Mietvertrag: Worauf Sie als privater Vermieter achten sollten

Schon während der Mietersuche sollten sich private Vermieter mit der Ausarbeitung des schriftlichen Mietvertrags vertraut machen. Das Schriftstück wird Mieter und Vermieter im Idealfall über Jahre hinweg rechtlich binden. Wir sagen Ihnen, auf welche Details Sie als privater Vermieter bei einem Mietvertrag achten sollten.
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Eine gute Vorbereitung ist hierbei das A und O. Als Vermieter müssen Sie ihre Rechte und Pflichten kennen, um einen sachgerechten Vertrag zu entwerfen. Dabei dürfen Sie aber nicht vergessen, dass auch der Mieter Rechte hat. Ein Rechtsanwalt mit Fachkenntnissen im Mietrecht kann an dieser Stelle eine große Unterstützung sein. Gut organisierte Vermieter-Vereine stellen ebenfalls Mietvertragsvorlagen zur Verfügung. Vermieter sollten hierbei allerdings prüfen, ob das Formular nicht möglicherweise veraltete Inhalte oder ungültige Klauseln enthält.

Neuvermietung für private Vermieter

Trotz der großen Nachfrage nach Wohnraum empfiehlt es sich, die Neuvermietung planvoll vorzubereiten und strategisch über Mietbedingungen, Wunschmieter und die Vorgehensweise bei der Mietersuche zu entscheiden. In unserem kostenlosen E-Book geben wir Ihnen wichtige Tipps zur Neuvermietung.

Einige, lange Zeit gängige Vertragsdetails sind nach heutiger Rechtsprechung ungültig. Dazu gehört beispielsweise die Anforderung, nach jeweils zwei Jahren Renovierungsarbeiten in allen Zimmern durchzuführen. Die Übertragung von Schönheitsreparaturen an den Mieter ist zwar durchaus legitim, nur darf sie keiner Frist unterliegen. Bei einem Rechtsstreit würde hier zugunsten des Mieters entschieden, daher sollten Vermieter auf einen zeitgemäßen Mietvertrag bauen.

Betriebskosten im Mietvertrag

Mit Blick auf die Renditeziele ist es darüber hinaus wichtig, dass im Mietvertrag alle anfallenden Betriebskosten genannt werden, die auf den Mieter umgelegt werden sollen. Andernfalls wird die dem Mieter ausgehändigte Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung anfechtbar und Sie als Vermieter bleiben auf den Betriebskosten sitzen. Um Fehler oder Unvollständigkeit zu vermeiden, sollte unbedingt auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen werden. Dann können alle in der Verordnung genannten Kosten abgerechnet werden.

»Darüber hinaus gibt es verschiedene Betriebskostenarten, die nicht in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Solche sonstigen Betriebskosten muss der Vermieter gesondert auflisten, damit der Mieter sie tragen muss. Positionen, die regelmäßig anfallen sind zum Beispiel die jährliche Prüfung der Wasserversorgung in Bezug auf die Trinkwasserverordnung, die Prüfung der elektrischen Anlage – der sogenannte E-Check –, die Pflege und Überprüfung von Gründächern, Kosten für die Brandmeldeanlage oder für Rauchwarnmelder, die Kosten der Notrufanlage im Aufzug und vieles mehr.«

Rechtsanwalt Steffen Groß, Lewento

Obligatorische Angaben im Mietvertrag

Neben allen Details sind einige Angaben in einem Mietvertrag obligatorisch und dürfen auf keinen Fall fehlen. Dazu gehören:

1. Name und die Anschrift des Vermieters

Im Fall, dass es mehrere Vermieter gibt, müssen alle gleichermaßen im Mietvertrag auftauchen.

2. Persönliche Details des Mieters bzw. der Mieter

Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Personalausweisnummer des Hauptmieters / der Hauptmieter sowie alle Namen der künftigen Bewohner

3. Angaben zur Mietsache

exakte Anschrift, Lage der Wohnung im Gebäude, wenn es sich um ein Mehrparteienhaus handelt, Angabe über zusätzlich nutzbare Flächen, wie Garten, Kellerabteil oder Dachboden

4. Mietkosten

Kaltmiete, Nebenkosten mit Aufschlüsselung oder Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

5. Mietverhältnis

Dauer des Mietverhältnis, entweder unbefristet oder bei Befristung unter Angabe des Zeitpunkts an dem der Mietvertrag endet

6. Mietanpassung

Informationen über die Veränderung der Mietkosten, also Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag

7. Kaution

Höhe der Kaution, ggf. Zahlungshinweise wie zur Ratenzahlung, Kontoverbindung

Was wird vermietet?

Häufig gehören neben der Wohnfläche auch noch andere Bereiche zum vermieteten Objekt. Diese sollten im Mietvertrag präzise aufgeschlüsselt und mit den jeweiligen Konditionen hinterlegt werden.

Dazu gehören zum Beispiel die Zuweisung eines Kellerabteils zur Alleinnutzung oder Details zur Nutzung des Gartens. Hier können sich viele Fragen ergeben, die es im Mietvertrag zu klären gilt:

  • Darf der Garten vor dem Küchenfenster des Mieters genutzt werden?
  • Ist der Garten zur alleinigen Nutzung des Mieters bestimmt oder können alle Mieter diesen Garten nutzen?
  • Gehört ein Stellplatz für das Auto zur Wohnung oder muss er zusätzlich gemietet werden?
  • Welcher konkrete Stellplatz gehört zur Wohnung?
  • Muss für den Stellplatz etwas extra bezahlt werden?
  • Der Dachboden wird von den Mietern des Hauses zum Trocknen der Wäsche genutzt – soll der Dachboden Teil des Mietvertrages werden?
  • Was passiert, wenn das Dachgeschoss ausgebaut und als Wohnung gesondert vermietet werden soll?
  • Hat der Mieter Anspruch auf die Nutzung des Dachbodens, kann der Mieter den Dachgeschoßausbau verweigern?
Beispiel: Gartennutzung

Inwiefern ein Mieter dazu berechtigt ist, einen Garten zu nutzen, ergibt sich aus dem Mietvertrag oder aber aus Teilen der Hausordnung. Hier sind besonders dann schriftliche Vereinbarungen notwendig, wenn ein Garten nicht explizit zum vermieteten Objekt gehört, sondern auch für andere Mietparteien frei zugänglich ist. Gerade im Sommer herrscht hier schließlich großes Konfliktpotential.

Im Mietvertrag kann zudem auch definiert werden, ob ein Mieter eine Umgestaltung der Gartenanlage, bei der beispielsweise aus Rasenflächen Gemüsebeete werden, übernehmen darf. Im Zweifelsfall bedarf eine solche Umgestaltung stets die Einwilligung des Vermieters, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag vereinbart worden ist. Ebenso kann schriftlich festgelegt werden, wer für die Pflege des Gartens verantwortlich ist.

Bereits diese Auswahl an Fragen zeigt, laut Rechtsanwalt Steffen Groß von Lewento, dass sich private Vermieter bereits vor der Vermietung klar darüber werden sollten, was sie konkret vermieten wollen und zu welchen Konditionen.

»Mieter sind zu Beginn des Mietverhältnisses viel eher bereit, gewisse Bedingungen zu akzeptieren, bzw. können sich entscheiden, ob sie unter diesen Vorgaben die Wohnung anmieten wollen oder auch nicht. Wenn das Mietverhältnis erst einmal läuft, ist eine nachträgliche Vertragsanpassung für den Vermieter oft sehr teuer. Denn der Mieter kann für Zugeständnisse oder reduzierte Nutzungsrechte in der Regel eine Gegenleistung erwarten«

Rechtsanwalt Steffen Groß, Lewento

Rechte und Pflichten

Der Gesetzgeber hat klar geregelt: Der Vermieter ist für die Instandhaltung verantwortlich und muss Reparaturen, die aufgrund von Verschleiß anfallen, übernehmen. Dafür steht der Mieter in der Pflicht auftretende Schäden oder Mängel zeitnah an den Vermieter zu melden. Informationen dazu sind oft auch Teil eines Mietvertrags.

Reparaturaufträge an Einrichtungsgegenständen dürfen nur in Ausnahmefällen an den Mieter weitergeben werden. Aktuell gehen Gerichte davon aus, dass die Übertragung von Kleinreparaturen bis zu einem Wert von 100 Euro möglich sind. Die Übernahme muss im Vorhinein im Mietvertrag vereinbart werden. Reparaturen an der Stromversorgung, an Gas- und Wasserleitungen sind – ohne Ausnahme – immer Sache des Vermieters und dürfen auch mithilfe der Nebenkosten nicht an den Mieter weitergegeben werden.

Das gleiche gilt für die Schäden, die auf Baumängel zurückzuführen sind. Dazu gehört zum Beispiel Wohnungsschimmel. Kann nicht nachgewiesen werden, dass der Schaden nicht auf ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, muss der Vermieter den Schaden übernehmen und den Schimmel beseitigen lassen. Im Schlimmsten Fall bedarf es hier sogar einer umfangreichen Sanierung.

Weitere Pflichten des Vermieters

Neben der Pflicht zur Instandhaltung des Mietobjekts haben Sie weitere Pflichten als Vermieter, die es zu erfüllen gilt.

Heizung

In der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April müssen Wohnungen beheizt werden können, dafür hat ausschließlich der Vermieter Sorge zu tragen

Verkehrssicherungspflicht

Als Vermieter haben Sie die Sicherheit bei Dunkelheit, Nässe und Glätte zu gewährleisten. Ausnahme: Der Winterdienst wurde im Mietvertrag ausdrücklich an den Mieter übertragen.

Nebenkostenabrechnung

Alle Nebenkosten müssen belegbar nachgewiesen werden, zu viel gezahlte Nebenkosten müssen selbstverständlich erstattet werden.

Wohnungsgeberbestätigung

Zum Nachweis beim Bürgeramt benötigen Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung, die innerhalb der ersten zwei Wochen nach Einzug auszuhändigen ist.

Ruhe

Als Vermieter haben Sie Sorge zu tragen, dass das Wohnen nicht durch unzumutbaren Lärm beeinträchtigt wird.

Pflichten des Mieters

Gleichzeitig hat aber auch ein Mieter gewisse Pflichten, die er im Rahmen eines Mietverhältnisses zu erfüllen hat. Auch auf diese Pflichten sollte in einem Mietvertrag hingewiesen werden.

Mietzahlung

vollständig und pünktlich im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats

Schäden umgehend melden

Entstehen im Mietobjekt Schäden, so muss ein Mieter den Vermieter umgehend darüber in Kenntnis setzen, damit eine zeitnahe Reparatur gewährleistet werden kann.

Selbstverursachte Schäden

Schäden, die ein Mieter eigenständig verursacht hat, müssen privat vom Mieter oder seiner Haftpflichtversicherung übernommen werden.

Hausordnung einhalten

Die Hausordnung sollte eingehalten werden. vereinbare Reinigungspflichten wahrnehmen, Ruhezeiten berücksichtigen, gegenseitige Rücksichtnahme

Heizpflicht

Während der Heizperiode ist die Wohnung zu heizen. Dies dient auch der Vermeidung von Frostschäden an Wasserleitungen.

Fazit

Der Mietvertrag ist die Grundlage für ein gutes Mietverhältnis und kann mögliche Konflikte mit dem Mieter bereits im Vorfeld verhindern. Als privater Vermieter sollten Sie deshalb unbedingt darauf achten, dass der von Ihnen genutzte Mietvertrag stets aktuell und juristisch korrekt formuliert ist. Gute Mietvertragsvorlagen erhalten Sie beispielsweise bei vielen Vermieter-Vereinen. Für individuelle Mietverträge sollten Sie dagegen immer die Leistung eines entsprechenden Fachanwalts in Anspruch nehmen.

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