er Ihnen schriftlich eine Rüge erteilen. Ab diesem Zeitpunkt darf auch die Mietzahlung um den entsprechenden Betrag gesenkt werden. Die Rüge kann dabei formlos erfolgen.

Rückforderung zu hoher Mietzahlungen

Wurde der Mietvertrag nach dem 01.04.2020 abgeschlossen, kann der Mieter für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten, in denen zu viel Miete gezahlt wurde, den Überschuss von Ihnen zurückverlangen. Dies wurde in einer Gesetzverschärfung im April 2020 beschlossen.

Kündigung bei Mieterhöhung

Zusätzlich hat der Mieter prinzipiell das Recht, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verweigern. Haben Sie sich jedoch an alle geltenden Gesetze gehalten und die Erhöhung ist somit rechtens, können Sie bei Verweigerung der Zustimmung Klage einreichen. So kann die Erhöhung letztlich vor Gericht durchgesetzt werden.

Ihr Mieter hat im Zuge einer Mieterhöhung allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Von diesem kann er Gebrauch machen, sofern er mit der Erhöhung nicht einverstanden ist. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Nutzt er einen dieser Wege im Zuge einer Mieterhöhung, muss der neue Mietpreis bis zum Auszug nicht gezahlt werden.

Neuvermietung für private Vermieter

In unserem kostenlosen E-Book für private Vermieter haben wir umfangreiche Informationen rund um die Neuvermietung Ihrer Immobilie zusammengefasst. Hier geben wir auch wertvolle Tipps, wie Sie Ihren Wunschmieter finden können.

Auskunftspflicht des Vermieters

Zu Beginn des Jahres 2019 wurde eine Verschärfung des Gesetzes eingeführt, welche für Sie als Vermieter eine strengere Auskunftspflicht mit sich bringt. Dem Gesetz nach müssen Sie neuen Mietern unaufgefordert mitteilen, bei welcher Summe die Miete des vorigen Bewohners lag. Diese Mitteilung muss zudem schriftlich erfolgen.

Lag dort bereits eine Ausnahme der Mietpreisregelung vor, so muss diese in jedem Fall mit angegeben werden. Auch wenn Sie sich bei der Neuvermietung auf eine Ausnahme berufen möchten, muss eine genaue und plausible Begründung erfolgen.

Kritik an der Mietpreisbremse

Ein häufiger Kritikpunkt an der Umsetzung der Mietpreisbremse ist, dass es für Vermieter keine Sanktionen bei Nichtbeachtung gibt. Sie können also völlig legal den Mietpreis auch über der Grenze festsetzen und müssen erst handeln, sobald sich der Mieter bei Ihnen gemeldet hat. Allerdings kann mit § 138 BGB Wucher rechtlich geahndet werden, sollte ein deutlich zu hoher Mietpreis absichtlich und unter Ausnutzung von Unwissenheit oder mangelndem Urteilsvermögen durch den Mieter im Vertrag vereinbart werden.

Die Festlegung einer überhöhten Miete erfolgt jedoch nicht unbedingt absichtlich. Häufig gibt es keine aktuellen Mietspiegel und bei der eigenen Ermittlung kann es schnell zu Fehlern kommen. Es fehlen also entsprechende Daten, um eine korrekte Berechnung der Miethöhe vornehmen zu können.

Auch die Vielzahl von Ausnahmen, die Tatsache, dass keine Anwendung auf bestehende Mietverträge stattfindet sowie die fehlende Allgemeingültigkeit stehen immer wieder in der Kritik.

Fazit

Seit ihrer Einführung gibt es immer wieder Kritik an der Mietpreisbremse. Dennoch haben sich zahlreiche Bundesländer für eine Weiterführung bis 2025 entschieden, um bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu gewährleisten.

Die Ausnahmen sollen vor allem Vermietern als Anreiz dienen, weiterhin in Neubauten und Modernisierungen zu investieren. Bei Neuvermietungen erschweren fehlende oder veraltete Mietspiegel häufig die korrekte Berechnung der zulässigen Miethöchstgrenze, was leicht zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führen kann.

Als Vermieter sollten Sie daher stets darauf achten, ob Ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die Mietpreisbremse greift und sich über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren, falls keine der genannten Ausnahmen auf Ihre Wohneinheit zutrifft. So vermeiden Sie spätere Rückzahlungen und wahren ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter.

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